资源与环境价值评价报告书综述.docx
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资源与环境价值评价报告书综述
资源与环境价值实训总结报告书
重庆科技学院拟通过公开拍卖进行处置部分固定资产，现将决定拍卖的资产名称公布如下，欢迎有关企、事业单位前来竞拍。
拍卖资产
编号
名称
参数
数量
01
灵湖
57915平方米
1
02
竞湖
7200平方米
1
03
大田堡
19932平方米
1
04
风雨球场
13685平方米
1
05
灵湖操场
17609.98平方米
1
06
E栋前面的树
.......
......
1竞买人要求及须知
（1）遵纪守法，诚信经营，社会信誉好的企、事业单位。
（2）竞买在报名前可自行到存放地点了解物品的数量、形态、质量等方面具体情况。
以现场物品为准。
（3）了解标的，实地堪查或到有关部门咨询；
（4）到标的物管辖部门办理拍卖审定（如文物须当地市级以上文物管理机关审定）。
2竞买方式
今天我们将采取增价拍卖的方式，即拍卖中竞买人不断地提高自己的出价，果没有竞买人想再进一步提高自己的出价那么出价最高的竞买人支付他所出的价格并得到拍品。
竞买人通过暗标竞投，投标价不含清理费用，清运费由中标者负责，价高者得。
3报名时间
自公告之日起至2016年6月2日下午5时止，接受现场报名，报名需提供营业执照副本，税务登记证原件、本单位法人授权书原件、单位法人和报名人的身份证原件（以上资料均须提供加盖公章的复印件，原件检验后退回）。
报名时审核竞价单位的竞价资格。
4竞卖时间、地点
2016年6月23日下午2:
00时在重庆科技学院H416现场竞拍。
请提前10分钟到达。
5拍卖规则和竞价规则
本次拍卖会将按照《中华人民共和国拍卖法》《拍卖管理办法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》、《公司法》、《证券法》等法律依据实行公开、公平、公正诚实信用的原则。
为了确保本次拍卖的顺利进行，主持人就拍卖规则作如下特别说明（即注意事项）：
（1）请与会人员自觉维护拍卖秩序，不得大声喧哗，否则本人有权要求其离场；
（2）竞买人不得互相串通，不得垄断或操纵价格，不得阻碍其他竞买人竞价，否则本人有权责令其离场，所缴纳的保证金不予退还。
如果其行为造成了国家利益的损害或他人权益的损害，我们还要追究其经济赔偿责任。
（3）本次拍卖活动本人依照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定来进行，采用增价拍卖方式，实行价高者得的原则。
由于本次有些标底设有保留价，所以依照法律的规定这些标的没达到保留价的不能成交。
（4）拍卖开始时我会报出拍卖标的的起拍价以及加价幅度，凡是响应起拍价的竞买人可以举起手中的号牌，举牌的时候请高于你的头部。
（5）主持人有权根据现场情况临时调整加价幅度，也就是说我可以调大也可以调小。
（6）当在座竞买人认为主持人的加价幅度太小，愿意加20万、50万甚至100万，请你大声口头报出你所加的价格并高举您的号牌。
（7）当同一个价格有两个或两个以上的竞买人都举起号牌，本拍卖师有权确认先举牌者。
（8）当全场出现最高价的时候，主持人依然要给其他竞买人三次加价的机会，主持人会以这样的方式来表述，“第一次、第二次、最后一次（或第三次）”，如果三次机会以后再没有人加价的时候，主持人将根据保留价的情况决定是否成交，如果达到或超过保留价，他将敲下手中木槌以示成交，一经敲槌得成交价是具有法律效力的，任何人无权并不得反悔，也不能推翻变更我的成交价，否则要承担法律的责任。
（9）主持人敲槌后将当场宣布该标的的买受人，请买受人当场与本公司当场签署《拍卖成交确认书》，并依照有关规定向本公司支付货款和佣金。
（10）其它条款请大家认真仔细的阅读本公司发给各位的竞买人手上的拍卖文件。
在这里特别提示大家，您的举牌、应价、加价、口头报价乃至成交，我们将视为您已经完全知晓、认同、并且愿意遵守我们拍卖文件中所规定的拍卖规则和成交确认书要求的条款。
6拍卖注意事项
（1）经敲锤的应价是具有法律效力的，任何人无权并不得反悔，也不能更改或修改我的成交价。
请竞买人按照拍卖规定约定的时间与拍卖人签订拍卖成交确认书并按照约定的时间付清成交价款和佣金。
（2）违约。
买受人未按约定时间签订成交确认书或者未按约定支付成交价款及佣金的将视为违约，拍卖人将不返还拍卖保证金。
