四十军部可行性研究报告.docx
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四十军部可行性研究报告
项目宗地开发可行性研究报告
十二、项目可研结论
一、项目概况
1.项目基本情况分析
1.1.项目名称介绍
部项目
1.2.项目宗地位置介绍
项目宗地地处锦州市核心商业圈，位于城市主干道解放路北侧，东临山东街，北临宜昌路，西临广东街。
项目宗地距离锦州市火车站直线距离1公里，距离锦州南站直线距离11公里，距离锦州机场直线距离6公里，距离锦州港直线距离33公里。
1.3.项目经济技术指标介绍
四十军部项目宗地规划文件中给出规划指标如下表：
规划用途
商服用地
出让年限
40年
宗地坐落
锦州市凌河区解放路四段6号
建筑密度
≤64%
建筑限高
≤110米
起始价
79000万元
保证金
15000万元
土地级别
一级
地上容积率
6.14-6.34
占地面积
38779.33m2
规划面积
37502m2
综合容积率
8.53-8.73
规划总建筑面积
327394m2
地下商业建筑面积
29866m2
地上总建筑面积
237796m2
地下车库建筑面积
59732m2
依据相关规范规定，配套市政设施用房，具体规划指标以锦州市规划管理局出具的《国有建设用地使用权出让规划设计条件》为准。
2014年10月30日前净地交付。
2.项目产生背景
经锦州市人民政府批准，锦州市国土资源局决定以拍卖方式出让本项目宗地的国有土地使用权。
本项目为军用土地转让，竞价受让人需签订《军用土地使用权转让协议》。
按照财政部、国家土地管理局、总后勤部《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》（【1993】财综字第159号）规定，免交土地出让金。
二、锦州市经济发展评估
1、城市基本状况
锦州市位于辽宁省西南部，东与沈阳、鞍山、盘锦相连：
西邻葫芦岛：
北与朝阳、阜新接壤；南临渤海湾。
全区东西长143公里，南北宽约114公里，是辽西走廊的中心城市。
目前，锦州市城区总人口约为91.75万人，，非农业人口约为73.55万人，占总人孔的80.4%。
2、房地产制度与房地产市场情况
2011年面对国家强化房地产市场调控的新形势，锦州市一直执行国家土地、信贷、税收等有关政策，切实将房价控制在里水平的基础上，优化普通商品房供应结构，着力加快中低价位、中小套型普通商品房住房建设。
2011年全市实现房地产投资110亿元，商品房销售额143亿元，金融机构新增贷款120亿元，现阶段锦州房地产市场呈平稳发展趋势。
3、产业政策
锦州市充分发挥实施沿海开发开放国家战略、国家和省级开发区等政策优势，以世园会建设为牵动，强化规划引领，推进体制机制创新，全面优化沿海经济区发展空间和产业布局，努力实现产业集群和城市功能协调互动发展，加快形成沿海经济隆起带和沿海城市带。
4、城市规划与发展目标
锦州市规划修编的初步规划思路是，进一步加快城市南扩进程，进一步做大城市体量，拉开城市骨架，提升城市功能，增强区域中心城市的服务力和辐射力。
城市规划目标是：
到2030年，城市总用地规模达200-220平方公里，城市总人口规模达180-200万人。
远期城市总用地规模为494平方公里，其中锦州港、滨海新区、龙栖湾新区、大有经济区、建业经济区“五大板块”，建设用地规模为394平方公里，主城区建设用地规模为100平方公里：
城市总人。
。
口规模为260-280万人。
在老城区改造中，重点打造老城区中央大街“十里商街”。
包括交通枢核、中心商业核、中央商务核、滨水景观核。
5、城市社会经济发展状况
锦州是辽西重要工业城市。
2011年全市实现地区生产总值1100亿元；固定投资660亿元，地方财政一般预算收入103.6亿元；规模以上工业增加值530亿元；社会消费品零售总额374亿元；引进域外资金700亿元；城市人均可支配收入20155元，锦州正为建设辽宁沿海第二大城市而努力奋斗。
三、项目运营主要目的
1、项目性质：
老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。
2、开发的基本原则：
♦以住宅、商业、办公为一体的大型综合体；
♦商业升级，提升品质；
♦以销融资，减少沉淀。
四、项目开发模式
1、该项目开发采用住宅+商业+办公的团地再造的开发模式：
♦团地再造，商业升级；
♦商业以可售物业最大化及可以考虑商业团购；
♦大型的办公楼可以作为金融中心、行政办公大楼，增加地域价值。
♦“中心外围效应”：
将两个大型办公楼打造成“金融中心”，将几大银行的办公总部招入其中，充分发挥“中心外围效应”，吸引一些大型的企业进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现的主要手段之一。
五、项目掠影
六、市场环境分析
（一）住宅市场分析
