海洋世界项目单一资金信托可行性研究报告.docx

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海洋世界项目单一资金信托可行性研究报告

海洋世界项目单一资金信托

可行性研究报告

目录

一、信托背景5

二、信托方案5

三、借款人分析8

四、担保人分析32

五、结论46

一、

信托背景

某信托有限责任公司（以下简称“xx信托”）设立并发行xx信托·某海洋世界项目单一资金信托（以下简称“本信托”），由【委托人】（以下简称“【】银行”）以合法所有的非银行理财金人民币10000万元委托给xx信托，将信托资金专项用于某海洋世界有限公司（以下简称“某”）发放信托贷款，补充流动资金并全部用于建设某海洋世界项目的工程款。

本信托的保障措施为：

1、某海洋世界有限公司100%股份进行股权质押；

2、浙江某置业有限公司远期收购承诺函:

如借款人某海洋世界有限公司未能按照相关约定按时偿信托计划项下贷款全部本息，则浙江某置业有限公司同意无条件受让上述信托计划项下的全部份额，受让对价金额等于贷款全部本息；

3、某海洋世界有限公司法定代表人某承担不可撤销连带责任。

本信托委托人（受益人）同意信托到期以现金或信托财产原状分配。

二、信托方案

项目名称：

某x信托·某海洋世界项目单一资金信托

委托人：

【】银行

受托人：

某信托有限责任公司

借款人：

某海洋世界有限公司

信托规模：

人民币10000万元

信托期限：

2年

资金运用方式:

信托资金用于给某海洋世界有限公司发放信托贷款，补充流动资金并全部用于该项目内外部装修及工程尾款。

贷款利率：

【】/年；

利息支付方式：

支付日

利息金额

支付内容

支付日1：

本信托成立后三个工作日内

信托报酬=信托初始本金×【】%×365/360

资金保管费=信托初始本金×【】%×365/360

1、首期信托报酬

2、首期资金保管费

支付日2：

本信托存续期满365天之日后三个工作日内

信托报酬=信托初始本金×【】%×366/360

资金保管费=信托初始本金×【】%×366/360

3、二期信托报酬

4、二期资金保管费

利息支付日3：

信托成立之后每年末20日及信托终止日为付息日

当期利息金额=∑当期测算期间每日利息金额。

每日利息金额=每日信托资金余额×【】%/360。

注：

当期测算期间指自上一利息支付日至当个利息支付日之间的实际天数。

若当个利息支付日为首个利息支付日，则上一利息支付日指本信托成立之日。

5、受益人预期收益

受益人预期收益：

【】%/年；支付方式：

如利息支付表。

资金保管费：

【】%/年，支付方式：

如利息支付表，【】为保管人。

信托报酬:

【】%/年；支付方式：

如利息支付表。

交易结构：

xx信托通过发行单一信托，接受单一资金委托人【】银行合法所有的非银行理财金人民币10000万元,信托资金用于给某海洋世界有限公司发放信托贷款，补充流动资金并全部用于该项目内外部装修及工程尾款。

还款来源：

某海洋世界项目实现了某省海洋主题旅游产业零的突破，企业主要长期稳健盈利点为门票收益、招商租金收益、商场物业运营管理费收益、海洋馆商业承包收益、政府补贴、停车场、广告收益等等。

海洋世界门票：

年总收益为1.5亿；商铺招商出租：

年总收益为3000万元；海洋馆商业承包：

年总收益为2000万；商场物业运营管理费：

年总收益为2000万；政府补贴：

年补贴为300万；停车场：

年总收益为600万；广告：

年总收益为500万；某海洋世界有限公司年总收益为2.34亿，它的唯一性、收益高是投资人回款的强力保障；某海洋世界有限公司承诺存续期届满时，进行100%的股权回购义务;某海洋世界有限公司法定代表人某承担不可撤销连带责任。

信托交易结构示意图:

信托资金信托贷款无限连带

信托受益信托受益溢价回购

担保方式：

某海洋世界有限公司100%股份进行股权质押；浙江某置业有限公司远期收购承诺函:

