揭西工业园区控制性详细规划说明书.docx
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揭西工业园区控制性详细规划说明书
目录
前言1
第一章规划依据与原则1
一、规划依据1
二、规划原则1
第二章现状概况与问题分析2
一、现状概况2
二、问题分析3
第三章规划目标4
一、规划目标4
二、功能定位4
三、发展规模4
第四章用地布局5
一、规划构思5
二、用地规划布局5
三、功能分区5
四、规划用地分类5
第五章地块划分与细分6
一、划分依据和原则6
二、地块划分6
第六章地块控制6
一、建设用地性质6
二、建设用地使用强度7
第七章道路交通规划7
一、道路交通现状7
二、道路交通规划7
第八章竖向规划8
一、现状概况8
二、规划原则8
三、标高确定8
第九章绿地系统规划9
一、现状概况9
二、规划原则9
三、绿地系统规划9
四、绿地布局9
第十章公共服务设施规划10
一、现状概况10
二、规划目标与标准10
三、公共服务设施规划10
第十一章市政公用设施规划11
一、给水工程规划11
二、排水工程规划11
三、供电工程规划12
四、电信工程规划12
五、环卫设施规划13
六、综合防灾规划14
第十二章城市设计指导原则16
一、环境特征分析16
二、规划原则16
三、城市设计指引16
第十三章规划实施的措施与建议16
一、规划管理措施16
二、规划实施步骤17
附图
前言
受揭西县政府的委托，汕头市城市规划设计研究院承担了揭西县工业园控制性详细规划的编制任务。
规划考虑到园区总体用地中占用基本农田面积较大，本着不占用农田的原则，本次规划将结合城区总体规划中的西部工业组团进行布置，建议将西部工业组团整体纳入园区建设用地。
本次规划将落实工业园区总体规划，将电子、食品加工、汽车配件等富有本地特色的产业纳为规划的重点内容。
项目规划组在规划设计工作当中，得到了揭西县及其相关部门领导的大力支持，在此表示诚挚的感谢！
第一章
规划依据与原则
一、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、《城市规划编制办法》；
3、《城市规划编制办法实施细则》建规[1995]333号；
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
5、《广东省城市控制性详细规划管理条例》；
6、《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）；
7、《揭阳市城镇体系规划（2008-2020）》
8、《揭西县中心城区总体规划（2004-2020）》；
9、《揭西县土地利用总体规划（2008-2020）》（在编）；
10、《揭西县工业园区总体规划》（在编）；
11、其它相关规范与标准。
二、规划原则
1、落实园区总体规划的控制要求，结合2004版中心城区总体规划，以充分利用土地为原则，加强与周边公共市政配套设施建设的协调，充分利用老城区的生活服务配套设施，减少重复建设，提高土地利用效率。
2、三效益统一原则。
充分考虑场地的自然环境特征，周边村庄和居住用地的要求，以及工业区内产业发展的需求，力求使规划能够充分有效地保护和利用环境，并有力促进区内工业企业的发展，做到社会、经济和环境效益三结合。
3、可操作性原则。
充分利用土地资源，结合地形特点合理布置各项用地，并保持一定的弹性和较强的可操作性，优化工业区环境质量和配套设施水平，促进工业区的健康高效运作。
第二章现状概况与问题分析
一、现状概况
1、地理位置
揭西县位于广东省东部，地处莲花山余脉南麓，潮汕平原、揭阳市西北部，北回归线贯穿境内。
