ZFBZ存量房网上备案系统需求说明书.docx

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ZFBZ存量房网上备案系统需求说明书

上海南康科技有限公司

QDZFBZ_URS:

1.0

存量房网上备案系统

用户需求说明书

作者：

金翼发布日期：

2008-10-18

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序号

版本/状态

更改者

修订日期

简要说明

1

0.1

金翼

2008-10-18

目录

1引言1

1.1目的1

1.2范围1

1.3术语与定义1

1.4参考资料2

2系统需求概述2

3经纪合同备案子系统（HTBA）2

3.1业务描述2

3.1.1组织机构设置2

3.1.2业务概述2

3.1.3用户特点2

3.2需求描述3

3.2.1目标3

3.2.2需求说明3

4挂牌子系统（GP）8

4.1业务描述8

4.1.1组织机构设置8

4.1.2业务概述8

4.1.3用户特点8

4.2需求描述8

4.2.1目标8

4.2.2需求说明8

5签约子系统（QY）14

5.1业务描述14

5.1.1组织机构设置15

5.1.2业务概述15

5.1.3用户特点15

5.2需求描述15

5.2.1目标15

5.2.2需求说明15

6任务管理子系统（TJCX）23

6.1业务描述23

6.1.1组织机构设置23

6.1.2业务概述23

6.1.3用户特点23

6.2需求描述23

6.2.1目标24

6.2.2需求说明24

7系统接口子系统（XTJK）29

7.1业务描述29

7.1.1组织机构设置29

7.1.2业务概述30

7.1.3用户特点30

7.2需求描述30

7.2.1目标30

7.2.2需求说明30

8运行环境32

8.1软件环境32

8.2硬件环境32

1引言

1.1目的

☑根据上海南康科技有限公司ISO9001质量管理规定编写本需求说明书，以此反应客户实际要求、为内部设计开发及测试提供依据；

☑用户管理人员、公司内部管理人员、本项目的设计者和测试人员。

1.2范围

☑任务提出者：

青岛市国土资源和房屋管理局（以下建成青岛市房管局）；

☑开发方：

上海南康科技有限公司；

☑用户：

青岛市房地产交易中心的网上二手房管理部门、各区县交易中心的业务受理部门、青岛市所有经纪公司和经纪人。

1.3术语与定义

☑存量房：

在房地产二级市场上交易的房屋。

房屋的权利人不是开发商，这个概念和一手房相对应。

存量房也简称二手房。

☑新建商品房：

房地产开发商建设房屋后，第一次出售的房屋。

新建商品房也简称一手房

☑登记系统：

由青岛市交易中心建设的信息系统，能受理房地产的权籍登记业务。

在登记系统中，存放了土地、房屋的物理数据，也存放了房屋的权利信息和抵押等他项信息。

该系统简称交易登记。

☑受理点：

受理点是中介机构的派出机构，按照板块进行分布设置，一个板块一般设置１－２个受理点。

所有受理点接受交易中心管理，可以为市民代理办理买卖、租赁等业务。

☑受理处：

指每个区县的网上房地产二手房受理和业务办理机构，由交易中心管理，可以进行申请网上挂牌，签订交易合同等功能；

☑楼盘表：

一整套记录土地、楼栋、房屋及坐落信息及其关联关系的数据集合。

☑楼盘表受理：

通过定位查询特定房屋进行业务受理的模式。

☑权属：

特指和房屋有关的各类业务信息，如产权、他项、限制、租赁、预售许可证等信息。

☑交易登记：

泛指和房屋有关的各类业务登记。

☑房屋关联：

指某个特定业务和那些房屋存在关联关系，有一对一的关系，也存在一对多的关系。

1.4参考资料

暂无。

2系统需求概述

☑系统包括三个业务子系统，三个相关功能集合；包括经纪合同备案子系统、挂牌子系统和签约子系统；另外包含负责定期执行自动化功能的任务管理、负责系统维护的相关功能、部分通用功能和系统的几个接口。

