泗阳皇家壹号娱乐会所项目可行性研究报告.docx
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泗阳皇家壹号娱乐会所项目可行性研究报告
泗阳皇家壹号娱乐会所项目可行性研究报告
一、总论........................................................................................................3
1.项目实施背景.........................................................................................3
2.项目概况.................................................................................................4
3.开发商概况.............................................................................................5
4.编制依据与研究范围..............................................................................5
二、项目建设必要性分析................................................................................7
1.该项目有利于进一步丰富居民的文化娱乐生活...................................7
2.有利于带动泗阳县经济的发展..............................................................7
三、项目市场分析...........................................................................................8
1.泗阳城市概况与国民经济发展现状及走势分析...................................8
2.泗阳县KTV行业分析..........................................................................16
3.市场竞争分析.......................................................................................18
4.项目选址、市场定位及项目优势分析.................................................19
5.营销策略分析.......................................................................................21四、建设条件分析和工程进度安排..............................................................22
1.建设条件分析.......................................................................................22
2.工程进度安排.......................................................................................22五、项目KTV功能分析与人事架构............................................................23
1.项目总体功能.......................................................................................23
2.项目功能分配.......................................................................................23
3.人事架构...............................................................................................24六、消防、环保和卫生..................................................................................24
1.消防.......................................................................................................24
2.环境保护...............................................................................................25
3.劳动卫生...............................................................................................27七、投资估算与资金筹措..............................................................................28
1.投资估算...............................................................................................28八、财务效益与费用估算..............................................................................29
1.计算期估算...........................................................................................29
1
2.营业收入估算.......................................................................................29
3.总成本费用估算...................................................................................30
4.营业税金及利润估算............................................................................31九、财务分析.................................................................................................31
1.静态盈利能力分析................................................................................31
2.动态盈利能力分析................................................................................31十、不确定性分析.........................................................................................32
1.盈亏平衡分析.......................................................................................32
2.敏感性分析...........................................................................................32十一、风险分析.............................................................................................33
1（政策风险............................................................................................33
2（市场风险............................................................................................33十二、结论与建议.........................................................................................34
1.结论.......................................................................................................34
2.建议......................................................................................................35
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泗阳皇家壹号娱乐会所项目可行性研究报告
一、总论
1.项目实施背景
