四星级大酒店项目可行性研究报告.docx
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四星级大酒店项目可行性研究报告
四星级大酒店项目
可行性研究报告
第一章总论
§1.1项目概述
1.1.1项目设立的区位、交通情况、项目业主
项目位于******，隶属***，为***政治、经济、文化中心。
地处秦岭南麓腹地，属北亚热带山地湿润气候，植被茂密，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑，风光秀丽，景色宜人，是旅游度假休闲的良好去处。
1.1.1.2交通条件
项目地为***人民政府所在地，交通条件较为优越，进出境有两条公路大通道，一条为210国道南北向从县城穿境而过，北距西安188公里，南距安康176公里，GZ40“西汉”段位于项目西侧18公里，有Ⅱ级公路引线连接，北距西安120公里，西南距汉中136公里。
1.1.1.3项目业主
****有限公司2005年在西安市工商局双生分局注册成立，公司经营范围：
房地产开发销售、物业管理、五金建设、日用百货、文体机械等，公司性质为有限责任公司。
1.1.2项目可行性研究的依据
1.1.2.1依据的相关文件
（1）*****人民政府专项问题会议纪要【2007】10号。
（2）***人民政府与****有限公司签订的《****开发建设协议书》。
（3）****发展计划局宁计字【2007】85号关于《***项目备案确认书》。
（4）***城建局《建设项目选址建议书》宁建选号【2007】004号。
（5）***国土局《关于对*****有限公司酒店建设项目用地的预审意见》宁国资【2007】50号。
（6）陕西工程勘察研究院*****及宿舍楼《岩土工程勘查报告》。
1.1.2.2依据的主要法律、法规
（1）《中华人民共和国土地法》。
（2）《中华人民共和国经济合同法》。
（3）《中华人民共和国环境保护法》。
（4）中华人民共和国有关建筑工程法律法规。
1.1.2.3基础资料
（1）*****建筑设计研究院编制的《********公寓住宅小区设计方案》。
（2）业主单位提供的相关项目建设和经营方案等资料。
§1.2项目的提出及投资机会研究
“食、药、游”是***委、县政府发展县城经济的三大支柱产业。
GZ40“西汉”段建成通车后给当地经济社会的发展和进步带来千载难逢的机遇，当地丰富的动植物、旅游、矿产资源潜在着巨大的开发前景。
基础建设的飞速发展缩短了与外地大中城市的距离，伴随着当地党委政府开发理念和招商引资优惠政策的进一步更新，投资的“软、硬”条件十分优越，凸现出巨大的投资商机。
****置业有限公司拥有雄厚的资本实力、先进管理能力、各种优势因素的结合使地方和企业共识达到了高度统一，项目的提出和建设的必要性不言而喻。
项目建成后必将为地方经济社会的发展和进步产生重大影响，为业主带来丰厚的投资回报，对于提升当地酒店业水平，迎合和当地市场的旺盛需求适应旅游接待增长势头的迫切需要，促进地方财政收入、缓解就业压力、繁荣地方经济有着重要的意义。
§1.3主要建设方案
1.3.1项目建设区位
*****开发区南端，项目用地为三角形不规则用地、东高西低、面山背水、西北面是长安河步行商业街，北面是县检察院技侦大楼、商居楼，东北侧依次是县发展计划局、县交通局、县卫生局办公楼区，南侧为开发区未利用地，大酒店主入口设在迎宾大道紧邻环山公园“两宁”Ⅱ级公路经大门口进入县城并与GZ40连接线交汇。
1.3.2建设等级
********为四星级酒店。
1.3.3建设规模
建设总用地0.971公顷，总建筑面积32952.7平方米，共四懂，酒店2、3#楼为18+1层，一懂为6+1多层，建筑密度27.06℃，容积率3.391，绿化率大于38.26℅，设有10个地面停车位，总床位228个，住宅198套。
