昆明市嵩明县房地产项目可行性实施报告.docx
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昆明市嵩明县房地产项目可行性实施报告
昆明市嵩明县房地产项目
第一章总论
1.1项目建设背景
嵩明素有“滇东北门户”之称，作为昆明主城门户，西南最重要的内陆大码头，嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点、昆明“半小时经济圈”内。
全县国土面积1357.29平方公里，坝子总面积446.1平方公里，为云南省第七、昆明市第二大平坝。
2009年被定位为昆明“辅城”后，2010年7月，昆明市委、市政府又提出将嵩明打造成“空港新城”。
作为昆明卫星城之一的嵩明，不仅地处昆曲工业走廊的关键节点，还位于昆明空港经济区的经济走廊带上，占据了区域经济发展战略的重要地位，被列入新昆明建设的重要组成部分——“一主四辅”战略的辅城之一。
随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动嵩明发展的全面提速。
同时新昆明和昆明新机场的建设还缩短了嵩明与昆明主城的距离，使嵩明进入昆明“一小时经济圈”和新机场“半小时经济圈”，其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。
昆明新机场建成并投入使用后，嵩明将成为我国第四大空港经济区，由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。
“嵩明空港新城”将以发展临空型经济为核心，建成面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，成为国际化、生态化、现代化的新昆明航空城。
机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升。
而昆明新机场的建设，正是促生昆明空港经济区的原动力。
由于昆明新机场的定位，未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。
它不但将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变昆明旅游业的现状，使其成为以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。
嵩明将按照“北部生态卫星城”架构，在县城打造水体景观为主的生态住宅区，做到低碳示范标准的园林绿化。
计划到2015年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。
按照嵩明县发展规划，原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平，为了与新嵩明建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。
项目的建设，在原有旧房屋改造的基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。
项目前期暂定嵩明中亿房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为嵩明城乡一体化“空港翼城”项目。
1.2建设单位概况
项目建设单位：
嵩明中亿房地产开发有限公司
企业性质：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发
建设单位概况：
企业概况：
嵩明中亿房地产开发有限公司成立于2011年，是经嵩明县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。
公司依托嵩明县良好的投资环境和嵩明城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。
作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。
通过优势互补来谋求共同发展。
公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。
公司将依照“立足嵩明县，拓展省内市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产开发企业。
公司将继续不断创新，学习国内外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。
1.3可行性研究报告编制依据和原则
1.2.1编制依据
（1）《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；
（2）《城市居住区规划设计规范》；
（3）《昆明市城市拆迁管理条例》；
（4）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（5）《住宅设计规范》；
（6）《住宅建筑设计标准》；
（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（8）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（9）《高层民用建筑设计防火规范》；
（10）《投资项目可行性研究指南》；
（11）市场调研资料。
1.2.2编制原则
1.以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为嵩明县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。
2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。
3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。
4.严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。
1.4项目概况
1.4.1项目名称：
嵩明城乡一体化“空港翼城”项目
1.4.2项目建设地点
位于嵩明县嵩阳镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。
1.4.3项目建设规模和内容
建设规模：
项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米，计划分二期建设。
名称
规划用地
建筑面积
一期
41621.2平方米
164005平方米
二期
75813平方米
352021平方米
建设内容：
项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940㎡，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；容积率3.52；绿地率41%。
由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。
根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。
片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，创造就业机会并提升当地的经济水平。
主要建设内容：
序号
主要建设内容
数量
单位
1
（住宅）底商面积
12228
㎡
2
酒店面积
29023
㎡
3
商务区面积
67803
㎡
4