☑经纪合同备案子系统的主要需求是完成经纪公司委托合同的网上备案管理；

☑通过挂牌子系统对通过经纪公司或自助方式两种挂牌信息进行网上统一管理；通过签约子系统完成二手房交易合同的签订；

☑利用数据交换、任务自动处理的方式根据从登记系统反馈的业务数据对本系统的相关数据进行处理。

3经纪合同备案子系统（HTBA）

3.1业务描述

3.1.1组织机构设置

☑用户组织机构：

和该子系统相关的组织是经济机构，他下属组织是分支机构，经纪机构和分支机构下属均有经纪人和门店店长组成；

☑经纪人：

可以通过系统进行经纪合同备案、维护、打印、撤销自己的经纪合同；然后编辑相应的挂牌并查看挂牌的回访情况。

☑店长：

虚拟人，可能是一个实体人，也可能只是一个用户。

功能是管理相应机构下经纪人的经纪合同，包括查看、打印、调配；同时可以查看历史经纪合同备案信息。

3.1.2业务概述

☑经纪人与委托人达成委托协议，签署经纪合同，产生临时挂牌供管理部门回访确认。

☑经纪人指导房屋买受人和卖售人签订买卖合同。

☑经纪人知道出租人和承租人签订租赁合同。

3.1.3用户特点

☑经纪公司用户计算机水平参差不齐，较大的经纪公司有专门负责计算机及网络的部门负责相关业务，而直接使用应用系统的用户一般对计算机不大熟悉，有些较小的经纪公司则既缺少基本的计算机知识，又缺少学习和求助的途径。

3.2需求描述

3.2.1目标

经纪机构可以完成委托备案相关业务。

3.2.2需求说明

3.2.2.1用例图

3.2.2.2标准流程图

3.2.2.3功能性需求

新委托功能需求（XWT）

1）前置条件：

经纪人用户登录成功。

2）后置条件：

可以打印正式的经纪合同。

3）约束：

◆同一个经纪人对于同一房屋只能签订一份经纪合同；

◆委托的房屋不存在强队抗属性；

◆房屋在系统中的委托数量不能大于设定的最大委托数。

4）基本事件流：

A）.进入房屋选择页面，输入查询条件，选择房屋；

B）.在新委托列表页面找到该委托，编辑委托内容；

C）.确认合同并打印。

委托合同变更功能需求（HTBG）

1）前置条件：

已有有效的委托合同。

2）后置条件：

变更确认成功，新的委托合同生效。

3）约束：

◆已签订买卖合同的委托合同不能变更确认。

◆委托已经存在有效的挂牌，须对相应的挂牌信息做相应的修改，并重新等待回访通过使挂牌生效。

4）基本事件流：

A）.修改临时委托合同状态；

B）.修改临时委托合同信息；

C）.变更确认，并修改相应的临时挂牌信息；

D）.打印新委托合同

挂牌功能需求（GPHF）

1）前置条件：

已有有效的委托合同对应的临时挂牌。

2）后置条件：

挂牌被受理处回访确认。

3）约束：

◆无。

4）基本事件流：

A）.编辑临时挂牌信息；

B）.对待回访的挂牌信息进行回访操作，并真实记录回访信息，选择通过不通过操作；

3.2.2.4数据需求

委托信息：

委托类型

委托来源

经纪机构编号

分支机构编号

经纪人编号

房屋编号

产权证号

区县编号

权利人

证件号码

住址

证件类型

联系电话

委托时间

委托期限

委托地点

状态

是否有效

操作人员

操作日期

最后修改时间

经纪合同编号

备注

委托人信息：

委托人姓名

性别

证件类型

证件号码

地址

电话

手机

邮编

电子邮件

国家

城市

户籍所在省

户籍所在城市

住所所在省

住所所在城市

备注

最后修改时间

委托人编号

委托合同编号

3.2.2.5性能需求

☑全市大约有100家经纪公司，2000多名经纪人，实际环境下同时在线数量应按照2000以上设计，并发数量可在工具测试级达到50以上，响应时间5-10秒，培训环境下可同时支持100用户在线并发，响应时间5秒左右。