§1.4项目建设进度计划
1.4.12007年6月至2008年末至酒店-1层结构达正负零。
1.4.22010年3月重新开工建设，年末形象进度达65%。
1.4.32011年6月结构封顶。
1.4.42011年9月1日整体装修竣工。
1.4.52011年12月1日交付使用。
§1.5主要技术经济指标
1.5.1主要技术指标
（1）总占地面积：
0.971公顷。
（2）总建筑面积：
32952.7平方米。
（3）客房接待能力：
228床位，预计平均开房率73-75%。
（4）住宅198套，20692.62㎡。
（5）年餐饮上座61000人次。
（6）年洗浴服务35000人次。
（7）年茶秀、卡厅上座45000人次。
（8）绿化面积0.2475公顷。
1.5.2主要经济指标
（1）项目总投资6140.16万元，其中固定资产5757.16万元，流动资产300万元。
（2）资金来源：
自筹3540.16万元，贷款2600万元。
（3）企业固定员工60人。
（4）酒店年经营收入996.00万元。
（5）年总成本551.30万元。
（6）年税前利润444.70万元。
（7）年所得税146.75万元。
（8）年净利润297.95万元。
（9）投年税利率19.9℅。
（10）投资利润率12.23℅。
（11）贷款偿还期5.62年（含建设期、试营期5年）。
（12）投资回收期7.6年（含建设期、试营期4年）。
第二章市场调研及前景预测
§2.1项目的产品定位
项目为四星级大酒店，基本定位为以旅游度假接待为主的餐饮住宿服务。
酒店是旅游产业链中的重要环节，市场分析与当地旅游产业的发展密切相关。
§2.2项目区域经济现状
******中段南麓，属北亚热带湿润型气候，是我国南北气候的过渡带，长江、黄河水系的分水岭。
是省会西安市南枕的绿色屏障，****的北大门，距西安最近距离仅72公里，是关中通往川渝的交通要塞。
东接柞水、镇安，南接石泉、汉阴、安康，西邻佛坪，北靠长安、周至、户县。
自清朝设“宁陕厅”，取其“安宁陕西”之意。
地域南北长130公里，东西宽110公里，总面积3678平方公里。
在国土面积中，山地占96.41℅，耕地占2.73℅，水域占0.86℅，地貌特点是“九山半水半分田”。
辖14乡镇98个行政村，共有汉、回、蒙、满、壮五个民族，常住人口22106户74497人（其中农业人口16468户60687人，有森林448万亩，森林覆盖率达82℅，分别是全省、全国的3倍和6倍；林地面积分别占陕西省和安康市的12.9℅和28.8℅。
天然林保护区内有野生动物250余种，鸟类、鱼类、两栖爬行类动物繁杂多样，大熊猫、金丝猴、羚羊、白天鹅、朱鹮等20余种珍惜吉祥的野生动物和珍禽频频出现，可谓天然的动物园。
由于地处南北植物区系的交汇过渡地带，境内生物资源、植被类型十分丰富。
现有种子植物136科591属1178种，有“自然生态大观园“之称。
生漆、木耳、香菇、板栗、山野菜、核桃等土特产年产量均在数百吨以上；有植物类中药材395种，矿物类中药材4种，党参、天麻、枣皮、猪苓、茯苓等名贵中药材发展初具规模。
矿产资源储量可观，探明具有开采价值的有20余个矿种，以水晶、钼矿、石英、花岗岩、大理石等最为丰富。
生态旅游资源特别丰富，自然景观美妙多姿，奇异罕见；人文景观底蕴深厚，别具特色；森林植物景观古朴幽美，秀冠三秦。
全县有景区景点209处，其中自然景观158处，人文景观51处，古栈道遗址、旬阳扒溶洞群、七亩坪陕谷、平河梁林海、十八丈瀑布、城隍庙等风景名胜令人心旷神怡。
水资源优势明显，境内河流纵横，流域面积在5平方公里以上的河流达120多条，年径流总量达14亿立方米以上。
是发展生态旅游、绿色食品、地道名贵中药材的最佳地区。
近两年，先后被国家确定为全国生态示范区建设试点县、全国扶贫开发重点县、中药材规范化种植示范县和国家绞股蓝种植示范基地。
