雨润地产集团华南区域工程技术部制度汇编.docx

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雨润地产集团华南区域工程技术部制度汇编

工程技术部制度汇编

（试行）

编制部门：

工程技术部

编制人：

陈瑞华朱道军

日期

2014.6

审核人：

闫立国

日期

2014.6.10

批准人：

日期

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

第一部分组织管理及责权

第一章组织架构

1.部门架构

部门分工：

1.区域工程技术部负责人全面统筹区域工程技术部各版块相关工作。

2.部门职责

职能概述

工作职责

1.工程技术管理

1.1负责工程法规、制度、标准执行推进；

1.2负责施工管理的技术支持；

1.3组织制定有关本专业的项目重大工程技术问题的解决方案；

1.4四新“新材料、新技术、新设备和新工艺”的推广应用；

1.5负责工程案例收集、整理、发布和共享，组织工程专业培训。

2.工程前期策划

2.1参与项目前期工程策划工作，确定项目工程质量目标；

2.2审核项目部提供的工程管理规划方案，并报地产集团审批。

3.施工过程管理

3.1负责对项目的质量、安全生产等方面进行定期检查，编制检查报告，并跟进检查整改措施的落实情况；

3.2参与关键工序（底板防水、底板混凝土、基坑支护等）的验收；

3.3参与工程重大质量事故及安全事故的调查、处理；

3.4参与项目内部验收；

3.5负责对总包和监理方进行评估。

4.工程测量

5.1负责区域内各项目楼宇测量工作。

5.流程管理

7.1组织检查、监督、落实流程体系执行情况；

7.2负责区域公司及项目成果的跟踪管理；

7.3根据地产集团流程管理要求，组织区域公司流程管理体系的建立、维护和优化；

7.4组织检查、监督、落实流程体系执行情况。

6.招标管理

8.1组织权限内的工程总包招标；

8.2组织权限内工程分包及零星工程招标；

8.3主导售楼部及样板房室内装修（四大类部件按标准部件流程执行）工程的招标。

3.职责边界

项目

项目内容

地产集团总部、华南区域公司、项目部三级管控架构

地产集团总部

华南区域公司

项目部

价值链运作

1.产品策划

责任部门：

地产集团总部营销中心

1）组织产品定位报告的评审。

责任部门：

设计院

2）组织概念设计及概念成果评审。

责任部门：

地产集团项目总办

3）组织项目运营目标任务书（时间节点要求、产品质量要求、利润要求、资金要求）的评审。

责任部门：

区域营销管理部

1）组织编制产品定位报告并提交地产集团评审。

参与部门：

区域工程技术部、区域营销管理部

2）参与概念设计并参与评审。

责任部门：

区域工程技术部

3）组织编制项目运营目标书并提交地产集团评审。

责任主体：

项目总经理

1）参与产品定位；

2）负责编制项目运营目标书，并上报评审。

2.运营管理

责任部门：

地产集团总部项目总办

1）审批项目一级计划和项目二级计划；

2）评审区域公司年度经营计划；

3）备案项目开发主项计划；

4）备案区域公司月度经营计划；

5）地产集团项目计划运营分析；

责任部门：

地产集团总部工程管理部

6）备案项目后评估报告。

责任部门：

区域工程技术部

1）组织制定项目开发主项计划；

2）编制及审批项目开发专项计划；

3）组织区域内竣工备案项目的后评估报告编制和评审。

责任主体：

项目总经理

1）编制项目一级计划和关键节点计划，并上报审批；

2）编制项目开发主项计划；

3）组织审核职能部门专项计划；

4）编制项目后评估报告。

3.工程招标管理

（工程总包/工程分包/零星工程）

责任部门：

地产集团总部工程造价管理部

1）建立地产集团工程施工合同结构体系；

2）建立地产集团工程施工合同范本库；

责任部门：

地产集团总部工程招标管理部

3）建立并执行地产集团工程供方评价体系；

4）建立地产集团工程供方信息系统；

5）组织权限内工程招标工作；

6）监督区域工程招标的执行。

责任部门：

区域工程技术部

1）执行地产集团工程施工合同结构体系；

2）执行地产集团工程施工合同范本库；

3）执行地产集团工程供方评价体系；

4）按要求应用地产集团供应商信息系统；

5）参与地产集团组织的工程招标工作；

6）组织权限内招标工作。

参与部门：

项目部

1）推荐当地工程备选单位；

2）参与工程总包、工程分包、零星工程的招标。

4.工程管理

责任部门：

地产集团总部工程管理部

1）工程技术标准的制定；

2）制定工程检查计划及标准；

3）审核工程管理规划；

4）负责重大质量、安全事故的处理；

5）四新技术（新技术、新工艺、新材料、新设备）的推广应用；

6）对项目管理月报进行备案和分析，提出建议。

7）精简装修施工支持/监控。

责任部门：

区域工程技术部

1）执行工程技术标准；

2）配合地产集团工程检查，并督促落实；

3）组织项目部制定工程管理规划；

4）工程质量、进度、安全、成本控制；

5）四新技术（新材料、新技术、新设备、新工艺）的推广应用；

6）负责对总包和监理进行评估和管理；

7）权限范围内的签证管理；

8）参与材料设备验收；

9）审批工程设备付款；

10）组织编制并汇总各项目管理月报；

11）组织保修期内的维护修理；

参与部门：

项目部

1）执行工程技术标准；

2）接受地产集团工程检查；

3）编制工程管理规划方案；

4）负责项目现场进度、质量、成本、安全的管理；

5）对竣工图纸及资料的完整性、真实性、合理性进行审核；

6）参与对总包和监理方进行评估；

7）确认现场签证的工程量；

8）组织材料设备验收并负责入库保管；

9）接收并审核工程供应商的付款申请；

10）每月编制项目管理月报；

权责体系

1.招标管理模块

2.

