巴中五金机电建材城投资可行性研究报告.docx
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巴中五金机电建材城投资可行性研究报告
##市五金机电批发市场
可行性研究报告
项目名称：
##市五金机电批发市场
申报单位：
地址：
邮政编码：
联系人：
杜平
电话：
传真：
申报日期：
二○一三年月日
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称
##市五金机电批发市场
二、建设地点
建设的地点位于##省##市##经济开发区内。
三、项目性质
本项目属于新建项目。
四、建设内容、规模及功能
##市五金机电批发市场建设项目分为普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区四大块组成，其中办公区沿南侧规划道路布置，提升整体形象，配套生活区布置于整个地块东南侧，形成相对较为独立的区域，地块沿街及中部为交易区，北侧及东北侧为仓储区。
##五金机电批发市场占地面积共计137711.34㎡。
该项目的建成，将成为科学规划、完善配套、一流管理、创新运营、辐射##、影响西南的五金机电产品集散中心。
五、项目用地性质
本项目用地性质为出让。
六、项目建设期
本项目计划于年月开工建设，预计年月交付使用，建设期为年。
七、项目总投资及资金筹措
##五金机电批发城全部由公司自筹。
八、效益预测
本项目预计实现利润总额万元，上缴所得税万元，预计可实现税后利润万元。
项目总投资收益率为%、投资利税率为%、资本金净利润率为%，均高于行业平均收益水平，表明本项目开发建设具有一定的盈利能力。
第二节规划建设理由
##作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。
五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。
因此，近几年来，##一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。
就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地都出现了不少的机电大市场。
顺应国家及省政府大势，##也规划用3-5年时间形成产值100亿元的机械制造业生产基地。
所以市场层次化、产品高端化、经营集约化。
是市场发展的必然趋势。
第三节编制依据
本项目编制的依据如下：
1、《投资项目可行性研究指南》（中国电力）；
2、建设单位提供的相关资料；
3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
4、《民用建筑设计防火规X》（GB50045-95）（2005年修订版）；
5、《建筑设计防火规X》（GB50016-2006）；
6、《建筑内部装修设计防火规X》（GB50222-95）（2001年修订版）；
7、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）；
8、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
9、《城市道路和建筑无障碍设计规X》（JGJ50-2001）；
10、《屋面工程技术规程》（GB50207-94）；
11、《建筑结构荷载规X》（GB50009-2001）；
12、《建筑抗震设计规X》（GB50011-2001）；
13、《混凝土结构设计规X》（GB50011-2002）；
14、《砌体结构设计规X》（GB50003-2001）；
15、《建筑地基基础设计规X》（GB50007-2002）；
16、《城市环境卫生设施设置标准》（GJJ27-89）；
17、《室外排水设计规X》（GB50014-2006）；
18、《室外给水设计规X》（GB50013-2006）；
29、《建筑给水排水设计规X》（GB50015-2003）；
20、《给水排水工程结构设计规X》（GBJ68-84）；