版图大县、人口小县，资源丰富、经济穷县，是宁陕的基本县情特点。
1998年以前，宁陕是一个“林业为主导，农业为温饱，工业跟着林业跑“的典型”木头经济“县。
国家”天保“工程实施后，县委、县政府迅速把战略重心从”砍山吃山，木头立县“转移到”养山护水，生态立县“上来，全面实施山川秀美工程，大力改善基础设施条件，狠抓生态环境保护，积极调整农业产业结构和工业产品结构，大力发展生态旅游、绿色食品和地道名贵中药材为主的产业，农民收入从“天保”工程实施之初急骤下滑趋势逐渐平稳回升，社会经济呈现恢复性增长的发展势态。
2006年，全县国内生产总值完成5.08亿，财政收入875万元，农民人均收入1662元。
§2.3项目区域旅游资源特点
南山位于陕西省南部，安康市西北部，地处秦岭中段南麓，地理坐标为东经108゜2´15〞---108゜56´44〞与北纬33゜7´9〞---33゜50´32〞。
北依长安、户县、周至，东邻柞水、镇安，南接石泉、汉阴、安康，西连佛坪。
南北纵伸136.6千米，东西横延127千米，总土地面积3678平方千米。
该县地质构造复杂，属秦岭准地槽---褶皱系中段，跨北秦岭加里东褶皱带、南秦岭海西褶皱带和南秦岭印支褶皱带多个地槽内部单元，褶皱和断裂发育，并具多期次、多级别发育的特点。
境内岩浆岩分布广泛，晚古生代和中生代侵入岩体出露面积约占全县的1/2，岩石大部分属花岗岩、千枚岩、片麻岩等火成岩和变质岩质。
该县属陕南山地北秦岭高中山地貌，地质构造复杂，地貌景观多样，在海拔比较高的秦岭主脊存在冰缘地貌。
依海拔高度自南至北可划分为低山、中低山、中高山三种地貌类型，分别占全县总面积的4.3℅、19.3℅和76.4℅。
境内山岭纵横，河谷深切，海拔一般在1400米以上。
秦岭主脊横亘境北，高峰有天华山、草桠子、秦岭梁、沙沟岭、黄花岭；支脉多自北向南延伸，其中平和梁纵横贯县境中部，山体高大，南伸最远，与秦岭主脊构成全县地形的主要骨架，整个地势北高南低，多数地方沟深谷狭、峭崖壁立。
最高点位境北的秦岭东梁，海拔2964.6米，最低点为县南的铁炉坝磨石湾，海拔540米，相对高差2425米。
独特的地理位置和复杂的地质构造形成了丰富多样的地貌景观，或雄山异峰峻拔天表，或溶洞峡谷深邃幽曲，或奇崖怪石千姿百态，构成了一道道靓丽独特的自然风景。
气候属北亚热带山地湿润气候，具有雨多、云雾多、湿度大、日照短、夏无酷暑、冬无严寒、气候温凉、舒适宜人等特点，年旅游舒适期长达180天左右，具有发展旅游业的最佳气候条件。
受海拔高度与地形地貌的影响，气候不仅垂直变化明显，而且南北差异较大，并常形成奇特的天象气象景观。
全县年平均气温12.2℃，极端最高气温36.2℃，极端最低气温-13.1℃最冷月1月平均气温0.6℃，最热月7月平均气温23.3℃，气温平均日较差9.2℃--12℃，年较差22.8℃。
年平均降水量921.2㎜，四季中以夏季降水量最多，占全年额度46.7℅；秋季次之，占31.0℅；春季占19.7℅；冬季最少，仅占2.6℅。
年平均日照时数1638.3小时；年平均蒸发量1221.9㎜；你那平均风速1.4m/s；年平均无霜期216天，初霜日10月30日，终霜日3月28日。
境内沟壑交织，河流密布，水资源十分丰富，并具有河、溪、瀑、泉、潭、库、塘、湖等多种水体景观。
流域面积在5平方千米的河流有120条，均属长江流域汉江水系，其中主要河流有汶水河、旬河、池河、长安河和蒲河等5条大河。
全县径流量为13.45亿立方米，水能理论储藏量42.74万kw。
可开发利用量3615kw。
县内水质良好，清甜爽口。
地表水属软质水，俗称“普通泉水，是茶道爱好者崇尚的上选之水；地下水则属中度硬水。
地表水与地下水PH值均呈中性微酸，经有关部门化验分析，均符合国家规定的人畜饮水标准。
§2.4项目客源市场分析
2.4.1项目区域餐饮、住宿接待能力现状