2.工程管理模块

第二部分制度汇编

第一章工程管理制度

1.工程技术、指引类支持体系管理制度

1.1.《项目施工规划管理大纲》（YRDC-HNQY-D001）

1.2.《防开裂、防渗漏重点控制》（YRDC-HNQY-D002）

1.3《工程款支付相关管理规定》（YRDC-HNQY-D003）

1.4.《施工单位即时移交桩基础工程资料的工作指引》（YRDC-HNQY-D004）

1.5.《施工重点工序专项验收制度》（YRDC-HNQY-D005）

1.6.《工程质量样板引路工作手册》（YRDC-HNQY-D006）

1.7.《住宅装修工程施工工艺和质量标准》（YRDC-HNQY-D007）

1.8．《住宅装修工程施工管理流程》（YRDC-HNQY-D008）

2.工程质量评估考核体系

2.1.《华南区域工程质量评分办法》（YRDC-HNQY-D009）

2.2.《华南区双月质量考核排名计划》（YRDC-HNQY-D010）

3.施工质量全过程重点控制措施

3.1事前质量重点控制措施

1.施工前图纸封闭会审（YRDC-HNQY-D011）

2.加强工法样板建设规定（YRDC-HNQY-D012）

4.《推行“装修交楼标准样板间”制度》（YRDC-HNQY-D013）

5.《对“销售示范区”实行联合验收规定》（YRDC-HNQY-D014）

3.2事中质量重点控制措施

1.《华南区域增设项目质量专职岗位、项目质量专职岗位人员工作指引》（YRDC-HNQY-D015）

2.《实施“专业公司场地交接验收制度”》（YRDC-HNQY-D016）

3.3事后控制措施

1.规范项目部整改回复工作（YRDC-HNQY-D017）

4.监理

4.1.《华南区域监理制度》（YRDC-HNQY-D018）

4.2项目监理工作制度（YRDC-HNQY-D021）

4.2项目监理工作制度（YRDC-HNQY-D022）

第二章招标合约管理制度汇编

区域制度

一、华南区域招标管理办法（YRDC-HNQY-D019）

第三章测算管理制度汇编

一.华南区域前期土方测量管理制度

二.华南区域测算管理制度

1.华南区域测算流程

考虑到对华南区域资源整合及人力资源优化，经区域讨论决定，现对测算流程、宗地图的制作、《开发数据简表》及《型号表》编制流程进行整理：

一.测算流程：

1.预售阶段：

1各项目自收到建筑单体施工蓝图起，即核对相应型号电子图，核对无误后将电子图交予区域工程技术部制作预测分层图；

2区域工程技术部将预测分层图发放到各项目，由各项目跟进人员负责将分层图电子版及建筑单体蓝图提供至当地政府主管部门属下或认定的测量单位，供其制作预测报告；

3当地政府主管部门属下或认定的测量单位的预测报告制作完成后，各项目跟进人员将预测报告电子版或扫描版传至区域工程技术部进行审核；

4区域工程技术部审核后会将我司与测绘部门预测报告有出入地方的处理意见传达至各项目部，待项目部与当地政府主管部门属下或认定的测量单位对该出入处理意见达成统一后，由其出具正式的盖章预测报告，各项目跟进人员将预测报告取回，并将扫描版传至区域工程技术部以便制作公司内部使用的预售面积表，由区域工程技术部签发至相关部门。

2.实测阶段

1根据各项目现场施工进度，各项目跟进人员组织政府主管部门属下或认定的测量单位对已竣工的开发项目实施房产和地籍测绘工作，并取回相应的测绘成果报告，将其电子版或扫描版传至区域工程技术部。

