最新20天津二手房买卖市场报告.docx

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最新20天津二手房买卖市场报告

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2008年天津二手房买卖市场报告

1、2008年房地产市场大事件

1.1“拐点论”从热吵到兑现

从去年年末开始，万科集团掌门人王石提出房价将出现拐点一说，短时间内“拐点论”成为各界热吵的话题，房地产市场也在“拐点论”的热吵中陷入观望，从一线城市房价开始出现下滑，到新建商品房价格明显的下降，再到目前二手房市场交易价格从涨幅趋缓到震荡下挫的过程，楼市进入房价下行区间已成不争事实，“拐点论”也经历了从提出、质疑、争论到兑现的过程。

1.2百日巨变再造焦点开发企业面临重新洗牌

在“拐点论”尚未平息之时，SOHO中国董事长潘石屹的“百日巨变”又成众矢之的，潘认为：

受国际资本市场惨淡和国内宏调银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。

不过，潘的“百日巨变”只针对房地产企业，对于市场的影响或许不敌“拐点论”，但也在一定程度上对市场信心造成一定的打击，地产行业的洗牌既是行业内的重组，也是社会各界都较为关注的焦点，对于二手中介行业来说，市场的低迷同样使得行业内各企业面临优胜劣汰的局面。

1.32008将“降息”进行到底

2008年中国经济可谓经历了大逆转，从“双防”到“一防一控”、“一保一控”再到年末的“保增长”，宏观调控方向也出现了调转，去年的六次加息与今年百日内的五次降息形成了鲜明的对比。

今年的大幅降息给二手房市场带来利好，在减缓了购房者还贷压力的同时，也降低了贷款的准入门槛，刺激更多购房者的入市，对于提振市场信心，促进市场活跃起到重要作用。

1.42008年二手房买卖市场相关政策

三项措施稳定住房价格

发布日期：

2008.2.11

发布单位：

建设部

建设部副部长姜伟新近日提出，今年建设部要抓紧做好三项工作。

一是要抓紧完善住房保障体系。

二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务。

三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。

《房屋登记办法》

发布日期：

2008-7-1

发布单位：

住房和城乡建设部

办法在以下几个方面体现出新的内容：

一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。

如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。

二是确立和细化了登记簿制度，明确了内容和形式。

三是进一步明确了登记机关的审查职责。

登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，合理界定了登记机关权限。

四是细化了《物权法》规定的登记类型。

办法对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。

天津市住房公积金缴存比例上调至11％

发布日期：

2008-6

实施日期：

2008-7-1

发布单位：

天津市公积金管理中心

7月1日起，本市公积金缴存比例将统一提高到11％，此次调整同时还出台了高基数缴存备案和年检等新的政策调整。

《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》修订出台

实施日期：

2008-8-1

发布单位：

天津市国土房管局

此次修订，在坚持业主集体决策原则和保障资金安全的基础上，重点针对使用范围、使用程序等内容进行了调整。

一方面，扩大了使用范围，将“专项维修资金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造”调整为“维修和更新、改造”，拓宽了使用范围、项目、工程规模的界定，提升了资金的实用性和操作性；另一方面，简化了使用程序，按“两级政府、三级管理”的思路，将备案管理程序重心下移至区县物业管理部门，精简内部运转流程，将12步备案程序简化为制定方案、业主确认、办理备案、开户划款、竣工验收、决算核减6步。

《关于调整个人住房公积金贷款最高限额有关问题的通知》

实施日期：

2008-9-1

发布单位：

天津市住房公积金管理委员会

夫妻双方共同申请住房公积金贷款的，最高限额由现行的40万元提高到60万元；职工个人申请住房公积金贷款的，最高限额不变，为40万元。

据介绍，政策调整后，相比商业住房贷款，住房公积金贷款的政策优惠更加明显。

例如职工需办理一笔期限30年、金额60万元的住房贷款，如采用住房公积金贷款60万元等额本息还款方式，月还款额为3302.08元，与政策调整前需办理一笔40万元住房公积金和20万元按揭的组合贷款相比，每月还款额可少183.97元，30年共节省利息支出62299.2元。

