天津招商钻石山项目可行性研究报告.docx
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天津招商钻石山项目可行性研究报告
天津招商钻石山项目可行性报告
第1节：
总论
1．1项目背景
1、项目名称：
招商钻石山
2、开发单位概况
招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是香港招商局集团三大核心产业之一，于1984年成立，是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达251多亿元。
公司总部设于深圳，已先后在深圳交易所（A000024）、新加坡交易所（B200024）挂牌上市。
招商地产目前位列中国房地产上市企业TOP10第四，中国房地产品牌价值10强，是中国“国资委”重点支持的5家央属地产企业之一，18家中国蓝筹地产企业，深圳物业租赁回报冠军。
其倡导的“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范，并因合理的产业结构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”。
除巩固深圳总部外，招商地产亦加快了全国战略的开发和布局进程，先后在北京、天津、上海、南京、苏州、广州、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个城市进行开发，形成珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三个重点区域同步发展的“3+X”战略。
招商地产秉承“家在，情在”的品牌追求，力求以稳健、持续增长的发展理念和经营之道，专注于开发优质房产项目，为客户提供优质的生活空间，致力于树立良好的企业公民形象，并最终赢取投资者、市场和业界的尊敬，成为中国最优秀的房地产品牌企业之一。
百年招商，自诞生之始，就与天津结下不解之缘。
目前招商与天津的合作领域涉及港口、物流、金融、房地产开发等多个层面。
如今，随着环渤海经济圈成为中国经济增长“第三极”，作为环渤海地理中心的天津，将成为今后招商地产进行全国化战略的投资重点。
天津招商地产成立于2006年，是招商局地产控股股份有限公司旗下负责天津项目开发经营的控股子公司，目前负责开发招商钻石山和西康路36号项目。
3、可行性研究报告编制依据
（1）可行性研究报告编制依据项目建议书及批复文件
（2）国家及天津市颁布的相关法律、法规、政策
（3）天津市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要
（4）天津市近年来国民经济和社会发展统计公报
（5）天津市城市发展规划环境影响报告书
（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（7）《天津市市区基准地价》
（8）天津市市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。
（9）其他有关依据资料
4、项目提出的理由与过程
房地产是国民经济的重要组成部分、是我国经济的支柱产业之一，发展房产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房产业已成为我国新的经济增长点，发展房产业，可以带动200多个相关产业的发展。
现今，房地产行业在国家经济总量和发展速度方面，具有较高的规模和比例。
本公司经过严谨的市场调查，在科学的测算与论证基础上，决定在天津南开区开发低密度TOWNHOUSE别墅和超高层（42—45层）精装公寓。
1．2项目概况
1.2.1水上奥体板块概况
该区域板块处于奥运运动场地区，位于南开区西南板块，水上公园周边。