1、古塔区板块目前在售楼盘有尚·海一品、锦州茂业中心、太阳广场、银河广场等项目，具体情况如下：
尚·海一品
开发商
锦州宏发房地产开发有限公司
地理位置
宜昌路、郑州街交叉口西南角
占地面积
5678
总建筑面积
25524
容积率
4.50
规划用途
商住
栋数
2栋
绿化率
30%
产品
1栋3层门市（3668m2）
销售均价
1层3.1万2层1.7万
面积区间
22-65
2层56平米
1栋24层住宅（15600m2）
住宅10000
主力户型
约30
总户数
约70
存量
住宅约15
竣工时间
2013年末
锦州茂业中心
开发商
锦州茂业置业有限公司
地理位置
中央大街以东，宜昌路以南，广东街以西，中百商厦以北
占地面积
5974
总建筑面积
92054
容积率
15.41
规划用途
商业
栋数
2栋
绿化率
30%
产品
1栋9层商场（51497m2）
销售均价
面积区间
47-80
1栋32层写字楼（30680m2）
主力户型
47
总户数
存量
竣工时间
约2015年末
宝地·太阳广场
开发商
锦州宝地建设集团有限公司
地理位置
东到中央大街，西到山西街，南到南宁路，北到解放路。
占地面积
49166
总建筑面积
478307
容积率
9.73
规划用途
商住
栋数
4栋住宅
3栋酒店及办公
绿化率
30%
产品
板式住宅85632m2
销售均价
住宅7000
面积区间
70-100
商业192207m2
商务酒店22902m2
写字楼34918m2
地下商铺124360m2
商业19908
商务酒店9000
写字楼9000
地下一层35000
主力户型
总户数
存量
竣工时间
约2016年末
宝地·银河广场
开发商
锦州宝地建设集团有限公司
地理位置
南邻解放路、北邻王子花苑及上海路、东邻兴华里社区、西邻工商行锦州分行
占地面积
57230
总建筑面积
423813
容积率
7.41
规划用途
商住
栋数
6栋32板式住宅
4栋30层公寓
1栋27层办公
1栋5层集中商业
绿化率
30%
产品
32板式住宅92068.5m2
30层公寓121329m2
销售均价
32板式6300
30层公寓5500
面积区间
50-80
27层办公30382m2
5层集中商业20836m2
27层办公7500
5层商业5800
主力户型
65
总户数
住宅2630户
存量
住宅约488户
竣工时间
约2017年末
2、本项目周边二手房市场相对较活跃，具体情况如下：
四十军周边二手房情况
序号
项目名称
建筑形式
装饰情况
面积
均价
1
将军苑
5、6层
精装
89-100
10000
2
吉庆大厦
18层
中等
72-106
7500
3
吉庆里
6、7层
简装
40-77
7800
4
白日南里
6层
中等
50-108
7300
5
国和里
6、7层
中等
33-95
6400
6
康华园
6层
中等
66-127
6800
3、项目地处锦州老城区核心地段，生活、公共配套齐全、交通便利，板块价值认可度较高；
小结：
依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按一年涨幅3-5%计算，既住宅测算销售均价定位7000元/㎡。
（二）商圈分析
1、锦州市商业分析
古塔区：
♦中央大街核心商圈
♦小商品批发市场
♦人民街小吃街
♦广厦电子市场
♦英特、锦华购物广场
♦大润发超市
凌河区：
♦新玛特超市
松山新区
♦家具建材市场
（1）未来中央大街核心区将分为七大区域（如右图）：
交通枢纽：
位于铁路站前广场区域，以集散、交通功能办公为主；
商务办公：
以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区；
商业商贸：
为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐、购物、餐饮于一体的商业步行街；
酒店公寓：
现代旅游酒店服务业的聚集区；
商务办公：
高端商务办公区域；
公寓办公：
现代高端居住社区及居住办公混合区；
文化展示：
现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。
从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域——现代式金融总部基地，集金融办公、文化、娱乐、购物、餐饮于一体。
（2）商圈内商业租金水平分析
以下为古塔区商业市场租金水平调研结果：
商业类型
商业名称
建筑规模
租金情况
经营业态
百货商场
千盛购物广场
7.8万平米（地下2层，地上7层）
地下一层：
9.8—12（2.2万-1.8万（目前客户出租10平为1万元每年）、为赔钱状态。
地上：
22%--29%；场地活动扣点45-50%
地下一层：
低端时尚衣服、饰品、鞋。
一层：
金子、珠宝、化妆品、手表、眼镜、鞋。
二层：
正装。