天津市全面实现房地统一登记两证合一

实施日期：

2008-9-1

据了解，在我市房地管理机构和职能整合后，市有关部门本着“稳步推进、先易后难、分步实施”的原则，逐步推进房地统一登记工作，分别于2006年1月1日和同年9月1日起，对全市国有土地范围内住宅、市内六区国有土地范围内的非住宅实行房地统一登记。

两年来的工作实践证明，房地统一登记是符合《中华人民共和国物权法》基本原则的重要制度，在保护房地产权利人合法权益、保障房地产交易安全、降低登记成本、简化办事程序、提高登记效率，方便企业和群众方面发挥了重要作用，有利于加强政府对房地产的调控和管理、防止政府土地收益流失、实现与国际接轨。

关于调整房地产交易环节税收政策的通知

发布日期：

2008-10-22

实施日期：

2008-11-1

发布单位：

财政部、国家税务总局

为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

天津市八项支持居民购房的政策措施

发布日期：

2008-10-30

实施日期：

2008-11-1

发布单位：

天津市建委、市国土房管局、市财政局、人民银行天津分行

减免住房交易税

鼓励个人住房贷款

完善公积金住房贷款政策

调整普通住房价格标准

放宽还迁安置房上市条件

加快保障性住房建设

调整经济适用房开发税收政策

进一步规范房地产市场秩序

《天津市个人住房公积金贷款管理办法》

发布日期：

2008-11-15

实施日期：

2008-11-24

发布单位：

天津市住房公积金管理委员会

增加个人住房公积金贷款品种

进一步放宽提取条件

推行公积金委提业务

简化业务办理手续

提高公积金缴存比例

提高最高贷款到60万

下调个人住房公积金贷款利率

下调贷款首付款比例

扩大担保费补贴范围

完善集中封存管理

国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见

发布日期：

2008-12-20

发布单位：

国务院办公厅

一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

二是进一步鼓励普通商品住房消费。

加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。

对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。

四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。

五是加强房地产市场监测。

1.5二手房价的下挫给市场带来多方面影响

售转租：

面对二手房市场近一年来从涨幅趋缓到小范围震荡再到出现下探趋势，市场成交低迷，交易意愿的萎缩使得大多数二手房业主的交易时间延长，价格跌破心理承受价位；同时，07年的六次加息使得贷款购房业主的房屋持有成本增加，对后市看多且变现需求并不十分波且的部分业主选择暂时将转入租赁市场，待市场回暖后重新入市，“售转租”在08年成为普遍现象。

断供：

08年全球经济的衰退，房地产市场的降温以及房价的下行综合造成贷款购房者资金的紧张，部分以租养贷、贷款购买多套住宅的投资型客户持有成本上升，同时也出现了房价下降将首付“蒸发”的现象，部分城市也出现了不同程度的断供，我爱我家了解到，天津市虽无断供潮出现，但是今年以来仅河西法院因为“断供”被银行诉请解除合同的案例多达60余起。

我爱我家认为，“断供”一方面受经济及市场的影响，但从另一角度也提醒购房者在置业投资时应充分考虑市场风险。

二手房交易客户违约：

二手房交易均价的大幅上涨与短期内的迅速下挫对市场中客业双方的交易行为均产生直接的影响，与房价上涨时期频发的业主违约相似，楼市调整期内“观望气氛充斥市场”、“成交低迷使得房源可选择性增强”、“业主议价空间增大”等特点，使得部分二手房购买者对“成交价格是否合乎市场”已经陷入非理性判断。

我爱我家认为，不论是购房者以最低的价格购得房屋还是业主以最高的价格获利，都应遵循合理的竞价规则，衡量房屋本身的性价比和自身的实际购买力选择是否购买，不要盲目跟风。