3.2.2.6接口需求

☑信息发布子系统接口：

将回访通过的正式挂牌信息对公众进行开放；

☑登记系统接口：

即时验证房屋的强对抗状态，获取房屋基本物理信息和权属信息。

3.2.2.7其他需求

☑无。

4挂牌子系统（GP）

4.1业务描述

4.1.1组织机构设置

☑受理处：

和挂牌管理业务相关的组织包括市受理处和区县受理处，主要业务职能如下：

☑挂牌员：

可以通过系统进行挂牌，变更，撤销以及打印承诺书和打印挂牌凭证。

☑回访员：

对经纪机构和分支机构备案的临时委托挂牌进行回访，确保信息真是准确。

4.1.2业务概述

☑挂牌员对直接到受理处申请挂牌的房屋进行受理。

☑对经纪公司的挂牌申请进行回访。

4.1.3用户特点

受理处和信息中心用户具有十分熟练的计算机应用知识，但对业务的理解深度不一。

4.2需求描述

4.2.1目标

受理处可以挂牌、回访、管理挂牌。

4.2.2需求说明

4.2.2.1用例图

画出新系统用例图

4.2.2.2标准流程图

回访员流程参见3.2.2.2流程图

4.2.2.3功能性需求

回访功能需求（CV）

A）出租挂牌回访需求（CV_1）

1）前置条件：

进入回访页面，点击出租挂牌。

2）后置条件：

回访出租挂牌，通过或不通过。

3）约束：

◆同一套房屋只能有一个正式的出租挂牌；

4）基本事件流：

D）.进入出租回访页面，输入查询条件；

E）.选择挂牌，点击回访确认；

F）.确认通过或不通过，输入回访内容。

B）出售挂牌回访需求（CV_2）

1）前置条件：

进入回访页面，点击出售挂牌。

2）后置条件：

回访出售挂牌，通过或不通过。

3）约束：

◆同一套房屋只能有一个正式的出售挂牌；

4）基本事件流：

A）.进入出售回访页面，输入查询条件；

B）.选择挂牌，点击回访确认；

C）.确认通过或不通过，输入回访内容。

受理处挂牌需求（GP_1）

A）受理处出租挂牌需求（GP_1_1）

1）前置条件：

进入受理处挂牌页面，点击新挂牌。

2）后置条件：

确认挂牌。

3）约束：

◆同一套房屋只能有一个正式的出租挂牌；

◆房屋不能存在有效的买卖合同

◆房屋不能有强对抗属性

4）基本事件流：

A）.根据房屋查找页面选中房屋，进而编辑挂牌信息；

B）.编辑完成确认后，打印承诺书或者挂牌凭证；

B）受理处出售挂牌需求（GP_1_2）

1）前置条件：

进入受理处挂牌页面，点击出售挂牌。

2）后置条件：

确认挂牌。

3）约束：

◆同一套房屋只能有一个正式的出售挂牌；

◆房屋不能存在有效的买卖合同

◆房屋不能有强对抗属性

4）基本事件流：

A）.根据房屋查找页面选中房屋，进而编辑挂牌信息；

B）.编辑完成确认后，打印承诺书或者挂牌凭证；

受理处挂牌变更和撤销需求（GP_2）

A）受理处挂牌变更需求（GP_2_1）

1）前置条件：

选择需要变更信息的（出租或出售）挂牌记录。

2）后置条件：

确认变更，正式挂牌信息生效。

3）约束：

◆无；

4）基本事件流：

A）.进入（出租或出售）挂牌列表，选择一条记录，点击发起变更按钮；

B）.编辑挂牌详细信息；

C）.确认变更后，打印承诺书和挂牌凭证

A）受理处挂牌撤销需求（GP_2_2）

1）前置条件：

选择需要变更信息的（出租或出售）挂牌记录。

2）后置条件：

挂牌信息在信息发布子系统不再显示。

3）约束：

◆无；

4）基本事件流：

A）.进入（出租或出售）挂牌列表，选择一条记录，点击撤销按钮；

B）.撤销挂牌详细信息

4.2.2.4数据需求

出售挂牌：

区县编号

房屋编号

受理处编号

交易员编号

币种

挂牌价格

发布坐落

是否精选房源

小区名称

户型

容积率

房型图

景观图

朝向

装修程度

房屋装饰处理

维修基金结算方式

面积构成

配套设施

交通线路

地理方位

物业公司

物业管理费

交房日期

带租约状况

申请人

证件号码

住址

联系电话

挂牌类型

备注

挂牌状态

挂牌期限（天）

挂牌起始日期

挂牌截止日期

最后修改时间

出售挂牌编号

电话回访

证件类别

权利人姓名

权利人国籍

权利人证件类别

权利人证件号码

权利人地址

权利人联系电话

权利人手机号码

经纪合同编号

操作日期

经纪机构编号

分之机构编号

经纪人编号

出租挂牌：

区县编号

房屋编号

受理处编号

交易员编号

币种

出租价格

出租计价单位

付款方式

发布坐落

是否精选房源

小区名称

户型

容积率

房型图

景观图

朝向

装修程度

面积构成

配套设施

交通线路

地理方位

交房日期

申请人

证件号码

住址

联系电话

备注

挂牌类型

挂牌状态

挂牌期限

挂牌起始日期

挂牌截至日期

最后修改时间

出租挂牌编号

电话回访

证件类别

权利人姓名

权利人国籍

权利人证件类别

权利人证件号码

权利人地址

权利人联系电话

权利人手机号码

经纪合同编号

操作日期

经纪机构编号

分支机构编号

经纪人编号

4.2.2.5接口需求

☑信息发布子系统接口：

发布回访通过或者受理处挂牌确认的挂牌信息到信息发布子系统。

☑登记系统接口：

实时验证房屋强对抗属性，获得房屋权属信息。

5签约子系统（QY）

5.1业务描述

5.1.1组织机构设置

☑用户组织机构：

和签约子系统业务相关的组织包括经纪机构和受理处，主要业务职能如下：

☑经纪公司经纪人：

可以通过系统进行买卖合同备案、维护、打印、撤销自己的合同。

☑经纪公司店长（虚拟人）：

管理相应机构下经纪人的买卖合同，包括查看、打印、撤销；还可以查看历史签约合同备案。

☑受理处签约人员：

可以通过系统进行买卖或租赁合同备案、维护、打印、撤销所在区县的受理处签约合同。

☑受理处管理人员：

主要职能是修改买卖合同密码，更新房屋物理信息以及撤销买卖合同。

5.1.2业务概述

☑经纪人根据买卖双方达成委托协议，签署买卖合同。

☑经纪公司店长管理其下经纪人的买卖合同

☑受理处管理人员维护所在区县的所有合同

5.1.3用户特点

☑经纪机构用户计算机水平参差不齐，较大的经纪公司有专门负责计算机及网络的部门负责相关业务，而直接使用应用系统的用户一般对计算机不大熟悉，有些较小的经纪公司则既缺少基本的计算机知识，又缺少学习和求助的途径。