如果违约标的再次拍卖，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及相关费用。
再行拍卖的价款低于原拍卖价款的原买受人应当补足差额。
——依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条条款。
（3）恶意串通。
请竞买人不得垄断、操纵竞价妨碍、阻扰他人竞价，否则我将不予返还其拍卖保证金。
其他事项请大家留意并参照拍卖规定和拍卖相关事项。
最后您的举牌、应价、竞价和成交将被视为您以知晓相关文件。
（4）“再次拍卖”。
同一场拍卖会中有标的无人应价可以在拍卖会最后再次进行拍卖。
需要注意的是一旦你宣布流标或未成交，就不能在同一场拍卖会中再行拍卖，只能再次举行拍卖会。
7拍卖会后
（1）拍卖会后，有关人员跟进竞买人签署《拍卖成交确认书》、《拍卖笔录》工作：
A、签署《拍卖成交确认书》，一式四份。
B、签署内容：
①拍卖人、买受人的姓名或名称、住所、电话；
②拍卖会地址、时间；
③拍卖标的物名称、规格、数量、质量、成交价、佣金；
④拍卖标的物的付款方式、时间；交付或转移的方式、时间；
（2）会计部人员安排拍卖款、佣金的收取和竞买未成功的竞买人的保证金退款工作：
A、拍卖款；拍卖款可现金、支票、转帐方式支付；
B、保证金：
保证金可以现金退款、也可支票退款；在退回保证金的同时，拍卖单位工作人员也要收回保证金的收据或凭证。
8土地资产价值评估
8.1区域概况
在重庆科技学院的土地价值评估中，主要包括大田堡操场、灵湖操场、灵湖、竞湖和风雨球场。
大田堡操场位于科院西校门附近，与西湖地产隔街相望，占地面积19932平方米，是本校学生军训、运动会以及各项活动的举办场地，曾因举办第33届重庆市大学生“校园之春”而得名，同时也是学生日常运动的主要场所。
风雨球场位于我校容园背后，自投入使用以来，便成为我校师生开展体育活动，举行篮球比赛，轮滑比赛，军训宣讲会等活动的主要场所，它的建筑面积约为13685平方米。
每一寸面积都得到了充分利用。
灵湖操场面积17609.98平方米是重庆科技学院除大田堡外的另一个大操场，学校的大多数体育活动也是在此开展，同时因为临近风景优美的灵湖而得名，是学校师生散步聊天聚会的好去处。
8.2运用成本法对土地资产价值评估
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。
在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会再投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。
上述评估思路可概括为：
资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值
在重庆科技学院的土地（包括大田堡操场、灵湖操场、灵湖、竞湖和风雨球场）价格计算中，重庆科技学院被评估总面积为：
51226.98平方米。
编号
名称
参数
01
灵湖
57915平方米
02
竞湖
7200平方米
03
大田堡
19932平方米
04
风雨球场
13685平方米
05
灵湖操场
17609.98平方米
重庆科技学院06年买地价格：
300元/平方米，所以总成本共计约15368094元，现今改建为两个操场（塑胶跑道）和一个运动场。
其中大田堡和灵湖操场的塑胶跑道成本价格为160元/平方米，总计6006717元。
现在运动场包括18个篮球架、10个羽毛球网和6个乒乓球案（篮球架1500元/个、羽毛球网450元/个、乒乓球案900元/个）所以设备设施总计：
36900元，其他：
100000元。
由于重庆科技学院在最开始购地是教育用地，购地价格较低，近几年大学城的发展导致周围地价增加了16倍左右，也使我们评估的重启科技学院土地在实体性、功能性和经济性上不减反增，但是购买的基础运动设施经过几年的磨损有所贬值，所以我们用设备评估价值=重置成本*成新率、成新率=设备的尚可使用年限/（设备的已使用年限+设备的尚可使用年限）来计算。
具体计算如下：
资产评估价值=15368094*16+6006717+36900*4/（4+7）+100000=252009639元
综上，我们用成本法估计重庆科技学院被评估的土地价格总计252009639元，平均4920元/平米。
8.3运用市场比较法对土地资产价值评估
