住宅项目工程质量分户验收方案计划.docx
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住宅项目工程质量分户验收方案计划
一、工程概况：
近江单元R21-B01a、R21-B01b地块农转非居民拆迁安置房项目二标段工程位于杭州市主城区，近江控规单元范围内，东北为清江路，东南为组团路，西面为衢江路，西北为秋涛路，南侧为临时停车场及近江苑住宅楼。
工程由二层地下室与1、2、3、5#塔楼住宅群组成。
二标段总面积为66251.76m2（包括地下室、1、2、3、5#楼）。
本工程±0.00相当于黄海高程8.05m。
本二标段工程地下室为21349.13m2。
地下室为地下二层，地下二层层高为5.7m、3.9m，地下一层层高为3.8m。
人防区设置在地下二层，为平战结合地下室，平时为汽车库，战时为核6级人防地下室二等人员掩蔽所，人防总建筑面积5654m2。
二标段工程预计开工时间为2014年11月3日，合同工期820天，预计竣工时间为2017年2月27日。
各楼情况如下：
1#楼建筑面积为：
7123.09m2，1层为配套用房层高为4.3m，2、3层为配套用房层高3.7m，4-23层为住宅层高为2.8m，建筑高度68.3m（从室外地面到建筑屋面板的高度），建筑物最高点为74.4m；
2#楼建筑面积为：
7826.63m2，1层为配套用房、社区居委会、物业经营等用房层高为4.3m，2层、3层为物业管理及经营、社区居委会等用房层高3.7m，4-25层为住宅层高为2.8m，建筑高度73.9m（从室外地面到建筑屋面板的高度），建筑物最高点为80.0m；
3#楼建筑面积为：
10777.95m2，1层为配套用房层高为4.3m，2、3层为配套用房层高3.7m，4-29层为住宅层高为2.8m，建筑高度85.1m（从室外地面到建筑屋面板的高度），建筑物最高点为91.9m；
5#楼建筑面积为：
11936.39m2，地上均为住宅，层高为2.8m，建筑高度84.30m（从室外地面到建筑屋面板的高度），建筑物最高点为90.40m；
配套公建及架空层：
7238.57m2
本工程各方参建单位分别为：
建设单位：
杭州市上城区农居多层公寓建设管理中心；
代建单位：
广宇集团股份有限公司；
设计单位：
中国联合工程公司；
监理单位：
北京北辰工程建设监理有限公司；
施工单位：
浙江省三建建设集团有限公司。
监督单位：
杭州市上城区建设工程质量安全监督站
二、编制依据
为了加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，维护小业主直接利益,并且减少工程投诉率。
根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家、浙江省施工质量验收规范标准及杭州市有关文件要求等编制的。
三、明确各方职责
（一）、建设单位：
1、建设单位是分户验收第一负责人，组织施工单位编制分户验收方案，组织进行审核确认住宅工程质量分户验收方案报监督站备案。
2、组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容，组织协助解决分户验收中测量、设备、人员、资金等问题。
组织有关人员参加分户检查验收工作并应及时确认签字盖章。
3、工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主，《住宅质量保证书》所列事项。
、保修范围、保修期限按合同约定执行；
、施工单位质量保修负责人姓名、电话及办公地点；
、建设单位、物业公司名称、电话；
、以上事项必须在住宅单元入口进行公示，公示期不小于6个月。
（二）、监理单位：
1、参加施工单位编制分户验收方案；
2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目以及检查内容和数量。
3、按要求配备一定数量的监理人员。
4、同施工单位确定每户住宅和公共部位检验项目和内容。
5、参与分户验收检查评定等工作，并做好记录对不合格项目下发不合格项目处置记录，鉴暑验收意见并签名。
（三）、施工单位:
1、负责组织技术人员编制分户验收方案，主要内容有：
（1）、明确各方职责
（2）、根据分户验收确定检验批项目的内容的原则,确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目,以及检查内容和数量.
（3）、根据分户检验批项目分别绘制检查点分布图.