超市、诊所面积
14560
㎡
5
会所面积
2054
㎡
6
幼儿园面积
2863
㎡
7
住宅面积
254940
㎡
8
市政道路
9671.5
㎡
9
停车位（地下）
2651
辆
1.4.4主要建设条件
a.交通条件
围绕昆明嵩明空港新城和进入半小时经济圈的要求，嵩明规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。
今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通昆明至嵩明的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。
”嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和昆明主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达的立体交通体系。
b.供电条件
本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。
c.供水条件及排水条件
本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。
d.气候条件
本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。
综上所述，本项目气候条件相当适宜。
e.地质条件
项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。
场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。
拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。
地震设防基本烈度为8度。
综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。
f．区位优势
嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区35公里，属于半小时经济圈范围。
素有“滇东北门户”之称，境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接昆明新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。
同时，嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着昆明新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为昆明主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。
1.5投资估算和资金筹措
1.5.1投资估算
根据测算，项目的总投资为75400万元。
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额（万元）
占总投资比例
1
土地成本
21989.17
29.16%
2
建安工程
48427.58
64.23%
3
前期费用
2205.83
2.93%
4
管理费用
581.13
0.77%
5
不可预见费用
2196.11
2.91%
合计
75400
100.00%
1.5.2资金来源
项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。
项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划总用地
㎡
117334.2
176亩
1.1
一期
㎡
41621.2
62.28亩
1.2
二期
㎡
75813
113.72亩
2
规划净用地
㎡
108983.3
163.47亩
2.1
一期
㎡
33170.3
49.76亩
2.2
二期
㎡
75813
113.72亩
3
总建筑面积
㎡
516026
3.1
地上建筑面积
㎡
383471
3.2
地下建筑面积
㎡
132555
4
其中：
4.1
（住宅）底商面积
㎡
12228
4.2
酒店面积
㎡
29023
4.3
商务区面积
㎡
67803
4.4
超市、诊所面积
㎡
14560
4.5
会所面积
㎡
2054
4.6
幼儿园面积
㎡
2863
4.7
住宅面积
㎡
254940
4.8
市政道路
㎡
9671.5
5
建筑占地面积
㎡
37000
6
住户数
户
2196
7
居住人数3.2人/户
人
7027
8
建筑密度
34%
9
容积率
3.52
10
绿地率
41%
11
停车位（地下）
辆
2651
12
一期技术经济指标
13
一期用地面积
㎡
41621.2
14
市政道路建设
㎡
9671.5
15
总建筑面积
㎡
164005
地上建筑面积
㎡
130750
地下建筑面积
㎡
33255
其中：
㎡
1、（住在）底商面积
㎡
7674
2、酒店面积
㎡
29023
3、商务区面积
㎡
67803
4、住宅面积
㎡
26250
16
住宅户数
户
210
17
居住人数3.2人/户
人
672
18
停车位（地下）
辆
665
二期技术经济指标
19
二期用地面积
75813
20
总建筑面积
㎡
352021
地上建筑面积
㎡
252721
地下建筑面积
㎡
99300
其中：
1、（住宅）底商面积
㎡
4554
2、超市、诊所面积
㎡
14560
3、会所面积
㎡
2054
4、幼儿园面积
㎡
2863
5、住宅面积
㎡
228690
21
住宅户数
户
1986
22
居住人数3.2人/户
人
6355
23
停车位（地下）
辆
1986
24
项目总投资
万元
75400
其中：
建设投资
万元
75400
建设期利息
万元
0
一期投资
万元
30351
其中：
市政道路投资
万元
2495
二期投资
万元
49339
25
资金筹措
万元
75400
比例
其中：
企业自筹
万元
31677
42.01%
销售回款
万元
43723
57.99%
26
销售收入
万元
131328
27
总成本
万元
85906
28
利润总额
万元
37550.0
29
营业税金及附加
万元
7871.8
30
项目投资财务内部收益率
%
税前
17.84%
税后
14.56%
31
项目投资财务净现值
万元
税前
12535.45
税后
6738.39
32
项目投资回收期
年
税前
3.45
税后
3.47
33
盈亏平衡点BEP
％
69.58
34
总投资利润率
％
49.80
35
投入产出比
1.74
1.7结论
规划区有一定量的居民住宅，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与嵩明县经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对原有老房屋进行改造，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。
通过城乡一体化改造，建设商住一体的房地产项目，能为以后嵩明商贸的发展提供很好的基础，通过科学的规划和合理的布局来提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件。
原有旧房屋已不能适应新的发展要求，加快城乡一体化是时代发展的要求，是为群众谋利的一件大事，是建设现代化城市的一项重大举措，它对于完善城市功能，美化城市景观，改善人居环境和投资环境，提升城市品位，促进经济和社会发展，都具有十分重要的意义。