☑受理处和信息中心用户具有十分熟练的计算机应用知识，但对业务的理解深度不一。

5.2需求描述

5.2.1目标

☑经纪人根据上下家达成的协议，签订正式买卖合同；

☑受理处工作人员根据实际情况签订买卖或者租赁合同；

☑在甲乙双方认可的情况下撤销买卖合同。

5.2.2需求说明

5.2.2.1用例图

经纪人和店长的用力图参考3.2.2.1用例图

5.2.2.2标准流程图

流程图参考3.2.2.2流程图和4.2.2.2流程图

5.2.2.3功能性需求

经纪机构签约（WTQY）

A）新签约

1）前置条件：

进入经纪机构签约页面，点击签约。

2）后置条件：

编辑合同。

3）约束：

◆同一套房屋只能有一个正式的买卖合同；

◆未做过产权登记的房屋,不能签约；

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

4）基本事件流：

G）.进入经纪机构签约页面，点击签约；

H）.输入查询条件，查找正确的经纪合同；

I）.选择经纪合同。

B）在签合同

1）前置条件：

点击经纪机构签约菜单下的子菜单在签合同，进入在签合同列表页面。

2）后置条件：

打印正式合同，到交易登记受理处受理。

3）约束：

◆同一套房屋只能有一个正式的买卖合同；

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

4）基本事件流：

A）.进入在签合同列表页面；

B）.输入查询条件，查找在签的买卖合同；

C）.编辑合同明细或删除合同；

D）.保存合同、打印样张；

D）.确认合同、打印合同。

已签合同

1）前置条件：

点击经纪机构签约菜单下的子菜单已签合同，进入已签合同列表页面。

2）后置条件：

打印正式合同，到交易登记受理处受理。

3）约束：

◆同一套房屋只能有一个正式的买卖合同；

◆处于限制交易状态的房屋不能变更买卖合同；

◆已受理的买卖合同不能变更或撤销；

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

4）基本事件流：

A）.进入已签合同列表页面；

B）.输入查询条件，查找已签的买卖合同；

C）.变更合同或撤销合同；

手拉手签约（SLSQY）

是指买卖双方不通过中介公司达成交易意向，直接到受理处办理合同签订事宜的业务

A）新签约

1）前置条件：

进入手拉手签约页面，点击签约。

2）后置条件：

编辑合同。

3）约束：

◆未做过产权登记的房屋,不能签约；

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

4）基本事件流：

A）.进入手拉手签约页面，点击签约；

B）.输入查询条件，查找要签约的房屋；

C）.选择房屋。

B）在签合同

1）前置条件：

点击手拉手签约菜单下的子菜单在签合同，进入在签合同列表页面。

2）后置条件：

打印正式合同，到交易登记受理处受理。

3）约束：

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

4）基本事件流：

A）.进入在签合同列表页面；

B）.输入查询条件，查找在签的买卖合同；

C）.编辑合同明细或删除合同；

D）.保存合同、打印样张；

E）.确认合同、打印合同。

已签合同

1）前置条件：

点击手拉手签约菜单下的子菜单已签合同，进入已签合同列表页面。

2）后置条件：

打印正式合同，到交易登记受理处受理。

3）约束：

◆处于限制交易状态的房屋不能变更买卖合同；

◆已受理的买卖合同不能变更或撤销；

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

◆受理处签订的买卖合同不受签订人员限制，同一区县受理处的任何人员都具有操作权限；

4）基本事件流：

A）.进入已签合同列表页面；

B）.输入查询条件，查找已签的买卖合同；

C）.变更合同或撤销合同；

挂牌签约（GPQY）

