精品北京天安大厦项目研究建议书.docx

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精品北京天安大厦项目研究建议书

北京天安大厦（酒店）项目合作建议书

1.概论

“北京天安大厦”项目，位于北京王府井地区，紧临北京饭店贵宾楼，现为一座写字楼，总建筑面积约10000余平方米。

该项目地下部分共2层，地上6层，局部8层，其中1层除门厅和大堂以外均已被银行租用，2~6层为分租办公区（拟改建为客房）。

酒店是一个复杂并充满挑战的行业，酒店属于房地产业中最独特的投资类型之一，不同于任何其它商业性地产投资（如：

商场、公寓、住宅、写字楼等），酒店投资主要的收入源自按日计算的客房出租，其次，除了客房，酒店还包括各种餐饮设施、宴会和会议设施、SPAR及健康中心以及其它收入来源部门。

酒店为了有效地运作和管理部门，需要配备足量的员工并系统进行培训，确保顾客获得优质且稳定的服务和产品。

所以为了持续获取最大的出租率和最佳收益，酒店必须拥有：

·强有力的管理团队和员工，以及各个不同业务部门之间的有机配合和成功运作；

·迎合市场需求特征并受到市场亲睐的设施和氛围；

·品牌的知名和声望，稳定的客源网络；

·高效的销售和市场推广系统，主题和专业市场及销售队伍。

酒店投资同时也是资金投入庞大的房地产投资类型。

不仅在项目的建设初期一次性投入巨大，而且一座酒店如果要在竞争市场赢得最佳的竞争地位，需要在设计环节、装修和家具、设备和硬件定期的维护保养方面等一系列环节投入相当高昂的资金，此外，酒店营运过程中高昂的固定成本和长期波动的营业收入更加凸现酒店投资的脆弱性。

基于以上特征，酒店资产投资相对于其它房地产项目投资的复杂性集中体现于：

·投资回报的高风险性及长期性；

·融资方面的压力；

·酒店用途的难以转换性；

·资产所有者行业管理者的分立性，通常两者各司其职。

因此，理想的酒店投资回报有赖于在项目开发和运营过程中介入中立、可信、富有经验的专业顾问及管理资源。

唯樱将根据本项目的情况和需要，组织的专家顾问及管理团队，具有多层面性，无论在宏观市场研究，产品概念策划，最佳效益及酒店财务可行性研究，酒店的经营、管理方面，我们的团队在业界都具有长期积累的丰富经验，能够为项目提供强有力的支持。

其次，透过我们的专业服务，能够有效地帮助业主（发展商）提升项目的经济效益及社会效益。

2.初步建议

详见项目“初步可行性报告”