21、《室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规X》（GB50032-91）；
22、《采暖通风与空气调节设计规X》（GB50019-2003）；
23、《建筑灭火器配置设计规X》（GB50140-2005）；
24、《自动喷水灭火系统设计规X》（GB50084-2001）
25、《火灾自动报警系统设计规X》（GB50116-98）
26、《建筑内部装修设计防火规X》（GB50222-95）
27、《民用建筑电气设计规X》（JGJ16-92）；
28、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
29、《供电系统设计规X》（GB50052-95）；
30、《低压配电设计规X》（GB50054-95）；
31、《建筑物防雷设计规X》（GB50057-2000）。
第四节研究结论及主要经济技术指标
一：
研究结论
近年来我国南方经济发展速度趋缓，经济发展呈现出“北上西近”趋势。
由此，西部地区成为经济发展最具潜力的最有开发前途的地区，建筑业、工业等行业在西部地区的发展，使得与之相关的建筑装饰材料业、五金机电业发展迅速，但因为西部地区较南方发展较晚，所以很多五金机电、建筑装饰材料等行业总体上还不能形成规模化系统化、因而对于建筑业等行业的发展有很大影响，因此，近年来##率先建设“金府商圈”以五金机电为主的系统化市场。
在这样的形势下，公司根据##市建筑业、工业等行业近些年的发展情况，及对当地分散的五金机电市场进行了调察与研究，决定建设五金机电城以形成统一的规模化的市场以便于整合资源、系统化市场运作，促进当地建筑业、工业等行业的发展，推动经济发展。
本项目拟建地为经济开发区，这样既不至于本市场的交通受到人群聚集区的妨碍，也不至于本市场的运作影响周边人群的工作及生活。
另外本项目的建设不仅可以将##地区零散的、不成规模的五金机电市场整合为一体。
还可以促进经济发展，也可以缓解部分就业压力，同时为以农业为主的##地区又增加一条促进经济发展的道路。
所以本项目的建设是可行的，也是必要的。
本项目主要经济技术指标如下：
二：
主要经济技术指标
（一）、总规划用地面积：
㎡
（1）、规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：
133350.82㎡
（2）、规划代征道路地面积（不参与容积率和建筑密度计算）：
4360.52㎡
（二）、规划总建筑面积：
㎡
（1）、地上计入容积率的建筑面积：
㎡
（2）、地下建筑面积：
㎡
（三）、分算指标：
（1）、市场
总用地面积：
㎡
净用地面积：
㎡
总建筑面积：
㎡
地上建筑面积：
㎡
其中：
市场：
㎡公厕：
㎡
仓库：
㎡配电房、水泵房：
㎡
地下建筑面积：
㎡
基底面积：
㎡
容积率：
建筑密度：
绿化率：
总停车位：
辆
其中：
地上停车位：
辆地下停车位：
辆
（2）、住宅公寓配套区
总用地面积：
㎡
净用地面积：
㎡
总建筑面积：
㎡
地上建筑面积：
㎡
其中：
市场：
㎡办公：
㎡
公寓：
㎡住宅：
㎡
地下建筑面积：
㎡
基底面积：
㎡
容积率：
建筑密度：
绿化率：
总停车位：
辆
其中：
地上停车位：
辆
地下停车位：
辆
第二章需求分析
第一节我国五金机电市场发展趋势及存在问题
一、我国五金机电市场现状
机械行业的发展，给五金机电行业也带来了发展的机遇。
近些年，中国机电行业经过一系列改造建设，已经形成了一定规模。
专业市场给五金机电带来了一半的销售额。
专家通过对市场总体状况分析，五金机电市场有两大现状。
我国五金机电专业市场经过十多年的建设与改造，培育与提升，已形成具备一定规模的专业市场达150余家。
据测算，每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现的，可见专业市场在我国五金机电商品流通中的地位和作用。
如果对这150余家专业市场作一个不同类型的比重分析，或许能使我们对全国五金机电专业市场发展的总体状况有一个初步的了解。