有些用户房屋买卖前在受理处进行了自助挂牌，自助挂牌后可以在挂牌的基础上使用该房屋关联进行签约。

A）新签约

1）前置条件：

进入挂牌签约页面，点击签约。

2）后置条件：

编辑合同。

3）约束：

◆未做过产权登记的房屋,不能签约；

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

4）基本事件流：

A）.进入挂牌签约页面，点击签约；

B）.输入查询条件，查找要签约的挂牌；

C）.选择挂牌。

B）在签合同

1）前置条件：

点击挂牌签约菜单下的子菜单在签合同，进入在签合同列表页面。

2）后置条件：

打印正式合同，到交易登记受理处受理。

3）约束：

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

4）基本事件流：

A）.进入在签合同列表页面；

B）.输入查询条件，查找在签的买卖合同；

C）.编辑合同明细或删除合同；

D）.保存合同、打印样张；

F）.确认合同、打印合同。

C）已签合同

在签合同确认后即成为已签合同。

1）前置条件：

点击挂牌签约菜单下的子菜单已签合同，进入已签合同列表页面。

2）后置条件：

打印正式合同，到交易登记受理处受理。

3）约束：

◆处于限制交易状态的房屋不能变更买卖合同；

◆已受理的买卖合同不能变更或撤销；

◆已登记受理的房屋不能确认买卖合同；

◆已登记终审的房屋不能确认买卖合同；

◆有单方预告登记的房屋不能确认买卖合同；

◆已签合同只能被签订该合同的经纪人维护；

4）基本事件流：

A）.进入已签合同列表页面；

B）.输入查询条件，查找已签的买卖合同；

C）.变更合同或撤销合同；

买卖合同密码修改（MMXG）

1）前置条件：

存在有效的正式买卖合同。

2）后置条件：

上下家密码修改成功。

3）约束：

◆存在有效的正式买卖合同；

◆上下家同意修改密码；

4）基本事件流：

A）.点击买卖合同密码修改菜单；

B）.输入查询条件，查找要修改密码的买卖合同；

C）.点击密码修改按钮，输入新密码并确认。

买卖合同撤销（HTCX）

1）前置条件：

存在有效的正式买卖合同。

2）后置条件：

合同撤销进入历史库。

3）约束：

◆存在有效的正式买卖合同；

◆买卖合同不在受理或终审状态。

4）基本事件流：

A）.点击买卖合同撤销菜单；

B）.输入查询条件，查找要撤销的买卖合同；

C）.选择买卖合同，点击撤销按钮。

房屋信息更新功能需求（FWXX）

1）前置条件：

点击房屋信息更新子菜单，进入房屋信息更新页面。

2）后置条件：

房屋信息更新完毕。

3）约束：

◆该房屋已有正式记录存在；

4）基本事件流：

A）.进入房屋信息更新页面；

B）.输入房屋编号，查找房屋；

C）.点击房屋更新按钮，更新房屋信息。

5.2.2.4数据需求

买卖合同：

产权证号

房屋编号

区县编号

区县名称

坐落路

坐落弄

坐落支弄

坐落号

坐落室

房屋坐落

室号部位

房屋类型

房屋结构

户型

买卖合同回访信息

建筑面积

套内建筑面积

价格

状态

是否有效

操作人员

操作日期

最后修改时间

确认时间

确认签字时间

最后变更通过时间

撤销时间

结束时间

买卖合同编号

备注

买卖合同类型

卖方密码

买方密码

合同类型

币种

合同生效时间

老房屋编号

合同变更版本数

经纪机构编号

分支机构编号

经纪人编号

出售挂牌编号

租赁合同：

来源类型

产权证号

权利人

经纪机构编号

分支机构编号

经纪人编号

买卖合同回访信息

区县编号

房屋编号

原房屋编号

房屋座落

建筑面积

状态

是否有效

操作人员

操作日期

最后修改时间

确认时间

确认签字时间

最后变更通过时间

撤销时间

结束时间

备注

承租人密码

出租人密码

版本

租赁合同编号

出租挂牌编号

买受人、承租人信息

姓名

性别

法人类型

证件类型

证件号码

住址

电话

邮编

电子邮件