低密度高档别墅住宅小区技术管理总结.docx

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低密度高档别墅住宅小区技术管理总结

低密度高档别墅住宅小区技术管理经验总结

大山地南区一共有3栋多层、6栋小高层、30栋别墅及1栋会所、1栋幼儿园，总建筑面积为82282m2，容积率为0.98（南北地块分宗后为1.04），为一个典型的低密度高档别墅住宅小区。

南区分一期A区、一期B区、二期滚动施工，一期A区主体开工时间为2005年12月；一期于2007年12月入伙；二期于2007年10月完成竣工初验，于2008年4月9日完成入伙（商铺于5月31日入伙）。

下面是南区现场技术管理、设计、合约、面积测绘、渗水维修方面的一些经验总结。

一、现场技术管理

（一）关于项目部技术岗位职责范围方面

按以往惯例，项目部发现设计问题一般联系设计部（现包括发展管理部，以下同），设计部视情况需要再联系设计院：

但多项目运作后，设计部明显没有精力去处理每项具体事宜，而设计出图周期较短，且别墅栋号多、户型多、设计复杂，图纸一般存在许多问题，故实际上往往是由项目部联系设计院达成共识后，再经过设计部认可，且实际操作上也不可能所有事宜均经过设计部认可，存在问题为：

1、项目部处理设计问题的权限不清晰，各个项目部及设计部各个专业、各个工程师把握的尺寸不一，项目部和设计部之间容易产生分歧；

2、设计院要同时面对设计部、项目部，且项目部对设计院没有合同、经济方面的约束，很难达到项目部要求的配合程度，如配合拖延则直接影响到进度拖延及成本增加。

鉴于上述问题，建议：

1、公司明确项目部技术岗位的处理权限，建议明确出图后与设计院联系的主要部门转为项目部，图纸深化设计由设计部跟进，图纸问题、现场问题由项目部跟进，超出项目部技术岗位权限以外的重大技术问题才需由设计部认可，既可加快设计问题处理的效率，也可把设计部从项目配合的具体事务中解脱出来，集中精力到出图前的审查中，改善出图质量以形成良性循环；

2、在与设计院签署设计合同中体现第1条内容，使设计院能更好地配合项目部关于设计方面的管理。

（二）关于装修阶段项目部现场管理人员分工方面

别墅施工的难点集中在装修阶段，大山地南区一期A区、一期B区、二期为滚动交叉施工，进入外立面及装修施工阶段后，土建分包单位较多，如铝合金门窗、入户门、栏杆、外墙涂料、屋顶涂料、大堂及楼梯间装修单位等，且各种做法较复杂，我司各项目部管理人员常规上为按区域划分，优点为便于此区域的进度管理和各单位的施工协调管理，缺点为不利于技术及质量管理，如：

1.每个管理人员均管理多家分包单位，无法深入、全面掌握每个合同、样板的相关技术、质量要求，容易导致大家都在管，但都未深入管理的弊病；

2.我司技术要求、设计变更、现场变更较多，一个单位、一个分项工程多人管理，容易导致无法进行有效的技术、变更的项目部内部交底；

3.容易出现一个分项工程各区域做法、技术要求、质量要求、变更施工不同的情况。

4.一个施工单位可能几乎所有土建管理人员均在管理，造成进度管理、技术质量管理效率不高，且容易造成混乱、冲突；

5.一个施工单位多人管理，容易造成现场工程师的管理威信及推进力度下降；

针对上述情况，建议在进入外立面及装修施工阶段后可考虑按分项工程分工，如专人管理铝合金门窗，专人管理栏杆、外墙涂料等，保证一个单位只由一个人直接管理，一个人可管理多个施工单位或多个分项工程。

能力较强的工程师可安排管理主包单位，并侧重于整体进度协调。

（三）关于前期设计介入方面

1.大山地为我司的第二个别墅项目，项目部管理人员以前多数未涉及过别墅项目管理，为提前熟悉别墅新颖的设计，项目部技术负责人及相关监理工程师在方案设计阶段就逐步介入，多加了解，仔细审图，有效地减少了错误的产生和加快了现场施工的进度；

2.别墅项目设计较复杂，栋号较多且户型多样，建筑、结构及水电容易出现多处矛盾，和多层及高层设计相比，设计院出图错误较多，项目部提前介入设计，也可以大量的减少图纸错误。