如借款人某海洋世界有限公司未能按照相关约定按时偿信托计划项下贷款全部本息，则浙江某置业有限公司同意无条件受让上述信托计划项下的全部份额，受让对价金额等于贷款全部本息；融资方关联方台州某海洋广场有限公司（简称“台州某海洋”）为本信托计划项下的委托贷款本息偿付提供连带责任保证，并办理强制执行公证。

三、借款人分析

（一）基本情况

公司名称：

某海洋世界有限公司

注册号：

某

住所：

某省某市朝阳区新民大街9号

法定代表人：

公司类型：

有限责任公司

注册资本：

捌佰万元整

实收资本：

捌佰万元整

经营范围：

对海洋馆项目投资建设

组织机构代码证号码：

开户许可证账号：

开户银行：

贷款卡号：

税务登记证：

（二）企业简介

某海洋世界有限公司作为台州某海洋广场有限公司的子公司始建于2007年，是一家专注于发展海洋文化主题特色旅游商业综合体的开发公司，某海洋世界项目是某海洋世界有限公司投资、建设、运营和管理的项目，是集科普教育、观光旅游、休闲娱乐、购物餐饮于一体的大型海洋主题MALL。

项目占地面积4万平米，建筑面积5万平米，计划总投资2.8亿人民币，该工程于2010年8月开始动工，是某省政府重点扶持项目。

（三）企业股东情况

某海洋世界有限公司设执行董事一人，由出资人指派。

执行董事每届任期3年，任期届满可连任。

公司设经理1名，经理负责公司的日常经营管理。

某海洋世界有限公司股东情况说明

股东姓名或名称

认缴情况

设立（截止登记申请日）时实际缴付

出资数额

出资时间

出资方式

出资数额

出资时间

出资方式

台州某海洋广场有限公司

800万元

2007.3.9

货币

800万元

2007.3.9

货币

公司是台州某海洋广场有限公司全资子公司。

台州某在多功能海洋馆的建设及经营管理上有着丰富的经验。

（四）高管简介及治理结构

1.高管简介

2.治理结构

某海洋世界有限公司设执行董事一人，由出资人指派。

执行董事每届任期3年，任期届满可连任。

公司设经理1名，经理负责公司的日常经营管理。

公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权，股东会会议分为定期会议和临时会议；公司不设董事会，只设一名执行董事，执行董事由公司股东会选举产生。

公司设经理一名，负责公司日常管理工作，经理由股东会决定聘任或者解聘，经理对董股东会负责；公司设立监事一名，由股东会选举产生，监事的任期每届为三年，任期届满可连选连任；执行董事为公司的法定代表人，任期三年，由股东会选举产生，任期届满可连选连任。

（五）经营优势

1.区域优势

某海洋世界项目，是某省唯一海洋主题的公园，某省距离海洋较远，要想直接的了解海洋的奥秘、观赏海底的生物需要进行长途的旅游才能实现，实现起来比较困难。

本项目的建设，实现了某省海洋主题公园零的突破，能够带动某市旅游业快速发展，拓宽某市的旅游产业面，增加新的内容，增添活力，是一剂强心剂。

某市两大成熟商圈为红旗街、桂林路，红旗街商圈固定日人流超过40万，桂林路商圈日人流超过40万，桂林路单街日人流超过8万，周末人流超过15万，学生人群，医院人群，而某海洋世界项目就坐落在这个被红旗街商圈、桂林路商圈环抱，西接朝阳公园、北接文化广场、南接南湖公园，周边有某大学新民校区、某大学朝阳校区两所高校，并有白求恩第三医院、白求恩第一医院、某省口腔医院三所医院，数十辆公交车通过，地段可谓寸土寸金。

2.经验优势

台州某海洋广场有限公司系2004年12月份成立的专业负责台州海洋世界、台州海洋广场经营管理的综合性有限责任公司，是台州市现代服务业十强旅游企业。

台州海洋世界自2005年5月1日正式对外营业以来，一直是集海洋生物观赏、休闲旅游、表演娱乐、科普教育于一体的现代化大型水族馆，是目前浙江省最大、国内最高的海洋馆，同时也是浙江省唯一拥有海豚表演的海洋馆，已成为台州市区新的旅游景点和标志性建筑，也是省市区三级科普教育基地和台州市学生素质教育基地，2009年1月份台州海洋世界正式通过国家AAAA级景区资格认定，成为台州市第一家国家AAAA级旅游景区；