（4）、根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型,不同设计做法的户型设计做法表。
2、视工程情况及专业分成若干验收小组负责每个阶段验收工作，配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检员及测量工具。
3、按照分户验收方案中确定的分户和公共部位检验项目和内容，绘制并参照户型做法表的抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4、分包单位专业技术负责人也要会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
5、分户验收相关记录采用表格化手写方式，有可追溯性。
（四）、物业单位（如有）:
1、已选定的物业公司应当参与分户验收。
2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。
3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，
参照户型做法表的抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。
三、建筑做法：
本工程为近江单元R21—B01a、R21—B01b地块农转非居民拆迁安置房二标段工程，楼幢为1、2、3、5#楼四幢楼，该建筑分别为23、25、29、30层，位于杭州市主城区，近江控规单元范围内，东北为清江路，东南为组团路，西侧为徐家埠路，西北为秋涛路。
建筑总面积为：
77985.49m2。
1、分户主体结构钢筋砼，砌体设计要求：
混凝土强度等级：
柱、梁、板均为C40、C35、C30、C25砼（具体详见设计图纸及相关等文件），二次结构为C25砼；砌体为页岩多孔砖砌筑。
2、分户门、窗设计要求：
分户门为木质防火防盗门。
门窗为节能铝合金窗，为断桥隔热中空玻璃6LOW-E+12A+6透明，风压变形性能为不小于5级，气密性等级为不小于6级，水密性等级为不小于3级。
保温性能为6级，空气隔声性能为3级。
3、分户地面、墙面、顶棚面层装饰设计要求：
地面面层为水泥砂浆地面。
墙面及天棚为水泥砂浆和混合砂浆底层，面层为白色内墙涂料。
4、分户屋面（厨房、卫生间）防水设计要求：
本工程屋面采用平屋面，顶层屋面板上铺40厚挤塑聚苯板，面层铺防滑地砖。
做好防水基层的处理，板面上的垃圾、杂物、硬化的砂浆块等必须请除干净，墙上四周必须弹出水平标高控制线（100线）。
孔洞、管线应事前预埋、预留，严禁事后打洞，防水层施工时，应先做好节点、附加层和屋面排水比较集中部位（如屋面与水落口连接处，檐口、天沟、檐沟、屋面转角处、板端缝等）的处理，然后由屋面最低标高处向上施工。
铺贴天沟、檐口卷材时，宜顺天沟、檐口方向，减少搭接。
坡屋面为有组织排水。
5、分户节能设计要求：
外墙采用200厚页岩多孔砖砌块粉30厚无机保温砂浆B型。
内墙采用宽200mm、100mm两种而岩多孔砖。
6、分户给水、排水系统安装设计要求：
分户给水：
生活给水管由穿梁架空引入，给水采用钢塑复合管，丝口连接。
排水管：
PVC-U排水管，地下部位采用柔性铸铁排水管，不锈钢卡箍连接。
雨水管：
采用柔性铸铁排水管，不锈钢卡箍连接。
7、分户电气工程安装设计要求：
供电负荷按三类供电，三级防雷，普通照明，接地型式为TN—C—S，电压380/220V。
8、分户室内燃气工程安装设计要求：
室内燃气分户计量。
9、分户公共部位设计要求：
单元门为电子对讲门
五、施工部署
人员组织确定：
（一）、分户验收领导小组：
组长：
（建设单位）张帅丰
组员：
（建设单位、代建单位）王强
（设计单位）：
郭晔、吴皓
（施工单位）：
杜轶赟、王永富
（监理单位）：
汪玉、夏自贤
（1）、分户验收实施小组（土建工程）
建设单位：
陈先
监理单位：
汪玉、夏自贤
施工单位：
张晗炜、胡超
（2）、分户验收实施小组（电气工程）
建设单位：
陈先
监理单位：
刘晓初
施工单位：
丁继承
（3）、分户验收实施小组（水施工程）
建设单位：
汤俊
监理单位：
刘晓初
施工单位：
丁继承
六、分户验收工程施工方法
为了保证工程质量达到工程竣工验收顺利进行，推行住宅工程质量分户验收管理，这是一项创新，分户验收主要是质量过程控制，确定各阶段检验批项目及内容。