2同时，各项目工程管理人员根据测绘成果报告至现场进行复测工作，复测后将复测数据扫描发至区域工程技术部（复测数据需由项目总签字确认）。

区域工程技术部根据复测数据对测绘成果进行调整并传至各项目部，各项目跟进人员将修改后的成果送至政府主管部门属下或认定的测量单位最终确认。

在测量单位对该测绘成果表示认可后，由其出具正式的盖章实测报告，各项目跟进人员将实测报告取回，并将扫描版传至区域工程技术部以便制作公司内部使用的实测面积表或实测图，由区域工程技术部签发至相关部门。

二.宗地图的制作

考虑到流程的统一性，华南区域的宗地图，今后将统一由政府主管部门属下或认定的测量单位进行制作。

三.《开发简表》、《型号表》编制流程调整

1由区域工程技术部与各项目协调，确定《开发数据简表》和《型号表》的编制人。

2由区域工程技术部指定人员与各项目编制人对接获取《开发数据简表》和《型号表》，并进行检查复核。

3每月6日前（节假日顺延），各项目将上月《开发数据简表》和《型号表》（以上表格需项目总签字确认）发送至区域工程技术部，由区域工程技术部统一转发区域财务部定稿备案。

4为保证工作顺利进行，由区域工程技术部与各项目编制人交接相关注意事项，自发文之日起《开发数据简表》和《型号表》的更新工作正式交由各项目跟进，区域工程技术部对上述数据准确性承担复核责任。

要求华南区域各项目遵照执行。

第四章精简装修管理制度汇编

一.华南区域精简装修管理制度汇编

1.《华南区域住宅装修施工管理流程》

2.《华南区域住宅装修工程施工工艺和质量标准》

3.《土建与装修交接主要项目验收》

4.《华南区域装修工程质量检查评分表》

5.《墙面瓷砖铺贴工艺流程》

6.《推行“装修交楼标准样板间”制度》

7.《对“销售示范区”实行联合验收》

8.《华南区域增设项目质量专职岗位、项目质量专职岗位人员工作指引》

9.《实施“专业公司场地交接验收制度”》

10.《加强装修质量管控的措施》

二.华南区域精简装修管理制度

1.外装饰工程

主体结构施工达到一定阶段后就可以开始外墙的装饰工程。

一般的的工序是先批荡，后做表面装饰，如喷漆、铺瓷砖或挂石材等。

批荡装饰工程注意以下几点：

（1）.根据各地区实际情况确定是否做保温层；

（2）.做完防水砂浆后，要做好外墙临水实验；（3）.按照图纸要求合理设置分隔缝；（4）.批荡后做好排版，便于后续施工。

石材施工的几个要点工作为：

（1）.项目部需提前3个月依照设计院的施工图及石材深化设计图，填写石材工程信息表，提交至工程技术部；

（2）.对于石材工程所需金属配件，项目部需下单给采购部；石材单位确定后，在施工前15天向承包商下单；

（3）.在石材承包商进场前，需协调总包单对石材作业面进行清理整改；

（4）.做好材料进场的验收工作及施工后的分段综合验收。

2.室内装修工程

室内装修工程的好坏，直接影响到业主对物业的接受度，影响交楼，因此，装修是区域公司最为重视的施工环节之一。

2.1.室内装修工程分类：

（1）.一些具体的装修部位，如铺贴。

除室内装修部份的以外部分分成两部分，一部分是根据区域工程技术部发文《关于精简装修监督部工作流程的相关事宜》（见附件5），规定的地产集团采购的范围，如入户门、橱柜等，这部分是由供货商自行包安装；其另一部分归总包单位负责。

