房地产估价课件.ppt

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第二章房地产及其描述,主要内容：

第一节房地产的含义第二节房地产的特性第三节房地产的种类第四节房地产状况描述,第一节房地产的含义,一、房地产的含义房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

第一节房地产的含义,二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）1.土地的三维范围：

土地的地表范围该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域土地的地上空间范围以飞机的飞行高度为限土地的地下空间范围以人类的能力所及为限,第一节房地产的含义,2.建筑物的含义：

广义的建筑物包括房屋和构筑物。

在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。

狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。

第一节房地产的含义,3.其他土地定着物的含义（熟悉）地上定着物也称为地上附着物。

其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。

第一节房地产的含义,三、实物、权益和区位的含义1.房地产实物的含义包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。

第一节房地产的含义,2.房地产权益的含义（掌握）基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

第一节房地产的含义,房地产权益包括1.拥有房地产的权利所有权、建设用地使用权2.受到其他房地产权利限制的房地产权利抵押权、地役权、租赁权或建设用地使用权3.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利如城市规划对土地用途、容积率、绿地率、建筑高度和建筑密度等的限制，房地产被人民法院查封，从而其处分收到限制4.房地产的额外利益或收益如楼顶的广告收益,第一节房地产的含义,房地产权利的总类房地产所有权建设用地使用权宅基地使用权：

农村集体经济组织内部的成员才有的权利土地承包经营权地役权：

房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。

如：

通行地役权；排水地役权、眺望地役权。

抵押权：

债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿租赁权：

以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

租赁权是债权，其他权利都是物权。

第一节房地产的含义,3.房地产区位的含义（掌握）房地产区位包括：

位置、交通（通达性accessibility）、周围环境和景观、外部配套设施等。

容易混淆的是：

楼层和朝向，也是区位因素。

第一节房地产的含义,

（1）一宗房地产的位置包括：

坐落，即该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等）。

方位，即该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域（如城市、住宅小区、十字路口地区等）中的方向和位置。

与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。

临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。

朝向，即该宗房地产的建筑物正门或房间窗户等正对着的方向。

楼层，即当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。

第一节房地产的含义,

（2）一宗房地产的交通条件是指进出该宗房地产的方便程度通达性，可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。

用“可及性”表达由“外”到“内”“进来”的方便程度。

用“便捷性”表达由“内”到“外”“出去”的方便程度，是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。

某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。

第一节房地产的含义,（3）一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。

如果是该宗房地产内部的配套设施，则属于该宗房地产的实物因素。

基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。

公共服务设施一般是指教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

第一节房地产的含义,（4）一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。

其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

第一节房地产的含义,4.房地产的其他称谓（了解）

（1）不动产法律上使用

（2）物业已建成的房屋及配套的设施设备和相关场地”（3）realestate、land和realproperty英语翻译,第一节房地产的含义,5.房地产的基本存在形态（了解）房地产可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体土地仅指土地部分建筑物仅指建筑物部分房地专指土地和建筑物的综合体,第一节房地产的含义,六、房地产含义的总结,第二节房地产的特性,1.不可移动（位置固定性）（掌握）其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。

不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费。

第二节房地产的特性,2.独一无二（掌握）房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。

第二节房地产的特性,3.寿命长久（熟悉）注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制：

转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额。

住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

第二节房地产的特性,4.供给有限（熟悉）供给有限造成房地产具有独占性原因：

土地总量不可增加；房地产不可移动造成了供给不能调剂。

第二节房地产的特性,5.价值较大（熟悉）与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。

第二节房地产的特性,6.用途多样（熟悉）用途不可以随意转换的原因：

政府的用途管制符合城市规划（合法原则）不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）,第二节房地产的特性,7.相互影响（熟悉）外部性：

正外部性某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。

典型的例子：

绿地建设负外部性某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

典型的例子：

污染,第二节房地产的特性,8.易受限制（熟悉）政府对房地产限制的四种特权：

管制权如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。

征税权对房地产课税征收权为了公共利益而征收充公权政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产易受限制还表现为：