首先，从专业市场的功能档次上区划分析，可分为三类：
一类是“街场结合”，以街为主的市场，或称“一代市场”，约占总量的30%；另一类是“场的市场”，以卖场为主，独立商铺为辅的市场，或称“二代市场”，约占总量的45%；再一类是“城的市场”，以独立商铺为主，卖场为辅，配套服务设施齐备，功能齐全的市场，或称“三代市场”，约占总量的25%。
其次，从商品流转上区划分析，可分为二类：
一类是“产地型市场”，约占总量的10%；另一类是“销地型市场”，约占总量的90%，其中2/3集中在中国东部及一线城市。
再次，从市场经营门类主体上区划分析，可分为二类：
一类是“专业型市场”，大多在产业基地，约占总量的15%；另一类是“综合型市场”，约占总量的85%。
最后，从市场的辐射功能上区划分析，可分为三类：
一类是“城市型市场”，约占总量的70%；另一类是“区域型市场”，约占总量的20%；再一类就是“全国型市场”（实际上均具有一定的国际性），也大多在产业基地或主产地，约占总量的10%。
在对五金机电专业市场进行总体分析后，我们不难发现，目前五金机电专业市场的两点现状：
第一、近几年专业市场的建设速度比较快，全国绝大多数的省级行政区域和一级城市或一级市场均被覆盖，就总体而言，发展是均衡的，布局是合理的，总量及类型也是与产业规模、市场容量以及区域经济发展水平相匹配的。
第二、绝大多数专业市场经营状况较好，就总体而言，上世纪九十年代形成的一、二代专业市场要好于近几年新建的三代市场，但大多数一、二代专业市场均存在着商户多而小的问题，年销售额及商户的平均销售额和利税额并不高；再者，产地型市场要好于销地型市场，区域型市场要好于城市型市场。
二、五金机电发展展望
相关统计资料表明，西部制造业占全国9.8%，五金机电业占全国8.95%，金属制品业（小五金）占全国4.28%。
去年，西部五金机电业销售收入3951亿元，占西部工业的比重34.15%（11569亿元），西部金属制品占西部工业1.15%。
总体上西部五金机电业发展尚处于起步阶段，总量规模小，质量档次不高，但预示着发展空间和潜力较大。
西部人均GDP有可能突破1000美元；工业化率接近40%；消费结构也将从“吃”“穿”、“用”转向“住”和“行”；2020年西部城市化水平将可能接近50%。
工业化推进主要表现在西部实施的资源就地转化战略，将拉长西部产业链，使西部的工业从初级产品进一步向制成品延伸，如有色金属和黑色金属的深加工。
从而将增大对五金机电产品（特别是工具、模具等机械五金）的需求。
“住”和“行”的消费结构升级和西部购买力的提高，将拉动西部地区房地产业和交通运输设备制造业等产业，进一步带动建筑五金、装饰五金、日用五金等发展。
西部地区有3.7亿人口，到2020年若城市化率达到50%，就有1.85亿人口将住在城市，扣除现有城市人口，也会有上千万户的家庭需要新的住宅。
并产生对建筑装饰五金等产品的需求。
未来5年外资和发达地区产业向西转移步伐加快。
外商在中国的投资出现“北上西进”加快的趋势，目前一部分外资包括跨国公司总部和研发中心继续向环渤海地区和东北地区转移，同时，也有一部分外商和东部沿海地区产业中的资源依赖型、劳动密集型、高能耗型产业出现向西部转移的趋势。
特别要看到，随着长三角、珠三角土地、电力等要素紧缺甚至出现严重的“民工荒”和“技工荒”，能源资源和环境约束日益加剧，相当一部分劳动密集型和高耗能型企业正大量向中西部地区转移。
企业外迁和资金外流最活跃的是##，据悉，##绝大部分地方都面临无地可供的局面，电力缺口最大；估计约有数千亿的民间资本在向外找出路。
从全国产业布局看，制造业中的小五金行业向西部地区转移，不仅符合技术梯度转移规律（沿海着力于高技术产业，小五金多数技术含量不高适宜西部发展），而且有利于促进沿海产业升级，并带动西部制造业发展。
由此看来我国西部地区五金机电业的发展将有长足势头。
第三节:
市场需求分析
一、区位优势
随着##大交通战略的纵深推进，由多条高速公路、干线铁路、以及规划建设中的民用航空所组成的“三纵三横两环一航”市域综合交通网络正逐渐形成。
三纵：