2.2.装修施工单位进场。

依据华南区域的销售要求和现场的进度情况，在现场具备相应的作业面后，就可以协调装修施工单位，安排进场施工。

（1）.总包单位负责的装修工程。

项目部与施工单位沟通计划进度。

对于交叉作业，可在完成几层的土建砌筑后，紧接着做装修。

（2）负责的装修工程的装修公司根据现场进度到现场检查作业面。

如果装修公司需要早于“两表“计划的时间进场，则需工程师提前与装修公司沟通（这种情况很少，基本都会延迟）。

（3）精简装修部分应注意下列问题

如果到场测量的装修人员发现现场的尺寸与图纸不符，要区别对待，主要是判断是否影响装修工作（即装修后的样子），如果整改比较方便，那么就整改，如果比较困难（如影响结构安全或者变更费用过大），则需联系销售中心，由销售中心和业主沟通，看看业主能否接受装修的调整，如果业主接受，我方可适量进行经济补偿。

2.3.装修质量管理的注意要点：

（1）.对抹灰质量进行阴阳角、空鼓、开裂等进行检查；

（2）.对开间、进深尺寸进行检查；

（3）.对材料质量如瓷片、石材、涂料、铝材等进行抽查；

（4）.加强图纸的核对工作，做到现场与图纸完全一致；

（5）.对防水部位进行重点检查；

（6）.对装修细部、龙骨、标高进行检查。

（7）.督促施工单位、监理单位做好现场原材料采样检测工作。

根据施工合同做好甲指材料的核对并进行抽查。

2.4.苑区市政管道、道路施工

室内水电完成、排栅拆除后，苑区内的市政管道和道路即可开始进场施工，一般是总包单位来做。

2.4.1.苑区市政管道铺设。

主要考虑依照图纸难以施工的问题：

（1）.要根据实际情况考虑坡度和走向，特别是排水管；

（2）.基层要牢固、接头密实。

2.4.2.苑区道路施工。

注意基层的压实，在施工过程中，还要注意成品养护问题，保证面层的美观。

2.5.园艺绿化施工

苑区内市政水电和管道、道路施工完毕，接口确定后，园艺单位可进场施工。

可由专业公司做，绿化则是由绿化部做。

一般依照“两表”，提前半个月和绿化单位协商进场情况即可。

对于园艺部分，要依照图纸，重点检查是否有漏项。

2.6.零星工程

2.7.门禁与监控

待现场施工基本稳定后（一般是达到正负零），可将建筑图等（如果设计院对监控和门禁有初步设计，也要移交）以业务联系单形式给专业公司，由专业公司做深化设计。

由于最终管理者是物业公司，专业公司的深化设计要和物业公司协商。

待现场绿化等基本完成后，专业公司便安排人员施工。

水电工程师需要到现场检查安装质量，协调解决管线问题。

门禁和监控的验收由项目部、物业公司和专业公司三方参加。

2.8.样板房的施工管理

项目部编制的二级计划会就板房及销售中心单独排定计划。

板房是管理工作的重点，是向业主展示楼盘风采的一个窗口。

因此，工程师在管理板房施工的时候必须确保施工进度及装修外观，特别强调的是要在完成装修工程和内部验收后的开盘前几天（具体几天看不同楼盘的要求），移交给家政部清洁及装修设计院的装饰部摆放家具。

