XX某老年公寓商业计划书.docx
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XX某老年公寓商业计划书
XX某老年公寓商业计划书
一、内容概要
1、本商业计划书说明了XX实业开发股份有限公司准备开发“XX”养老服务社区项目的计划。
2、本计划书涉及的时间为2013年～2015年两年。
3、开发“XX”养老服务社区项目，对于本公司来说，是基于目前中国“银色市场”日渐增长的趋势来考虑的。
这一项目的开发将是一举多得：
一是为公司找到了新的利润增长点；二是延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。
4、本计划书涉及的主要目标是：
分为两期建设养老服务社区成为大型现代化的、专业化的、高档次的老年社区。
养老服务社区各类住房共xxxx套，根据精确预估，社区住房销售的预期收入为xxxxx万元，社区住房销售可获得现金利润xxxx万元，此外还可以得到公用建筑的资产xxxx万元。
另外，社区每年的管理服务活动将为公司创造利润xxx万元。
5、实现以上销售和利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业的对本项目的投资分析，实现本计划书的市场风险不超过3%。
6、“XX”养老服务社区的总建设成本xxxxx万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资为xxxxx万元，XX公司可以自筹资金1/3，即xxxxx万元，其余开发资金可以由其他有资金的项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。
二、公司简介
1、公司概况
2、发展目标
3、现有业务
4、经营理念
本公司的经营理念是——在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值的服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖的公司和品牌。
本公司的宗旨与使命是——专业性的从事老年服务业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银色市场中最完整的服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业化社会”中，为不断增长的市场需要提供全方位的老年服务。
同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功的成就中也使个人利益得到不断提升。
5、客户概况
6、管理队伍
三、项目市场背景与市场情况分析
1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析
（1）、人口老龄化趋势
人口老龄化是世界化的发展趋势。
按照国际标准，一个国家或地区60岁以上的人口达到总人口的10%以上，或者65岁以上人口达到总人口的7%以上，即为老龄化国家和地区。
按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利、德国、希腊、日本等。
排在首位的意大利2002年老年人口比例高达25%。
同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快的国家。
有关数据显示，2012年年我国的总人口达到了13.07亿，老年人口数量达到1.94亿，占总人口的14.3%（其中，65岁及以上的人口为1.0045亿人，占总人口的7.69%）。
这表明，我国已经步入了老龄化国家的行列。
同时，国内外近期人口预测发现，在2020年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至2050年，在每100个人口中，就有30个左右60岁以上的老人，将比那一时期世界平均老龄化水平高出10个百分点。
可以预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。
从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间；而我国自上世纪70年代末80年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过20多年。
这其中既有政策性因素，也有社会因素。
严格的计划生育制度，经济、社会高速发展，疾病控制、卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。
（2）、经济发展
——国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础
（3）、政治保障
——党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障
首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。
其次，党和政府十分重视老有所养问题。
从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。
2000年8月，中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。
该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。
2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：
要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。
党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。
（4）、理论与实践
——理论和实践的探索，为实行家庭+社区的社会养老提供了发展的理论和实践依据
从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的、可操作性的发展思路。
他们普遍认同，鉴于我国目前的经济政治文化发展水平，家庭养老的功能必须予以保护和支持，而且家庭所能给予老年人的帮助和感受是养老机构无法替代的。
中国老龄科学研究中心特邀研究员、民进会员对如何实现老有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为首选方向。
这对于实行家庭+社区的社会养老提供了有价值的理论支撑。
从实践上看，浙江宁波市实行了“居家养老”的做法，由政府购买养老服务、加大社区养老设施建设，使一些高龄、独居的困难老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为一些下岗工人提供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴和推广。
（5）、人文环境
2、养老服务社区的市场情况分析
（1）、房地产需求旺盛
（2）、养老服务需求迫切
随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。
近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人问题更为突出。
全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
十二五期间人口老龄化压力将显现。
目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。
在最早进入老龄化城市的上海，1999年60岁以上老人已达238万，占全市人口的18%。
日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。
既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。
（3）、支付能力保障
随着经济持续发展，城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。
调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱
而另一方面，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入比去年同期增长23.5%。
退休人员养老金逐年上涨
《市场结论》 。
通过以上分析，我们可以看出，养老服务社区存在着庞大的市场需求，在现有的老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，在全国将要建设规模化的养老服务社区将建设近百万，才能基本满足需求。
因此，开发建设和经营养老服务社区是未来发展的重头戏。
3、主要竞争情况分析
（1）、养老服务市场的竞争分析
经过详细的市场调查，我们发现目前的全国养老市场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发的养老服务社区”而言，市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。
可以说，养老这一项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于先期进入的公司无疑将是一个极其有利的局面。
社区养老的优势：
1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；4.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；
“随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。
以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。
老年产业是朝阳产业，未来几年时间内，将会有大量的民间资金进入养老业。
面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。
（2）、房地产市场的竞争分析
四、SWOT分析与关键问题分析
1、机会
（1）、巨大的“银色市场”
随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。
据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿；再过10年，将达到1.63亿；再过20年，将达到2.3亿；再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。
近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人问题更为突出。