县境北有大北山，南有榕江河，东连揭阳市，南邻陆河县，北与五华县、丰顺县接壤。
是粤东潮汕都市圈的重要组成部分，同时受到珠三角经济圈和海峡西岸经济圈的辐射。
其所在的粤东沿海地区及临近的粤北山区，正在加强与赣、闽临省区域的经贸合作。
规划区位于揭西县郊西北部，南部紧邻揭西县主城区，北部为乌山龙，向北距离规划区约2.5公里处为横江水库，东部紧邻广德洞天风景名胜区，西与五云镇接壤，中间有横江由北向南穿过。
2、规划范围
规划区用地隶属于揭西县河婆街道，用地涵盖河婆街道以北大部分村庄，总用地面积为571.21公顷（约8568.15亩），其中包括纳入的外围工业用地92.52公顷。
规划区的东南部为筹备中的河婆工业集中区首期用地。
3、地质地貌
规划区地处泉州～汕头地震带，属环太平洋地震内带组成部分。
处于潮汕震源区由宁静～剩余释放期，震级4~7级，年发生率为0.0329，历史上曾发生过地震。
规划区现状西北部为低丘陵地形，其余用地地势平缓。
地势呈西北高东南低的特点，地面高程（国家85黄海高程基准，下同）在39.8m~68m之间，其中河东片地势偏低，地面高程在39.8m~44.8m之间。
4、交通条件
县城（河婆街道）现状有两条省道S238、S335和一条县道穿城而过。
东部通过S335经五经富镇向外联系揭东、丰顺、揭阳等市县，南部通过S238向外联系普宁的石牌、流沙等镇，西部通过S335至陆河县城，北部通过县道至横江水库、西乡。
从而形成3个对外交通入口（东、南、西部出入口），一个次要交通出入口（北部出入口），主要的交通流是通往揭阳（揭东、丰顺）、普宁和广州等市县方向。
另外有三条规划中的高速公路经过揭西县域，为汕头至湛江的汕湛高速、惠东至饶平的高速公路以及汕尾至瑞金的高速公路。
5、 基础设施概况
全县拥有220千伏输变电站1座、110千伏输变电站4座、35千伏输变电站6座、5000千瓦火力发电厂1座，与省电网联结形成了水电、火电和省市电网三位一体的供电系统。
2001年基本完成农村电网第一、二期改造任务，农村到户电价降至每千瓦时0.89元，为发展工业生产和提高人民生活水平创造了较好的条件。
用电价格分类计算，对“三资”企业和工业园区的用电给予优惠。
揭西境内97.4%的面积属榕江水系。
全县河流总长298.9公里，其中榕江南河在县境内河段71.7公里，自西北向东南贯穿境内11个镇，河流密度每平方公里为0.219公里，年平均径流量18.172立方米。
揭西县淡水资源丰富，县城供水系统日供水可达4万吨。
6、工业基础
近年来，河婆街道充分发挥地处县城交通便利、通讯发达、城市功能齐全的优势，坚持以经济建设为中心，全面发展社会各项事业。
2003年全镇工农业总产值15亿多元，比增7.5%，农村人平收入3882元，比增4.6%。
据统计，全镇有工业企业700多家，形成了电子电器、食品、制药等支柱产业，并朝着上质量、上规模、上档次方向迈进。
7、现状建设情况
规划区现状建设用地为河婆街道办事处北部河婆工业集中区首期用地，面积为69.34公顷，其余用地为旱地、林地、未利用地等用地。
各部分用地比例见以下现状用地汇总表：
现状用地汇总表
用地性质
用地编号
用地面积（hm）
占总用地（%）
建设用地
已建工业区
M
69.34
8.53
合计
69.34
8.53
水域和其它用地
水域
E1
14.99
2.62
农用地
E2
430.1
78.91
林地
E4
56.78
9.94
合计
501.87
91.47
总计
571.21
100.00
二、问题分析
1、有利因素
（1）政策优势
此项目得到了政府部门的高度重视，作为揭西实现经济跨越式发展的重大举措，在开发、运作过程中，市、县政府将制定一系列优惠政策措施；而粤东会议精神的落实使揭西能争取更多来自省政府、揭阳市政府方面的政策支持，包括建设资金和项目的扶持。