如果样板房开放前周边需要布置园艺绿化，还要监督绿化园艺的施工，避免漏项。

样板房装修过程中，工程师要监督严格依照装修图纸施工，同时，现场的楼栋要严格依照样板房施工，避免后期业主收楼时以此索赔。

2.9.工程（监理）部工作涉及到的主要文档

见附件

2.10.装修验收

装修方面的节点验收包括：

扇灰及ICI；木天花、石膏线；木装饰墙、木地板；木门、木门框及门扇；木柜；橱柜；护栏、梯扶手；墙纸墙布；天花、装饰石材；软包工程；镜类；具体验收事项如下：

2.10.1.扇灰及ICI

1.检查扇灰表面平整度（≤2mm），阴阳角是否垂直（≤3mm）、分格条缝是否平直（≤2mm）表面饱满、光滑，不透底，无开裂现象；

2.检查ICI面颜色是否均匀一致、光滑，刷纹通顺，天花及墙角有无发黄。

2.10.2.木天花、石膏线

1.检查石膏线有无崩角，接口位置是否顺直，有无开裂现象；大小、高低是否平直；

2.检查天花表面平整度（≤3mm）；有无开裂现象；

3.天花木板间接口有无贴网；

4.造型接合处是否平顺、光滑。

2.10.3.木装饰墙、木地板

1.现场造型效果要符合设计要求；

2.饰面板要平整光滑；无明显色差，线条顺直；钉口要打磨平滑，表面看不出痕迹。

用手摸时平滑、无凹凸感，板面无开裂现象；

3.墙纸铺贴的接口要平整、顺滑，无气泡，无开口、开裂、松脱、翘起现象，墙纸边平直，与其他的饰件接口密闭，紧接；

4.木地板拼缝大小均匀，缝隙≤1mm，表面整体平整度≤2mm；

5.木地板表面色泽均匀一致，无刮花崩损，无翘起不平，行走时没有不正常响声；

6.木脚线与墙面紧贴，接口平滑，钉眼打磨平滑，无明显色差，无开裂现象；

7.木脚线边打胶大小均匀，顺直美观。

2.10.4.木门、木柜

1.检查木门安装是否牢固；门扇、门框及饰件线是否色泽一致，有无色差，有无刮花；

2.检查门关闭后与门框缝位上下大小是否一致，要求3-5mm（预防热胀冷缩）；

3.检查木门及门套钉口是否处理平滑，表面看不出痕迹，无明显色差，唔凹凸感；

4.检查门窗有无吊脚现象：

卫生间、厨房门离地面2cm；大门、房门离地面5-10cm门顶及底板面有无扫油（用反光镜检查）；

5.检查门窗磁吸有无松动、生锈，有无吸力；

6.检查门扇开关是否畅顺，关闭、开启时有无碰边，门扇关后风路不得过大，门锁与锁口是否对应，门叶及螺丝有无生锈，门锁是否正常；

7.检查木柜安装是否牢固；配件是否齐全牢固，五金配件是否安装齐全，有无生锈；

8.木柜饰面色泽一致、无明显色差，无破损，钉口打磨平滑、无凹凸感；

9.柜门、抽屉开关灵活，回位正确；

10.打玻璃胶大小均匀，顺直美观。

2.10.5.橱柜

1.检查橱柜表面平整、洁净，色泽一致，不得有裂纹、翘曲及损坏；

2.检查橱柜掩门有无高低不平，门缝大小是否一致；

3.橱柜抽屉、柜门应开关灵活，配件齐全、牢固，五金配件齐全，无生锈；

4.柜面黑金沙石色泽一致，平整、洁净，无裂纹、破损；打胶收口美观；

5.柜面装饰线要平行，顺直，与柜面石无明显色差，打胶收口美观。

2.10.6.护栏、梯扶手

1.护栏高度不小于1100mm，梯扶手高度不小于900mm；

2.检查木扶手安装是否牢固，木扶手面扫油光滑、色泽一致，无刮损；

3.铁扶手的铁花扫油面要光滑明亮、无锈迹；铁花要齐全，扶手脚的装饰盖要齐全；

4.护栏及梯扶手要安装垂直（≤3mm）顺直，高度一致，栏杆间距均匀。

2.11.机电验收

机电方面的验收包括：

灯具；开关、插座；电箱；洁具（马桶、洗手盆、水龙头、角阀、浴缸、浴镜、淋浴趟门、淋浴器等）；强电、弱电；具体验收事项如下：