截止2006年年，***城没有星级接待单位，仅有普通宾馆5家，招待所及个体小旅馆8家，总床位432张，餐饮日接待能力620人次，平时住宿开放率67%，双休日、长假及旅游旺季经常客满为患。
2.4.2客源市场分析
2.4.2.1区域市场及目标客户
近期酒店客源区域市场以本省关中地区、汉中、安康为主，以国内其他区域市场为辅。
中期以国内其他区域和本省区域客源市场并重，远期以国内省外区域客源为主。
本省区域客源为辅。
目标：
旅行社团体客户、自助旅游客户、官方机构会议出差客户、来当地投资商客户，住宅客户以当地居民为主，以周边市县？
避暑休闲房为辅。
2.4.2.2客源接待量
客源接待量与旅游景区开发的规模，景区建设质量，特色看点，营销推荐等因素关系密切，本客流量分析以景区开发起步期和成长期低水平保守预测为基点，淡、平。
枉季加权平均预算。
详见表2.4.2.2
宁陕县旅游客源流量分析表---表2.4.2.2
旅游景点名称
日环境
容量
（人次）
日实际
实现流量
（人次）
本项目地日
停留入住
流量（人次
其他接待
单位日分
流（人次）
本项目日
预期客源
（人次）
县城“一日游”景区
1500
500
300
200
100
天华山国家森林公园
2200
800
100
50
50
蒿沟生态旅游风景区
500
150
50
30
20
朝阳沟旅游度假区
1200
400
50
30
20
七亩坪峡谷探险区
600
150
50
30
20
南京沟自然风光区
600
150
50
30
20
筒车湾漂流、探险区
300
150
100
50
50
上坝河森林公园
（含国际狩猎场）
300
150
100
50
50
旬阳坝溶洞旅游区
100
70
50
30
20
平和梁高山早旬旅游区
200
100
50
30
20
太白渡假风景区
200
100
50
30
20
渔湾太极真图旅游区
100
50
30
20
10
合计
7800
2770
1000
600
400
注：
县城“一日游”景区含“十八丈瀑布”、“石佛台”，朱鹮基地，寨沟田园风光，城隍庙、县城森林公园、白神洞等。
客流人次包括过境旅客如及会议接待。
§2.5市场前景分析
2.5.1未来旅游业发展趋势特点
（1）普及化。
旅游不再是少数人享有的特权，人人均有享受休闲和旅游的权利，旅游成为社会生活的一部分，成为生活的必须和必然。
越来越多的青少年、老年人和妇女儿童将加入旅游队伍，未来旅游队伍的构成将更加多元化。
（2）健康化。
旅游的目的更多是为了身心健康，因此人们将会把休闲旅游与健康紧密联系起来，与健康密切联系的休闲旅游活动也会大受人们的欢迎；非典后，最喜爱旅游目的地的选择上，旅游者更加关注安全和健康保障。
（3）个性化。
由于物质的日益丰富，人们可以依据自己个人的爱好自由地选择旅游的方式，自助游、探险游、生态游将会越来越成为时尚。
散客旅游和半自助旅游将逐渐增多；短线旅游多于长线旅游，地区性旅游和中程旅游成为旅游的主体；人们外出旅游的频度将增加，但每次外出时间将减少。
（4）多样化。
旅游活动的内容、方式除了传统的之外，又有了许多现代的，还大量引进了国外的，如嘉年华、滑雪、潜水、蹦极、攀岩、漂流、垂钓、高尔夫、滑翔、极限运动等，可以说是花样繁多，层出不穷。
冰雪游、海洋游、温泉游、沙漠游、冰川游等新型旅游产品也越来越受欢迎。
工业旅游、农业旅游、森林旅游生态旅游等也成为新热点。
（5）产业化。
未来经济的发展会围绕人们在旅游方面的需要发展一系列相关的产业，延长产业链条，传统的娱乐业、餐饮服务业、玩具业、影视业等将会有更大发展。
商务旅游将越来越突出。
（6）科技化。
科技旅游和旅游科技交相辉映，旅游将更加高质化，知性之旅、深度之旅都会得到加强。
（7）信息化。
人们可从网络中获取各种旅游信息，从而可自由地选择旅游方式和旅游目的地。
借助信息化的力量，旅游目的地营销竞争将更激烈。
（8）竞合化。