（四）关于施工样板确认方面

1.新工艺应提前确定做法，如大山地一期A区、B区设计图纸、主包合同中蘑菇石、埃特板均未确定做法，仅按暂定价报价，设计管理部、发展管理部也一直没有提供相应的做法，导致影响现场施工进度及导致费用增加；

2.高档别墅外立面样板较多，且多数样板需公司领导确定，确认时间较长，项目部需考虑较大的提前量，以免影响现场进度；

3.我司一向有砌筑样板确认的程序，但对外立面样板确认无硬性要求，公司对别墅外立面观感要求较高，别墅外立面较复杂，分色图无法完全表示，铝门窗、栏杆等经常存在冲突，且土建和水电、燃气管线及空调板等也往往有冲突之处，为避免大量返工，项目部在二期施工时要求别墅每个户型做出一户外立面施工样板，包括主包单位、分包单位、水电专业等所有设计内容，项目部各专业工程师联合验收，较好的减少了返工的工程量。

如条件允许，建议别墅项目可尽量完成每个户型外立面施工样板，并请公司各部门联合验收。

二、设计方面

（一）建议加强对规范的考虑，以免引起验收及业主投诉风险，南区存在以下问题：

1.南区建施图部分门窗设计开启面积占地面面积比例小于节能验收要求，建议保证开启比例及把门窗开启扇尺寸标注为开启净空尺寸，以免因窗扇框料宽度减少开启面积；

2.南区37栋外走廊结构设计净距1.2m，抹灰后宽度不符合规范要求；

3.15、16栋首层残疾人坡道在地下室顶板上，无坡道下至地面，后增加坡道；

4.25、26、27、37栋架空层出入口在阳台下未设计防坠落雨棚，后增加雨棚；

5.电梯机房设计上无排气扇及窗户，后增加排气扇及百叶窗；

6.多层及小高层公共楼梯间休息平台宽度偏小，木扶手如正常安装则净宽不够1.2m，只能特殊安装影响观感及存在验收风险；

7.幼儿园室内1.3米以下棱角应为小圆角设计未注明，楼梯井宽度大于200影响验收，后出变更增加防护网；

8.25、26、27栋屋面装饰孔洞宽度大于110mm，高度低于1.05m，需加防护；

9.7、15、16、38、39栋单元地弹门为外开，打开后影响残疾人通道宽度，不符合无障碍通道要求。

（二）建议加强各种设计图纸之间的统一，南区主要有以下几个方面：

1.主体设计院本身水电、结构和建筑图多处版本不统一，如空调室内机及室外机位置、房间布置不同等，特别是28、32栋的水电图空调布置和建施图不符，34栋电气图的建筑版本和建施图不符等；

2.二次设计图和主体设计图不统一，如南区铝合金门窗二次设计图修改了建施图门窗开启扇的比例，导致影响节能验收；室外园建设计总平面图和总图不符，修改了停车位、入户道路、人行道等业主敏感部位；25、26栋架空层周边原设计有1100mm高栏杆，但园建二次设计周边均设计有400mm高花槽，导致从花槽到栏杆高度仅700mm，且园建地面铺装较厚也导致无花槽部位净高也少于1050mm，无法验收通过；建议二次设计需主体设计单位确认，明确二次设计的修改权限，如有重大变更需单独注明及走相应的评审程序；

3.建筑出设计变更前未充分和其他专业协商，出变更后未及时提供给其它专业及相应的二次设计单位，其它专业和二次设计单位未及时出设计变更，导致因设计变更产生冲突导致返工；

4.建议提前确定总平面及标高图，加强结构专业对总图的理解，山地别墅项目标高情况较复杂，南区多处建筑外墙砌体在室外标高以下，未设计为砼墙，导致因渗水返工，如半地下室外墙及地面多处改为钢筋砼墙及钢筋砼底板；9栋A区一层低于北侧土方增加砼挡墙；17、18栋一层部分外墙砌体低于室外土方改为砼墙体；25、26栋之间负一层部分墙体在土方标高下改为砼墙体等；

5.一些建筑、精装修、室外搭接部位的设计建议由项目建筑师统筹考虑，提前确定风格及明确出图归属，如私家花园分户墙、售楼处及样板房的外走廊、私家庭院、水景墙等，以避免重复设计或遗漏设计；如一期A区私家花园分户墙先确定为按建施图施工，后改为按园建图施工，导致返工；