1.6保障性住房使得低收入家庭住房愿望得实现

房价的攀升使得低收入家庭及困难家庭住房问题难以解决，国家及地方政府均加大了对保障性住房的建设力度，天津市也已搭建了经济适用房、经济租赁房、廉租房、限价商品房四条保障线。

08年新开工建设390万平方米保障性住房，其中廉租房10万平方米，经适房380万平方米，年内竣工230万平方米。

我爱我家认为，保障性住房是对现有商品住房供给的有效补充，同时优化了产品结构，将市场和实际相结合，不仅实现了低收入家庭的有利保障，对市场中的房源也是有效的补充，同时对于房地产三级市场中低端房源因供不应求造成均价激增的现象有效缓解。

2、2008年天津二手房买卖市场状况回顾

2.12008年天津二手房买卖市场出现近年来最大跌幅

图表1：

2004年至2008年天津二手房市场交易状况分析

数据来源:

我爱我家

图表2：

08年1月至08年12月天津市二手房市场交易状况分析

数据来源:

我爱我家

图表3：

08年1月至08年12月天津一、二手房市场交易状况对比

数据来源:

我爱我家

根据我爱我家的数据统计显示，2008年天津市二手住宅市场的交易总量为3万9千套左右，与去年相比直线下滑，降幅高达46.4%，这是自2000年以来我市成交量最低、同时也是降幅最大的一年。

交易价格方面，今年全市价格整体走势一改往年直线上升趋势，08年以小范围内震荡为主，2008年天津市二手房交易均价5272元/平米，同比去年上涨19.8%，增幅已明显趋缓。

2008年的天津市二手房市场伴随国内外经济形势的变化整体成交低迷，从2005年国家对房地产市场宏观调控开始，“国八条”、“国六条”的出台以及营业税、个税的征收增加了二手房交易环节的税费比例，去年“9.27”新政出台，在投资投机行为被有效控制之后，合理的住房消费需求也被抑制，08年初“拐点论”加重了观望，“百日巨变”又为楼市增添了些许悲观，观望气氛愈积愈浓，第二季度市场成交未现反弹，奥运会的来临又增加了购房者对奥运之后楼市的观望，认为奥运之后房价下跌的主观预期十分强烈，随后被寄予厚望“金九银十”市场也没有显现火热的场面，四季度全球经济衰退，中国经济增速放缓，宏观调控掉转方向，由“一防一控”转向“保增长、扩内需”，历史罕见的百日内五次降息，为发挥房地产业对经济的拉动作用，国家及各地方政府从“10.22”到“12.21”相继出台了一系列保证房地产市场稳定健康发展的调税减息政策，营造相对宽松的信贷环境，将最大的实惠让利于购房者，对于楼市的消费结构进行合理的修正，在众多新政的综合利好下，08年末的二手楼市出现“止跌”随之“上扬”趋势，让年末天津市二手楼市不论在市场信心、购买意愿还是交易量上均有所好转。

2.22008年天津二手房买卖市场成交价格涨幅趋缓

2008年天津市二手房市场成交价格总体表现涨幅趋缓、小幅震荡，全年整体交易价格为5272元/平米，与去年同比上涨了19.8%，其中中心城区成交均价为6834元/平米，同比上涨22.8%，环城四区4554元/平米，同比上涨23.8%，滨海新区4458元/平米，同比上涨21.2%，郊县五区2754元/平米，同比上涨15.2%。

图表4：

2007年与2008年天津市二手房均价走势比对

数据来源：

我爱我家

图表5：

2008年天津中心城区二手房均价情况

数据来源：

我爱我家

与2007年的一路上扬相比，08年天津市二手住宅的平均交易价格涨幅逐渐趋缓，并在第二季度开始出现震荡局面，最终使得全年的交易均价维持在小范围内波动。

我爱我家认为，自年初起，市场被观望气氛笼罩，且随着奥运会的召开、全球经济衰退以及国内经济减速，观望日渐浓郁，购房需求大幅萎缩，成交价格也经历了由涨到稳再到下滑的过程，全年国家宏观调控的逆转使得消费者对市场的信心大幅下降，加之年内CPI的一路上涨，居民实际购买力减弱，购房者对房价下降的预期随之强烈；其次“拐点论”、一线城市房价下跌、一手房由打折促销到明显降价也势必动摇其周边二手房价格的坚挺；再从供需双方来看，市场中需求的萎缩直接导致房源的供给剩余，供需比例失衡导致业主的出售心态急切，部分业主在售价上出现松动以尽快将房屋出手套现，综上因素全年全市不同区域房价出现了不同程度的降幅，但基于区域、配套及现房三大传统优势，二手房均价的降幅小于一手。

