惠西政务文化片区控规说明书.docx
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惠西政务文化片区控规说明书
目录
1.概述1
1.1规划背景1
1.2规划依据1
1.3规划协调3
1.4规划落实3
1.5规划内容3
1.6规划原则3
1.7区域发展条件研判3
2.现状概况4
2.1区位分析4
2.2规划范围4
2.3现状条件分析4
2.4现状发展条件判断9
3.规划定位与发展规模10
3.1功能定位10
3.2开发策略10
3.3发展规模10
4.土地使用规划11
4.1规划构思11
4.2规划结构11
4.3用地构成12
4.4用地布局13
4.5近期土地开发意向15
5.道路交通规划15
5.1规划原则16
5.2规划目标16
5.3对外交通规划16
5.4道路网规划16
5.5道路交叉口控制18
5.6交通设施规划18
5.7公共交通规划19
6.公共服务设施规划20
6.1城市级和地区级公共服务设施20
6.2居住区级公共服务设施20
6.3居住小区级公共服务设施20
7.绿地系统规划22
7.1规划原则23
7.2规划目标23
7.3规划结构23
7.4用地规模24
7.5用地布局24
8.市政工程系统规划25
8.1给水工程规划25
8.2污水工程规划25
8.3雨水工程规划26
8.4电力工程规划27
8.5通信工程规划28
8.6燃气工程规划28
8.7竖向工程规划29
8.8管线综合工程规划29
8.9环卫工程规划30
8.10综合防灾规划31
9.地块开发与控制规划35
9.1地块划分与编码35
9.2坐标系及高程系35
9.3控制内容35
9.4地块开发控制指标35
9.5城市控制线规划39
10.城市设计引导40
10.1城市设计总体框架40
10.2建筑控制40
10.3空间环境控制41
11.规划实施策略42
11.1开发策略42
11.2建设时序44
11.3规划实施调整44
11.4规划实施建议44
附录46
1.概述
1.1规划背景
1.1.1外部机遇——高铁惠安西站建成
惠安西站（泉州北站）作为巨大的经济增长引擎，黄塘镇区和紫山镇区联片建设，形成惠安西部新城。
惠西新城是惠安西部的生态休闲中心，泉州西通道上重要的风景区和休闲胜地，具有依山滨溪特色的生态宜居新城。
黄塘镇为惠西新城的重要组成部分。
1.1.2重点推动——近期项目的落实及轨道交通的带动
作为泉州都市规划版图上的“北翼”核心，近年来惠安县加大了城市基础设施建设的投资力度，惠安的城镇建设用地总量大大增加。
泉州台商总部会馆、惠安西站（泉州北站）以及绿谷台商高科技产业园等均位于惠西新城，这些重大项目的建设将为惠西新城的发展迎来新的机遇。
此外，惠安县轨道交通规划正在编制中，其中，规划区域内将沿东西二路、滨海南路布置走线。
轨道交通的建设将大力带动周边区域的发展，为片区发展起到强大的推动作用。
1.1.3泉州北翼新城的崛起——惠安面临区域竞争力提升的机遇
泉州北翼新城包括惠安县10个镇和泉港区，涵盖惠安县城，总面积约730平方公里。
在“泉州市城市总体规划（2008-2030）”中，对北翼新城的发展定位为，国家大型石化工业基地、战略石油储备基地、大型修造船基地，是泉州辐射湄洲湾的战略前沿。
近几年，泉南高速南惠支线的通车，福厦高速铁路惠安站开工建设，多条跨区的公路、铁路都进入前期规划阶段，大量的交通建设将强化北翼新城的区域影响，加强北翼新城与周边城市的联系。
泉惠石化区、斗尾港区、惠东工业区等产业区的建设，将成为北翼新城崛起的引擎。
这些为惠安提升区域竞争力、拓展城区，提供极大的机遇。
在“泉州北翼新城发展战略规划研究（2010-2030）”中，泉州北翼新城的功能定位为海峡西岸乃至全国重要的临港重化、港口工贸和先进制造业基地；厦漳泉城市联盟带上的重要城市节点；泉州滨海旅游与生态宜居示范区。
北翼新城的规划结构为“一城、两轴、三区”。
