土地制度概述.docx
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土地制度概述
（3）发放住房补贴。
停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：
职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
房价收入比（即本地区一套建筑面积为60㎡的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。
例题：
对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之—是房价收入比 在（ ）以上。
（2004年试题）
A．3倍
B．4倍
C．5倍
D．6倍
答案：
B
解析：
房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政，单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
二、现行城镇住房政策（2011年教材修改部分）
（1）商品住房
（2）保障性住房
保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用房
（3）政策性住房
政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。
例题1：
廉租住房保障资金的来源有（ ）等。
（2009年试题）
A．地方财政预算安排
B．中央财政专项补助
C．住房公积金增值收益
D．土地出让净收益
E．住宅专项维修资金
答案：
ABCD
解析：
《廉租住房保障办法》第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（四）政府的廉租住房租金收入；五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
例题2：
我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
（2008年试题）
A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
答案：
A
解析：
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）指出，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。
例题3：
廉租住房保障资金的来源有（ ）。
（2007年试题）
A．财政预算资金
B．房屋维修资金
C．土地出让净收益
D．住房公积金增值收益
E．.廉租住房预售资金
答案：
ACD
解析：
《廉租住房保障办法》第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第三节 土地制度概述
《宪法》、物权法》和《土地管理法》规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理制度。
全面理解和正确认识我国现行土地制度，需要把握下列内容：
一、土地所有制
《土地管理法》第二条规定：
“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”
（一）国有土地
全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
《土地管理法》第二条规定：
“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”
例题：
国有土地所有权由（ ）代表国家行使。
（2008年试题）
A．国务院
B．国务院土地行政主管部门
C．市、县人民政府
D．市、县人民政府土地行政主管部门
答案：
A
解析：
《土地管理法》第二条规定：
“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”
城市市区的土地属于国家所有。
《宪法》、《物权法》都明确规定，城市的土地属于国家所有。
《土地管理法》第八条更明确规定：
“城市市区的土地属于国家所有。
”1989年公布的城市规划法》指出：
“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
”这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区。
《中国城市统计年鉴》等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。
建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。
关于镇的土地所有权问题，1982年11月26日第五届全国人民代表大会第五次会议《关于中华人民共和国宪法修改草案的报告》指出：
“草案第十条中原来是把镇的土地和农村、城市郊区一律看待的。
全民讨论中有人指出，全国各地情况不同，有些地方镇的建制较大，今后还要发展，实际上是小城市。
因此删去了有关镇的规定。
镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。
”
1998年12月27日国务院颁布的《土地管理法实施条例》（国务院令第256号）第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：
①城市市区的土地；
②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
③国家依法征收的土地；
④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
《宪法》第十条规定：
“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：
①通过行政划拨方式取得；
②通过国家出让方式取得；
③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；
④通过土地或房地产租赁方式取得。
依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
但不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
同样，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
例题：
国有土地有偿使用的方式有（ ）。
（2006年房地产经纪人试题）
A．土地使用权出让
B．国有土地租赁
C．国有土地使用权作价出资
D．国有土地使用权作价入股
E．国有土地划拨
答案：
ABCD
解析：
在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：
①通过行政划拨方式取得；
②通过国家出让方式取得；
③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；
④通过土地或房地产租赁方式取得。
（二）集体土地
劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
农民集体的范围有下列3种：
①村农民集体；
②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；
③乡（镇）农民集体。
《土地管理法》第十条规定：
“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体组织经营、管理。
”
农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
关于集体土地和国有土地的法律依据：
1、《宪法》第十条规定：
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”第九条规定：
“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”
2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定（略）。
3、《物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。
例题1：
下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有（ ）。
（2007年房地产经纪人试题）
A．我国实行土地的社会主义公有制
B．国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使
C．城市市区的土地属于国家所有
D．农村宅基地属于建房的村民所有
E．森林、山岭、草原都属于国家所有
答案：
BDE
解析：
《土地管理法》第二条规定：
“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”《宪法》第十条规定：
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”第九条规定：
“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”
例题2：
《宪法》规定，属于集体所有的土地是（ ）。
（2007年房地产经纪人试题）
A．国家依法征收的土地
B．农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地
C．宅基地、自留地、自留山
D．城市郊区土地
答案：
C
解析：
《宪法》第十条规定：
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”
例题3：
下列关于中国现行土地所有制的表述中，不正确的是（ ）。
（2005年房地产经纪人试题）
A．全部土地属于公有
B．城市市区的土地属于国家所有
C．城市郊区的土地全部属于集体所有
D．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有
答案：
C
解析：
《宪法》第十条规定：
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”
例题4：
法律规定可以属于集体所有的自然资源有（ ）。
（2007年试题）
A．森林
B．矿藏
C．水流
D．山岭
E．荒地
答案：
ADE
解析：
《宪法》第九条规定：
“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
《物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。
二、土地管理的基本制度
（一）国家实行土地登记制度
根据《土地管理法》和《土地登记规则》（应更正为《土地登记办法》），国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。
土地登记由县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。