2.11.1.灯具

1.灯具安装牢固、端正，位置及标高要符合样板房及设计要求；

2.灯具底座与天花或墙身之间无明显缝隙；

3.灯具外表光滑、整洁，无污染、锈蚀、变形、涂层剥落等缺陷；

4.配件紧固齐全，灯罩内整洁、无杂物；灯泡安装端正，齐全、无烧坏。

2.11.2.开关、插座

1.面板稳固、端正，位置符合样板房及设计要求；

2.面板表面光滑、整洁，无污染、划伤；装饰帽齐全；面板与墙壁之间无明显缝隙；周边收口平整，面板开关启闭要灵活；

3.并列安装的面板排列整齐，相互间无明显缝隙。

2.11.3.电箱

1.箱体安装牢固，面盖端正、牢固，紧贴墙面；箱盖面光滑，无污染、刮花、锈蚀、脱漆、剥落等缺陷；

2.箱内开关用途标识清楚；断路器端正、稳固，启闭灵活，通电试验，漏电开关正常；

3.电箱进出线排列整齐，绑扎牢固，标识清楚；箱内模块、接线端排列整齐，接线牢固。

2.11.4.洁具

1.坐厕、洗手盘安装位置符合样板房及设计要求；

2.水龙头、角阀等水挚应安装牢固、端正，开启灵活，表面光滑、整洁、无污渍，无锈蚀、划伤，接口无渗漏；角阀装饰盖牢固，紧贴墙面且打胶固定；

3.沐浴器、水龙头角阀位置、标高复核样板及设计要求；

4.坐厕安装牢固、端正，装饰帽齐全，马桶、地面无明显缝隙，通水试验，水流够力，排水通畅，无堵塞现象；

5.卫生间镜安装是否牢固，镜边有无打胶，将狂有无脱漆、变色；

6.沐浴门挡水石牢固，收口美观，沐浴门推拉畅顺、稳固；

7.高层高压泵是否安装好，水压是否达标。

2.11.5.强电、弱电

1.检查电流、电压的额定值是否足够，有无分层分户；

2.了解布线走向，检查开关、插座、电箱是否装齐。

（注：

各具体分项委托物业管理公司水电维修部协助验收）

2.12.园艺验收

花园园艺方面的验收：

主要检查施工是否严格按图进行，铺贴、凉亭、景墙按土建方面的验收要求进行，鱼池类要注意防漏水和给排水系统；具体验收事项如下：

1.检查台面混凝土是否按设计图纸，规范作为标准，有无不够厚或超厚；

2.检查模板有无淋水或淋水不够；

3.检查混凝土有无生蜂窝，有无露筋；

4.检查地面砖铺贴时有无预先放线定好收口位置，铺贴完后有无清理间缝的水泥再回缝，有无按规定压缝，有无空鼓、崩角；

5.检查地面平台或园路有无积水，开裂，下沉；

6.检查栏河墙身、柱连接是否安全，牢固，美观；

7.检查水池排水口的排水管口是否可以自由替换，管口四周是否美观；

8.检查地台砖，景墙砖，栏河脚瓷片收口是否美观；

9.检查花架，凉亭扇灰后四角有无不平的感觉，是否光滑，阴阳角是否垂直；

10.检查水池，游泳池的排水管安装是否符合标准，有无做好隐蔽工程的验收记录；

11.检查水磨花架，凉亭柱的打磨是否圆滑，如果有喷涂的，看浮雕喷得是否均匀，油漆色泽是否一致。

3.关于项目推行防水工程隐蔽验收和蓄水试验验收的通知

附表：

一

XXXXXXX防水隐蔽工程验收记录编号：

工程名称

项目经理

分部/分项

工程名称

xxx防水层分项

专业工长

隐蔽工程项目

xxx防水层

施工单位

施工标准名称

及代号

装饰装修工程质量验收规范GB50220-2002

施工图纸名称及编号

隐蔽工程部位：

质量要求

施工单位自查记录

监理（建设）单位

验收记录

隔离层的材料，其材质必须符合设计要求和国家产品标准的规定。

隔离层材质符合设计和国家规定要求。

在水泥类找平层上铺设防水隔离层时，其表面应坚固、洁净、干燥。

铺设前应涂刷基层处理剂。

基层处理