三层：
时尚品牌女装。
四层：
休闲运动。
五层：
手机、电器、儿童服饰、家居生活用品、超市。
六层：
健身、餐饮
中百
4万平米（地上4层）
10%--25%
一层：
珠宝、手表、手机。
二层：
鞋。
三层:
女装。
四层：
男装
百货大楼
2万平米（（地上4层））
20%---25%
一层：
家电、珠宝、手表、手机。
二层：
服装。
三层:
鞋、包
新玛特购物广场
5万平方米（地下1层，地上5层）
1—4层：
21%--28%。
（扣点:
服装21%，化妆品28%，鞋类22%，家纺23.5%）
5层：
5.4元/㎡*天
地下一层：
超市。
一层：
金子、珠宝、化妆品、手表、眼镜、鞋。
二层：
男装。
三层：
女装。
四层:
休闲运动。
5层：
电影院、餐饮。
锦华
1.2万平方米（地上3层）
一层：
12元/㎡*天；二层：
10元/㎡*天；三层：
6元/㎡*天
一层：
副食。
二层：
服装、鞋、运动装。
三层：
电子市场
英特
地上3层
一层：
7.5元/㎡*天；二层：
9元/㎡*天；三层：
4.5元/㎡*天
一层：
品牌男装精品店（精品间面积40-16平米）；二层：
女装精品店（10-15平米）；三层：
时尚女装精品店（9-14平米）
电子市场
广厦电子市场
1层21-41元/㎡*天；2层8-15元/㎡*天
电脑及其他电子产品及配件
锦华电子市场
2-4元/㎡*天
电子产品及配件
超市
大润发
面积3万平方米，地上2层
外场一年一签，5-9元/㎡/天
超市，外场零售、餐饮
新玛特超市
面积约8000平方米；地下一层
超市
千盛购物广场超市
面积约8000平方米；6楼
超市，外场零售
城市生活广场大商超市
面积1.8万平方米；地上3层，地下一层
一层商铺2.5-6元/㎡/天
1层：
零售、餐饮；2-3层：
超市，外场零售、儿童乐园；地下一层：
停车场
专项店
苏宁电器
2360平方米
2.5元/平米/天
家用电器、小家电、3C
国美电器
2670平方米
2.2元/平米/天
家用电器、小家电、3C
专业市场
辽西小商品批发市场
小百9--30元/㎡*天，服装4-5元/㎡*天，古玩1.5--2.7元/㎡*天
服装、小百、古玩等
和平路手机一条街
3—13元/㎡*天
手机及配件
（3）锦州市商业市场分析结论
根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街的两侧。
1）主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。
这主要由于商场定位及管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。
2）电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。
但广厦电子市场的现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。
原因主要有以下几个方面：
♦辽西电子市场体量小，3层一侧；经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围；本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至3层，相对便捷程度不足；
♦广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。
3）几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高；
4）一些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。
项目周边商业街主要以洗涤用品、广告、五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在一定的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的引力及特点。
结论：
因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有一定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会增加一定的亮点。
1、锦州市门市分析
（1）业态分布情况
（2）几个主要商街租金水平分析
位置
主营业态
平均租金（元/平方米*天）
经营状况
中央大街
以百货、家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰、皮鞋箱包等零售占据较大比重
10-30
经营较好，人流量大，城市商业地位较高
解放路
以服饰品牌专卖、婚纱摄影、商务宾馆为主要业态
3-5
市区最宽的主干道，消费环境较好
上海路/宜昌路