4.1.1技术支持服务

A、酒店内各项空间分布；

B、供意见及协助予室内设计师、工程公司，厨具及洗衣公司，采购公司及其它与项目总监联系的公司；

C、检阅项目费用及预算，包括家具、陈设及设备，酒店营运设施，酒店科技及自动化等；

D、工程方面检阅以下各项位置分布：

·供暖、通风及空调系统

·管件、排水、污水处理及水净化

·电力供应及分配系统

·垂直运输

·酒店科技及自动化

·保安系统

·建筑自动化系统

·建筑维修系统

·防火安全系统

E、酒店设备方面协助、提议、检阅及审核以下设备的分布：

·厨房

·洗衣房

·商务设备

·控制系统

以上并非尽录酒店所需设备

F、室内设计方面：

·检阅及审核内部设计，包括房间及公共地方的修饰

·审核样板房

·检察及协助室内设计师筹备图样及各种修饰设计，照明及相关项目，家具，陈设及设备，以及各项修饰如菜单、标志、制服及其它

·审核商店的内部设计及其它出租地方

G、家具、陈设及设备方面：

·协助受室内设计师及项目总监委任的采购公司购买家具，陈设及设备

·检阅及核准室内设计师和采购公司需购买的特殊家具，陈设及设备

H、与项目总监及酒店开业营运组通力合作，协商酒店移交及各项酒店设施完成日期；

4.1.2开业前管理服务

以下详细说明唯樱公司在新酒店开业前所提供的服务,此等活动与技术支持服务内注明的活动同期进行。

A、预备开业初期预算。

此预算按房间计算。

此初期预算案需在签署《酒店发展服务合同》后三十天完成；

B、在执行酒店管理合约的六十天内，需提交详细的开业预算及员工编制予业主方作检阅及审核之用，其中包括酒店初期流动资金‘

C、协助经项目总监委任的采购公司采购酒店营运设施包括如下：

·检阅项目总监委任的采购公司要求采购的酒店营运设施

·如有需要向项目经理提交建议名单及推荐有信誉的供货商

·协助项目总监决定酒店营运设施的费用

·审核酒店营运设施的样本

·界定酒店营运设施的位置

D、与业主合作成立开业筹备办公室；

E、根据已审核的开业预算及员工编制，和定期联络业主以更新时间表及开业日期，以及聘用酒店管理人员；

F、根据已审核的开业预算及员工编制，和定期联络业主以更新时间表及开业日期，以及招聘并培训员工；

G、与业主合作对出租、专利、维修合约，特许权合约等进行协商；

H、协助完成开业前的营销数据，包括公关，推广销售活动，广告计划，大型庆祝活动，旅行社和中央订房计划及其它相关活动；

I、与业主合作及组织开业前活动及人事安排，在试营业前与业主及人事部合作培训以应付正式开业的营运工作；

J、对酒店管理、服务模式进行提议，并协助修改及完善；

K、协助确定中心管理模式及与之相配套的计算机管理系统；

L、协助建立酒店销售价格体系；

M、对试营业前的模拟演练方案进行审核，包括消防演练。

4.2第二部分酒店的全权委托管理服务

主要工作内容概括为：

4.2.1服务质量管理

使用多种成熟的方法确保酒店一直有良好的服务质量，这些方法包括：

·独特的唯樱服务理念

·按照有效的“标准操作程序”提供全面的技能训练

·主动跟进客人查询的计划，将给予客人一种意想不到的服务

·精心设计的管房程序，时刻唤起对酒店服务水平的注意

·唯樱每年定期作出“质量表现评审”

