初级会计职称 第一章第八节投资性房地产讲义.docx

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初级会计职称第一章第八节投资性房地产讲义

第一章第八节投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而

持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

1.投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权。

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并

以经营租赁方式出租的土地使用权。

（赚取租金）

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。

企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

这类土地使用

权很有可能给企业带来资本增值收益。

【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于

持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

1.投资性房地产的范围

（3）已出租的建筑物。

企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行

建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（赚取租金）2.不属于投资性房地产的范围

（1）自用房地产。

为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

企业生产经营用的厂房、办公楼固定资产

生产经营用的土地使用权无形资产

（2）作为存货的房地产。

房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开

发的商品房和土地。

投资性房地产范围——易错考点

【注意1】以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他

单位或个人的，不属于投资性房地产。

（不是企业的资产，二房东）

【注意2】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属

于投资性房地产。

【注意3】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性

房地产。

投资性房地产范围——易错考点

【注意4】适用于目的不变的情况

（1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续

用于出租的，仍作为投资性房地产核算。

（2）企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类

似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短

期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性

房地产核算。

2016.1.12016.3.1投资性房地产范围——易错考点

【注意5】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部

分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、

用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；

不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，

不确认为投资性房地产。

【举例】A企业拥有并自行经营的一家酒店，由于该酒店是

生产经营产所，属于固定资产，不属于投资性房地产。

若将酒店一层出租给一家大型超市，且出租的部分能够单独

计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

投资性房地产范围——易错考点

【注意6】企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保

安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，

可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个

协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认

为自用房地产。

例题

【单选题】属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.持有准备增值后转让的建筑物

C.待出租的建筑物

D.计划出租的土地使用权例题

【单选题】属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.持有准备增值后转让的建筑物

C.待出租的建筑物

D.计划出租的土地使用权

【答案】A

【解析】投资性房地产包括已出租的房屋建筑物、土地使用

权，及持有并准备增值后转让的土地使用权。

BCD都不属于投资

性房地产。

例题

【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.房地产企业持有的待售商品房

B.以经营租赁方式出租的商用房

C.以经营租赁方式出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物例题

【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.房地产企业持有的待售商品房

B.以经营租赁方式出租的商用房

C.以经营租赁方式出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【答案】BC

【解析】A属于企业的存货，D企业没有所有权，不作为自有

资产核算。

1.投资性房地产的取得

投资性房地产应当按照其取得时的成本进行初始计量。

（1）外购的投资性房地产。

外购成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他

支出。

（2）自行建造的投资性房地产。

建造成本=土地开发费+建筑成本+安装成本+应予以资本化

的借款费用+支付的其他费用和分摊的间接费用等。

【注意】建造过程中发生的非正常损失（自然灾害）计入当

期营业外支出。

（二）投资性房地产的账务处理1.投资性房地产的取得

（3）内部转换形成的投资性房地产

①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产

成本模式：

借：

投资性房地产（倒挤）

存货跌价准备（转换当时已计提的减值准备）

贷：

开发产品（账面余额）1.投资性房地产的取得

公允价值模式：

借：

投资性房地产——成本（以转换当日的公允价值计量）

存货跌价准备（转换当时已提减值准备）

借差：

公允价值变动损益

贷：

开发产品（账面余额）

贷差：

其他综合收益

【其他综合收益】

根据会计准则规定，没有直接在当期损益当中计量的利得和

损失。

存货（房企）转投资性房地产

成本模式公允价值模式

账面价值转换：

借：

投资性房地产

存货跌价准备

贷：

开发产品

借：

投资性房地产——成本

（公允价值）

存货跌价准备

公允价值变动损益（借方差

额）

贷：

开发产品