1、建筑物室内标高、开间（进深）轴线抽测（附图1）
1.1主体结构、砖砌体工程施工过程控制：
截面尺寸、位置、标高、垂直度、平整度是否正确,应进行分户检查：
检查观感、外观尺寸、室内标高、开间（进深）轴线抽测、露筋、蜂窝、孔洞、夹渣、疏松、裂缝、连接部位、空鼓等缺陷等应符合设计要求,将过程控制和分户验收有机结合,以过程控制的轴线、标高抄测作为分记验收的重要内容。
绘制好抽查点分布图，填写分户验收检验批表并及时签字盖章。
1.2开间（进深）如遇进户门、走道、阳台门、飘窗、不规则房间，相应的点位不能测的，点位相应增加或减少具体各方现场确定后实施（附图2）。
2、地面、门窗、防水工程质量
2.1、铝合金门窗安装：
施工过程控制：
洞口尺寸、相邻洞口上下、左右应保持通线，按设计尺寸在窗洞口上下弹好中心线和水平标高线。
每单元、每层安装完进行分户检查，门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方法及密封处理、固定片数量、窗表面平整光滑无划痕碰伤、门窗槽口宽度高度、对角线长度、窗正侧面垂直、水平度、上下窗垂直、竖向偏离中心应符合设计及规范要求
2.1.1、门安装工程：
施工过程控制：
洞口尺寸，按设计尺寸在门口上划好中心线（下面划在水泥地面上）利用+1000线划好水平线，每单元、每层安装进行分户检查，门的品种、类型、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理，埋设方式表面洁净、无划痕、碰伤、门槽口宽度、高度、对角线长度、门框正、侧面垂直、水平度、标高、竖向偏离中心应符合设计及施工规范要求。
2.1.2、门窗玻璃安装工程，施工过程控制：
铝合金门窗安装验收合格后方可安装玻璃，玻璃的品种、规格、尺寸、色彩必须符合设计要求。
每单元、每层安装完进行分户检查，安装后的玻璃应牢固、严禁有裂纹、粘结牢固、接缝平齐，玻璃表面洁净不得有密封胶、涂料等污渍，玻璃中空内不得有灰尘和水蒸气,应符合设计及施工规范要求。
2.2、地面工程施工质量
2.2.1、地面水泥砂浆面层：
施工前控制：
首先按+1000线控制地面标高。
每单元、每层施工完进行检查面层与基层结合应牢固、无空鼓、裂纹、脱皮、麻面、表面平整度应符合规范要求。
2.2.2、墙面、天棚抹灰涂料施工：
施工过程控制，主体墙面验收合格后方可抹灰施工，首先检查轴线、标高、门窗洞口、管道位置、开关、插座位置，基层处理作灰饼，阴阳角找方设置标筋,分层赶光修理表面压光，天棚抹灰要以墙水平线为依据，先抹顶棚四周，在周边抹平,每单元、每层施工完进行分户检查观感、竖向垂直、表面平整、阴阳角方正、垂直。
应符合规范要求。
2.3、防水工程质量：
施工过程控制：
基层清理干净，水泥砂浆找平层做完后防水涂料1.5厚，四周上翻300mm高。
每单元、每户施工完进行分户检查。
施工完每间做蓄水试验。
2.3.1、屋面防水质量控制
1、屋面工程防水层必须由经资质审查合格的专业防水队伍进行施工，作业人员应持有当地建设行政主管部门颁发的上岗证。
2、屋面工程所采用的防水、保温材料应有产品合格证书和性能试验报告。
3、找平层坡度符合图纸要求，卷材横纵向搭接符合图纸及施工验收规范要求，卷材接缝应牢固，不得有开裂现象，大面卷材内不得有气泡。
4、保护层应设6000*6000分格缝。
5、防水施工完毕后应做淋水试验。
2.3.2、卫生间防水施工质量控制
1、标高控制在低于其它房间20mm。
2、保证按地漏处为最低点找坡。
3、抹保护层后做蓄水试验。
2.4“热桥”部位处理质量：
本工程四层以上为30厚无机保温砂浆B型保温隔热层加外墙仿石涂料，四层以下为外墙石材幕墙加40mm厚岩棉，施工过程控制：
安装时严格按照设计及施工规范要求施工，根据进场岩棉保温的尺寸及墙面实际尺寸裁割，岩棉不应有明显破损，固定完进行检查：
窗周边、阳台板端、圈梁、柱、每层楼板端、保温板厚度、粘贴应符合设计及施工规范规定。
以上各项验收项目应填写分户验收检验批表并及时签字盖章。
3、公共部分工程质量：
走廊抛光地砖面层工程质量：
（1）、抛光地砖面层：
施工前控制：
本工程为地砖地面，首先按+1000线控制地面标高。
每单元、每层施工完进行检查面层与基层结合应牢固、无空鼓、裂纹、脱皮、麻面、表面平整、每单元检查6点应符合规范要求。
