物业管理条例实施细则.docx
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物业管理条例实施细则
物业管理条例实施细则
物业管理条例实施细则
物业管理条例实施细则（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布。
根据2016年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）。
第一章总则第一条、为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条、本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条、国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
第四条、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条、房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利:
（一）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
（二）选举业主委员会委员，并享有被选举权;
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
（四）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
（五）参加业主大会会议，行使投票权;（六）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;（七）监督物业管理企业履行物业服务合同;（八）监督业主委员会的工作;（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用;（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条、业主在物业管理活动中，履行下列义务:
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则;
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金;
（四）按时交纳物业服务费用;
（五）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条、一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第九条、物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十条、同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条、业主大会履行下列职责:
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
（三）选聘、解聘物业管理企业;
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十
三、条、业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十
四、条、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五、条、业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
（四）监督业主公约的实施;
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十
六、条、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十
七、条、业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八、条、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九、条、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十、条、业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与
居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理第二十一条、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条、建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条、建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条、国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条、前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务第三十二条、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条、物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条、例第二十九条、第一款规定的资料。
第三十八条、物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条、物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条、例第二十九条、第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服
务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条、例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章物业的使用与维护第五十条、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，
应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章法律责任第五十七条、违反本条、例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条、违反本条、例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条、违反本条、例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条、违反本条、例的规定，未取得资质证书从
事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条、第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条、违反本条、例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条、违反本条、例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条、违反本条、例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条、违反本条、例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条、违反本条、例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条、违反本条、例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条、第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共
用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条、业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条、违反本条、例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章附则第七十条、本条、例自2003年9月1日起施行。
《物业管理条例实施细则》
工作总结格式（范本）
总结，就是把某一时期已经做过的工作，进行一次全面系统的总检查、总评价，进行一次具体的总分析、总研究;也就是看看取得了哪些成绩，存在哪些缺点和不足，有什么经验、提高。
（一）基本情况。
1.总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。
这部分内容主要是对工作的主客观条件、有利和不利条件以及工作的环境和基础等进行分析。
2.成绩和缺点。
这是总结的中心。
总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点。
成绩有哪些，有多大，表现在哪些方面，是怎样取得的;缺点有多少，表现在哪些方面，是什么性质的，怎样产生的，都应讲
清楚。
3.经验和教训。
做过一件事，总会有经验和教训。
为便于今后的工作，须对以往工作的经验和教训进行分析、研究、概括、集中，并上升到理论的高度来认识。
今后的打算。
根据今后的工作任务和要求，吸取前一时期工作的经验和教训，明确努力方向，提出改进措施等。
（二）写好总结需要注意的问题
1（一定要实事求是，成绩不夸大，缺点不缩小，更不能弄虚作假。
这是分析、得出教训的基础。
2（条理要清楚。
总结是写给人看的，条理不清，人们就看不下去，即使看了也不知其所以然，这样就达不到总结的目的。
3（要剪裁得体，详略适宜。
材料有本质的，有现象的;有重要的，有次要的，写作时要去芜存精。
总结中的问题要有主次、详略之分，该详的要详，该略的要略。
年度工作计划格式（范文）
一、为什么要写工作计划:
1、计划是提高工作效率的有效手段
工作有两种形式:
一、消极式的工作（救火式的工作:
灾难和错误已经发生后再赶快处理）
二、积极式的工作（防火式的工作:
预见灾难和错误，提前计划，消除错误）
写工作计划实际上就是对我们自己工作的一次盘点，年度工作计划格式:
1、让自己做到清清楚楚、明明白白，计划是我们走向积极式工作的起点。
2、计划能力是各级干部管理水平的体现
个人的发展要讲长远的职业规划，对于一个不断发展壮大，人员不断增加的企业和组织来说，计划显得尤为迫切。
企业小的时候，还可以不用写计划。
因为企业的问题并不多，沟通与协调起来也比较简单，只需要少数几个领导人就把发现的问题解决了。
但是企业大了，人员多了，部门多了，问题也多了，沟通也更困难了，领导精力这时也显得有限。
计划的重要性就体现出来了。
记得当时，总经理在中高层干部的例会上问大家:
“有谁了解就业部的工作”，现场顿时鸦雀无声，没有人回答。
几秒钟后，才有位片区负责人举起手来，然后又有一位部门负责人迟疑的举了一下手;总经理接着又问大家:
“又有谁了解咨询部的工作”，这一次没有人回答;接连再问了几个部门，还是没有人回答。
现场陷入了沉默，大家都在思考:
为什么企业会出现那么多的问题。
这时，总经理说话了:
“为什么我们的工作会出现那么多问题，为什么我们会抱怨其他部门，为什么我们对领导有意见„„„，停顿片刻”，“因为„„我们的工作是无形的，谁都不知道对方在做什么，平级之间不知道，上下级之间也不知道，领导也不知道，这样能把工作做好吗,能没有问题吗,显然不可能。
问题是必然会发生的。
所以我们需要把我们的工作‘化无形为有形’，如何化，工作计划就是一种很好的工具～”。
参加了这次例会的人，听了这番话没有不深深被触动的。
3、通过工作计划变被动等事做变为自动自发式的做事（个人驱动—系统驱动）
有了工作计划，我们不需要再等主管或领导的吩咐，只是在某些需要决策的事情上请示主管或领导就可以了。
我们可以做到整体的统筹安排，个人的工作效率自然也就提高了，
通过工作计划变个人驱动的为系统驱动的管理模式，这是企业成长的必经之路。
二、工作计划怎么写
首先要申明一点:
工作计划不是写出来的，而是做出来的。
计划的内容远比形式来的重要。
我们拒绝华丽的词藻，欢迎实实在在的内容。
简单、清楚、可操作是工作计划要达到的基本要求。
如何才能做出一分良好的工作呢,总结当时会议上大家的发言和后来的一些说话，主要是要做到写出工作计划的四个要素。
工作计划四大要素:
?
（1）工作内容（做什么:
WHAT）?
（2）工作方法?
（怎么做:
HOW）?
（3）工作分工（谁来做:
WHO）?
（4）工作进度（什么做完:
WHEN）
缺少其中任何一个要素，那么这个工作计划就是不完整的、不可操作的，不可检查的的。
最后就会走入形式主义，陷入“为了写计划而写计划，丧失写计划的目的”。
在企业里难免就会出现“没什么必要写计划的声音”，我们改变自己的努力就可能会走入失败。
三、如何保证工作计划得到执行
工作计划写出来，目的就是要执行。
执行可不是人们通常所认为的“我的方案已经拿出来了，执行是执行人员的事情。
出了问题也是执行人员自身的水平问题”。
执行不力，或者无法执行跟方案其实有很大关系，如果一开始，我们不了解现实情况，没有去做足够的调查和了解。
那么这个方案先天就会给其后的执行埋下隐患。
同样的道理，我们的计划能不能真正得到贯彻执行，不仅仅是执行人员的问题，也是写计划的人的问题。
首先，要调查实际情况，根据本部门结合企业现实情况，做出的计划才会被很好执行。
其次，各部门每月工作计划应该拿到例会上进行公开讨论。
目的有两个:
其一、是通过每个人的智慧检查方案的可行性;其二、每个部门的工作难免会涉及到其他部门，通过讨论赢得上级支持和同级其他部门的协作。
另外，工作计划应该是可以调整的。
当工作计划的执行偏离或违背了我们的目的时，需要对其做出调整，不能为了计划而计划。
还有，在工作计划的执行过程中，部门主管要经常跟踪检查执行情况和进度。
发现问题时，就地解决并继续前进。
因为中层
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