其他综合收益（贷方差额）②企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的：

成本模式：

固定资产投资性房地产

借：

投资性房地产（资产的账面原值）

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：

固定资产、无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

资产备抵科目，借减贷加②企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的：

公允价值模式下：

借：

投资性房地产——成本（转换当日的公允价值）

累计折旧（摊销）

固定（无形）资产减值准备（转换当时已提减值准备）

借差：

公允价值变动损益

贷：

固定资产、无形资产（账面原值）

贷差：

其他综合收益

【注意】同存货转为投房（公允价值计量模式下）自用房地产（非房企）转投资性房地产

成本模式公允价值模式

账面价值转换：

借：

投资性房地产

累计折旧

固定资产减值准备

贷：

固定资产

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

借：

投资性房地产一一成本

（公允价值）

累计折旧

固定资产减值准备

公允价值变动损益（借方

差额）

贷：

固定资产

其他综合收益（贷方差额）自用房地产（非房企）转投资性房地产

成本模式公允价值模式

账面价值转换：

借：

投资性房地产

累计摊销

无形资产减值准备

贷：

无形资产

投资性房地产累计摊销

投资性房地产减值准备

借：

投资性房地产一一成本

（公允价值）

累计摊销

无形资产减值准备

公允价值变动损益（借方

差额）

贷：

无形资产

其他综合收益（贷方差额）1.投资性房地产的取得——例题

【例题】2016年12月1日，A房地产开发公司董事会形成

书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。

A公司与B公司签

订了租赁协议，于2016年12月1日开始租赁，租期为3年。

2016年12月1日，该写字楼的账面余额为3000万元，公允价

值为3500万元。

【答案】A企业应编制如下会计分录（单位万元）：

借：

投资性房地产——成本3500

贷：

开发产品3000

其他综合收益5001.投资性房地产的取得——例题

【例题】2016年12月A公司准备将一幢办公楼出租以赚取

租金收入。

2016年12月1日，A公司与B公司签订了租赁协议，

将这幢办公楼出租给B公司使用，租赁期从2016年12月1日开

始，租赁期为3年。

假设A公司对该办公楼采用公允价值模式计

量。

假设2016年12月1日，该办公楼的公允价值为3000万元，

其原值为5000万元，已计提折旧金额1000万元。

【答案】A企业应编制如下会计分录（单位万元）：

借：

投资性房地产——成本3000

公允价值变动损益1000

累计折旧1000

贷：

固定资产——办公楼5000例题

【单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计

量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差

额应记入的会计科目是（）。

（2014年）

A.营业外支出

B.公允价值变动损益

C.资本公积

D.其他业务成本例题

【单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计

量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差

额应记入的会计科目是（）。

（2014年）

A.营业外支出

B.公允价值变动损益

C.资本公积

D.其他业务成本

【答案】B

【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量

的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价

值，两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目。

3.投资性房地产的后续计量

（1）成本模式（通常采用）

（2）公允价值模式（满足特定条件时采用）

【注意】同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进

行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本模式公允价值模式3.投资性房地产的后续计量

成本模式公允价值模式

会计科目

投资性房地产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

投资性房地产

一成本

一公允价值变动

公允价值变动损益

是否计提折

旧、减值√×

是否有公允

价值变动×√

报表列示账面余额-投资性房地产累计折旧/

摊销-减值准备账面余额=公允价值

（1）投资性房地产的账务处理——成本模式

1.按期（月）计提折旧或进行摊销

借：

其他业务成本

贷：

投资性房地产累计折旧（摊销）

【注意】投资性房地产（建筑物）折旧参考“固定资产”

当月增加，次月折旧，当月减少，当月折旧。

投资性房地产（土地使用权）摊销参考“无形资产”

当月增加，当月摊销，当月减少，当月停摊。

2.取得租金收入

借：

银行存款/其他应收款

贷：

其他业务收入

（1）投资性房地产的账务处理——成本模式

3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理

（账面价值与可收回金额的差额）

借：

资产减值损失

贷：

投资性房地产减值准备

【注意】已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在

以后的会计期间不得转回。

（2）投资性房地产的账务处理——公允价值模式

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持

续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后

续计量。

（不折旧、不摊销、不减值，三不原则）

（1）取得租金收入记入“其他业务收入”科目

（2）资产负债表日按公允价值计量

借：

投资性房地产——公允价值变动

贷：

公允价值变动损益

（公允价值下降做相反分录）（3）投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。

将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收

益。

成本模式公允价值模式

投资性房地产

（多年考点）例题

【判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，

应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。

（）

（2011年）例题

【判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，

应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。

（）

（2011年）

【答案】√

【解析】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，

实行三不原则，不折旧、不摊销、不减值，资产负债表日按照公

允价值调整其账面价值。

4.投资性房地产的处置