##经南部至##至##高速公路，##至##至##高速公路，##至##至##快速铁路。
三横：
##至##至达州高速公路，##至##至万源高速公路，##至##至达州铁路。
两环：
巴城绕城环线和连接县（区）的公路环线，实现内部快速通达。
一航:
##机场航空运输
随着##大交通战略的纵深推进，由多条高速公路、干线铁路、以及规划建设中的民用航空所组成的“三纵三横两环一航”市域综合交通网络正逐渐形成。
二、超强的市场辐射优势
以##为中心的300公里半径X围内，有省会城市3个（##、##、##），地级城市9个，县级城市40个，人口1.3亿（城市人口0.3亿），独特地理区位，造就了##超强的市场辐射能力。
##作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。
五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。
因此，近几年来，##一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。
就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地都出现了不少的机电大市场。
顺应国家及省政府大势，##也规划用3-5年时间形成产值100亿元的机械制造业生产基地。
所以市场层次化、产品高端化、经营集约化。
是市场发展的必然趋势。
第四节：
总体定位与营销策略分析
根据##五金机电行业的发展状况来看，本项目的建设目标，是可以设定为具有一定规模和档次的五金机电专业交易市场的。
从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美感，且在功能布局上符合五金机电业的特殊需求：
集展示、交易、办公、居家、仓储为一体的现代交易中心。
从经营管理上看，侧重“先商业，后地产”的营销模式，努力达到甲乙双方共同期待的双赢：
拥有一个管理规X、商业氛围浓郁的现代化专业交易市场，同时又能在规定时间内达到资本变效益的终极目的。
第五节：
总结
通过以上分析，本项目将带来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在地区的劳动就业状况，提高地区商业的知名度及美誉度。
第三章场址选择
第一节场址现状
一、地点与地理位置
项目地点位于经开区内，整个地块用地较为方正规整，整个市场南侧和西侧临规划道路，北侧临火车铁路，东侧为其他用地。
在对用地现状和规划目标及设计原则的综合分析的基础上，地块内部建筑采用行列式布局，建筑长边平行于道路摆放，节约用地；临街建筑长边平行于规划道路或沿规划道路展开，形成完整的道路景观，丰富城市的沿街立面形象。
二、场址土地权属类别及占地面积
本项目属出让土地，占地面积约137711.34㎡平方米，建筑面积275431.7㎡平方米。
三、现有场址利用情况
项目在用地西侧及南侧规划道路设置市场主入口，西北侧及东南侧预留市场次入口，沿西侧及南侧规划道路设置商业裙房，以满足小区日常配套生活；交易区建筑尽可能按行列式布置，通过建筑之间的间距组织道路，使得整个交易区围而不堵，空间通透，富有层次。
考虑功能分区，整个市场分为普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区四大块组成，其中办公区沿南侧规划道路布置，提升整体形象，配套生活区布置于整个地块东南侧，形成相对较为独立的区域，地块沿街及中部为交易区，北侧及东北侧为仓储区，整个用地分区明确，交通流线组织序列分明，便于使用。
第四章建设方案
第一节总平面布置
一、总平面布置原则
在进行##五金机电市场内部布局时，主要遵循以下几项原则：
（一）、与城市总体规划相协调的原则
项目在内部布局上根据批发交易、业务流程进行规划，同时在整体布局上和城市总体发展规划相协调，避免出现资源无效配置、重复建设和浪费等现象，实现各产业的协调发展。
（二）流程合理化原则
减少或者消除不必要的作业流程，是提高作业效率、加速货物流动、降低成本的有效办法。
