房地产项目可行性研究报告精品.docx
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房地产项目可行性研究报告精品
房地产项目可行性研究报告精品
名目
第一部分项目总论
1.1项目背景
这一部分要紧应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的进展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。
为此，需将项目的提出背景与进展概况作系统地表达。
说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前差不多进行的工作情形及其成果、重要问题的决策和决策过程等情形。
在表达项目进展概况的同时，应能清晰地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
1.1.1项目所在区域进展情形
都市进展规划与地块的关系及对项目开发的阻碍；所属地域在该都市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。
1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，专门的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.1.3项目投资的必要性
①项目启动对公司以后几年进展战略、进展规划的意义〔一样3-5年〕，在公司进展中的地位〔是否核心项目〕；
②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会阻碍力的作用；
③从公司以后的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义；
1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况
1.2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置
地块所处都市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。
附图：
项目在该都市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与要紧中心区域办公/商务/政府的关系〕。
②宗地现状
1〕四周范畴；
2〕地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3〕地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大阻碍的因素，并运算因此而缺失的实际用地面积；
4〕地面现有居民情形，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的阻碍；
5〕地下情形，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受爱护的历史文物古迹、可利用的构建；
6〕土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7〕地质情形，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：
平面地势图，标记四至范畴及相关数据；
地势地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
1〕周边3000m范畴内的社区配套
交通状况
〔a〕公交系统情形，包括要紧线路、行车区间等；
〔b〕宗地出行要紧依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决；
〔c〕现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大阻碍的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和以后规划的都市公共交通和快速捷运系统；
教育：
大中小学及教育质量情形。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、要紧商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其他
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
2〕宗地周边3000m外但可辐射范畴内要紧社区配套现状
④项目周边环境〔依照个案特性描述，没有的能够不写〕
1）治安情形
2）空气状况
3）噪声情形
4）污染情形〔化工厂、河流湖泊污染等〕
5）危险源情形〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕
6）周边景观
7）风水情形
8）近期或规划中周边环境的要紧变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9）其他
⑤大市政配套〔都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性〕
1）道路现状及规划进展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时刻，与宗地的关系〔阻碍〕。
2）供水状况：
现有管线、管径及以后规划和实施时刻。
3）污水、雨水排放：
现有管线、管径及以后规划和实施时刻。
4）通讯〔有线电视、、网络〕：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5）永久性供电和临时施工用电：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6）燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7）供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及以后规划扩容和增加的情形。
1.2.4项目规划操纵要点
规划操纵要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他
1.2.5项目进展概况
①已进行的调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作情形
③项目建议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展情形
1.3可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、公布日期。
并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前差不多形成的工作成果及文件。
国家和拟建地区的政策、法令和法规。
依照项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
〔1〕«都市居住区规划设计规范»
〔2〕«A市都市拆迁治理条例»
〔3〕«都市居住区公共服务设施设置规定»
〔4〕«住宅设计规范»
〔5〕«住宅建筑设计标准»
〔6〕«建筑工程交通设计及停车场设置标准»
〔7〕«都市道路绿化规划及设计规范»
〔8〕«高层民用建筑设计防火规范»
1.4可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评判
1.4.5不确定性分析
1.4.6综合评判
1.4.7研究结论与建议
1.4.8要紧技术经济指标表
第二部分市场研究
2.1宏观环境分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，第一要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗适应等。
2.2全国房地产行业进展分析
2.2.1行业政策
2.2.2市场供给与需求
2.2.3行业进展趋势
2.3本市房地产市场分析
一样来讲，项目所在国内部地区之间的进展是不平稳的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：