3.市场竞争优势

本项目主要以少年儿童、大中学生、年轻家庭的观光旅游、休闲娱乐、科普教育为主；

根据目标消费群体特征，本项目主要竞争对手有：

新天地购物中心、长影世纪城、儿童公园与青年宫等项目；

与此相比，本项目在主题性、科普性、休闲性、一站式等方面都具有较强的市场竞争力。

4.政策优势

某海洋馆是某市政府招商引进项目，计划总投资2.8亿元，建设周期2年，集海洋世界及海洋知识普及馆于一体，是集观光旅游、休闲娱乐、科普教育于一体的大型海洋主题MALL。

该海洋馆按照某省AAAA级旅游项目建设，预计年接待普通参观者54.75万人，体验者6万人次。

（六）财务状况

1.财务报表

某海洋世界有限公司近几年财务报表如下：

资产负债表

单位：

元

资产负债表

2010年12月

2011年12月

2012年12月

流动资产：

货币资金

55,640.83

280,565.20

1,162,843.64

短期投资

应收票据

应收股利

应收利息

应收帐款

减：

坏账准备

应收账款净额

0.00

0.00

0.00

预付帐款

436,000.00

10,643,900.00

11,293,250.00

应收补贴款

其他应收款

5,874,763.40

6,894,763.40

14,085,625.46

存货

300,000.00

303,189.00

14,268.00

待摊费用

待处理流动资产净损失

一年内到期的长期债券投资

其他流动资产

流动资产合计

6,666,404.23

18,122,417.60

26,555,987.10

长期投资：

长期股权投资

长期债权投资

长期投资合计

0.00

0.00

0.00

固定资产：

固定资产原价

1,091,705.00

1,284,221.00

1,340,179.00

减：

累计折旧

427,160.09

427,160.09

427,160.09

固定资产净值

664,544.91

857,060.91

913,018.91

减：

固定资产减值准备

固定资产净额

664,544.91

857,060.91

913,018.91

工程物资

在建工程

9,295,888.12

13,992,684.12

67,055,939.75

固定资产清理

固定资产合计

9,960,433.03

14,849,745.03

67,968,958.66

无形资产及其他资产：

无形资产

长期待摊费用

2,643,170.22

4,745,594.71

9,181,272.30

其他长期资产

无形资产及其他资产合计

2,643,170.22

4,745,594.71

9,181,272.30

资产总计

19,270,007.48

37,717,757.34

103,706,218.06

流动负债：

短期借款

应付票据

应付帐款

721.48

1,721.48

1,721.48

预收帐款

1,000,000.00

55,318,179.80

应付利息

应付工资

-10,475.00

应付福利费

应付股利

应交税金

233.78

-2,769,280.29

其他应交款

-129,833.92

其他应付款

11,279,761.00

28,715,802.08

43,285,430.99

预提费用

预计负债

一年内到期的非流动负债

其他流动负债

流动负债合计

11,270,007.48

29,717,757.34

95,706,218.06

长期负债：

长期借款

应付债券

长期应付款

专项应付款

其他长期负债

长期负债合计

0.00

0.00

0.00

负债总计

11,270,007.48

29,717,757.34

95,706,218.06

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）

8,000,000.00

8,000,000.00

8,000,000.00

减：