2.32008年区域成交中心城区仍居主流区域比重略有变化

图表6：

2008年与2007年区域交易量比重对比

数据来源：

我爱我家

据我爱我家的数据统计显示，在中心城区、环城四区、滨海新区以及郊县五区四大区域中，中心城区成交占比45.7%，与去年相比下降了2.2%，仍居于主流位置，环城四区成交占比14.7%，同比下降2.4%，滨海新区占比25.6%，同比上涨3.3%，郊县五区占比14.1%，同比上涨1.3%。

对于以上数据变化，我爱我家认为，随着全市区域发展的变化，二手房的区域格局也在逐渐变化，中心城区既是天津市的政治、文化、经济中心，又是连接全市各区域的枢纽，不论其地理位置的优越还是对其他区域的辐射作用，其二手房市场的成交以绝对的优势居于主流地位；近年来，随着国家对天津以及天津市内区域功能的重新定位，环外各区的市场也日渐活跃，尤以国家经济发展重点——滨海新区的崛起为主，随着滨海新区对整个环渤海地区的龙头带动作用日益凸显，滨海地区的外来人口大幅增加，外来人口的增量无疑为该区域二手房市场带来了强大的需求，此外，08年大港区的数月成交第一也一改过去塘沽区一枝独秀的局面，形成了齐头并进的势头；今年环城四区的交易比重与去年相比基本持平，环城四区紧邻天津中心城区，在中心城区的辐射下，其交通、配套等都实现了快速发展，今年该区域内多个新建商品房项目开盘上市，日后随之进入流通领域之后，二手房的交易将会更加活跃。

2.42008年天津二手房买卖市场中小户型成绝对主流

图表7：

08年1月至08年12月交易面积比重对比

数据来源：

我爱我家

图表8：

08年1月至08年12月交易居室比重对比

数据来源：

我爱我家

纵观2008年的成交居室及面积分布，可以看出90平米以下一、二居室户型成为交易的绝对主力，据我爱我家数据显示，全年成交中60平米以下房源占总体成交的47.8%，60-90平米区间内房源成交占比31.5%，二者共计达近80%，居室分类来看，一居室占总体成交的34.1%，二居室房源更是占总体成交的一半以上，达58.6%；面积90平米以上、三居及三居以上户型在总体成交中所占比例相对较小。

我爱我家认为，在国家对住宅市场的有利调控下，中小户型房源得以迅速发展，成为交易主力军，一方面在存量房市场中，中小户型供给大，伴随国家政策的侧重，购买此类住房的优惠也较大，近年来房价的飞涨、物价的攀升使得居民的实际购买力下降，中小户型以面积适中、功能适当、总价较低的高性价比博得大多数自住型置业群体的青睐，其中两居室房源更加适用于家庭改善型居住，购房者对未来房价的走势不明确，也担心将来一居换两居难以实现，因此多数购买力稍高的置业者选择直接购买两居室住房，因此所有成交中两居室房源成交比重占据绝对优势；而三居及三居以上的住房在成交中一直保持较低的比例，一方面自“9.27”新政以来改善型需求被压制，近期的各项政策也并未涉及此类房源，另外，在购买此类住房的客户中多以已拥有自住房的投资型购房者居多，综合宏观政策以及供需关系来看，三居及三居以上房源尤其是高端住宅市场的成交难超中小户型普通住宅。

