旅游地产营销策划方案教案资料.docx
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旅游地产营销策划方案教案资料
旅游地产营销策划方案
篇一：
万科房地产营销策划书
万科进入北大学城市场
营
销
策
划
书
策划人：
徐超
2013年4月25日
前言
2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
目录
第1部分概要提示...................................................................................................................1
第2部分环境分析...................................................................................................................1
市场分析............................................................................................................................1
杭州房地产市场分析.......................................................................................1
房地产发展状况................................................................................................................1
土地出让情况...................................................................................................................2
丁桥区域房地产市场分析................................................................................................2
区域城市规划...................................................................................................2
房地产开发现状...............................................................................................3
竞争项目分析...................................................................................................3
市场走势研判....................................................................................................................4
第3部分机会分析...................................................................................................................5
杭州房地产客户分析........................................................................................................5
杭州市住宅需求特征分析................................................................................................8
丁桥区域客户特点分析....................................................................................................9
目标客户群定位..............................................................................................................11
目标客群特征：
.............................................................................................11
选购产品的动机：
.........................................................................................12
购买行为特征：
.............................................................................................12
第4部分产品分析.................................................................................................................13
地块现状分析..................................................................................................................13
地块环境调研.................................................................................................13
地块周边环境调查.........................................................................................13
地块交通条件调查.........................................................................................14
周边市政配套设施调查.................................................................................14
SWOT分析......................................................................................................................15
产品定位..........................................................................................................................16
第5部分战略及行动方案.....................................................................................................17
定价原则..........................................................................................................................17
定价建议..........................................................................................................................17
价格调整方案..................................................................................................................18
开发成本核算.................................................................................................18
价格定位.........................................................................................................20
第6部分营销策略.................................................................................................................22
推广主策略......................................................................................................................22
平面广告形式.................................................................................................22
多维广告形式.................................................................................................22
媒体组合建议..................................................................................................................23
媒体投放目标.................................................................................................23
媒体投放原则.................................................................................................23