满足物流运输和批发交易的要求，保证各物流区域运输连续、快捷、方便，要使机电装饰城区内外运输配给协调，避免往返阻塞，避免人流货流交叉。
流程合理化要##现批发区内商贸交易、存储、装卸搬运等作业的一体化，并考虑未来与高速公路和铁路建立起良好的衔接关系。
（三）作业标准化原则
五金机电市场是##市机电行业的一个亮点，所以在对其进行内部规划设计时，应寻求到整个物流系统与机电市场的恰当结合点。
规划设计所需的市场规模、设施配备等，都必须遵循全社会的通用标准，并在未来的运输车辆、装卸、包装物的选择方面做到批发市场的和谐。
（四）规模经济性原则
五金机电市场的布局必须考虑到规模效应的问题。
如大规模的处理货物可以有效的降低服务成本；使用集约化方式运输货物，可以有效的减少取送车次数，减少对城市交通的干扰，提高机电产品的物流效率。
但是，在进行五金机电市场设计时，又不能仅仅考虑规模经济性，同时应该结合市场容量、发展趋势、货运枢纽的竞争合作关系等因素，确定市场的规模。
（五）以人为本原则
五金机电城的布局既要讲究实效，同时也要强调以人为本的布局思想和原则，在做到货畅其流的同时，加强场区内绿化以及配套设施的建设，以塑造一个现代化新型式的五金机电城。
（六）节约用地的原则
结合场地地形、地质、地貌等条件，因地制宜并尽可能做到紧凑布局，节约用地。
除了上述原则，机电装饰城内的规划还要遵循以下原则：
◆建筑物布置要符合防火、卫生规X及各种安全规定和要求，满足地上、地下管线敷设、绿化布置以及施工的要求。
◆要注意场区容貌，与##区总体规划要协调，要注意并减少污染源对环境的影响。
二：
总平面布置
（一）整体规划布局
整个市场南侧和西侧临规划道路，北侧临火车铁路，东侧为其他用地。
在对用地现状和规划目标及设计原则的综合分析的基础上，地块内部建筑采用行列式布局，建筑长边平行于道路摆放，节约用地；临街建筑长边平行于规划道路或沿规划道路展开，形成完整的道路景观，丰富城市的沿街立面形象。
项目在用地西侧及南侧规划道路设置市场主入口，西北侧及东南侧预留市场次入口，沿西侧及南侧规划道路设置商业裙房，以满足小区日常配套生活；交易区建筑尽可能按行列式布置，通过建筑之间的间距组织道路，使得整个交易区围而不堵，空间通透，富有层次。
考虑功能分区，整个市场分为普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区四大块组成，其中办公区沿南侧规划道路布置，提升整体形象，配套生活区布置于整个地块东南侧，形成相对较为独立的区域，地块沿街及中部为交易区，北侧及东北侧为仓储区，整个用地分区明确，交通流线组织序列分明，便于使用。
（二）、商铺分布
本次设计考虑商铺分区为沿街商铺及地块内部普通交易商铺两大类。
沿街商铺价值高，档次较高，有利于城市整体形象的提升，并能提升土地利用价值。
地块内部交易区为普通交易区，可根据实际招商需求灵活划分为五金、机电、农机等几个大区。
（三）.公共服务设施配套设置
结合目前国内类似五金批发市场的实际情况，方案考虑少量配套建筑，分别为办公区、配套生活区及配套仓储区。
方案实施后，将形成一个配套办公、生活、仓储各种功能齐备的综合性交易市场。
1、交通组织
在交通流线的组织上，本项目将道路连通，沿东侧和南侧主入口进入园区后，形成消防环道，内部商铺之间结合建筑退距自然形成交通道路，交通流线清晰。
消防环道宽度6米，商铺之间为10米的铺装道路，满足消防及日常使用功能的需要。
2、立面设计
1）、沿街建筑采用4层至21层的建筑体量有序列地展开，建筑整体风格采用现代风格。
条形建筑体量结合沿街广告位增加商业氛围。
为了打破条形建筑体量的单调感，每隔一个窗户设置集中的大型广告位。
在南侧及西侧主入口处采用构架形式强调主入口，增强引导性。
2）、精品馆采用现代风格，外墙增加铝合金装饰线条，营造出浓厚的商业氛围及高档的品牌形象，与市场遥相呼应。
3）、配套机电公寓及机电宿舍采用现代风格，外墙采用高档涂料提升整体形象。
其中公寓部分设置凸出封闭阳台，以打破外立面呆板的形象，营造丰富的城市沿街立面。
4）、交易区采用外色外墙涂料，结合广告位的设置，营造有序的交易区，便于管理，同时外立面简洁、干净，体现专业市场的规X性。