在重庆科技学院的土地价格计算中，我们还采用了市场比较法，将大田堡操场、灵湖操场和风雨球场（以下简称科院土地）跟隔街而望的西湖泡泡街进行比较，发现科院土地均具备商业开发的条件，因此，我们假设这该土地未来会进行商业开发，以商业土地价格来计算该土地的价值。
经调查得知，西湖泡泡街项目用地面积为36064.95㎡，规划总建筑面积为106529.33㎡，容积率2.5，其中住宅建筑面积76608.96㎡，商业建筑面积10538.26㎡。
科院出售土地总面积为51226平方米，假设全部按照西湖泡泡街模式开发，则拟商业建筑面积为15066平米，拟住宅建筑面积为108991平方米。
根据现今泡泡街商业和住宅价格，假设未来开发出来的商铺售卖均价为13000元/平方米，住宅均价5000元/平方米，建筑成本为1473.36元/平方米，按照土地价值评估模板计算，土地单价为6731.3元/平方米，总售价为3.448亿元，楼面单价3023元/平方米。
计算过程：
①总建筑成本=（商业用房面积+住宅用房面积）*建筑成本
=18278.17万元
房地总价=商业用房面积*商业售价+住宅用房面积*住宅售价
=74081.3万元
②假设开发周期为2年，利息率为5.76%，则：
利息=建筑成本*（（1+利息率）^（开发周期/2）-1）=1052.82万元
③假设利润率为20%，税费率为7.6%，则：
利润=建筑成本*利润率=3655.63万元
税费=房地总价*税费率=5630.18万元
④开发后土地价格=房地总价-建筑成本-利息-利润-税费=45464.5万元
⑤价格现值=开发后土地价格/（（1+利息率）^开发周期+利润率）=34481.52万元
最后得出：
土地的单价=土地价格现值/土地面积=6731.3元
因此，大田堡操场的价格为：
19932*6731.3=1.341亿元
灵湖操场的价格为：
17610*6731.3=1.185亿元
风雨球场的价格为：
13685*6731.3=9211.7千万
8.4土地资产拍卖情况分析
在拍卖当天大田堡操场、灵湖操场和风雨球场都以估算价格的80%起价，经小组商议决定大田堡操场的起拍价格为10700万元，灵湖操场的起拍价格为9500万元，风雨球场的起拍价格为7300万元，而我们组估算出来的大田堡操场、灵湖操场和风雨球场的价格为1.341亿元，1.185亿元和9211.7千万元。
最后以风雨球场13100万元，大田堡14300万元，灵湖操场20000万元的价格成交。
其实6号应买人以人民币1.43亿中买大田堡操场，和我们的估价1.34亿元相差不是很大。
私下沟通6号发现他们的估价跟我们也差不多左右，况且我们的估值并没有大的问题。
对于风雨球场、灵湖操场的竞拍价格却出人意料，它们远远超过了我们心中预期的价格，虽然私下的沟通发现他们的估价跟我们相差有一些，但是差距在200-300万元之间，况且我们的估值并没有问题，其实差距出现与我们拍卖的实际情况有很大的关系。
首先我们采取的虚拟货币的形式，大家并没有那么在意这些钱的使用价值，再加之当时人们竞争之间的好胜心，为取得一件拍品随意加价导致拍品远远高于实际的价值，这里面不排除有故意抬高价格的欣慰和本着一定要买一件拍品的心态，在加上又不是花真的钱这种心理，所以造成了这些问题。
9竞湖功能价值评估
9.1区域概况
竞湖又称爱琴湖泊，位于重庆科技学院教学主楼背后，是重庆科技学院第二大人工湖泊，水域面积7200平方米，南北长167米，东西宽97米，湖岸线总长334米。
9.2竞湖湿地价值评估
竞湖的价值评估采取多种方法相结合的方式进行，主要包括两部分的内容。
一方面是政府划拨给我们这片土地的成本价格，另一方面是加上竞湖目前生态系统服务功能的价值，共同组成我们将要拍卖竞湖的价格。
9.3竞湖土地成本价格
采用市场法对土地成本进行评估，竞湖土地成本价格=土地单价*土地面积=300*7500平方米=2250000元
9.4竞湖生态服务功能价值
根据生态系统评估及美国生态学家Costanza等人的生态系统服务功能划分体系，并结合竞湖湿地生态系统类型、结构和生态过程的特点，将竞湖湿地生态系统服务功能划分为生、生态环境调节与维护功能、文化社会功能。
生态环境调节与维护功能包括调节气候、净化水质、、涵养水源及维护生物多样性等子功能；文化社会功能包括旅游休闲娱乐功能。
根据竞湖湿地生态系统各项服务功能的特点，选择合适的生态经济学评价方法进行评估
9.4.1重庆科技学院湖泊生物栖息功能的价值评价