已归还投资

实收资本（或股本）净额

8,000,000.00

8,000,000.00

8,000,000.00

资本公积

盈余公积

其中：

法定公益金

未分配利润

　所有者权益合计

8,000,000.00

8,000,000.00

8,000,000.00

负债所有者权益总计

19,270,007.48

37,717,757.34

103,706,218.06

利润表

单位：

元

损益表

2010

2011

2012

一、主营业务收入

减：

主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）

0.00

0.00

0.00

加：

其他业务利润（亏损以“－”号填列）

减：

营业费用

管理费用

财务费用

三、营业利润（亏损以“－”号填列）

0.00

0.00

0.00

加：

投资收益（损失以“－”号填列）

补贴收入

营业外收入

减：

营业外支出

四、利润总额（亏损以“－”号填列）

0.00

0.00

0.00

减：

所得税

少数股东权益

五、净利润（亏损以“－”号填列）

0.00

0.00

0.00

加：

年初未分配利润

其他转入

减：

归属母公司所有者的净利润

六、可供分配的利润

0.00

0.00

0.00

减：

提取法定盈余公积

提取法定公益金

提取职工奖励及福利基金

提取储备基金

提取企业发展基金

利润归还投资

七、可供投资者分配的利润

0.00

0.00

0.00

减：

应付优先股股利

提取任意盈余公积

应付普通股股利

转作资本（或股本）的普通股股利

八、未分配利润

0.00

0.00

0.00

2.财务分析

析指标计算明细如下表：

2010

2011

2012

资产总额

19,270,007.48

37,717,757.34

103,706,218.06

净资产

8,000,000.00

8,000,000.00

8,000,000.00

全部负债

11,270,007.48

29,717,757.34

95,706,218.06

EBITDA

总资产年增长率（%）

88.64

95.73

174.95

净资产年增长率（%）

-

-

-0.00

营业收入年增长率（%）

利润总额年增长率（%）

净利润增长率（%）

销售债权周转次数（次）

应收账款周转率（次）

存货周转率（次）

-

-

-

总资产周转率（次）

-

-

-

固定资产周转率（次）

-

-

-

应付账款周转次数（次）

-

-

-

预收款项周转次数（次）

预付款项周转次数（次）

营运资金周转次数（次）

-

-

-

现金收入比（%）

销售/营业利润率（%）

销售净利率（%）

总资产报酬率/收益率（%）

-

-

-

成本费用利润率（%）

净资产收益率（%）

-

-

-

全部债务资本化比率（%）

-

-

-

资产负债率（%）

58.48

78.79

92.29

流动比率（%）

59.15

60.98

27.75

速动比率（%）

56.49

59.96

27.73

现金比率

0.00

0.01

0.01

经营现金流动负债比（%）

全部债务/EBITDA（倍）

上年收入/全部债务（倍）

营运指数

现金购销比率

现金流动债务比（0.5）

-

-

-

债务保障率

-

-

-

现金债务总额比（0.25）

-

-

-

1）盈利能力分析：

如以上数据所示，某近三年属于建设期，暂无盈利。

2）偿债能力分析：

如数据所示，从资产负债率来看，到2012年资产负债率达到92.29%。

流动比率和速动比率均为20-30，显示企业偿债能力及资产短期变现能力较弱，符合建设期项目的情况。

3）整体财务分析：

截止2012年12月份，某总资产10371万元，总负债9570万元，所有者权益800万元；总资产年增长率保持在88%-150%，对于一个在建设期的企业来说，财务数据真实性很高。