第二章区域房地产市场分析与项目定位
2.1嵩明县发展状况
1．地理位置。
嵩明县位于云南省中部、昆明市东北部，地处北纬25°05′～25°28′、东经102°40′～103°20′，是昆明市辖近郊县，扼滇东北门户。
系三江（盘龙江、牛栏江、南盘江）之源，县境东与马龙县接壤，南部和西南部分别与宜良县、官渡区毗邻，西与盘龙区相交，北与寻甸县相连。
距昆明市区34公里。
2．政区概况。
嵩明县现有国土面积849.89平方公里，辖四镇三区，分别是嵩阳镇、杨林镇、小街镇、牛栏江镇、杨林工业园区、嵩明职业教育基地、县城新区。
嵩明是两分丘陵，三分山地，五分平坝，坝区面积414.6平方公里，是云南第七、昆明第二大平坝，县辖4镇75个村（居）委会，446个自然村，全县总人口达28.56万人。
3．经济社会发展状况。
2009年，全县实现地区生产总值38亿元，财政总收入5.4亿元（其中地方一般预算收入3.29亿元）。
农民人均纯收入4686元，城镇居民人均可支配收入15358元。
2009年实际利用外资2265.5万美元，引进市内外到位资金18.5亿元，招商引资工作连续两年实现北部五县区第一。
全县工业总产值完成65亿元，工业固定资产投资完成13.1亿元，规模以上工业企业达49家。
今年1—9月，嵩明全县固定资产投资完成38.9亿元，同比增109.1%，其中，第二产业完成投资15.25亿元，同比增112.3%；第三产业完成投资22.9亿元，同比增116.6%。
引进5000万元以上项目49个，其中，亿元以上项目29个，亿元以上工业项目19个，开工在建项目10个，竣工投产项目2个。
5000万元以上项目落地开工在建36个，在建29个，竣工7个。
规模以上工业企业达64户，较市考核目标52户多12户。
嵩明县城规划鸟瞰图
2.2项目所在区域房地产市场分析
2.2.1嵩明县房地产现状
我们先来看昆明市区的房价，一环房价已超过1.5万，二环和三环房价也都在6000-10000元。
而在昆明几个卫星城市像安宁、呈贡等地，现在的房价在3000-4000元/㎡左右，而在嵩明花园洋房还不到3000元/㎡，投资门槛低，升值空间也就更大，这也是嵩明吸引外来置业者的一个优势。
据不完全统计，仅2007年到2008年底，嵩明县城的人口就增加了10000多人。
截至目前，已确定的房地产投资就达到了53万平方米。
预计2到3年的时间里，嵩明的房地产投资将达到120万平方米。
如果这120万平方米的新建地产都住满了人，嵩明县城的人口数至少还要增加3万人。
而根据嵩明县规划未来计划容纳28万人，房地产发展空间巨大。
现在，嵩明的房价也开始有了明显的增长，从不久前开盘的银杏人家可以看出，别墅被一抢而空，已经卖到了5000多元/㎡，花园洋房本只推出220套，可最后为了满足客户的需求，又加推了200套房源。
据开发商的统计，有约40%的购房者来自昆明，可以看出昆明的消费者已经看到了嵩明未来的发展。
从昆明周边多个卫星城市来看，嵩明的房价是最低的，这是因为嵩明的规划可能相对滞后一些，但嵩明现在的新规划可以说是所有卫星城里定位最高的。
未来整个空港经济圈将带动嵩明经济的发展，新机场的建成、3条高速公路的开通，以及铁路运输、工业园区等等几大组合配套将给嵩明带来级别上的飞跃。
2009年嵩明县已提出跨越式发展，建北部生态新城的发展目标。
作为昆明生态环境最好的县区之一，嵩明将依托良好的生态优势，以县城为中心，南北延伸，东扩西拓，射状发展，有效拓展县城空间，并以长松园和嘉丽泽片区为重点，培育旅游休闲度假产业，发展高档休闲、旅游度假、康体娱乐、会议会务，适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目，建设具有历史文化特色和生态资源特色的高原水乡。
“十二五”期间，嵩明计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发，年开发商品房不少于80万平方米，完成1008套廉租房建设。
到2015年，城市道路绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。
2.2.2市场调查分析
1.接受调查居民家庭居住人口：
家庭人口
1人
2人
3人
4人
4人以上
所选人数
10
20
32
10
8
所占百分率%
12.5
25
40
12.5
10
数据分析：
如上图所示，很明显在我们所调查的人中间，家庭人口为3人的居多，2-3人的占到总调查对象的65%。
而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4人以上。
2.接受调查居民买房时间：
时间
1年内
1-3年
3-5年
5年后
所选人数
11
41
23
5
所占百分率%
13.75
51.25
28.75
6.25
数据分析：
在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3年内会买房，在5年内买房的人达到94%，这很好的说明，大多数的被调查者有强烈的购房意向。
3.接受调查居民家庭居月收入：
收入状况
2千以下
2-3千
3-4.5千
4.5-6千
6千以上
所选人数
10
21
23
20
6
所占百分率%
12.5
26.25
28.75
25
7.5
数据分析：
被调查者的家庭收入水平一般在2000元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。
4.接受调查居民的理想购房位置：
位置
城内
东郊
南郊
北郊
西郊
所选人数
9
20
18
23
10
所占百分率%
11.25
25
22.5
28.75
12.5
数据分析：
在被调查者中间有大多数人选择了郊区，。
很好的说明对于大多数的购房者来说，郊区有着很强的吸引力。
5.接受调查居民对现期房的接受程度：
选项
现房
期房
末房
所选人数
62
14
4
所占百分率%
77．5
17．5
5
数据分析：
很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%。
6.接受调查居民的理想的楼型：
楼型
6层以下
7-9层
高层
其它
所选人数
12
27
29
12
所占百分率%
15
33.75
36.25
15
数据分析：
被调查者选择高层和7-9层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有70%之多。
7.接受调查居民所能接收的价位：
价位
2-3千
3-4千
4-5千
5-6千
6千以上
所选人数
27
20
18
10
5
所占百分率%
33.75
25
22.5
12.5
6.25
数据分析：
被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000元/平方米的价格。
而选择能够接受5000元/平方米以上的消费者不多。
8.接受调查居民的理想的户型：
户型
一室一厅
二室一厅
二室二厅
三室一厅
三室二厅
四室二厅
复式结构
跃层结构
所选人数
3
7
20
23
12
6
4
5
占百分率%
3．75
8．75
25
28．75
15
7．5
5
6．25
数据分析：
选择三室一厅的被调查者比较多占到28.75%，另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%，选择四室两厅的人占7.5%。
9.接受调查居民的希望面积：
面积㎡
50以下
51-80
81-100
101-130
131-150
150以上
所选人数
3
6
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