2.52008年天津二手房买卖市场交易总价变化平稳

图表9：

08年1月至08年12月交易价格比重对比

数据来源：

我爱我家

从我爱我家对全年交易总价的变化情况统计来看，各价格区间交易比重变化均在小范围内浮动，全年总价在80万元以下房源占总体成交的八成以上，其中40万元以内房源占比39.1%，40-60万元区间内房源占30.9%，60-80万元区间房源成交比重为16.5%，而80-100万元以及100万以上房源比重成递减趋势，分别占比8.1%和5.4%。

我爱我家市场研究中心认为，从二手房成交均价来看，虽全年出现了降幅，但与一手房价格的下降相比，其降幅也较小，因此成交总价的区间格局变化较为平稳，介于90平米以下中小户型的流行，与之对应的价格在60万元以下的房源更加吻合居民的现实购买能力，自然而然，其成交比重也较大，随着经济形势的走向及国家对购买中小户型的优惠侧重，中低端价位房源将继续保持成交主力，加之房价进入了下行区间，二手房价格仍有下探的趋势，天津市二手房成交总价区间格局或将逐渐发生变化。

3、2009年天津二手房买卖市场状况展望

3.12009年天津二手房市场“调整期”将持续全年

2008年，天津市二手房市场经历了自2000年以来成交量最低的一年，市场“调整期”期间成交持续低迷，价格起伏不定，局部供需关系变化及观望氛围日益浓重且难以破除等现象集中体现。

面对年末“抄底”、“回暖”等热点问题，我爱我家认为：

2009年天津市二手房市场仍将处于调整期内，楼市真正回暖短期内难以实现。

首先，受国际及国内宏观经济形势影响，全球经济危机的效应将在09年全面爆发，购房者对于经济形势的信心将直接影响其消费行为；同时，房地产开发企业在市场竞争及政策洗礼中将面临新一轮整合，势必影响其产品价格，二三级市场联动作用将影响二手房市场价格变化；其次，当前“保增长、扩内需”涉及房地产市场的诸多政策，对当前楼市切实起到了一定的刺激及拉动作用，二手楼市活跃度明显增强。

但关于“改善型住房”及“二套房贷”等政策在执行方面仍存在问题，因此总量庞大的改善型需求并未得以释放。

未来政策仍有调整空间，由此也引发受众对于进一步利好的普遍期待；另外，房价下行产生的“买涨不买落”的消费心理也使得交易意愿受到影响。

我爱我家分析认为，诸多原因导致“观望”壁垒仍然无法根本打破，政策效应的影响也将逐渐显现，市场的回暖并非一蹴而就，而是一个长期渐进的过程，但随着宏观调控的整体推进，房价将更加趋于理性，市场结构也将更为合理。

3.22009年全市二手房均价震荡中归于平稳

2008年天津市二手房成交均价涨幅明显趋缓，在量价关系方面由供需两旺造成的“量价双升”到“量跌价升”，到市场波动期时的“量跌价平”，直至“量价齐跌”，市场经历着应有的规律性变化。

08年初开始，交易均价开始小范围内震荡，直至年中出现下挫趋势，至第四季度，天津市中心城区不同地区二手房均价发生同比5%-15%不等的降幅。

我爱我家认为，价格的调整受多方面因素的影响。

部分一线城市房价的大幅下降，成交的持续低迷，观望的长期存在，商品房市场对二手房市场的直接影响以及供需关系的微妙变化，使得08年天津二手房交易均价也经历了由涨幅趋缓到小幅震荡再到当前出现小幅下滑的趋势。

但就二手房的自身特点来看，“区域、配套及现房”三大传统优势使其颇受购房者认同，使其具有较强的抗跌性，加之，二手房购买者绝大多数为自住需求，其价格下行幅度不会出现较大的跳水，预计09年全市二手房均价将在震荡及小幅下挫中逐渐恢复平稳局面。

3.32009年全年一、二手比例保持在1.2：

1左右

2008年楼市的低迷令一手房市场及二手房市场都受到较大影响，在年末国家出台多项政策之后，09年全市一、二手房的交易比例将进一步缩小，纵观全年，二手房成交量降幅低于一手。