大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等
3-4
大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等
人民街
锦州特色餐饮、全国各地餐饮
1-3
经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大
士英街
KTV、足浴和各种休闲会所
1-2
经营较好，尤其是KTV、足浴等影响力较大
南京路
家居、婚纱摄影、车行等日常生活业态
1-2
经营状况一般，商业气氛不足
结论：
1）根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。
2）根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路一段，为锦州租金最高的商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成的商业区，锦州主要的百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。
3）其他主要商街也均形成自己的特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。
（三）写字楼市场分析
锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街、解放路、市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。
1、写字楼市场
（1）中融国际-信息产业大厦
（2）天宇商务大厦
（3）喜来登酒店35-43层
（4）凯旋大厦
（5）海锦大厦
序号
名称
现状
具体情况
1
喜来登酒店35-43层
使用中
锦州银行
2
天宇商务大厦
使用中
三栋分别为平安保险、锦州市房管局、农业银行三家机构收购
3
中融国际-信息产业大厦
在建
为中国联通代建物业
4
凯旋大厦
使用中
3-5层为7000平方米写字楼
5
海锦大厦
使用中
3-8层为商务办公
2、写字楼租金水平
以下为写字楼调研情况：
办公楼名称
建筑面积
租金水平
楼层
位置
经营情况
天宇商务大厦
3.28万㎡
1.9-2.3元/㎡*天
地上18层，地下1层，3栋
凌河区洛阳路中央大街
2010年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局、平安保险、农业银行三家整体收购。
海锦大厦
1.2万㎡
1元/㎡*天
地上30层
凌河区洛阳路三段17-14号
1999年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，2008年售完。
1-2层为门市（银行证券、教育培训等），3-8层为商务办公，9层以上改建为公寓。
凯旋大厦
3.2万㎡
0.8-1.2元/㎡*天
地下2层，地上30层，2栋
古塔区解放路，西邻锦华街
2005年建成，2007年投入使用。
地下1层为超市，1-2层为门市房，经营咖啡西餐、美发、银行等，3-5层为7000平方米写字楼，6-29层为高档住宅，可办公。
3、分析结论
（1）通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给的写字楼较少,预计所有供给的写字楼面积约为23万平方米.依据人均GDP与城市写字楼选取指标情况进行测算，锦州目前需要的办公楼面积应为49.64万平方米，因此，办公楼市场供给与实际需求有较大的空缺，且锦州市场缺乏高品质的标志性办公楼来提升整个锦州办公楼市场。
人均GDP（元/人）城市类型
1万
2万
3万
4万
5万
地区性金融贸易中心城市
0.2
0.3
0.5
0.7
1.0
一般性大中城市
0.1
0.2
0.35
0.5
0.8
（2）锦州金融办公楼分布相对分散，大多集中在市区的主干路，不能形成基地的效应，通过锦州金融办公的特点以及政府有意将本项目地块打造成为金融办公总部基地的整体规划，可在本项目内建立一定规模的办公楼，打造成本项目的亮点，成为锦州市场的一个具有划时代意义的地标性建筑。
（3）调研中发现，目前锦州市写字楼市场产品少，市场空白大，摸排准确性差，目前无超高层写字楼产品存在。
结论：
依据现阶段市场情况、本项目办公楼的定位情况并考虑未来价格上涨预期，在项目可研测算时，按一年涨幅5%计算，既办公楼测算销售均价定位10000元/㎡。
（五）市场分析结论
1、根据商业市场环境氛围，建议在商业模式中引入创新性产品形式，建议选择岛式商业，一方面岛式商业在锦州市场是一个新颖的商业模式，能吸引客户进入其中进行购物及休闲等活动，另一方面将集团创新的概念引入其中，能够重新塑造宝地品牌。