4.2.2顾客服务基准

设立基准是唯樱管理最重要的一环并且可以就各种指标衡量酒店业绩的好环，并且以这一业绩与业内或市场内的相同指标进行比较，我们将为本项目设立的主要基准指标包括：

·营运毛利与预算，与业内强者的比较

·根据住客意见问卷评估客人再次入住的意愿，这是实现高回头客入住率的措施之一

·回头客数目在每年房间需求量中所占的比率

·客人填写意见问卷的比率，这是保证酒店能充分收集客人意见的依据，同时为内部基准评审提供数据

·根据酒店的条件，制定一套适合所有部门使用的生产力评核基准

·预定系统的基准是现时酒店业中要求最高的，是衡量预定系统在该年度和月份的房间总收入中所占的业绩比例

·调整好提供优质服务和培训所需人才的成本两者的关系，将以培训开支在总收入中所占的比例作为准则，制定培训基准

4.2.3汇报程序

每月提交一份全面报告，涵盖范围包括：

·营运总监的每月营运概要

·现金流动估计

·至当日止全年累积成果

·对酒店的竞争市场定位评估

·应收帐目情况

·住客对酒店提供的产品反映

·人力资源活动

·工程项目报告

·预定基准的表现

销售及推广报告，包括对下列事项：

·主要客户的生产力

·销售及推广活动的成果

·已确定的未来房间预订

·预订总结

·客房需求的地域来源

·详尽的财政利润/亏损报告

·年终利润/亏损预报

提供每周财政和每日运作报告以供内部监管所用

4.2.4人力资源和培训

人力资源策略将提高运营的效力确保酒店能够在保持一个可以接受的成本状况的同时提供高质量的客户服务。

唯樱将为酒店设计培训计划，计划的要求将符合：

·是为了初入职员工，主管，中层经理及高级管理人员而设

·为人力资源拟定发展策略，培训与酒店有共同待客理念的高素质员工

·为高级职员提供事业发展空间

·确定进一步培训的需要，能履行提供优厚报酬的事业承诺，卓越的待客服务及为业主带来客观的投资回报

5.商业条款

此商业条款的有效期由此建议书提交日起三十日

5.1期限

委托管理年限为年（续约由双方共同协商决定）

5.2管理费

管理费的取费分下列两个部分：

·基础管理费的收取标准按每间/套每天人民币元计提

·基本管理费的收取标准在完成年经营目标的前提下，按总收入的计提

5.3奖励性管理费

在完成年经营目标的前提下，按酒店经营利润（GOP）的计提奖励性管理费。

5.4付费方式

·基础管理费按每月收取

·基本管理费及奖励性管理费在每个财务年度末结算

5.5酒店发展技术服务费

为保证酒店之发展及建造达到标准,以及酒店能成功开业和经营这一目标,唯樱将要求与业主签署《酒店发展技术服务协议》，其范围已列明于本建议书的4.1内。

酒店发展技术服务费为每月人民币万元，此费用不包括任何所需组织召开的有关专家评审认证会的会务费用及工作人员本地的交通费、食、宿、相关的邮费、通讯费、旅差费。

业主方应按实际需求提供现场办公场所及必要的办公条件。

以上所产生的费用按实际支付。

在双方签署《酒店发展技术服务协议》后，需支付人民币元，余额将以在《酒店发展技术服务协议》签署90天起以分期付款形式按月等额支付，直至酒店正式开业为止。

5.6保守秘密

各方应对本建议书所提议的合作及对方提供的所有机密信息保密。

未有唯樱书面同意，业主方不可向任何人披露上述内容，此不包括对专业顾问、与酒店贷款谈判有关的贷方及投资方所作的披露。

向这些人披露秘密信息时应要求他们保持秘密。

6.唯樱高级管理层

李国勤现任上海唯樱酒店管理有限公司董事长。

李先生是上海旅游酒店业的资深人士，从事行业工作40多年，曾任上海旅游高等专科学校校长。

李先生对酒店工程及筹建工作有着丰富的经验，曾先后担任上海金沙江大酒店、虹桥宾馆、银河宾馆工程总指挥。

李先生在酒店管理及运营上也具有独特的理念，曾出任上海虹桥宾馆副总经理、江西景德镇金叶大酒店高级顾问。

余炳炎余先生是上海旅游高等专科学校教授，上海师范大学旅游学院教授，硕士生导师，享受国务院特殊津贴专家，国家级饭店星级评定检查员，上海唯樱酒店管理有限公司董事。

上海旅游业、酒店业的资深权威人士，原上海旅游高等专科学校常务副校长。

八十年代由国家旅游局委派，余先生赴美国夏威夷大学旅游管理学院、康奈尔大学酒店管理学院学习旅游与酒店管理专业，九十年代初曾赴美国普渡大学旅游系任客座教授。

余先生长期从事旅游管理与饭店管理的教学和研究，主编多本酒店管理著作和主持多项旅游科研项目。

长期担任全国旅游饭店总经理岗位职务培训班的教学任务，是中国旅游协会人力资源开发中心和上海市旅游教育培训中心的特聘专家。

彭一山现任香港天域太平洋国际（地产）顾问公司行政总裁、上海唯樱酒店管理有限公司董事。

彭先生从事建筑规划及地产开发业务三十年，其领导策划建设的项目跨越太平洋两岸并且屡次获奖，包括在纽约的奥特维亚大厦（83年全美建筑设计奖）、在北京的新东安市场（94年首都十佳建筑首奖）、在香港西九龙的文娱商业中心（2002年国际规划竞赛首奖）。

1978年彭先生在美国创立其建筑地产咨询公司，负责策划了多座高层豪华公寓、酒店及办公大楼，包括在曼哈顿的嘉华银行大厦，皇后区的喜来登大饭店，长岛的世界广场商业中心等。

彭先生于1991年回港发展，担任香港新鸿基地产公司驻北京首席代表，彭先生曾任新东安有限公司总经理，主持发展兴建位于王府井的新东安市场。

九十年代后期，彭先生协助美国迪斯尼公司策划香港迪斯尼乐园。

彭先生在北京及上海担任为地产开发顾问的项目包括北京国际商城，北京饭店北京宫，中关村金融中心，西单商业大厦，外交部大楼等，目前彭先生担任顾问的客户包括北京首旅集团，中国城市土地协会，上海徐汇区政府，美国洛克菲勒地产集团等。