绘制好抽查点分布图，填写验收检验批表并及时签字盖章。
（2）、外墙：
应对窗角是否有斜裂缝、墙面是否有裂缝等质量情况进行验收、整改。
（3）、地下室:
应对其地下室墙面及天棚是否有渗漏,裂缝,地面是否有裂缝,起砂等现象进行质量验收。
以上各项验收项目应填写分户验收检验批表并及时签字盖章。
4、水、电安装工程质量
4.1给水、排水系统安装质量
4.1.1、室内给水排水管道安装，施工过程控制：
在土建工程进行时暖卫工程应根据工程进度按图纸要求预留出各种管孔洞和沟槽、位置、规格、标高（在板上画出孔洞中心线，在墙上向土建有关人员交待清楚，由瓦工预留），管连接热熔应符合要求，管材内外壁光滑不许有气泡，裂口和明显划痕、凹陷、色差及分解变色，管材端口必须平整并垂直于轴线，安装时不得有轴向扭曲穿墙式穿楼板时不宜强制校正，支吊架管卡按要求安装，地坪以下排水管应铺设夯实后混凝土垫层上，立管上应每隔一层设置一个检查口，顶端应设通气帽，按设计要求设置伸缩节，每单元、每层安装完进行分户检查：
水平垂直净距、管道坡度、支架位置、穿墙和楼板套管、水表中心距地面标高、清扫口、地漏、安装完做灌水和通水试验。
4.1.2、给水排水配件安装质量：
施工过程控制：
安装高度平面定位尺寸、管道接口严密可靠不渗不漏安装稳固，地漏低于地面5㎜，水封高度不得小于5mm，配件应完好无损接口严密，启闭灵活，安装完应做满水试验，四十八小时各连接件不渗不漏，每单元、每层安装完进行分户检查：
各配件标高、规格、坡度、存水弯管与排水管接口的连接应符合规范要求。
4.3、室内电气工程安装质量
4.3.1、电线刚性绝缘导管暗敷设工程质量：
施工过程控制：
对暗设管要与土建专业密切配合进行，及时留洞，争取最大限度的直接埋入并减少弯曲，埋于混凝土的管外径不宜大于混凝土厚1/2，两管间不小于25mm的距离，弯曲不应小于90度应无折皱、凹陷及裂缝弯偏度不应大于外径1/2，埋入混凝土八角盒尺寸位置应符合设计要求。
4.3.2、电线、电缆穿管工程质量：
施工过程控制：
在抹灰之前首先进行透管实验并籍以发现错漏敷和堵塞之处及时补救，不同回路、不同电压性质及等级的导线不得穿在同一管内，导线不得在管内扭曲打结，不得有接头，垂直敷设将导线固定，每单元每层安装完毕进行分户检查，导线连接，管口保护，导线分色明确应符合设计及施工规范规定。
4.3.3、普通灯具安装工程质量：
施工过程控制：
顶棚墙面等抹灰工程已完工，地面清理工作已结束。
灯具安装应牢固、美观，同一室内成排灯具应成一线中心偏差不大于5mm，室内单灯灯位应在中心，吊链灯具的灯线不应受力，灯线应与吊链编杈在一起，每单元每层安装完进行分户检查，灯具安装高度，对地距离、灯具固定方法、灯具外形灯头及接线。
应符合设计及施工规范规定。
4.3.4、照明开关安装工程质量：
施工过程制度：
线盒是先埋好校正是否正确，电线分色正确，开关控制相线，开关的通断位置一致，开关灵活，接触可靠，开关距地面1.3m，开关边缘距门框边缘距离为0.15-0.2m，开关采用同一系列产品双联及上开关控制有序，不错位，每单元每层安装完进行分户检查：
开关距地面尺寸、距框边尺寸，双联及上开关相线作并接头，不串接，开关表面光滑整洁无变形，无碎裂，划伤，装饰帽齐全，同一室内开关安装高度一致，应符合设计及施工规范规定。
4.3.5、插座安装接线工程质量：
施工过程控制：
对线盒进行校正，是否符合要求，住宅用户一律采用安全型插座同一室内高低差不大于5mm，单相两孔插座面对插座的右孔或上孔与相线连接左孔或大孔与零线连接，单相三孔插座，面对插座右孔与相线连接、左孔与零线连接。
照明与插座分回路敷设时插座与照明式插座各回路之间均不能混用。
每单元、每层安装完进行分户检查，插座位置标高是否一致，安装是否合理，暗装的插座应采用专用盒安装牢固，紧贴建筑表面四周无缝隙，无变翘变形表面光滑整洁，无碎裂、划伤装饰帽齐全，应符合设计及施工规范规定。
4.3.6、照明配电箱（盘）安装质量：
施工过程控制：
配电箱安装横平竖直，牢固可靠整齐美观，箱内的相序相色一直（既L1—黄，L2—绿。
L3—红，N—淡兰区分不得接错，排列整齐布线美观，二次线不得有接头，电流回路导线不小于2.5mm2。
其他回路不小于1.5mm2的铜芯绝缘线，配电箱距地面1.8m每单元每层安装完进行分户检查；导线入箱内是否垂直连接方法是否正确，配电箱位置、暗装（门盖）紧贴墙面，四周缝隙涂层完整、内外清洁应符合设计及施工规范规定。