现在已经被人成为“奥体中心”区。
作为2008年奥运会的协办城市，该区域的各方面条件均在改善之中，可以说是目前潜力较大的区域。
目前，该区域集中了时代奥城、凯摩国际公寓、山海天、阳光100、俊城浅水湾（荷兰墅）、水乡花园、欧翔奥锋等十余各项目。
该区域位于河西区与南开区的交接之处，共享两个区域的教育资源。
该区域东部的教育机构有天津理工大学、天津体育学院、天津城建学院高职学院、华夏未来，它们共同作用烘托着该地段的教育氛围。
另外，随着第三高校区的不断完善，师范大学、理工大学和工业大学作为大学城的第一批进驻高校，南开大学和天津大学将作为大学城第二批进驻的高校。
该区域西部快速形成的新型教育区，将为该地区提供更充足的教育支持。
为了使该区域内形成了立交桥、快速路和未来地铁六号线构成的市内特有的“高速公路”区，该地区交通建设始终在大力度的建设之中。
滨水西道立交桥在建的同时，另一座立交桥的建设也即将开始。
随着两座立交桥的建成，会在很大程度的拉近该区域与第三高校区的距离，服务于第三高校区。
另外，体育中心至丽苑小区和淮海道两条公交线路的开设，缓解了体育中心交通拥挤的现况。
1.2.2场地概况
本案场地目前已完成该项目地块地质勘探等工作。
现正抓紧开展项目工地的场地清理，施工道路的安排，临水临电的架设等工作。
1.2.3总图布置方案与技术经济指标
1.总布置方案
本项目拟建集商业、商务办公为一体的多业态的综合建筑。
依托沿街商铺、大商场和影院构成成熟的商业中心，整个区域融入周边的居住建筑以及本地块的办公，由此带来人气可带动商业，同时也为天津市民提供一种可选择的充满活力的新的生活方式。
商业开发定为中高端，注重产品研发，产品融入西方的现代性与中式传统美学元素，该项目的成功运作必将成为郑州市新的都市中心。
2.相关技术经济指标
依据权威数据，运用科学方法对市场做出明确判断，并结合地块具体情况形成项目的初步概念设计。
规划设计指标（后期如有调整以政府批准为准）
主要经济指标
合计
一期
二期/三期
总用地面积：
（m2）
145243.3
75257
69986.3
总建筑面积：
（m2）
390000
118127
271873
计容积率建筑面积：
（m2）
310000
85862
224138
其
中
可售建筑面积：
（m2）
304940
81002
223938
其
中
住宅建筑面积：
（m2）
234940
81002
153938
商业建筑面积：
（m2）
70000
0
70000
配套建筑面积：
（m2）
5060
4860
200
其
中
会所、文化娱乐中心：
（m2）
2875
2875
0
幼儿园：
（m2）
0
0
0
居委会：
（m2）
200
200
0
垃圾收集站回收点：
（m2）
150
0
150
净菜市场：
（m2）
0
0
0
物业管理用房：
（m2）
700
700
0
其他辅助用房：
（m2）
1135
1085
50
核增建筑面积（架空层）：
（m2）
0
0
0
不计容积率建筑面积：
（m2）
80000
32265
47735
其中
地下室/半地下室：
（m2）
76715
30722
45993
地下室/半地下室设备用房：
（m2）
3285
1530
1755
容积率：
2.13
覆盖率：
（％）
29%
绿化率：
（％）
40%
住宅户数：
（户）
1644户
445
1199
停车位：
2191辆
709
1482
其中
地下室/半地下室
1945辆
479
1466
地面停车场
246辆
143（+87）
103（+76）
其他辅助用房包括：
社区健康服务中心、服务站、邮政所、公厕、社区警务室、学校、消防控制室、人防信号室等建筑面积。
第2节：
市场分析和预测
2.1天津市宏观环境分析
2.1.1天津概况