一方面，各旅游目的地之间的竞争将越来越激烈，各地区将大力度加强旅游营销，以占据更大的市场份额，旅游业将进入一个营销时代；另一方面，受旅游资源和价格竞争等因素的影响，一个地区难以单独成为对旅游者具有长期吸引力的旅游目的地，必须发展大旅游和大区域思想，加强同周边地区的合作，实现优势互补和资源互补。
以策略联盟的形式广拓客源、共享利润，将是未来旅游业的一大趋势。
（9）体验化。
休闲经济将带来许多新观念、新视野和新的活动。
人们将花钱买不同的经历和阅历，那些能提供人们特别经历的旅游将会特别受到欢迎。
（10）接待档次化。
未来旅游出行人群追求享受、健康、舒适性接待将成为消费主流趋向，星级接待空白区域有着现实的中高档接待市场需求。
2．5．2项目建设的前景展望
本项目的建设符合当地政府大力发展旅游业总体方向顺应当地提升旅游接待水平，市场需求是旅游县城亮点工程的主要看点之一。
项目建成后在当地处于引领酒店业发展龙头地位的同时，当地旅游接待业仍属于供小于求的局面，随着当地经济社会尤其是旅游产业飞速发展壮大，本项目未来的发展前景十分看好。
第三章项目开发SWOT分析
§3.1SWOT分析评价的必要性
SWOT是分析一个经济主体战略地位的重要方法。
它是通过对区域经济主体自身所具备的强势（S）和弱势（W）的分析来判断经济主体的实力，通过对经济主体所处环境中的机会（O）和威胁（T）来判断环境的吸引力。
经济主体自身实力和环境的吸引力就够成该经济主体的战略地位，可以据此作为制定经济主体发展战略的出发点。
因此，为了更好的研究****大酒店建设的可行性，促进本项目的可持续发展，采用国际上通行的SWOT分析法，对秦岭森林大酒店项目的基础条件进行综合分析和评价，并将分析结果作为制定大酒店发展战略和提升酒店发展竞争力的基础和依据。
§3.2优势与机遇
3．2.12003年陕西大力开展旅游宣传促销活动，塑造陕西旅游形象，制定了“纵横山水间，探索文明源”的宣传主题口号，当年陕西省用于旅游基础设施建设和旅游开发的资金总额约为31亿元，同比增长了79.9℅，以后的几年政府投资呈两位数增长，建设项目促进了山西省旅游产品结构的调整，为陕西省旅游业的持续发展增添了后劲，亦为本项目借势发展创造了极为有利的外部条件。
3．2．2****大酒店项目所在地的宁陕县把“食、药、游”作为县城经济发展战略，响亮地提出旅游强县的口号，先后出台了一系列招商引资的优惠政策，编制并评审了宁陕县旅游发展总体规划，几年来，斥巨资着力改善县城市政基础设施，奋力奠定旅游县城的发展基础，为本项目的选址和建设规模创造了极好的历史机遇，外部条件和政策条件，为未来全县旅游产业的快速持续发展提供了强有力的政策支持和宽松优越的发展环境。
3．2．3***对外开放水平逐步提高，在“真招商，招大商”，借助外力发展****经济的指导思想的引导下，引资入户企业逐年增多，年实际招商引资额由三年前的3700万元增加到2006年的1.18亿元，本年度预计将超过2亿元。
开放与开发使该县尽快地摆脱了因“天保”政策实施给当地单一木头经济终结带来的阵痛，加快了产业结构调整的步伐，对当地战胜连年自然灾害，实现全县经济社会的恢复性发展产生了重大的影响，亦为以县城为核心的各类产业包括本项目的设立创造了良好的政治经济环境。
3．2.4修编后的省、市、县三级“十一五”现规划均着力强调了发展旅游产业的战略谋划，陕西省把陕南突破发展战略计划挤进了国家中央预算内专项资金支持的盘子，生态旅游成为各级政府谋发展的重头戏，本项目作为当地政府打造旅游强县的配套骨干项目之一，将成为该县建设旅游县城战略格局的重要组成部分。
3．2．5******大酒店区位优势将随着“西汉”高速公路等重大基础设施项目的建成愈来愈明显，这片待开发的热土即将融入西安半日经济圈，重要客源市场之一的西安市距项目实施地不足2小时车程，***“天然基因库”、“自然生态大观园”，一旦与关中人文旅游资源形成互补优势，必将形成较强的吸引力和巨大的市场潜力。