第一，宏观经济对区域经济的阻碍程度不同，对有的区域阻碍大，有的区域阻碍小；其次，区域经济进展受宏观经济的阻碍存在着〝时滞’现象，宏观的经济现状往往要通过一段长时刻以后才能对区域经济的进展产生阻碍，有的地区反应快，有的地区那么滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的阻碍，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现状
整体竞争格局，供求现状
1、近三到五年商品住宅市场进展状况：
开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：
当年市场要紧指标：
土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特点：
价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特点、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
〔1〕量值描述：
土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
〔2〕各区商品住宅分布特点：
供应量、销售量变化和进展趋势等。
5、当地都市近、中期规划进展方向描述
都市进展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅紧密相关方面。
6、要紧进展商情形：
进展商实力、企业性质、开发水平；前20名进展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特点，热点产品的表述和特点
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
备注：
需要完成都市进展及房地产市场调研报告〔报告格式及内容另附〕
2.3.2本市房地产市场进展趋势
①需求推测
需求推测确实是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和推测，从而推断出以后市场对该类物业的需求。
②供给推测
供给推测确实是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而推测以后市场上该类物业的供给情形
〔推测方法：
通常能够分为时刻序列分析法和因果关系分析法。
时刻序列分析法又可分为：
移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：
线性回来法、非线性回来法、模拟法等。
〕
2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述
形成时刻
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
③区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势
2.4.2区域内供应产品特点
①各档次产品供应状况
②各档次产品的集合特点
专门研究与本案类似档次物业的特点
平均售价
开发规模
产品形式
平均销售率
平均容积率
物业在区域内分布特点
③区域内表现最好个案状况
附图：
项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的以后要紧竞争楼盘还要配置现场图片。
④以后2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
⑤分析：
本案在区域市场内的机会点
⑥结论：
区域市场在整体市场的地位及进展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
2.4.3区域市场目标客层研究
①各档次产品目标客层特点及辐射商圈范畴〔建立在本区域参照项目的体会研究及全市的趋势特点上〕
②结论：
本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和要紧的关注点、诉求点。
2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
序号
比较因素
典型楼
盘分值
权重
拟建项目分值
备注〔详细〕
1
地段位置
100
40%
110
距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街；
2
配套设施
100
10%
115
城镇基础设施：
供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3
规划设计
100
10%
110
规划水平、理念
4
物业治理
100
10%
95
保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业治理费；是否人车分流；物业治理商资质
5
交通情形
100
5%
80
大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒服程度
6
楼盘规模
100
3%
100
建筑总面积〔在建及未建〕；总占地面积；户数；
7
产品外观
100
5%
105
是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒服程度；
8
户型设计
100
10%
105
户型布置是否合理，是否有暗房，有用率是否高
9
进展商信誉
100
2%
90
资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10
销售手法
100
5%
110
11
其它方面
如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12
合计
106
各行权重乘以拟建楼盘分值
13
拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106运算。
备注：
1〕此表格要紧是想通过与当地典型楼盘的比较，发觉拟建项目的优缺点。
2〕使我们的价格制定更客观合理。
3〕此表中的权重比例，公司可依照实际情形进行适当调整。
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
①市场定位
②目标市场定位
③项目产品定位
要紧功能/建筑规模/要紧技术经济指标
④价格定位：
项目
销售均价
〔元/㎡〕
出租均价
〔元/㎡×月〕
可租售面积〔㎡〕
备注
写字间
配套功能
停车场
住宅销售
第三部分项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特点分析
3.1.2土地价值分析
1〕估价方法和运算公式
2〕估价过程
3〕拆迁成本估算
3.1.3土地升值潜力初步评估。
从地理位置、周边土地供应〔价格与成交的情形〕、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、都市以后进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
3.1.4土地法律性质评估
土地所有权、使用权归属/规划的用途
取得土地使用权程序评估
土地性质变更的评估〔差不多是商品房用地能够不写〕
政策性风险评估：
都市规划限制或更换、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分缺失的可能性判定。
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评判。
如：
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的操纵；不利、不确定条款可能遭受的缺失和对开发进度的阻碍等。
3.2规划设计分析
3.2.1初步规划设计思路
①设计概念：
产品表达的主题思想，要紧设计风格、设计特点。
②要紧产品类型：
多层、高层，依旧联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
③节能和环保型建筑材料选用的考虑。
④在所在都市中，生产新型、独树一帜产品的可能性。
⑤假如是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
⑥市场公共配套设施配置方案
3.2.2规划设计的可行性分析
①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所查找的各种档次高品质住宅的要求。