竞湖是重庆科技学院内许多生物的栖息或避难场所,还为生物进化及生物多样性的产生与形成提供了条件,每年夏天都周围许多鸟儿停留。
根据Costanza等人的研究成果,全球湿地生物栖息地功能价值为304美元/hm2,算出湖泊湿地生物栖息地价值218.88美元，大约1379元。
9.4.2湖泊调节气候功能的价值评价
湿地植物通过光合作用吸收CO2释放O2,调节大气中CO2和O2的平衡。
可根据光合作用原理,得出湿地生产1g的干物质可吸收1162gCO2,释放112gO2。
据湿地植物的生产量,可计算出吸收CO2的量及释放的O2量,把CO2的量折算成纯碳,可得到吸收CO2的价值。
释放氧气的价值采用氧气的工业制造成本作为影子价格计算
湖泊湿地固定CO2的价值评估如下：
湖滨湿地植物较少。
而湖泊湿地由于水体被污染,水生植被的生物量大量减少,近期的调查显示,水生植物分布面积仅占全湖面积的1%，此部分只对湖滨湿地的价值进行计算,按单位湿地植物的平均产量计算植被生物量,湖滨湿地植物总产量为50kg湖滨湿地植物吸收CO2的量=植被产量×单位植被吸收CO2的量=50kg×1000×1.62g·g-1计算出滇池湖滨湿地植物吸收CO2的价值81000元
湿地释放O2的价值。
湿地植物释放O2的价值采用氧气的工业制造成本作为影子价格计算,工业制氧成本为400元/t,释放O2的价值=植被产量×单位植被释放O2的量×工业制氧成本=50kg×1000××1.2g·g-1×0.4元·kg=24
竞湖湿地调节气候功能的价值=植物吸收CO2的价值+植物释放O2的价值,为81000+24=81024元
9.4.3湿地涵养水源的价值评价
湿地涵养水源的价值通过涵养水源的量,用影子工程法来计算。
湖泊湿地的涵养水源的容量按其容量7200m3计算,单位蓄水库容成本以全国水库建设投资计算,单位蓄水库容成本以1988-1991年全国水库建设投资计算，每建设1m3库容需投入0.67元·a-1，滇池涵养水源的价值=涵养水源量*单位库容成本=7200*0.67=4824元
9.4.4竞湖湿地休闲娱乐的价值评价
竞湖的旅游休闲功能还可以使人们心情愉悦、舒适，有利于身体健康和提高工作效率，竞湖休闲价值采用支付意愿调查法，根据问卷调查统计结果显示，科技学院学生的最大支付意愿平均为3元，将学校的平均支付意愿换算为单位的环境价值=人均支付意愿*全校人口总数=3*24000=72000元，最小补偿意愿为20元，总补偿意愿=人均补偿意愿*全校人口总数=20*24000=48000元，取平均值为276000元。
9.5竞湖总价值评估
价值类型
服务类型
价值计量（元）
成本价值
购买竞湖的成本
2250000
直接使用价值
休闲娱乐的价值
276000
间接使用价值
湖泊生物栖息功能的价值
1379
湖泊调节气候功能的价值
81024
湿地涵养水源的价值评价
4824
非使用价值
遗产价值
未评价
选择价值
未评价
存在价值
未评价
总价值
2613277
9.6竞湖拍卖情况分析
在拍卖当天竞湖大约以估算价格的80%起价，经小组商议决定竞湖的起拍价格为196万元，作为当天的二号拍品。
竞拍现场各个拍卖者在不断加价，在座竞买人认为加价幅度太小，愿意加100万甚至500万，大声口头报出所加的价格并高举号牌，现场竞争激烈。
经过几轮角逐，最终2号应买人以人民币3000万中买竞湖。
对于竞拍价格出人意料，远远超过了我们心中预期的价格，高出了竟14倍左右。
在拍卖结束后我也询问了2号应买者，为什么愿意以两千万的价格购买竞湖？
在沟通后我发现他们的估价也为200万左右，我们的估值并没有问题，这与我们拍卖的实际情况有关。
我们采取的虚拟货币的形式，在加之人们竞争之间的好胜心，为取得一件拍品随意加价导致拍品远远高于实际的价值。
10灵湖功能价值评估
10.1区域概况
灵湖是重庆科技学院的中心景区，与青岗岭形成了独特的水光山色风光，一年四季风景纷呈。
春天，柳丝轻摇，暖风吹拂；夏天，微波荡漾，葱绿片片；秋天，落叶飘零，湖水轻荡；冬天，湖边腊梅凌寒独放，暗香漂浮。
10.2灵湖功能价值评估
在本次资产拍卖中，我们对灵湖的价值评估主要是旅行费用法，用该种方法算出的灵湖的价值约为2280万元，该方法的具体主轴是具体步骤是：
（1）定义和划分旅游者的出发地区：
我们主要是以我们学校为中心，向外延伸，分别是西街和沙坪坝；
（2）在评价地点对旅游者进行抽样调查：
我们对学校的一本分同学进行了问卷调查，以便确定用户的出发地区、旅游率、旅行费用和被调查者的社会经济特征；