属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权，其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定；属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》，确认集体土地所有权；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》，确认集体土地使用权；属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。
土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
注1：
《土地登记办法》，经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，自2008年2月1日起施行。
该办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
其中国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
注2：
《土地登记办法》，土地权利证书包括：
①国有土地使用证；
②集体土地所有证；
③集体土地使用证；
④土地他项权利证明书。
例题1：
土地证书由土地管理部门填写，并代表（ ）颁发。
（2008年《土地管理基础与法规》试题）
A．县级以上土地管理部门
B．县级以上人民政府
C．县级土地管理部门
D．县级人民政府
答案：
B
解析：
土地权利证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。
例题2：
依据《土地登记办法》规定，我国土地权利证书不包括（ ）。
（2008年《土地管理基础与法规》试题）
A．《国有土地使用证》
B．《集体土地所有证》
C．《农村承包地使用权证》
D．《土地他项权利证明书》
答案：
C
解析：
土地权利证书包括：
①国有土地使用证；
②集体土地所有证；
③集体土地使用证；
④土地他项权利证明书。
土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
土地登记以宗地为基本单元，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。
跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
另外，林地、草原的所有权或者使用权确认，水面、滩涂的养殖使用权确认，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
例题1：
国有土地依法属于国家所有。
因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。
（ ）（2009年试题）
答案：
√
解析：
《宪法》、《物权法》都明确规定，城市的土地属于国家所有。
《土地管理法》第八条更明确规定：
“城市市区的土地属于国家所有。
”
例题2：
某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该（ ）。
（2009年《土地管理基础与法规》试题）
A．在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记
B．报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记
C．报上级市人民政府进行登记
D．报省国土资源厅登记
答案：
B
解析：
《土地登记办法》规定，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。
例题3：
土地登记以宗地为基本单元。
两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。
（ ）（2009年《土地管理基础与法规》试题）
答案：
×
解析：
两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。
例题4：
土地登记以（ ）为单位进行。
（2007年《土地管理基础与法规》试题）
A．土地使用者
B．土地所有者
C．宗地
D．地块
答案：
C
解析：
法规考核点。
《土地登记办法》第五条规定，土地以宗地为单位进行登记。
宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
（二）国家实行土地有偿有限期使用制度
除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
《土地管理法》第二条规定：
“国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条也明确规定：
“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”
（三）国家实行土地用途管制制度
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
农用地转用须经有批准权的人民政府核准。
控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
例题1：
某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。
（2004年试题）
A．农用地
B．工业用地
C．建设用地
D．乡镇企业用地
答案：
A
解析：
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。
例题2：
农用地包括（ ）。
（2005年试题）
A．养殖水面
B．草地
C．耕地
D．水利设施用地
E．未利用地
答案：
ABC
解析：
《土地管理法》第四条：
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
（四）国家实行耕地保护制度
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。
耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。
注：
2007年9月3日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分类》，该标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。
其中一级类包括：
耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
作为一级土地类别的耕地指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。
耕地中包括南方宽度＜1.0米、北方宽度＜2.0米固定的沟、渠、路和地坎（埂）；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。
耕地包括水田、水浇地、旱地等。
①水田是指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。
包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。
②水浇地指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。
包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。
③旱地指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。
例题：
《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
（2006年试 题）
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
答案：
C
解析：
2004年3月，全国人大对《宪法》进行了修改，将《宪法》第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。
”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
三、城镇土地使用制度改革
在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。
所谓行政划拨，是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：
①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。
②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。
无偿无限期使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。
同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。
除非遇到国家新的建设需要使用该块土地，否则土地使用者可以无限期地占用下去。
禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。
如果土地使用者不再需要使用该块土地，必须将土地无偿交给国家有关部门，由其重新安排使用。
我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程。
这个发展过程突出表现在下列五个方面：
①征收土地使用费；
②开展土地使用权有偿出让和转让；
③制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；
④修改宪法和土地管理法；
⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
（1）征收土地使用费。
征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。
1982年深圳特区开始按照城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费，抚顺、广州等城市从1984年起也先后推行。
1988年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起施行。
该条例指出，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。
（2）开展土地使用权有偿出让和转让。
1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。
1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。
（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规。
为了使土地使用权有偿出让、转让活动法制化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。
1987年11月29日，上海市人民政府首先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》。
此后，1987年12月29日广东省人大常
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