媒体选择.........................................................................................................23
营销活动策略..................................................................................................................24
活动设想.........................................................................................................24
活动预期达到的效果.....................................................................................25
第7部分营销成.................................................................................................................26
总体预算..........................................................................................................................26
预算分布..........................................................................................................................28
第8部分行动方案控制.........................................................................................................29
项目规模及开发进度......................................................................................................29
销售策略.........................................................................................................29
第9部分结束语.....................................................................................................................33
第1部分概要提示
三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。
灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。
别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造”园林深处有人家”的温馨氛围，打造都市素质人居。
第2部分环境分析
市场分析
杭州房地产市场分析
2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。
据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长％。
人均生活消费性支出18595元，比上年增长％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的%下降至%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长％；人均生活消费性支出9065元，增长％。
恩格尔系数由上年的%下降至%。
房地产发展状况
杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。
2009年全
篇二：
旅游房地产营销策略分析
旅游房地产的发展初探
——以海南省旅游房地产为例
摘要：
在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。
然而作为中国最适合发展旅游房地产的地区之一，目前海南旅游房地产仍然存在着日益凸显的问题。
以海南作为研究对象，分析海南旅游房地产发展的机遇和制约因素，在此基础上提出海南旅游房地产的营销策略。
关键词：
旅游房地产；制约因素；营销对策
1海南发展旅游房地产的意义
旅游房地产的概念
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目全部或部分实现了旅游的功能。
从旅游角度，旅游房地产应定位为以旅游资源为核心的房地产差异化经营。
从房地产角度，旅游房地产应定位为以房地产为核心的旅游资源差异化经营。
一个层面，旅游房地产指的是依赖于稀缺的或被公众所接受的旅游景区进行房地产开发，房地产的升值空间依赖于景区的知名度和公众认可度。
一般来说，越是稀有的、惟一的、不可复制的，房地产经营的价值就越高。
另一个层面，旅游房地产指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等旅游房地产的开发。
海南发展旅游房地产的意义
海南岛的旅游业发展现状
海南旅游业的发展一直以来都保持着增长较快、效益提高的良好态势，旅游支柱产业的地位进一步强化，对推动全省经济又快又好发展做出了较大的贡献。
2010年1月4日，将海南建设成为国际旅游岛上升
2
牌酒店、度假村超过30个，销售旅游房地产200万平方米。
海南发展旅游房地产的优势
在我国国民经济持续稳定发展,人民生活水平不断提高,宏观政策日益开放的大环境下,海南作为中国唯一的热带海岛度假旅游胜地,无论在自身条件方面,还是在客源市场条件方面,都具有发展旅游房地产的得天独厚的优势。
（1）海南拥有优越的度假气候条件、良好的自然生态环境和丰富的热带海岛旅游资源,是我国发展度假旅游的首选之地。
怡人的气候和优美的自然环境被认为是度假旅游地的最基本要素。
海南属热带季风气候区域,年均气温℃,每年晴日300天以上,光热充沛,夏无酷暑,冬无严寒,气候宜人；2002年全国海水质量监测,亚龙湾海域海水质量最好,被称为“最适合开展海水活动的海域”,海南岛周边其他海域海水质量也明显优于国内其他海滨浴场；。
2005年世界空气质量监测，三亚空气质量世界排名第二，国内排名第一；海口空气质量世界排名第五，国内排名第二。
海南凭借优越的人居环境获得联合国最佳人居环境奖。
海南热带海岛旅游资源在全国首屈一指。
环岛绵延700多公里的洁白沙滩,中部五指山区分布着大片原始热带雨林,还有黎苗少数民族风情、特殊的海岛移民文化以及名目繁多的海生、陆生动植物等等。
海南旅游资源种类之丰富、分布之集中,在世界上也是很少见的。
（2）海南旅游客源市场正在形成，为海南旅游房地产发展带来契机。
借助建设国际旅游岛的政策扶持，海南省政府大力投入，各项配套设施都建设齐全，各项政策落实到位，让来海南旅游度假的游客有宾至如归的感觉。
通过大力宣传以及承办博鳌亚洲论坛和世界小姐选美等大型活动，海南旅游知名度已经形成。
现在很多游客都计划经常来海南度假，都考虑在海南买一套属于自己的房子，海南的房价相对来说是比较低，性价比较高。
因此，在海南买一套房子开始候鸟式生活，也逐渐成为一种潮流。
3
海南发展旅游房地产的现实意义
（1）吸引投资带动经济发展。
旅游房地产项目投资规模很大，一方面，投资会提升城市土地的价值，促进经济的发展；另一方面，由于旅游房地产兼跨旅游业、房地产业,辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、咨询设计等诸多行业,涉及的产业多，产业链长，项目开发会带来很多后续投资，比如装修投资、物业管理投资、娱乐设施建设投资等。
因此发展旅游房地产对经济发展的带动作用是不可估量的。
（2）推进经济结构调整，有效缓解能源资源的瓶颈制约，提高资源利用效率。
旅游业是一种资源节约型、环境友好型的有利于资源协调开发与整合的产业。
在对旅游房地产进行统一的规划和建设，不断提升其环境和品质，对推动旅游和经济的全面发展相当有利。
因此，只要在坚持科学规划的前提下发展旅游房地产，只要当地政府能够统筹财政的安排，如旅游房地产的收入来返给景区的保护，就能够实现景区保护和当地旅游业发展的双丰收。
（3）发展旅游房地产是打造城市品牌的需要。
建筑是城市景观的重要组成部分。
高品位的旅游房地产项目可以提升城市形象，从而扩大城市的知名度。
通过旅游房地产优雅的环境改造和精心的建筑设计，城市的人居环境可以得到改善。
发展旅游房地产，可以完善旅游配套设施，提高旅游的品味和档次，从而有力推进海南建设国际旅游岛的进程，增加旅游业的收入。
（4）有效促进海南旅游业发展
进来高速递增的游客蜂拥而至,集中在几个旅游热点上,给这些地区原本脆弱的生态环境和自然旅游资源带来了沉重的负担,对海南旅游业的持续发展提出了考验。
要避免这种以资源和环境为代价的恶性循4
环发展,就必须改变现在旅游业的规模型的发展模式,走效益型的发展道路。
发展旅游房地产,能有效促进度假旅游发展,促进国际旅游市场加速成长,实现海南旅游业从规模扩张转向效益扩张。
旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的,但反过来,旅游房地产的发展,又支持和引导了度假旅游的深入开展。
由于旅游产品单一、旅游市场不够成熟,10多年来海南旅游一直以观光旅游为主,传统的3日、4日游线路一成不变地卖给不同需求的游客。
但是现在很多游客都是自己先在这里住下来，然后选择一些自己比较喜欢的地方去游玩。
海南作为国内游客度假休闲的首选之地,游客返游率明显上升,每年到海南过冬度假正在成为一些老年人或小家庭的固定活动。
促使观光旅游向度假旅游的转变的时机已经成熟。
与观光游客相比,度假游客在本地逗留时间较长、人均消费也相对较高。
2海南发展旅游房地产的制约因素
国家政策法规的限制。
我国旅游房地产处于起步阶段，相关法律法规不完善，限制了旅游房地产的健康发展，如《商品房销售管理办法》第十一条规定：
“房地产开发企业不得采取范本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
”这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。
《商品房销售管理办法》第十二条规定；“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
”这也限制十全九点、度假村的开发。
交通和服务配套设施的不完善。
海南省的高速公路网由东线和西线高速组成，而中线的山路路况较差，使得去往中线城市，也必须先走东线高速，从离目的地最近的高速出口出高速公路，还需走很长一段路况很差的山路。
由海口通往
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