天津简称津，意为天子渡过的地方，从明朝永乐二年，公元1404年到2004年，天津建城已有600周历史。
地理位置：
天津地处太平洋西岸环渤海经济圈的中心，背靠华北、西北、东北地区，面向东北亚，是中国北方十几个省市区对外交往的重要通道，也是中国北方最大的港口城市。
天津距北京120公里，其独特的区位优势奠定了快速发展的势头。
行政区划：
天津是中国四大直辖市之一，行政区域总面积11760平方公里。
人口统计：
2005年末天津市常住人口为1043万人，同年北京为1538万人，上海为1778万人。
支柱产业：
天津已形成汽车机械装备、微电子和通信设备、海洋化工和石油化工、优质钢管和优质钢材为重点的四大支柱产业。
城市规划：
2006年3月22日国务院审议并原则通过了《天津市城市总体规划
（2005—2020年）》，为加强区域协调，统筹城乡发展，保护生态环境，天津市
未来将形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。
『一轴』“武清新城—中心城区—滨海新区核心区”城市发展主轴：
该轴西连北京，东至天津港，中间以天津中心城区为核心，城镇密布，是未来京津国际化大都市连绵带核心发展轴的重要组成部分。
『两带』东部滨海发展带：
沿渤海湾西岸展开的宁河—汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城，构成以国际化港口、商贸、旅游、石油化工等为主的海洋经济发展带，辐射整个环渤海湾地区。
西部城镇发展带：
沿蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城方向的西部城镇发展带，以津蓟、津沪等高速公路为轴，串联天津西部新城和中心镇，成为区县经济腾飞的发动机，支撑起城镇经济发展的空间构架。
『三区』北部蓟县山地生态环境建设保护区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设保护区、南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设保护区。
天津是中国北方最大的沿海开放城市，是中国环渤海区域的重要经济中心，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。
随着京津冀都市圈和环渤海区域的逐步崛起，天津的中心城市地位将进一步凸显。
2.1.2国民经济
以下资料来源于：
2009年天津市政府工作报告
2009年全年主要经济指标好于上年，增幅居全国前列。
预计全市生产总值6300亿元，增长16%以上；财政收入1490亿元，增长23.7%；全社会固定资产投资3404亿元，增长42.5%；社会消费品零售总额2001亿元，增长24.5%；外贸出口429.6亿美元，增长12.6%；实际直接利用外资74.2亿美元，增长40.6%；实际利用内资920亿元，增长50.3%；城镇登记失业率控制在3.6%；城市居民消费价格上涨5.4%；城市居民人均可支配收入19423元，实际增长12.6%；农村居民人均纯收入9670元，增长10.5%。
万元生产总值能耗下降4.9%，化学需氧量、二氧化硫排放量分别下降1%，完成年度削减任务，节能降耗主要指标继续保持全国领先水平。
2.2投资环境分析
2009年天津市坚持把大项目好项目建设作为重要抓手，促进产业结构优化升级，做到投产达产一批、开工建设一批、储备报批一批。
先后实施了工业80项、服务业20项、自主创新产业化35项、区县267项重大项目建设，既支撑了当前经济增长，又增强了发展后劲。
工业重大项目建成投产20项。
空客A320项目正式投产，第一架飞机今年6月份交付使用。
新一代运载火箭、无人驾驶飞机等项目相继开工建设。
航空航天产业从无到有，聚集效应开始显现。