都市远郊，短线旅游是项目实施地旅游的基本特色。
同时，项目建设等级在当地乃至周边县级城市同行业的比较优势十分明显。
§3.3弱势与威胁
3.3.1虽然***以及城关镇和县级相关部门对旅游强县战略有了较深的共识，但当地旅游业特别是酒店业起步晚，对旅游接待业的基本定位，策略引导，科学布局，激励机制等仍需要一个实践过程。
3.3.2当地国土面积较大，人口密度小，财政经济状况仍处于恢复性发展阶段，自身支持旅游业发展的能力尚需时间培植，短时间难以形成旅游业带动相关产业发展的动力源，旅游扶贫、旅游富民工作的力度只能逐步加大。
3.3.3当地旅游业开发正处在初始阶段，旅游景区景点建设如火如荼，但总体宣传推介力度较小，各自为战的宣传势头还不足以将全县旅游大产业全面推向市场。
3.3.4项目区为新兴的旅游产业区，与知名的热点区域相比还缺乏核心竞争力，一些景区开发商追求大而全、小而全，势必使旅游接待过于分散，客源分流因素较多。
以上分析可以看出本项目优势与机遇大于弱势与威胁，项目业主应抓住当地政府强势推进旅游产业的机遇，充分发挥自身优势，扬长避短、广辟客源、强化管理，打造当地旅游接待企业龙头，创出旅游接待精品，为当地经济发展和社会进步做出积极的贡献。
第四章项目建设主要内容
§4.1总平面
酒店18+1层主楼南、东、西三面直接落地，正面延迎宾大道南北展布与相邻建筑楼群距6-9米。
住宅1#楼为多层6+1,2、3楼位于酒店与检察院高层楼，计划局交通局、卫生局环绕中心地带。
住宅群修建环形道路。
§4.2平面
住宅地下层平面为设备用房和洗浴，一层平面南邻三星路为宾馆大堂，北面出入口和厨房；二层平面为茶秀、餐厅；三层平面为卡拉OK；四层平面为客房和会议厅；五至十二层为客房层，每层十七间，共228个床位，每层设豪华间一套十三层，十八层为住宅十九层为物业管理用房，住宅三懂楼地下层为供电、供水、供暖设备及地下停车场。
。
§4.3主面
主楼为干净的矩形体，通过墙面的凹凸变化和虚实对比形成若干层次。
各层高侧有利于充分采光，满足良好的感受。
§4.4地基结构
场地类别Ⅱ类，土层分类：
杂填土、素填土、卵石、中粗砂，含圆砾粉质粘土，温风化花岗岩、中一微风花岗岩，地下水位：
5.40-7.70米；基础：
主楼为梁筏基础，基坑开挖深度暂定8.15米。
裙楼为十字交叉基础，抗震设防烈度为6度，设计地震分组属第二组，设计基本地震加速度值为0.05g设计特征周期为Tg20.40s；主体主楼部分为框剪，部分结构为框架。
§4.5强弱电
（1）交配电系位：
事故照明及消防设备用电负荷等级为一级负荷。
一般照明负荷等级为三级负荷，采取一路10KV电源供电，电缆采用直埋方式引入，备用柴油发电机组一台，满足一级负荷用电量。
（2）防雷及接地系统：
按二类防雷建筑设计，全楼作总等电位连接，建筑物内PE线，电缆金属外皮、金属保护管，所以竖向金属管道上下端及防雷引下线均与总等电位连接端子箱可靠连接；弱点设备及室外设备控制箱安装SPD元件以防感应雷和雷电冲击；采用强弱电及防雷联合接地，接地电阻要求不大于1欧。
（3）火灾自动报警系统：
保护等级为一级，集中报警系统设置，消防控制室设本建筑底层，采用两台JB-LD-7800A系列火灾自动报警系统，各层设置火灾探测器或区域控制模块，在火灾发生前后发出火灾报警信号或设备动作信号，报警控制器接到火灾信号并确认后立即向各消防设施发出灭火指令程序。
（4）通信、宽带、有线电视：
电话线自市话网直接导入，市内电话干线采用HYA-m※2#0.5电缆沿桥梁敷设，自电话分线箱至各电话插座的线路采用HPV2#（2#0.5导线）；宽带网络由市政引来电缆4蕊光纤、进入电气小间，引入端设置
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