进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而KTV行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。
国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。
巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使KTV行业成为吸引众多投资者的行业之一。
每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的KTV店开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。
在泗阳县，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常丰富。
而相对于一些酒吧、迪吧而言，KTV的消费群体非常庞大，几乎是老少皆宜。
经过多年的发展，KTV的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。
因此，在泗阳县，KTV行业成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。
初步统计，现在泗阳县城内的KTV娱乐场所已有15间之多，根据泗阳县现有的KTV走势，都是走高服务质量，高档装修，平价超市，这一切都已成为泗阳消费者的消费习惯。
泗阳的KTV市场还没有饱和，根据泗阳人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的25.6%，可见，市场潜力相当大。
尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各家KTV目前
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的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。
于是，在这样的背景下，泗阳皇家壹号娱乐会所由此产生，投资者决定打造泗阳县装修服务顶级、消费平民化的娱乐会所。
该会所坚持“品质、个性、文化设计”的原则，以正派、纯洁的经营模式，为泗阳的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，进一步丰富老百姓的文化生活，提高广大人民群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。
泗阳皇家壹号娱乐会所在泗阳发展壮大的同时，也为繁荣泗阳文化市场继续做出贡献。
2.项目概况
项目名称:
泗阳皇家壹号娱乐会所
项目地址:
泗阳县繁荣北路和银河路交叉口
建设内容:
KTV包厢及配套设施
营业面积:
1736平方米
配置概况:
装修豪华、典雅、舒适,设有各式卡拉OK包厢25间，所有房间均配备台湾Mipro高保真无线麦克和美国Community超豪华音响系统。
采用VOD电脑点歌系统，国际专业KTV音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。
高级录音棚及先进动感视听区。
曲库含40000首高品质中、英、日、韩和马来等多国语言歌曲。
KTV另附设有装修气派，商品齐全的大型自选超市。
投资与收益概况:
该项目总投资400万元，其中，固定资产投资360万元，流动资
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金40万元，正常营业期营业收入950万元，年均利润总额444.5万元，年均净利润207万元。
主要技术经济指标如下表所示:
表1
序号指标指标值
1总投资收益率ROI43.81%
2资本金净利润率ROE57.32%
3项目投资回收期Pt2年
4项目投资财务内部收益率FIRR41.85%
5资本金内部收益率FIRR54.74%
3.开发商概况
名称:
泗阳皇家壹号娱乐会所
法人代表:
陈宗山
4.编制依据与研究范围
4.1编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有:
（1）投资项目可行性研究指南。
（中国电力出版社）
（2）建设项目经济评价方法与参数。
（第二版）
（3）国家发改委与建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参
数》（第三版）;
（4）泗阳县规划;
（5）宿迁市文化局颁布的《娱乐休闲业试点办法》;
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（6）国家现行的有关规范规定
（7）开发商提供的其他有关材料。
4.2研究范围
该可行性研究报告的研究范围包括:
总论;
项目建设的必要性;
项目市场分析;
建设条件分析和工程进度安排;
项目的功能分析与人事架构;
消防、环保和卫生;
投资估算与资金筹措;
财务效益费用估算;
财务分析;
不确定性分析;
风险分析;
结论与建议等。
在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合
理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构
贷款提供比较可靠的依据。
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二、项目建设必要性分析
1.该项目有利于进一步丰富居民的文化娱乐生活
文化是城市的灵魂，创新的源泉。
社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。
KTV娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。
为打造泗阳特色文化产业，营造良好的配套环境。
泗阳皇家壹号娱乐会所秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格，完善的管理模式，全新的经营理念服务泗阳人民。
KTV是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。
随着经济的发展，泗阳人的生活指数大幅提高。
据资料统计，2010城市居民人均消费支出比上期增长15.2%。
其中消费支出增长最快的是娱乐消费。
由此，泗阳皇家壹号娱乐会所正式成立，为泗阳的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。
2.有利于带动泗阳县经济的发展
KTV娱乐业的兴旺，必然带动经济的发展，最为明显的是餐饮业和零售业。
作为消费性服务业的KTV，有利于优化泗阳县产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨国企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。
精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱
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乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。
娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。
据老牌娱乐集团华特,迪士尼公司粗略估算，中国的娱乐业市场可以创造出每年约70亿美元的巨额利润。
由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。
总而言之，在泗阳县城开设泗阳皇家壹号娱乐会所，必将有利于带动项目周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动泗阳县经济的发展。
三、项目市场分析
1.泗阳城市概况与国民经济发展现状及走势分析
泗阳交通便利，水陆空路网四通八达。
京杭大运河贯东西，是经长江出海的水运通道。
325、245省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过，与京沪、宁连高速公路交汇。
新长铁路使泗阳与“亚欧大陆桥”东桥头堡连云港及长江三角洲诸多开放城市相连。
县城向西85公里即达徐州观音国际机场，向东30公里连接京沪高速公路，向东北仅半小时便到淮安涟水机场，向南两个半小时到南京，四小时到上海。
泗阳基础设施配套，发展载体完善。
城区“七横九纵一环”格局初步形成，相继建成了一批环境优雅，设施完备的豪华宾馆和商贸、游乐场所。
全县建成了省级示范小城镇2个，市级示范小城镇4个。
在县内建立了城厢张李鸡市、新袁羊肉等8个专业批
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发市场。
目前县城拥有城东建材、农副产品、装饰材料三大市场群和红光招商城、振兴商贸城、水仙楼农贸市场等大型综合市场10个，依托小城镇建立各类集贸市场60多个，年交易额12.5亿元。
2010年，实现地区生产总值192.2亿元，同比增长14.8%;财政总收入25.6亿元、一般预算收入12.5亿元，分别增长57.7%、50.3%;50万元以上固定资产投资153亿元，增长39.4%;社会消费品零售总额39.3亿元，增长18.7%;2010年城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达12480元、6825元，年均增长16.5%、12.2%;城镇登记失业率控制在3.25%以内。
财政总收入、农民人均纯收入、固定资产投资、社会消费品零售总额四项指标均提前实现“十一五”目标。
荣获省政府全面小康推进奖、2009年浙商最佳投资城市、2009年中国最具投资潜力中小城市百强称号，连续四年被评为省财政收入增收表彰单位。
对泗阳县发展概况与投资环境分析如下:
泗阳位于江苏北部，地理坐标介于东经118?
20′~118?
45′，北纬33?
23′~33?