4.3.7、建筑物等电位联结工程质量：
施工过程控制：
建筑物等电位联结干线必须从与接地装置有不少于2处直接连接的按地干线或总电位箱引出，等电位支线间严禁串联连接。
主题完工进行等电位检查；等电位联结端子板，，截面大小等电位联结的可接近裸露导体，或其他金属部件，构件与支线连接可靠，熔焊，钎焊应导通常，应符合设计及施工规范规定。
以上各项验收项目应填写分户验收检验批表并及时签字盖章.
5、分户验收结束，应以书面形式对住宅工程质量分户验收进行汇总,把验收情况以文字形式体现出来,并由建设单位,施工单位,监理单位审核并签字盖章。
6、每户分户验收合格后填写“住宅工程质量分户验收合格证”，并粘贴在室内醒目位置。
室内净高、净开间尺寸抽测表
房（户）号
1#楼（B1）
抽测时间
2016年 月 日
房间
编号
净高推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
最大偏差
极差
极差
实测房间，不合格 房间,需整改处理房间：
。
抽测人员：
（建设单位）（监理单位） （施工单位）
室内净空尺寸测量示意图
注：
1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出。
2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式三份，建设（监理）、施工、住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份。
室内净高、净开间尺寸抽测表
房（户）号
1#楼（B2）
抽测时间
2016年 月 日
房间
编号
净高推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
最大偏差
极差
极差
实测房间，不合格 房间,需整改处理房间：
。
抽测人员：
（建设单位）（监理单位） （施工单位）
室内净空尺寸测量示意图
注：
1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出。
2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式三份，建设（监理）、施工、住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份。
室内净高、净开间尺寸抽测表
房（户）号
2#楼（C1）
抽测时间
2016年 月 日
房间
编号
净高推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
最大偏差
极差
极差
实测房间，不合格 房间,需整改处理房间：
。
抽测人员：
（建设单位）（监理单位） （施工单位）
室内净空尺寸测量示意图
注：
1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出。
2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式三份，建设（监理）、施工、住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份。
室内净高、净开间尺寸抽测表
房（户）号
2#楼（C2）
抽测时间
2016年 月 日
房间
编号
净高推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
最大偏差
极差
极差
实测房间，不合格 房间,需整改处理房间：
。
抽测人员：
（建设单位）（监理单位） （施工单位）
室内净空尺寸测量示意图
注：
1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出。
2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式三份，建设（监理）、施工、住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份。
室内净高、净开间尺寸抽测表
房（户）号
3#楼（C1）
抽测时间
2016年 月 日
房间
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