第二节建设依据
本工程建筑设计符合经济、适用、安全、美观的基本要求，以下列规X为依据而进行可行性研究：
1、《民用建筑设计通则》（J37－87）；
2、《民用建筑设计防火规X》（GB500045-95）；
3、《房屋建筑制图统一标准》（GBJ1-86）；
4、《建筑设计防火规X》（GBJ16-87）；
5、《建筑抗震设计规X》（GB50011-2001）；
6、《城市道路和建筑物无障碍设计规X》（JGJ50—2001）；
7、《办公建筑设计规X》（JGJ67-2006）；
8、《商店建筑设计规X》（JGJ48—88）；
9、《饮食建筑设计规X》JGJ64-89；
10、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
11、《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007；
12、《建筑灭火器配置设计规X》（GB50140-2005）；
13、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；
14、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
15、《建筑给水排水设计规X》（GB50015-2003）；
16、《建筑灭火器配置设计规X》（GB50140-2005）。
第三节建筑设计方案
一、项目分析
五金机电市场集五金、机电、建材、农机产品于一处的综合市场，包括普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区，功能配套完善，作为##市唯一的五金机电市场，为本项目提供了良好的外部商机优势。
二、设计定位
1）针对本项目服务对象的要求，本着“资源合理分布，以规划提升土地价值”的设计观念，最大限度的为商户提供最便捷的交易环境。
2）通过合理创新的总平面布局，同时又要最大限度的控制建设成本，以达到“布局适应功能分区，以提升土地利用率”的设计目标。
三、策略
本项目总体设计原则是：
以人为本、立足环境、突出特色、求精求美。
1、商业开发与内部利用相结合;以挖掘和拓展土地的黄金价值和边际效益为目标，实现效用价值最大化;地上地下空间结合，土地利用最大化。
2、立足长远、着眼当前，在满足近期使用功能基础上，充份考虑远期商业价值，充分利用建筑空间，留足未来改造余地。
3、强调新建筑与周边现有建筑的联系，以打造机电装饰产业园区为导向，注重新建筑与现有建筑在功能上的延伸结合，并给未来开发创造条件。
4、在满足近期使用要求的基础上，强调长远商业利用价值最大化，使其成为本区域内重要的中心商业网点。
5、建筑表现突出差异化、现代化、信息化，营造富有区域的建筑形象，突出注重立面的美观。
6、建筑与功能:
现代、简洁、适用、便捷、节能、环保、经济、多功能、人性化、文化性、多元性、优化设计、节约投资。
四、建筑艺术与风格
立面设计
1）、沿街建筑采用4层至21层的建筑体量有序列地展开，建筑整体风格采用现代风格。
条形建筑体量结合沿街广告位增加商业氛围。
为了打破条形建筑体量的单调感，每隔一个窗户设置集中的大型广告位。
在南侧及西侧主入口处采用构架形式强调主入口，增强引导性。
2）、精品馆采用现代风格，外墙增加铝合金装饰线条，营造出浓厚的商业氛围及高档的品牌形象，与市场遥相呼应。
3）、配套机电公寓及机电宿舍采用现代风格，外墙采用高档涂料提升整体形象。
其中公寓部分设置凸出封闭阳台，以打破外立面呆板的形象，营造丰富的城市沿街立面。
4）、交易区采用外色外墙涂料，结合广告位的设置，营造有序的交易区，便于管理，同时外立面简洁、干净，体现专业市场的规X性。
五、建筑构造设计原则
1）.针对本项目服务对象的要求，本着“资源合理分布，以规划提升土地价值”的设计观念，最大限度的为商户提供最便捷的交易环境。
2）.通过合理
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