百万吨乙烯、千万吨炼油、化工新材料基地等项目抓紧建设，天津将成为国家级石油化工基地、我国重要的海洋化工基地。
北疆电厂开始设备安装，今年投产发电。
500千伏超高压电缆、150万吨冷轧薄板等项目建成投产。
钢管公司扩能竣工，一汽丰田扩能、造修船基地、明阳风电等项目建设加快，优势产业竞争力明显提升。
自主创新产业化重大项目全面启动。
开发干细胞注射液等新产品81项，申请发明专利126件。
国内第一台超百万亿次高性能计算机成功下线。
服务业重大项目开工建设19项。
新南马路五金城一期竣工开业，海河商贸区、服务外包示范区、南京路商务商业带、天津科贸街等现代服务业聚集区建设取得重要进展。
区县重大项目开工建设240项，竣工和主体完工70项，有力带动了区县经济发展。
第三节：
设计公司简介
3.1嘉柏建筑师事务所有限公司
公司成立于2003年，集合了一批丰富经验和独特创意设计的专业人才，以崭新的理念、敬业的精神，务求确立卓越的建筑典范并对社会付出应有的专业责任。
至今已参与多项不同类型的规划及建筑设计项目，并获得国内多家知名发展商对其实力的认可。
项目包括万科房地产有限公司于深圳、佛山、东莞、成都、武汉、天津、大连等城市的项目；其它如重庆中安房地产开发有限公司的翡翠湖、深圳市富春东方有限公司的天琴湾三期、杭州坤和建设集团的亲亲家园商业步行街、厦门建发集团的建发国际大厦和爱琴海、武汉金地房地产有限公司的格林小城等。
主设计师简介
余啸峰-嘉柏建筑师事务所设计总监
教育背景：
毕业于美国纽约PRATTINSTITUTE建筑学院。
设计作品：
1.中国天津万科水晶城天玻项目-中心会所
2.中国天津万科水晶城三期、四、五期及北入口公建
3.中国天津万科西青假日风景
4.中国重庆中安翡翠湖一期B及二期等
5.中国成都万科魅力之城
6.中国深圳市富春东方三期天琴湾
7.中国杭州坤和亲亲家园商业步行街
8.中国厦门夏新电子城研发总部
9.中国厦门建发爱琴海A1及A2地块等
3.2美国SBA建筑设计有限公司
公司成立于1932年，是一个由国际知名专家组成的多样化的设计公司，专业范围广，可提供建筑设计、城市设计、室内设计、建筑照明和医疗保健战略规划等多专业服务的设计机构。
其设计和规划项目体现卓越的功能性和审美性，同时结合环保和可持续发展的设计理念。
SBA在波士顿、伦敦与中国设有办事处，其项目遍及美国和亚欧各地，经验丰富，可满足各类业主的不同需求。
其中，在天津地区主要设计项目包括：
天津津门酒店、天津津门音乐厅、天津食品中心、天津柳林规划天津海河绿化环境设计。
主设计师简介
邓东博士-美国SBA建筑设计有限公司董事经理
教育背景：
毕业于清华大学及美国宾州大学。
设计作品：
1.广州少年宫
2.广州汽车大厦
3.深圳蛇口海上世界规划方案等
第4节：
项目综述
4.1宗地位置
本项目是招商地产开发的高端住宅项目,隶属南开区奥体板块，地处南开与河西区的交界处，原天津电影制片厂（58年历史）地块旁。
位于天津市南部，靠近新建的奥林匹克体育中心和天津水上公园。
项目位置理想，地处南开区，同时与河西区交界。
基地面积145,243m2，与奥林匹克体育场和体育公园紧密联系，并拥有望向体育场和公园的一流视野。
基地南邻城市快速路，东邻60米宽的卫津南路;南面为现状住宅区。
本项目的开发内容包括低层和高层住宅、办公楼、商业空间、酒店式公寓以及地下停车设施。
4.2交通线路
名称
距离
车程
公交线路
始发站
终点站
天津站
8.5km
15分钟
878
华贸联装饰城
金谷园
天津滨海国际机场
22km
22分钟
870
赵沽里
司法警官学校
京沪高速
9km
10分钟
951
天津站
雅士道
地铁6号线地铁6号线东北起大毕庄，南至梨园头。
计划于2009年开工，2012年底建成试通车，总工期4年。
计划走向为：
规划遥环路、凌宾路、宾水西道、红旗南路、红旗路、西青道、北营门西马路、八马路、北站、中山北路、金钟河大街。