全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。
（2）、政府的关注与支持
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。
人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。
从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。
养老服务社区项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
（3）、GDP的保障
随着经济持续发展，居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。
调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。
有了经济的保障，才能保证服务的实现。
（4）、XX——养老胜地
在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里阳光充足，风景优美。
以上两地也因此被称为“退休州”、“养老市”。
20年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地？
一位投资养老公寓的业内人士认为，随着我国老龄化进程的加快，一些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一种必然。
而XX又具有5大优势：
第一，XX的气候、自然环境在各地居民中具有很高的号召力；第二，XX周边旅游资源丰富，能够满足老年人对自然的喜爱；第三，XX经济比较发达，生活便利；第四、XX物产丰富，养老成本不高；第五，XX未来退休人员较多，养老机构将不断兴起。
不可否认XX的经济、人文、自然等条件，使其充分具备了作为养老休养地的优势，未来的XX将是越来越多老年人的选择，而XX的养老产业的市场商机日渐明朗。
2、威胁
（1）、观念落后，意识不足
虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战，一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识，服务意识差。
这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。
（2）、竞争者带来的压力
有商机必然有商家，虽然目前XX的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。
“XX”在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。
3、优势
（1）、对于目标市场较为了解
（2）、专业化的服务队伍
（3）、经验丰富的管理团队
（4）、先入为主
上述两个绝对有利因素，将再次为公司此次投资建设“XX”个人养老服务项目，提供外人很难了解和发现的好处及赢利机会。
4、劣势
5、关键问题分析
“XX”作为专业化的养老服务社区，以优质高价、高档专业的形象进入市场，是否能如预期的那样得到目标顾客的认可与接受？
XX养老服务市场上存在一定数量可以提供类似服务的机构，它们提供的养老服务必然会对人们是否选择“XX”这种专业化的养老社区产生一定影响。
然而，毕竟有竞争才有发展，虽然竞争者不在少数，但是“XX”多年从事老年产业的专业优势、房地产业的先天优势、充足的人财物的资源优势，以及抢先进入养老服务市场的先机的获得，使得“XX”的养老服务社区项目在起点已经领先对手，只要有足够的实力与耐力，我们有充分的理由相信“XX”可以一路领先、一往无前。
五、目标与目标可行性分析
六、营销计划
1、目标市场
“XX”养老服务社区主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。
这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。
同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。
这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。
这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。
这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“XX”养老服务社区中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。
2、产品
《养老服务社区养老服务的三大主张》
主张一：
老年生活张扬个性
主张二：
阳光院坝邻里如亲
主张三：
子孝孙贤尽享天伦
《养老服务社区养老服务的八项服务》
养老服务社区，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。
凡租住、购买“XX”养老服务社区的老年朋友皆可享受以下八项服务：
医疗保健与康复疗养：
按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨”。
心理咨询：
影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。
交通服务：
开设大巴专线往返于XX与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。
当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。
安全保卫：
每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区内设置三重安全保卫措施：
红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。
家政护理：
为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。
购物：
园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。
报刊服务：
代订各种报刊，报刊投送到家。
音像制品的出售与租赁：
建立专门的服务部开展有关业务。
幼儿入托：
幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。
园艺：
为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。
旅游：
园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；还将与北京、大连、广州等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。
房屋置换：
为了方便部分在XX城内有房而又希望到园区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。
法律顾问：
园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。
老有所为服务：
这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。
鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐、联系出版与发表。
XX公司始终坚信，社区的房屋销售只完成了“XX”项目开发的第一步，完善的养老服务才是最终赢得顾客信赖的依托和保障，是公司在广阔的老年产业市场中进一步发展的真正基石。
3、价格
销售安排：
4、渠道
养老服务社区的销售，将在使用直接销售和委托代理的传统模式的基础上，同时开辟网络营销模式的新型销售模式：
（1）、对于销售给股东和老顾客的部分住房，由公司采取直接销售的模式，因为公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持了良好的联系，故采用直销模式，,销售过程中发生的费用也完全可由开发商来控制，高效从严支出可以大大降低物业销售的费用。
而且从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。
（2）、随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济；另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。
因此，对于面向社会销售的住房的80%，XX公司决定委托给专门的房地产销售代理商执行。
这种销售模式的优势在于：
①它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力、物力和力的不足,提高企业运作的效率和效益；②相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险；③由于专门从事代理销售工作，代理商一般都有较多的销售业务员和更广泛的客户关系；④企业在推广新产品的时候，它更快的将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品的销售。
（3）、21世纪是信息化的世纪，互联网席卷中国大地的时候，也正是中国住宅与房地产业飞速发展的时候。
房地产与互联网的结合必将引发房地产产业的营销革命。
网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商相关行业的网络环境。
在这种环境下，房地产企业可以对开发项目进行网上宣传对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈或通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。
作为传统的营销方式的补充和发展，网络营销能更有效地促成消费者与企业或企业与企业之间交易活动的实现。
我们已经清楚地意识到，网络营销必然是未来房地产销售的重要趋势，XX公司需要尽快适应这一潮流，并尽可能的占据有利地位，所以XX公司的房地产网络营销势在必行。
此次，“XX”养老服务社区的销售就是XX公司进入这一模式的大好时机，公司将投入一定的人力、物力和财力，建设起网络销售的平台。
公司将拿出面向社会销售的住房中的20%，作为网络销售的对象，尝试网络销售，为将来公司的销售积累经验、奠定基础。
5、促销
（1）、广告
（2）、销售促进、公共关系与人员推销
（3）、直接营销
七、财务计划与财务分析
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