6.因山地别墅项目地形多变，多处需设计挡土墙，但挡土墙设计为另行委托设计单位设计，容易出现遗漏设计及设计不符的情况，建议让建筑设计院出一张挡土墙布置图，包括挡土墙位置、定位、标高等，按此图另行安排二次设计则较为方便；如南区东、西侧毛石挡土墙和停车位标高不符，导致更改挡土墙；

7.建施图中室内落在土攘上的墙体未设计基础，凸出外墙的分户墙下普遍未设计地梁，导致大量植筋重做地梁，建议在仔细核对；建议在结构总说明中明确室内落在土壤上墙体基础的通用做法，以避免产生大量零星签证；

8.建施图中空调搁板节点混乱，应仔细核对并明确是放在地面上还是需有结构搁板，并应在立面图中显示；结构图上如不显示空调搁板则应在结构总说明中明确通用做法及注明按建施图设置空调搁板；以避免施工遗漏及产生大量零星签证；

9.南区多处屋面、露台女儿墙或反坎在建施图中有显示，结构图上未显示，建议均明确在结构图中显示；

10.半地下室、地下室钢筋砼外墙中设计有内嵌箱体不利于防水，建议水电设计尽量避开外墙或结构设计注明需加厚部分及做法；

11.半地下室采光井与室内之间墙体为砌体，部分未注明采用砼反坎，且防水设计也未涉及此部位，容易渗水；建议注明节点部位及做法；

12.南区建施、结施不符处：

建施图中窗户部位结施图中有梁、构造柱；半地下室钢筋砼墙体未留楼梯出入口，需凿除；结构上有部分挑梁、架空梁在建筑上无此梁，需凿除；建施立面图中为一个标高、一个平面而结构图中有坎、外凸线条及梁等影响外观；露台屋面降板未降梁等；

13.栏杆二次设计图中部分反坎和原建施图、结施图不同，导致返工，一期B区、二期后普遍变更栏杆反坎引起返工。

建议栏杆二次设计图仅细化栏杆部分，栏杆反坎应在主体出图时已考虑完善；

14.部分门窗上方过梁长度超过结构总说明中的过梁长度，建议在结构总说明中加大过梁长度，已避免大量零星签证；

（三）南区门窗二次设计方面：

1.别墅多处采用外挂窗、外包窗、外挂百叶、微框窗、天窗等特殊窗型，而门窗二次设计基本上为按门窗表和门窗大样图设计，未充分理解建筑意图，导致不能满足施工需要；

2.部分建施平面图、立面图门窗未按户型镜像，采用的为一个编号，容易出错，建议改为镜像编号；

3.存在部分推拉窗、平开窗开启扇把手过高不方便使用情况，特别是别墅的室内钢梯旁的通窗，导致较多返工；

4.存在部分开启扇把手碰栏杆情况，特别是落地上悬窗，较多设计为开启扇底部距地面为900mm且把手在底部，而护窗栏杆为距地900，容易产生碰撞；

5.存在部分铝合金开启扇碰栏杆、空调板、门等相碰情况；

6.入户门、楼梯入口门原设计为铝合金门，但实际上入户门为木门、楼梯入口门为地弹簧玻璃门，建议在设计时注明，以免招标及施工时出错。

（四）客服方面

1.同一个户型在建筑物端头处的户型会稍有不同，建议在户型编号上体现出差别，另建议镜像户型采用镜像编号，以避免业主争议；

2.建议在考虑给业主提供加建空间时考虑好相应设计，如加建处墙面尽量采用涂料而不是面砖，考虑空调室外机位置等；建议在设计前期就由设计院单独出具一份加建说明，避免在后期考虑加建时处于被动；

3.部分户型室内设计有门窗，考虑到业主二次装修，可改为实墙或门窗洞；

4.南区别墅半地下室车库净高、净宽设计太小不便于使用，更改卷帘门方式及更改排水管后效果仍不是很好；建议车库加宽、加高，设计时考虑室外标高和车库地面的关系，查丈前垫高地面以不算面积；

5.南区入户门子母扇选用的门锁没有A、B钥匙，不适于业主装修使用，后更换锁芯改为A、B锁；

6.一期A区大量采用在门窗外设置装饰百叶来营造外立面效果和隐私感，但影响了室内视线和使用功能，后取消了部分百叶及把固定斜百叶改为用平百叶；

7.现在每个项目都有偷面积的情况，建议由设计院单独出具一份说明，注明偷面积的部位、处理方法及做好相关各专业的设计，如2.2m层高以内的半地下室考虑下挖则水电管线埋深需设计较