要紧从规划设计角度判定将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特点的阻碍。
③土地本身特点对产品设计的阻碍和考虑。
如：
地势高低、地势起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境爱护的阻碍及解决的方法。
④周边自然环境和人文环境对产品设计的阻碍及考虑。
如：
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情形、危险源、〝风水〞因素等对产品规划设计和环境爱护的阻碍及解决方法。
⑤周边市政工程配套设施对产品设计的阻碍和考虑。
如：
道路状况〔可能与小区要紧出入口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的阻碍及解决方法。
⑥周边生活配套设施对产品设计的阻碍和考虑。
如：
交通状况〔与是否开通业主班车有关〕、商业设施〔大型购物中心〕、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判定。
⑦市场分析结果对产品设计的阻碍和考虑。
如：
市场价格限制、总价操纵原那么与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有阻碍，及如何解决。
3.2.3规划方案提出与方案比选
方案1
序号
工程名称
建筑面积〔㎡〕
层数
备注
1
综合楼
21776
22
写字间酒店〔不含地下部分〕及部分配套功能
2
住宅
7200
12
不含地下部分
3
地下停车场
4320
1
地下一层
4
综合楼附楼
960
4
会议室宴会厅及部分配套功能
5
公建
1608
综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计
36264
方案2〔略〕
3.3产品设计建议
3.3.1综合楼
①写字间
打造适度超前的智能化、生态化写字楼。
智能化概念在新建写字楼中差不多得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，要紧表达为：
采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采纳高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采纳空中花园。
综合楼外观风格建议：
稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，表达智能化、生态化的主题。
楼层：
3-18层
面积：
12096㎡
户数：
12096÷〔100×20%+150×30%+220×40%+300×10%〕=66
户型配比：
面积〔㎡〕
比例〔按户数%〕
备注
100-110
20%
1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。
150-160
30%
200-220
40%
300-320
10%
②配套功能：
功能
面积〔㎡〕
楼层
运算依据
备注
会议室大〔1个〕
360
附楼3层及主楼3层局部
1.5㎡/人
可同时容纳200人
会议室中〔2个〕
200
附楼4层
2㎡/人
100人
宴会厅〔中餐厅〕
360
附楼2层及主楼2层局部
可同时容纳200人以上
厨房
160
附楼4层
大堂
400
1
商务中心
50
1
酒吧〔咖啡厅、茶秀〕
200
2
歌舞厅
200
2
美容美发
100
1
桑那按摩
200
1
健身房
150
1
洗衣房
200
院中另建
合计
2176
主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房
3.3.2住宅
①方案1
总面积：
7200㎡
层高：
12层
户数：
48
户型：
2梯4户
两种户型：
120-140㎡160-180㎡
或4种户型：
120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
依据：
从市场的角度，140-160㎡的户型是最不行销的。
②方案2〔略〕
③分析建议
12层和18层的区别：
12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。
12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。
1梯4户和2梯4户的区别：
按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。
但建安成本后者比前者大。
18层差别不大。
因此建议：
假设建12层，应为1梯4户；假设建18层，那么要紧看户型设计和公摊面积的比较。
④户型设计建议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量幸免〝黑屋〞，总公摊〔不包括地下室〕操纵在7-8%，户内有效使用面积尽量大〔90%以内〕
3.3.3停车场
⑴需求：
住宅户均0.5个停车位，需36个〔按方案2〕；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。
⑵地下停车场的设计依据：
地下停车场平面示意图
两种建设方案：
地下停车场的立面示意图方案①方案②
方案①经济核算
经济指标
额度
运算依据
面积
4320㎡
停车场为地下1层，不包括地下二层设备间
停车位
123个
35㎡/个
造价
693万元
1600元/㎡
出租效益
44万元/a
租价300元/个×月
回收期
15.8年
693÷44
出售效益
738万元
6万元/个
利润
45万元
738-693
方案②经济核算
经济指标
额度
运算依据
面积
7630㎡
停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间
停车位
191个
40㎡/个
造价
1378万元
1800元/㎡〔土方、结构、防水等成本增加〕
出租效益
68.8万元/a
租价300元/个×月
回收期
20年
出售效益
1146万元
6万元/个
利润
-232万元
综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采纳方案①。
⊙注：
停车位售价的核算：
目前的市场价为10万元/个，但销售情形不行。
按租售价格的关系运算，一样西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，那个地点按8%运算，
300〔元/个×月〕×12〔个月〕÷8%=4.5万元/个
投资住宅〔买房出租〕的年回报率一样为4%-6%，那个地点按5%运算，300〔元/个×月〕×12〔个月〕÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业的情形，我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供的停车位：
地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。
共计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场的使用治理：
综合楼门前15个和楼后〔裙楼下〕30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。
建议使用IC卡治理系统，能够有效解决不同用户的治理问题，包括来访客户车辆的治理〔临时IC卡〕。
3.4项目实施进度
在可行性研究时期，需将项目实施时期各个时期的各个工作环节进行统一规划、综合平稳，作出合理而又切实可行的安排。
依照分别确定的项目实施各时期所需时刻，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。
简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。
对项目开发周期、各期开工面积、竣工打算、开竣工时时刻等进行估量。
附表1开发进度模拟表
时刻项目
2003年
2004年
前期可行性论证
设计招标
建筑设计
园林设计
三通一平
工程施工
装修施工
内部认购
正式销售
竣工
3.5营销方案
3.5.1对租售市场的推测
3.5.2项目经营方案
①方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。
②方案B〔略〕
3.5.3市场推广构想
①营销方式
②营销费
升级会员 