彭先生对酒店策划及设计亦有丰富经验，负责已完成的项目包括纽约喜来登酒店，北京国际俱乐部大酒店，上海巴黎春天酒店。

现在在开展策划中的项目包括北京饭店北翼，上海外滩源大酒店及浦东正大芸艺大酒店。

彭先生出生于香港，在美国麻省理工学院获工程学学士，普林斯顿大学建筑硕士学位，后在纽约大学及清华大学完成地产发展高级行政管理文凭，彭先生为美国注册建筑师，曾于普林斯大学，城市大学，香港经济学院讲授地产建筑课程，并在数个规划设计竞赛中担任专家组评委。

王海丽上海唯樱酒店管理有限公司非执行董事兼财务总监。

王女士从事酒店财务工作三十年，对酒店财务方面的工作拥有丰富的经验。

原任上海虹桥宾馆、上海华亭宾馆财务总监。

目前王女士还出任锦江（集团）公司饭店资产管理部业主办公室财务主任、锦江（集团）公司酒店资产管理分公司财务总监、锦江国际有限公司地产事业部财务总监。

任崇光现任上海唯樱酒店管理有限公司董事、总经理。

任先生83年毕业于上海交通大学分校管理工程系，83年至93年任上海工程技术大学管理学院讲师，主要讲授企业信息管理系统、项目管理及技术经济分析、统计学等课程。

任先生于93年创办上海港联建筑装饰工程公司，现任该公司董事及上海市建筑装饰装修行业协会理事、其间负责策划了包括上海杏花楼大酒店、上海广场、上海精品商厦、北京国贸综合楼及公寓改建、景德镇西门子大酒店等一大批酒店、商业项目的建筑装饰工程项目，并屡次获奖（94、96、98、99年度“白玉兰”杯奖），任先生领导的公司同时也曾四次荣获“上海市建筑装饰信得过企业”称号。

目前，任先生已加盟香港天域太平洋国际（地产）顾问公司和SinoBridgeInternational（汉通国际）任董事并且在酒店管理及酒店项目顾问咨询方面有新的发展。

王革现任上海唯樱酒店管理有限公司副总经理兼管理咨询部经理。

王先生毕业于上海旅游高等专科学校，毕业后就职于上海锦江集团。

王先生从事酒店管理工作近20年。

曾在新加坡金禧集团上海信都酒店管理有限公司出任副总经理，其间参与了多个酒店项目的前期顾问咨询及筹建工作。

99年王先生参与山东和平大酒店的筹建工作，并出任酒店副总经理。

邬显瑞现为上海唯樱酒店管理有限公司高级经理人、经济师。

邬先生从事酒店工作近30年，在酒店市场营销方面有着丰富的经验，曾为上海锦江国际酒店管理公司高级经理人，先后出任过上海金沙江大酒店销售部经理、中港合资上海海泉大酒店销售总监、上海民光国际饭店总经理、浙江龙游大酒店副总兼销售总监。

加入本公司后，在公司管理的景德镇金叶大酒店项目中任副总兼市场营销总监、景德镇开门子大酒店执行总经理。

黄全瑞现为上海唯樱酒店管理有限公司高级经理人。

黄先生从事酒店工作30年，在酒店行政管理方面有着丰富的工作经验。

曾工作于上海锦江国际酒店管理公司，先后担任过上海锦江饭店房务部副经理；上海新锦江大酒店房务部副经理、人事培训部培训学校副校长；上海新民大酒店人力资源部经理、上海新粤华大酒店总经理、山东和平大酒店总经理。

7．结论

本公司汇集资深的酒店管理经验、有效的资源分配和市场推广，让唯樱能够提供明显和重大的贡献。

我们对该项目有着极大的热情，深信能够把该项目悉心筹划、推广及经营为真正的符合业主及市场要求的酒店，我们希望能就本建议书与贵公司进行更深一步论述并讨论我们的合作，期待能有机会与贵公司共同打造一卓越之酒店。

8．备注

在对本建议书所确定的主要条款取得共识后，唯樱将与业主签署意向书，在意向书中将确定酒店管理协议的所有主要条款和条件并给双方以独立交易的权利。