不可移动，不可隐匿，难以变现，所以难以抵御制度政策变化的风险。

第二节房地产的特性,9.难以变现影响房地产变现能力的主要因素（七项）：

通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况。

第二节房地产的特性,10.保值增值引起房地产价格上升的原因（五方面）：

对房地产进行投资改良投资增值，外部经济自然增值，需求增加导致稀缺性增加自然增值，通货膨胀保值，房地产使用管制改变自然增值。

第三节房地产的种类,1.按立法用语划分物权法城市房地产管理法中的提法，分为：

土地、房屋、其他不动产,第三节房地产的种类,2.按用途分类（10类）居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；,体育和娱乐房地产；工业房地产；农业房地产；特殊用途房地产；综合用途房地产。

第三节房地产的种类,3.按开发程度分类（5类）（掌握）生地无基础设施毛地有基础设施未拆迁熟地完善的基础设施场地平整可直接建造建筑物在建工程已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）,第三节房地产的种类,【重点】缓建工程也是在建工程判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告,第三节房地产的种类,【重点】熟地的类型（掌握）平都是指场地平整，三通指水、电、路；五通指水（供水和排水）电、路再加上电信；七通再加上热力和燃气,第三节房地产的种类,4.按实物形态分类（9类）土地分为空地和有建筑物的土地建筑物分为以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物土地与建筑物的综合体：

土地现房、土地在建工程房地产的局部未来状况下的房地产期房已经灭失的房地产如已拆迁和完全损毁的房屋现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分建筑物的装饰装修部分、不可修复的房地产损害造成的价值减损以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产整体资产中的房地产,第三节房地产的种类,5.按权益状况分类（20类，考试中密集出题的重点）“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。

“干净”的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。

“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房,第三节房地产的种类,“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等共有的房地产。

共有包括：

按份共有和共同共有。

有限产权或部分产权的房地产。

有租约限制的房地产。

设立了地役权的房地产。

设立了抵押权的房地产。

第三节房地产的种类,有拖欠建设工程价款的房地产。

拖欠形式有：

拖欠施工方价款，拖欠银行价款。

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。

已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

已依法公告列入征收、征用范围的房地产，不得设定抵押。

第三节房地产的种类,被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

开发建设手续不齐全的房地产。

房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

临时用地或者临时建筑的房地产。

违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

第三节房地产的种类,房地产的租赁权。

地役权。

房地产的抵押权。

房地产的空间利用权。

房地产中的无形资产。

第三节房地产的种类,6.按经营使用方式分类房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种，相应地可把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产四类。

销售可采用市场法；出租可采用收益法；营业可采用收益法；自用主要用成本法。

第三节房地产的种类,7.按是否产生收益分类判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

第四节房地产状况描述,1.基本状况描述（6项）名称坐落四至规模用途权属,第四节房地产状况描述,2.实物状况描述土地实物状况：

四至、面积、形状、地形地势、地基、土壤、开发程度。

其他建筑物实物状况：

建筑规模、层数和层高、外观、建筑结构、设备设施、装饰装修、日照采光通风等、层高和室内净高、空间布局、竣工日期、维护情况和完损状况、其他。

第四节房地产状况描述,3.权益状况描述土地权益状况

（1）土地所有权状况：

国有、集体。

（2）土地使用权状况：

建设用地使用权还是宅基地使用权；单独所有还是共有。

（3）土地使用管制情况：

说明规划条件。

（4）土地利用现状：

是否有房屋、林木等。

（5）出租或占用情况：

（6）他项权利设立情况：

地役权、抵押权等。

（7）其他特殊情况：

争议、手续违法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。

第四节房地产状况描述,

（二）建筑物权益状况描述对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：

（1）房屋所有权状况：

所有权人;共有、建筑物区分所有权。

（2）出租或占用情况：

说明有无出租、占用情形。

对于已出租的，还要说明承租。