（2）优美的地理环境
规划区依山畔水，周边环境宜人，自然山水景色优美；园区地处亚热带，气候温和，冬无严寒、夏无酷暑，生活环境、创业环境条件优越。
（3）靠近主城区
规划区紧邻揭西主城区，距离中心城区行政办公、商业服务中心、居民生活配套中心较近，商业、文化、娱乐等公共服务设施完备，具有较强的辐射、服务功能，可以利用城区为园区提供公共服务和生活配套服务。
（4）交通便捷
规划区交通便捷，现状有两条省道、一条县道在园区边缘通过。
2、不利因素分析
（1）工业基础比较薄弱
揭西县的工业基础相对薄弱。
虽然初步形成了以电子电器、汽车、医疗器械、食品加工、五金塑料、纺织服装为主的有地方特色的工业体系，但规模还不大，整体实力不强。
产业布局缺乏规划，尚未形成集聚规模效应。
这些问题影响、制约着工业现代化的进程。
揭西工业基础虽然比较薄弱，但近几年来，揭西把“工业兴县”作为加快经济发展的重要战略，目前全县工业呈现快速、健康发展的势头。
（2）现状基础设施薄弱
规划区为拓荒型的园区，除村庄配套公共设施外，现状城市基础设施和公共服务设施几乎一片空白。
规划区前期建设须依靠主城区提供生产、生活配套服务和公共服务，并在此基础上逐步完善规划区自身的基础设施建设。
（3）现状用地须做适当的调整
规划范围内涉及一定数量的农田保护区，因而园区规划范围必须考虑避开这些农田保护区的位置，造成园区规划范围的相对分散。
因此须将园区用地范围适当的向外围扩展，以保证园区用地的完整性。
第三章规划目标
一、规划目标
规划结合《揭阳市城镇体系规划》的揭西县政府的发展目标，将园区打造成：
重点发展医疗器械、电子通讯等科技产业，并形成功能配套齐全、设施完善的工业区。
本次规划力求创造一个高效、便捷、清洁、优美、安全的花园式（园林式）工业园区，为投资者提供一个理想的投资环境。
并努力将产业转移与产业升级，产业集聚结合起来，争取更多的优质项目转移落户揭西。
同时，规划区作为园区总体规划的近期建设项目，以利于园区远期产业的推进与集聚为前提，确定规划区发展的总体思路和建设方向。
二、功能定位
基于对揭西县未来产业的发展趋势和发展前景分析，结合园区总体规划的发展要求，本次规划确定规划区功能定位为：
以揭西县特色产业为主导，发展电子电器、医药和食品加工等低污染产业，以及配套居住、科研、物流等综合发展区。
其作为揭西工业园的启动组团，承担着聚集河婆工业企业，引进先进产业，及完善前期配套设施，引导园区发展的职能。
三、发展规模
1、用地规模
规划区规划总用地面积571.21公顷，可开发建设用地508.84公顷。
为满足企业建设需求，规划除了预留必要的道路和服务配套外，尽可能安排工业产业类用地，尽量满足工业区发展需求。
2、规划人口规模
规划区人口主要为就业人口及眷属。
根据现代产业区的特点，规划区人口以生产人员、研发人员、服务人员、及眷属人口为主要构成，其中生产人员和研发人员为基本人口，基本人口和服务人口构成规划区的就业人口，就业人口和眷属人口为规划区总人口。
（1）就业人口
规划区规划产业用地（不含配套用地）面积约为220.1公顷。
按工业用地平均容积率0.8~1.5控制，人均厂房建筑面积50平方米测算，则工业生产基本人口为：
220.1×0.8/50=3.52万人。
服务人口按基本人口的1/4计算则为：
0.88万人。
则规划区的就业人口约为：
4.4万人。
（2）规划总人口
规划区总人口包括就业人口和眷属人口，带眷系数按0.2计，则规划区的总人口约为：
5.28万，其中职工约为4.4万人，带眷人口约为0.88万人。
第四章用地布局
一、规划构思