（3）计算每以上三个区域到灵湖旅游的人次（旅游率）。
旅行费用法对灵湖的价值评估
1．旅游人数与旅行费用的有关信息：
区域
人口
平均旅行费用/元
总旅游人次
旅游率（%）
科技学院
20000
0
20000
100
西街
20000
2
12000
60
沙坪坝
20000
7
10000
50
合计
42000
（1）当门票费为1元时，旅游人数与旅行费用的有关信息：
区域
人口
平均旅行费用/元
总旅游人次
旅游率（%）
科技学院
20000
1
18000
90
西街
20000
3
8000
40
沙坪坝
20000
8
8000
40
合计
34000
（2）当门票费为2元时，旅游人数与旅行费用的有关信息：
区域
人口
平均旅行费用/元
总旅游人次
旅游率（%）
科技学院
20000
2
16000
80
西街
20000
4
6000
30
沙坪坝
20000
9
5600
28
合计
27600
（3）当门票费为3元时，旅游人数与旅行费用的有关信息：
区域
人口
平均旅行费用/元
总旅游人次
旅游率（%）
科技学院
20000
3
12000
60
西街
20000
5
4000
20
沙坪
20000
10
3200
16
合计
19200
2．门票费改变时，总旅游人数的变化
门票费增加的费用/元
总旅游人数
0
42000
1
34000
2
27600
3
19200
（42000-34000）/2*1=4000
（34000-27600）/2*1=3200
（34000-27600）*1=6400
（27600-19200）/2*1=4200
（27600-19200）*2=16800
（19200-0）/2*1=9600
（19200-0）*3=57600
总计：
101800或101800/42000=2.42元/每次游览
消费者剩余为：
101800元
消费者剩余+旅行费用=101800+185*122800=22819800元即为灵湖的价值，约为2280万。
10.3灵湖拍卖情况分析
在拍卖当天灵湖大约以估算价格的80%起价，经小组商议决定灵湖的起拍价格为1850万元，作为当天的一号拍品，最终灵湖以5000万的价格被一号竞拍者拍到。
竞拍现场各个拍卖者在不断加价，在座竞买人认为加价幅度太小，每次愿意加100万甚至500万，大声口头报出所加的价格并高举号牌，现场竞争激烈。
经过几轮角逐，最终2号应买人以人民币5000万中买灵湖。
在拍卖结束后我们从一号组了解到，他们对灵湖的估价在1500—2000万之间，他们所用哪个的评估方法是把湖分为水和土地两部分进行评估，最后把两部分的价格加起来就得到了灵湖的价值。
用不同的评估方法所得到的结果肯定会有所不同，那么他们为什么会愿意用高于他们估算的价格购买呢，这里面不排除有故意抬高价格的欣慰和本着一定要买一件拍品的心态，在加上又不是花真的钱这种心理，所以造成了这些问题。
11林木资产价值评估
11.1E栋前面的树木资产评价
我们主要是对E栋前面的树木资产进行评价，主要是按照市场法去评估其资产价值的。
市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。
市场法也称市场价格比较法（marketapproach），是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
我们按照市场法的原理去勘察资产的种类有：
红叶李、银杏、云杉、香樟树、贴梗海棠、梧桐、杜英、紫薇、红梅、腊梅和一些平常的树木共有11种。
根据市场法的定义，它们的价格根据地径（cm）、米径（cm）、胸径（cm）和高度（cm）的不同，价格也打不相同。
我们依据市场法给的价格为：
长度单位：
cm
树种
起源
数量（棵）
平均地径
平均米径
平均胸径
高度
平均价格
合计
红叶李
人工
45
8
200
9000
银杏
人工
20
30
22000
440000
云杉
人工
21
320-350
450
9450
香樟树
人工
16
25
2000
32000
海棠
人工
130
300
500
65000
梧桐
人工
32
20
560
17920
杜英
人工
600
8
90
54000
紫薇
人工
100
9
400
40000
红梅
人工
20
9
288
5760
腊梅
人工
30
5
450
13500
杂树
人工
600
80
48000
合计
1614
734630
11.2E栋前面的树木拍卖
升级会员 