58′之间，南滨洪泽湖，东界淮安市淮阴区，北邻沭阳县，西南与泗洪县交界，西与宿城区、宿豫区接壤。
全县总面积1418平方公里（包含水域面积420平方公里），辖11个镇、5个乡、2个场。
2009年末总人口100.4万人。
泗阳为古泗水王国都城所在地，具有5000年文明史和2000年建县史。
近年来，因境内多次出土了大量的古泗水国王珍贵文物，而引起海内外广泛
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关注。
泗阳是全国唯一的“中国意杨之乡”，森林覆盖率47.8%（剔除水域面积），为全国平原地区之最。
活立木蓄积量达450万立方米，年可采伐50万立方米。
泗阳还是全国著名的产粮大县、优质棉基地县、蚕桑基地县和重要的畜离产品基地县。
“泗阳大棉花”、“丁庄大菜（金针菜）”、茧丝绸、“山羊板皮”等特产久负盛名。
年产鱼虾鳖蟹等特种水产品5万吨。
全县现有劳动力人口41万，各类专业技术人才近3万名，职业技能培训机构60余家，每年输送2万余名专业技术人员。
（1）工业
招商引资成果显著。
全年共引进工业项目206个，计划总投资225.8亿元，其中超亿元项目66个，超15亿元特大项目3个，完成工业固定资产投资114.81亿元，增长45%。
工业结构逐步优化。
新增规模工业企业71家，规模以上工业企业实现增加值34.6亿元，增长20.6%;新增销售收入超亿元企业5家，其中超2亿元企业1家;三大传统产业规模快速发展，实现总产值92.79亿元，占工业总产值的65.7%;四大新兴产业全面破题，当年签约和开工亿元以上新兴产业项目分别达32个、12个，在全县亿元项目中占比分别达48.5%、37.5%;开发省市级新产品35个，新增市级以上企业技术中心3个;新发展商标110件，创“三名商标”6件，“御珍”、“多丽世家”品牌被认定为中国驰名商标。
“三外”工作逆势增长。
完成进出口总额1.05亿美元，
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实际到账外资2526万美元，分别增长75.1%、15.4%;新批外资企业14家、自营进出口权企业34家。
开发区建设有序推进。
开发区基础设施配套面积达22平方公里，完成业务总收入78.83亿元、财政总收入7.8亿元，分别增长25%、72%;木业园区被命名为省级意杨产业科技园，挂牌成立南林大博士后科研工作站。
我县被授予中国绿色板材之乡、全省电光源特色产业基地。
（2）农业
“4+1”工程全面引领乡镇工作。
以乡镇工业经济、农业产业化经营、镇村建设、村级集体经济收入为核心内容的乡镇“4+1”工程实施一年来成效显著。
乡镇工业集中区新建标准化厂房9万平方米，引进工业企业123家;新增带动50人以上就业“凤还巢”项目120个，“三来一加”专业村46个;实施产业化扶贫项目272个，投入脱贫攻坚资金9920万元，9.01万人顺利脱贫;114个村集体收入达5万元，所有乡镇财政收入超千万元;启动建设145个农村集中居住点，入住7450户，入住率达70%;各乡镇共引进入驻开发区亿元以上工业项目17个。
高效农业迅猛发展。
新建众兴城林蔬菜、爱园九州科技等设施农业种植示范园28个，里仁绿康源、卢集昌隆水产等规模养殖示范园48个，新增高效农业种植面积7.8万亩、高效渔业养殖面积3.6万亩，蝉联全市高效农业观摩评比第一名，连续四年荣获省高效农业先进县、高效渔业先进县称号，被财政部表彰为财政
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支农资金整合先进单位;创建国家和省级农业标准化示范区各2个，新增无公害农产品7个、绿色食品5个、有机食品6个，贵嘴“珍珠米”荣获第七届中国国际农产品交易会金奖;全年植树278万株，新建省级绿化合格村45个、绿化示范村6个，跻身首批国家级林业科技示范县行列。
农村改革不断深入。
农村生产经营组织化程度进一步提高，70个村组建农工商公司，新发展农民专业合作社657家，食用菌、水产、特色蔬菜三大产业合作联社组建运行，新增土地股份合作社80家，流转土地23万亩;秸秆“双禁”工作成效显著，被确定为省秸秆机械化全量还田试点县。
农村基础设施条件大幅改善。
完成王里路等70公里农村公路和75座农桥修建，完成新塘河等150条县乡河道疏浚任务;总投资达2.3亿元的农村安全饮水二期、众程灌区三期等重点拉动内需项目高标准通过国家验收;110千伏北庄变等4个农村电网改造工程有序推进;新建“一池三改”沼气池2000个，规模养殖场沼气治理工程16个，秸秆气化项目3个，沼气生态村14个，无害化户厕5000个，农村垃圾中转房160座;城乡建设用地增减挂钩、“万顷良田”建设和土地复垦开发整理工作全面完成目标任务，累计新增耕地4067亩，改造中低产田3.3万亩。
（3）商贸
股份制商业银行实现零突破。
吴江农村商业银行泗阳支行和江苏银行泗阳支行正式落户并挂牌营业;全县金融机构各项存款
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余额突破百亿大关，达114.52亿元;新增各项贷款25.34亿元，增长54%，增速高于全市平均水平10个百分点;设立纺织、木业、照明电器三大行业互助基金，累计发放互助融通资金1.14亿元，有效缓解了企业短期融资需求。
软件和服务外包产业发展迅速。
出台《促进软件和服务外包产业发展十条意见》，县科技服务中心进驻企业26家，注册资本达4500万元，实现营业额1.02
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