规划既把规划区当成一个独立的工业片区考虑、满足工业区自身发展需求，同时把规划区当成揭西工业园、揭西城区的重要组成部分，综合协调好规划区与工业园、规划区与城区之间的关系，整体增强规划区的产业分类协调能力和综合实力。
规划重点就两个方面进行用地布局的考虑：
一是处理好与园区总体规划的衔接；二是处理好与原河婆工业集中区发展要求的关系。
二、用地规划布局
为了高效利用土地，方便交通组织，规划结合现状地形条件将规划区分成一带、一轴、两心、三组团的功能结构。
在此基础上建立工作（生产）与生活就地平衡的综合住区发展模式，以适应山地自然特点、减少市民上下班、购物在路途的时间消耗和能源消耗，提高工作效率和生活质量。
一带：
为沿河景观绿化带，以保护横江水质和沿河生态环境为根本，并在此基础上满足市民景观休闲的需要。
一轴：
为以园区东西向的交通干道为依托的产业发展轴。
两心：
园区总体规划确定的东南部科研中心和北部综合服务中心，集科研教育、办公管理等公共服务为主的综合性区域，规划侧重于工业科研与就业培训等软件设施的结合。
三组团：
为东部传统特色产业组团、食品医药产业组团和西部物流、仓储组团。
三、功能分区
规划立足于工业生产，利于用地内部的完整性。
根据规划区土地使用功能的差异性，以生产——服务的关联性，以及功能分区互不干扰，并以有机联系为原则，明确划分不同的功能分区，形成布局合理、系统清晰的结构体系。
即产业区——服务区。
产业区——沿河产业组团发展一类工业，以实现经济发展与环境保护相协调的原则；西部产业组团发展以劳动力密集型产业为主的一类工业兼容无污染的二类工业，对附近居民就近安排就业。
服务区——规划两服务中心集办公管理、生活服务、文化娱乐、绿化广场、公共停车场、市政配套等公共服务及市政设施功能为一体的综合性区域。
是联系外部又服务园区内部的桥梁，也是园区管理的枢纽。
四、规划用地分类
规划区总用地571.12公顷，可建设用地508.84公顷。
用地共分为八大类，主要以工业为主，其他公共配套设施相辅。
（各用地比例见规划用地平衡表）
规划用地平衡表
用地代码
用地性质
用地面积
占总面积比例
备注
大类
中类
（公顷）
（%）
R
居住用地
27.29
5.36
C
公共设施用地
25.9
5.09
C1
行政办公用地
6.49
1.27
C2
商业金融业用地
2.88
0.57
C3
文化娱乐用地
2.28
0.45
C5
医疗卫生用地
1.7
0.33
C6
教育科研用地
12.55
2.47
M
工业用地
220.1
43.26
M1
一类工业用地
220.1
43.26
范围外61.83hm
W
仓储用地
27.2
5.35
S
道路广场用地
100.5
19.75
S1
道路用地
96.01
18.87
范围外19.51hm
S2
广场用地
0.55
0.11
S3
社会停车场用地
3.94
0.77
U
市政公用设施用地
17.88
3.51
范围外2.17hm
G
绿地
85.27
16.76
G1
公共绿地
14.32
2.82
G2
生产防护绿地
70.95
13.94
范围外7.31hm
D
特殊用地
4.7
0.92
范围外3.87hm
总建设用地
508.84
100
范围外92.52hm
E
水域和其它用地
62.37
E1
水域
14.99
E4
林地
47.38
总计
571.21
第五章地块划分与细分
一、划分依据和原则
1、将总体规划的布局构想、功能安排、市政公用设施配套及城市设计准则落实到每一个可开发的地块之中，使意象构思落实成具体的数据和控制线，以便于管理。
2、有利于管理部门的土地出让，并为下一步具体项目的建筑布局方案提供设计依据。
3、地块划分保持用地性质的完整性和唯一性，对城市公共设施用地、市政设施用地、公园绿地等尽量单独划分。