12
宿纬路
凌庄子
832
天津站
大寺
161
西站
大港
705
西关西
东张庄
1
渤海大楼
奥体中心
8
天津站
奥体中心
4.3公建配套
水上公园
水上公园始建于1950年，地处市区南部，面积165.68公顷，其中湖面面积89.3公顷，陆地面积76.38公顷。
50余年来，在各级政府的关怀下，经过几代园林建设者辛勤耕耘，1991年，水上公园被评为“津门十景”之一“龙潭浮翠”。
2004年又被国家旅游总局评为4A级景区。
水上公园由三湖九岛构成（东湖、西湖、南湖和1——9岛）。
环湖绿树成荫，湖面荷花吐艳。
玉带碧水之间竹长廊和眺远亭遥相辉映，更有中外建筑风格的盆景园、碧波庄、神户园等精品园林。
“水景长堤”优11组形态各异的水景组成，游客步移景异。
“水晶广场”由5组大型水景组成，万盏灯火汇成奇光异彩，双面水幕电影、喷火喷泉表演，金曲音响组合。
眺远亭“龙潭飞瀑”龙头喷珠溅玉，形成九级叠水，九折而入东湖。
水生植物园木栈桥将其分为四个区域，栽种多种水生植物。
公园游乐区有津门最高的观览车，仿古龙舟驰于湖面；水上巴士、高速快艇穿梭其间，300余各式游船让游客尽享水上美景；国内首台大型游艺机“摇摆锤”刺激惊险。
公园四季有花：
春有郁金香展，夏有荷花节，秋有菊花展，冬有腊梅节，各种主题游园活动已成为天津品牌之旅。
水上公园以独特的文化底蕴吸引八方游客。
建国初，谢觉哉老人曾两次乘船夜游湖面；上世纪60年代，柬埔寨西哈努克亲王来津在水上公园下榻；李鹏总理与朱镕基总理曾来公园游园赏菊。
今日之水上公园已成为白天赏心悦目，夜晚五彩缤纷，让人流连忘返的津门最大的综合性公园。
天塔旋云
天津广播电视塔，简称天塔,建于1991年，总高度为415.2米，此高度在世界钢筋混凝土电视塔中列加拿大、多伦多塔、俄罗斯的莫斯科塔、中国上海的“东方之珠”塔之后，为世界第四、亚洲第二高塔。
她坐落于市区西南部河西区八里台聂公桥以南、紫金山路与津盐公路汇合处的三角地带，西靠风景秀丽的水上公园，北邻壮观的八里台立交桥，周围是旅游区。
广播电视塔占地300亩，坐落在波光粼粼的天塔湖中央，犹如一剑穿天，直插云霄。
塔区70%是水域。
这里地势开阔，环境优美，四周是绿化带。
鲜花簇拥，草木葳蕤，湖光塔影，相映生辉，是这一带景观的特色。
围塔的湖面上，三层跌水相接，水帘喷珠，势如流瀑。
湖内有音乐喷泉，喷涌的泉水与美妙的音乐相映成趣。
天塔塔身呈抛物线状，塔楼为飞碟型，从整体上看线条极为简洁、流畅、挺拔。
在塔身248-278米处，设有望厅和旋转餐厅，旋转餐厅可同时容纳200余人就餐。
游人可以通过望远镜俯瞰津门，旋云荡胸，仿佛御风游天，顿生悠悠情思。
在美妙愉悦的感受中，人的心灵也会在无限宽广的天地间得到净化。
这种感觉，用“天塔旋云”来形容，再恰当不过了。
天津体育中心
天津体育中心位于天津市水上公园南侧，与天津电视塔毗邻。
是为1995年举办第四十三届世乒赛而建。
占地11万平方米，有良好的外部交通环境，地势开阔，环境优美。
主要设施有体育馆、体育场、游泳馆、自行车赛场、棒垒球场、运动员村等。
此外，还有占地40万平方米供群众游乐、健身的体育公园。
体育馆由主馆、副馆、练习馆组成。
可举行近30项体育比赛，是一个多功能、综合型比赛场地。
馆内设有符合国际规定的照明、空调、供暖、电子计时记分设备和大屏幕彩色显示牌及相应完善的会议、运动员、记者、国际官员、贵宾、工作人员等需要的配套用房。
副馆占地5100平方米，与主馆有通道相连，可隔断分开，以做不同的训练和比赛场地。
除此之外，体育中心还有专用舞台，供大型活动、音乐、歌舞、杂技等演出使用，所有舞台和设备都可以自由升降、移动，根据需要进行调试和修理
奥林匹克中心水滴
作为2008年北京奥运会基础设施建设项目之一的天津奥林匹克中心体育场于2003年底动工，总投资近15亿元人民币，可同时容纳6万名观众。