2、结合市场现有门市销售情况及门市品质需求情况，在除了满足回迁安置门市面积的同时，为充分考虑最大限度的增加门市可售面积，将岛式商业尽量多规划出临街面，充分使客户感受到自然与购物的有效结合。
3、根据办公用地现阶段供需尚不平衡的特点以及锦州市政府将本项目区域打造成锦州金融办公的想法，在本项目内有充分的条件建立高品质、具有锦州标杆性的大型办公楼；
4、结合本项目基本情况及住宅市场分析情况得出，本项目住宅主要用于回迁安置，因此，本项目应以改善现有住宅居住品质为主，在项目的建立上能够保证最大限度的满足回迁要求，并留有部分公寓来弥补项目周边无新产品销售的空缺。
七、项目优势劣势分析
1、项目优势
（1）政策优势：
08年政府文件对于中央大街商圈改造的扶持政策；
（2）规模优势：
该项目占地3.72万平方米，便于整体环境打造；
（3）净地优势：
此地块为四十军地块，无拆迁状况，项目操作便利；
（4）市场竞争优势：
目前该区域商品住宅供应量短缺，市场竞争压力小，该项目的启动可以缓解该区域住房的需求压力。
（5）品牌优势，宝地在解放路上的太阳广场、银河广场项目都已打出宝地的商业品牌，此地块的操作可对上面的两个项目产生集群效应。
2、项目劣势
（1）对资金要求较高，7.9亿的土地成本；
（2）环境劣势：
与中央大街有中百商厦相隔，商业价值有一定的降低；
（3）锦州市大型城市综合体的增多产生了内部的竞争加大。
3、机会
（1）把握市场，准确确定项目定位，打造迎合市场需求的房地产产品；
（2）政府改革对行政办公楼的需求在未来市场上会不断的增加；
（3）抓住政府文件的最后期限，争取尽量多的政策优惠；
（4）充分发挥宝地品牌优势，在物业管理上下功夫，提升项目档次及竞争力。
八、初步规划方案及指标
1、规划理念
整个项目的规划理念是打造大型商业、办公、住宅等多种用途的城市综合体，本规划参考了新华书店项目的规划理念；
（1）考虑休闲、运动场所；
（2）考虑设计大型集中商业区；
（3）最大限度的提高容积率；
（4）配套功能以超过和提升当地品质为前提；
2、规划要点
（1）在项目东侧的集中商业上面建设两栋20层的金融大厦，作为行政办公用途
（2）在项目中心设置十字商业街，形成该项目的休闲活动中心，将集中商业有效的联系到一体；
（3）小区设计会所功能，会所设在住宅中间；
（4）车库为地下车库，地下双层车库满足商业停车及住宅停车使用。
（5）完善小区配套功能。
3、规划指标
占地面积：
3.75万平米；
建筑面积：
382939万平米；
容积率：
10.21；
绿化率：
40%。
4、立面设计
（1）整个小区要体现知识文化的社区、健康向上的社区，立面采用现代风格；
（2）立面色彩活跃、体现活力；
（3）充分利用建筑的凹凸变化投影出动感的光彩，感觉出时空的变化。
（4）商业外墙面以贴砖为主，住宅以涂料为主，办公楼考虑玻璃幕墙以体现项目的品质。
九、运营关键点
（一）岛式商业可行性论证
岛式商业在我国的一些大城市在近几年逐步兴起，这种商业除了将整个商业体分成多个独立商业体，还使得项目形成了较多的商业步行街，使得商业形式更加灵活多变。
现有岛式商业主要有两种形式：
（1）与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多的去体验休闲购物功能，通过公园、植被、水系、小品、下沉广场、休闲场所等将整个商业置于环境中；
（2）在与第一种岛式商业相同环境的前提上，不同的商业体均有自己独立的装修风格及产品特色，每个岛都为一个旗舰店或者休闲、餐饮、娱乐场所。
1、岛式商业在锦州市场建立的机会
对于锦州市场来说，岛式商业是一个较为新颖的商业形态，如采用岛式商业的建筑形态，机会有以下几个方面：
首先：
在锦州集中商业开发量上升的情况下，岛式商业可通过新颖的建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多；
其次：
对客户及消费者来说具有较大的视觉冲击力和购物的全新体验，该模式打破了锦州以前固有的商业模式（单纯以购物为主进行消费）使消费者能够感受购物、休闲、娱乐等功能完美的结合，真正的将园林绿化、水系、广场引进到商业氛围中；
第三：
岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成一个完整的购物环境，自身对客户产生一定的引力来进行消费。
2、岛式商业在锦州市场建立的风险
新的尝试必然会带来一系列的问题及风险：
首先：
岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计、业态的划分及交通动线的设置问题对我集团是一个新的挑战；
其次：
由于岛式商业业态分布的相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应的工作。
3、岛
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