4、结合坡崖形成的天然界线，以及位于不同标高台地上的用地划分成各自独立的地块。
5、依据城市道路、步行道等形成的人工界线，地块划分尽量形成单一性质的用地。
6、依据规划道路、自然界线、土地权属情况、用地性质分类，对规划区内用地进行地块划分与细化。
尽可能使每一地块都有周边道路，设置交通出入口。
7、地块规模根据性质功能、产业特点及招商项目的具体情况来具体确定。
地块根据各自的具体情况结合园区总体环境布局进行细分，满足分期开发建设的需要。
二、地块划分
结合规划道路、自然界线和规划范围界线对本规划区进行地块划分，确定地块编码。
本片区用地分为八大区，五十六地块。
地块编码采用二级编码方式，即区代码-地块代码。
例如A-01。
结合规划道路、自然界线土地权属情况和出让要求、用地性质分类对片区已进行划分的地块进行细化。
本片区用地细分为133小块。
地块编码采用三级编码方式，在原来地块划分编码上，增加细分地块代码，即区代码-地块代码-细分地块代码。
例如：
A1-01-01。
（详见地块划分编码图）
第六章地块控制
一、建设用地性质
1、地块划分原则
本规划的用地分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类，用地原则上划分至小类。
根据规划区的性质定位、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。
2、土地兼容性
区内规划确定每块用地的主导使用性质不宜轻易更改，但也存在一定的兼容性——土地使用性质的兼容性，在不影响片区规划完整性的前提下，可在一定条件范围内进行局部调整，使规划具有较强的适应性和可操作性。
3、弹性控制
城市建设用地的不断变化与发展，经济政策的修改与变更、投资条件的变化及其所引起的市场变动，都有可能影响规划区用地结构、性质的变更，在规划与管理中的弹性控制正是规划的灵活性、时效性和实施的具体体现。
规划在保证整体性布局的前提下，规划的市政设施、广场、主干道、次干道、停车场等公共设施用地是城市建设的重要内容，必须做为规划实施的刚性控制。
而规划的部分用地和支路可作为弹性控制，规划实施过程可结合建设项目的实际用地需求，对用地大小、性质和局部支路进行适当调整，以确保规划的顺利实施建设，最终实现对土地资源的合理配置，体现可持性与可持续性之间的协调统一。
二、建设用地使用强度
规划技术指标按《揭阳市城市规划管理规定》进行控制，特殊行业工业用地规划技术指标另外按相关技术规范、规定执行。
1、建筑后退红线
建筑后退红线：
城市主干道和工业区主路退道路红线或绿化带5米以上，工业区次路退道路红线2米以上。
2、建筑限高
厂房为多、低层建筑，工业建筑高度不得超过27米；多层公共建筑高度控制在27米以下；高层公共建筑控制在50米以下；多层居住建筑高度控制在24米以下。
3、绿地率、建筑密度、容积率
工业用地建筑密度≥25%，≤40%；容积率控制在≥0.8，≤1.5；绿地率为≥30%；特殊工业项目可按相关条例控制，按程序报批。
居住用地建筑密度≥25%，≤30%；容积率控制在≥1，≤1.5；绿地率为≥35%。
仓储用地建筑密度控制≥25%，≤40%；容积率控制在≥0.8，≤1.5；绿地率为≥25%。
公建用地多层建筑建筑密度≤25%，容积率控制在≤2，绿地率为≥35%。
第七章道路交通规划
一、道路交通现状
省道S335从规划区南部外围由东向西穿过，规划区内部现状仅有一县道从中部由南向北穿过，规划区近期建设的对外交通主要由这两条道路承担。
规划区内原中心城区总体规划确定的路网系统尚未实施，规划区现状道路系统非常薄弱。
二、道路交通规划
1、交通网络特点
规划区延续原总规的路网格局，规划路网采用方格网状道路网布局，以城市主干道、城市次干道、城市支路组成“三横三纵”主要道路骨架。