我爱我家认为，在购买群体中，以首次置业及改善型购买为主的“自住型需求”构成二手房成交的绝对主力，在投资及投机需求的比例方面，远远低于新建商品房，因此，宏观调控政策的抑制效应产生的影响弱于一手房市场；其次，在当前中央对房地产市场的诸多政策中，健康发展二手房市场及住宅租赁市场被明确提出，多项政策如“调税减息”、“营业税政策调整”等直指二手房流通领域，二手房交易税费在购房总成本中的比例由之前最高12%左右，降至4%左右的平均水平。

另外，随着中心城区的土地稀缺现象日渐突出，新建商品房也多数集中在了环外地区，二手房的区域、配套及现房优势继续凸显。

盘活二手房市场的同时，2009年全市一、二手交易比例将进一步缩小。

3.409年降息预期依旧存在

2008年下半年，美国金融危机快速蔓延至全球，影响到各国的实体经济，中国经济增速放缓，“保增长、扩内需、调结构”成为经济工作的重点。

9月起，央行连续五次降息，且降幅之大超出预料，近期伴随国家统计局公布的11月全国经济数据显示，CPI涨幅大幅回落，年终央行的第五次降息填补了此次预期。

预计09年随着经济形势的走向，仍然存在降息空间，但是整体降幅将小于今年。

我爱我家认为，对于二手房市场来说，降息一方面可为贷款购房者减轻还款压力，降低购房总成本；另一方面，有利于提振市场信心，刺激购房者入市，活跃市场，对拉动内需、刺激消费产生积极作用。

3.5保障性住房给房地产三级市场带来多方面影响

保障性住房的规划与开工建设在2008年进行的如火如荼，中央及各地方政府均将其列为保障民生的重要工作。

我爱我家认为，保障性住房将给房地产三级市场带来多方面影响：

首先，有效解决了部分低收入家庭及困难家庭的住房问题，但同时分流了部分因拆迁等因素涌向二手房市场的刚性需求，一定程度上分流了二手房市场的部分客户。

其次，保障性住房作为二手房上市意义重大。

10月30日，天津市出台的“支持居民购房的八项举措”中“放宽还迁安置房上市条件”、“加快保障性住房建设”、“调整经济适用房开发税收政策”等三条内容均涉及此范围。

一系列政策体现了政府对于低收入家庭住房的大力支持，合理的修正了住房市场的消费结构，我爱我家认为，对于部分收入水平较低的家庭而言，二手保障性住房使得房源可选择性更丰富，购买压力减轻。

同时，对二手房市场来讲，小面积、低总价的低端市场供不应求局面随着二手保障性住房的上市将得到缓解，该类房源的整体交易价格也将进一步减缓二手房均价的涨幅。

3.6中小户型普通住宅成交旺盛

2008年第四季度，中央及地方政府关于促进房地产市场健康发展的政策频出，二手房市场交易重现活跃。

政策多涉及“90平米以下”、“首次贷款”、“普通住宅”等关键字眼，可见，着力满足居民自住型购房是此轮政策的着眼点，中小户型房源在总体成交占比中进一步提升。

我爱我家认为，“普通住宅标准”调整后，此类房屋交易过程中的税费成本大幅降低；而90平米以下房源始终是市场中的主力成交，08年第四季度政策出台之后，此类房源成交激增，可见政策对此类交易的拉动立竿见影。

另外，政策中对投资投机行为的抑制未见松动，面积较大、均价较高的非普通住宅，尤其是高端住宅并未受到政策的惠及，该类房屋的价格下挫仍有空间。

预计2009年，中小户型普通住宅成交旺盛，高端住宅市场仍有调整空间。

3.7轨道交通、城际铁路升级促进周边二手房市场活跃

A.OPENQUERYzgjk.qprB.MODIFYQUERYzgjk.qpr随着国家对天津经济战略地位的提升，市政规划不断升级