由于该体育场外观设计酷似一滴水，又称“水滴”。
区域内定位高端、丰富齐全的各种公建及生活服务配套，必将为区内住户提供高品质完善的居住生活体验；而高端人群的入住也必然带动区域经济发展。
4.4购物场所
类别
名称
地址
距离
步行
车程
类别
名称
地址
距离
步行
车程
商圈/广场
滨江道商业圈
滨江道
6.2
--
13
超市
华润万家
天环
7.8
--
16
南京路商业圈
南京路
6
--
12
华润万家
紫金山路
2.9
--
6
佟楼商圈
佟楼
4
--
8
华润万家
友谊路
4
--
8
科贸街
鞍山西道
5.5
--
11
易买得
奥城
1
10
--
奥城商业
奥城
1
5
---
家乐福
海光寺
5.3
--
11
商场
伊势丹
南京路
6
--
12
体北市场
体北
1
10
--
津汇
南京路
6
--
12
大润发
黑牛城道
2.2
--
5
友谊商场
友谊路
4
--
8
华距白货
佟楼
4
--
8
新文化
八里台
2.9
--
6
4.5教育配套
名称
地址
距离
步行
车程
名称
地址
距离
步行
车程
天津大学
卫津路
3.6
---
8
医科大学
气象台路
4.2
---
9
南开大学
卫津路
3.2
---
8
中医大学
鞍山西道
5.2
---
11
师范大学
八里台
2.7
---
6
华夏未来
环湖中路
2.4
---
5
理工大学
红旗南路
4.4
---
9
水上小学
凌庄子街
1.2
---
3
外语学院
马场道
6.2
---
13
滨湖小学
环湖中路
2.4
---
5
财经学院
马场道
6
---
12
实验中学
平山道
3.2
---
7
4.6医疗机构
名称
地址
距离
步行
车程
名称
地址
距离
步行
车程
肿瘤医院
宾水西道
0.7
5
---
宾水医院
黑牛城道
1.2
--
3
一中心医院
王顶堤
6
---
12
464医院
中石油桥
1
10
--
环湖医院
环湖中路
2
---
4
医大总医院
鞍山道
5
--
10
儿童医院
佟楼
5.5
---
11
中医一附属
鞍山西道
6
--
12
天和医院
马场道
5.8
---
12
4.7银行/证券/电信
名称
地址
距离
步行
车程
项目
名称
地址
距离
步行
车程
中国银行
奥城商业
1
12
---
兴业银行
奥城商业
1
12
---
农业银行
卫津南路
0.2
4
---
华夏银行
宾水道
2.6
---
6
工商银行
奥城商业
1
12
---
浦发银行
宾水道
2.6
---
6
建设银行
奥城商业
1
12
---
信用社
卫津南路
1
12
---
招商银行
平山道
3.6
----
8
证券
渤海证券
宾水道
3.5
---
7
民生银行
围堤道
6.5
---
13
中信证券
友谊路
3.5
---
7
渤海银行
奥城商业
1
12
北方证券
西康路
5
---
10
中信银行
红旗路
4.7
---
10
电信
中国移动
体北
1
12
---
光大银行
紫金山路
2.5
---
5
中国联通
体北
1
12
---
中国网通
体北
1
12
---
第五节：
设计说明
5.1总规设计说明
总体规划理念是通过建筑朝向的布局，最大限度利用周边的景观、采光和绿地，并能与西面的奥林匹克体育场所独有的设施、运动场、高尔夫球场和各类开敞空间；而这些元素将以象征和实际的方式延伸到社区的所有开敞空间和庭院里。
充满绿意、空气清新的开敞空间、以及运动生活方式的种种健康面貌，与人们常见的过度拥挤的城市居住状况形成鲜明对比。
孩子可在邻近的休闲空间内安全地骑车、奔跑、玩高尔夫、游泳，尽享紧邻休闲设施的种种地利之便。
此外，住户们还拥有能与天津一流的体育娱乐活动并肩比邻的幽雅居所。
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