（七）负债情况及征信系统查询

1.征信系统查询情况

经查询企业征信，授信人信用状况良好，无不良信贷信息、无本金和利息逾期信息。

2.被执行人信息查询情况

经查最高人民法院被执行人信息，某海洋世界有限公司、某未有被执行人信息。

（八）资金用途及还款来源

1.资金用途分析

借款人此次申请的信托贷款金额为10000万元用于补充流动资金并全部用于该项目内外部装修及工程尾款。

2.还款来源分析

还款来源：

1）海洋世界门票：

年总收益为1.5亿；

2）商铺招商出租：

年总收益为3000万元；

3）海洋馆商业承包：

年总收益为2000万；

4）商场物业运营管理费：

年总收益为2000万；

5）政府补贴：

年补贴为300万；

6）停车场：

年总收益为600万；

7）广告：

年总收益为500万；

某海洋世界有限公司年总收益为2.34亿，它的唯一性、收益高是投资人回款的强力保障。

（九）担保措施

1.股权质押抵

某海洋世界有限公司100%股份进行股权质押；

2.公司担保

台州某置业有限公司对此信托已签署溢价回购协议及保底收益。

四、担保人分析

（一）基本情况

公司名称：

台州某置业有限公司

营业执照号码：

住所：

浙江省临海市杜桥镇府前街317号

法定代表人：

公司类型：

有限责任公司

注册资本：

壹亿肆仟捌佰万元整

实收资本：

壹亿肆仟捌佰万元整

经营范围：

许可经营项目：

无

一般经营项目：

房地产开发经营（不含限制类项目）。

（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。

）***

组织机构代码证号码：

开户许可证账号：

开户银行：

贷款卡号：

税务登记证：

（二）公司简介

台州某置业有限公司（以下简称“台州某”），是一家以房地产开发为主业，集物业运营和投资业务于一体的综合性企业。

国家开发一级资质，产品线覆盖了住宅、公寓、排屋、商业卖场、星级酒店、海洋世界、大型城市综合体及城市开发等多种业态。

台州某自2005年开始房地产开发和管理业务，在业务发展初期致力于小城镇综合开发，立足于台州开发物业面积达170万平米，多个楼盘成为台州范围的典范，取得了良好的经济和社会效应；在台州获得实践经验后进入杭州，累计开发物业面积达95万平米，成为一家专业化的房地产开发企业；自2010年开始跨区域发展，目前公司项目遍及北京、廊坊、德州、赣州、某、长沙、包头、鞍山、普洱等多个省市，初步完成网点全国布局。

在新的经济和市场环境下，台州某开始探索新的利润增长方式。

先后在台州、杭州、普洱、某等地建立多家四星或五星级酒店、高端购物中心和海洋极地世界，以此促进主业的提升。

在地产开发运营的同时，台州某迅速布局投资领域，成功入股银行、小额贷等金融企业，先后直投多家拟上市企业、发起或跟投多家PE基金成功进行产业孵化与投资，入股中国信达财产保险股份有限公司、某商业银行、共同发起海口农信联社改制和控股湖南力源小额贷股份有限公司等。

多行业布局，台州某已基本形成地产、资本、产业三条业务主线。

（三）股权结构

台州某置业有限公司股东情况说明

股东姓名或名称

认缴情况

设立（截止登记申请日）时实际缴付

出资数额

出资时间

出资方式

出资数额

出资时间

出资方式

某

13320万元

货币

13320万元

货币

孙德良莲

1480万元

货币

1480万元

货币

（四）高管简介及治理结构

1.高管简介

2.治理结构

台州某置业有限公司设执行董事一人，由出资人指派。

执行董事每届任期3年，任期届满可连任。

公司设经理1名，经理负责公司的日常经营管理。

公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权，股东会会议分为定期会议和临时会议；公司不设董事会，只设一名执行董事，执行董事由公司股东会选举产生。

公司设经理一名，负责公司日常管理工作，经理由股东会决定聘任或者解聘，经理对董股东会负责；公司设立监事一名，由股东会选举产生，监事的任期每届为三年，任期届满可连选连任；执行董事为公司的法定代表人，任期三年，由股东会选举产生，任期届满可连选连任。

（5）经营情况

台州某崇尚“海纳百川、有容乃大”的海洋文化，坚持“开拓、开放、共创、共享”的运营理念、追求“专业、精致、完美、惊喜”的产品目标，强调“忠诚、责任、感恩、宽容”的价值观。

核心竞争力

通过近十年专业的市场耕耘，建立起专家库、顾问团、公司管理团队（包含专业技术人才）及项目合作团队四级人力资源发展体系，拥有项目开发、项目运营、集团管控、投融资管理及客户服务等方面有超强执行力的团队；善于发掘具有潜在价值的优质项目和企业，并通过完善的投资运营管理体系为股东、客户和社会创造价值；多渠道的金融资本汇聚能力、亲情化的客户服务理念和精细的多元产品线三大基本要素的正向驱动力。

发展愿景

优秀的房地产投资、开发、运营和服务提供商，全面整合企业地产、资本和产业三个业务版块，实现业务的协同发展，打造稳健的某企业联合体。

典型项目介绍

⏹房地产开发业务

✧城市开发