工业区内道路以顺畅、便捷、灵活为原则，分为两级系统，城市主干路采用类“十”字系统，将规划区分割成八大区；城市次干路、城市支路和小区道路采用方格网系统，分割各个建设地块。
2、道路等级划分
规划道路形成城市主干道、城市次干道、城市支路、小区道路四个道路等级。
城市主干道分交通性主干道和生活性主干道，交通性主干道红线宽度为45米，生活性主干道红线宽度为40米；城市次干道红线宽度为36米；城市支路红线宽度为28米；小区道路红线宽度为15米。
规划道路一览表
性质
断面形式
路宽（m）
断面形式（m）
机动车道
分隔带
非机动车道
人行道
城市
主干道
交通性
三块板
45
23.0
2.0×2
4.5×2
4.5×2
生活性
三块板
40
19.0
1.0×2
4.5×2
5.0×2
城市次干道
三块板
36
14
2.5×2
4.5×2
4×2
城市支路
两块板
28
10.5×2
2.0
2.5×2
小区道路
一块板
15
9.0
3.0×2
3、交通组织
小区道路与城市道路主次干道交叉时，小区道路只允许右进右出；在城市道路交叉口附近开设机动车道口时，在主干路上距离平面交叉口不应小于80米、次干路上不应小于50米、支路上不应小于30米（自外侧路缘石曲线末端起）。
4、交通设施规划
根据各功能区的停车要求，规划集中配置4处公共停车场。
规划根据工业区停车需求，在公共服务中心配套建设社会公共停车场，满足公共服务区集中停车需求；在仓储用地范围内设置中大型停车场，以满足物流运输的要求。
同时，规划要求各建设地块按不同的使用功能及建设规模，按城市规划管理要求，配套建设足够的停车位。
第八章竖向规划
一、现状概况
规划区的现状西北部为低丘陵地形，其余用地地势平缓。
地势呈西北高东南低的特点，地面高程（国家85黄海高程基准，下同）在39.8m~68m之间，其中河东片地势偏低，地面高程在39.8m~44.8m之间。
二、规划原则
竖向规划主要满足下列要求：
1、土方平衡的要求；
2、各项工程建设场地以及工程管线敷设的要求；
3、道路、交通运输技术的要求；
4、用地地面排水及城市防洪、防潮、排涝的要求。
竖向设计在满足上述要求的条件下，尚考虑建（构）筑物基础、防护工程等的工程量，以建设的经济性、满足地面排水达到自流要求，洪水不致倒灌、雨水不淹没场地，科学合理的安排路面和片区控制点的设计高程。
三、标高确定
根据《揭西县中心城区总体规划》（2004—2020年）揭西城区排水为雨污合流制的排水体制，镇区污水由北向南排，雨水按地形直接排入横江河和溶江河，规划区规划设计高程东南低、西北高，以满足场地排水及排涝要求。
河岸堤防按50年一遇防洪堤防标准设防，确定坝顶最低标高不低于41.8米。
1、场地竖向
规划以横江河为界分为东、西两个分区；东区南低北高，西区东南低、西北高。
规划各地块的标高参考各地块周边道路的标高数值，为土方平衡后不应小于周边道路的平均高程。
地块的标高比周边道路的最低路段高出0.3米以上。
2、道路竖向
道路竖向标高结合排水的要求，最小标高不小于41.8米，道路纵坡控制在不大于8%以内。
详见《竖向规划图》。
第九章绿地系统规划
一、现状概况
规划区目前基本为自然地区，以耕地、园地、水域等自然地貌为主，无绿化公园。
二、规划原则
1、适当集中与分散布置相结合原则。
根据片区的区位条件和功能定位，因地制宜配置绿地，以达到绿地最大使用效率。
2、与景观控制、环境保护相结合原则。
使人文景观和自然景观相互融合，提高城市生态环境质量，形成独特的绿化特色。
三、绿地系统规划
规划中合
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