其中的“三区”包括，惠安生态新城片区、空海港产业新城片区、泉港综合服务片区。
前面两区均位于惠安县域，在城镇的职能规划上，基本确定惠安生态新城片区为今后北翼新城的城市中心区，涵盖了现状惠安县的螺城、螺阳、紫山、黄塘、涂寨等5镇。
1.2规划依据
本次控制性详细规划的依据包括国家法律法规及规范、地方性法规及规范、上位规划与相关规划。
1.2.1国家法律法规及规范
《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
《城市规划编制办法》（建设部令第146号）
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002）
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
《城市道路设计规范》（CJJ37-90）
《城市公共设施规划规范》（GB50442-2008）
《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011）
1.2.2上位规划
惠安县城市总体规划（2011-2030）
惠安县空间结构——一心、两轴、四组团
惠西新城（惠西组团）:
发展功能——充分利用其良好的交通枢纽和生态环境，积极发展生态休闲和生活居住功能，主动与中心城区对接；
规模——至2030年控制其城镇人口规模为20万人；人均建设用地控制在110平方米
左右。
图1-1惠安县城市总体规划图（2011-2030）
1.3规划协调
《泉州市惠安县城市中心区一期控制性详细规划》
惠安县城市中心区一期位于本次规划区域西北侧，是惠安建设南部生活组团的启动区域。
此区域具有较好的基础设施配套，办公、商业等大型公共服务设施主要布局在该片区，片区整体商业氛围较好。
本次规划区域应综合协调惠安城市中心区一期，配置公共服务设施及市政基础设施，避免重复建设，达到资源共享。
《泉州市惠安县行政中心区控制性详细规划》
《泉州市惠安县行政中心区控制性详细规划》将惠安中心区定位为集行政、文化、商业办公、居住等多种功能为一体的现代综合服务中心。
共有三大主要职能：
公司总部、银行与金融服务、专业化生产服务业；辅助功能有酒店、公寓、会展、文化娱乐及商业服务等；周边配套独立的高级住宅区。
本次规划区域位于行政中心区的东部，未来作为城市的综合性生活服务配套组团，主要承接城市生活服务功能。
图1-2泉州市惠安县城市中心区一期土地使用规划图图1-3泉州市惠安县行政中心区土地使用规划图
《泉州市惠安县峰尾片区控制性详细规划》
1.3.1地方性法规及规范
《泉州市城市规划管理技术规定》（试行，2007）
《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011）
《福建省实行<中华人民共和国城乡规划法>办法》（2011）
《福建省教育厅关于切实做好小城镇综合改革建设试点教育布局规划的指导意见》（2010）
《福建省城市控制性详细规划编制导则》（试行）（2012.8）
《福建省城市规划管理技术规定（试行）》，2012
《福建省镇规划导则（试行）》，2015
《福建省城市景观风貌专项规划导则（试行）》，2013
《福建省城市设计导则（试行）》，2013
《福建省城镇排水系统规划导则（试行）》，2014
其它相关规划、法规、文件。
1.4规划落实
（1）职能定位的落实
规划区域是惠安县西部新城重要的组成部分，依托现有高铁站，配套行政办公、公共服务设施以及景观优势等基础，未来将成为惠安县生活休闲、服务配套的新选择。
（2）用地布局的落实
规划区域主要以居住和公共服务配套为主，与东部惠安市中心和西部高铁站相衔接，大型公共服务设施与文化设施均达到资源共享，通过建设完善的公共服务配套设施和营造特色的社区主题，积极培育惠安西部具有良好景观资源的宜居新城。
（3）道路交通系统的落实
对接城市主要道路，衔接周边现有规划，明确棋盘式的道路网结构，优化微循环系统，倡导绿色交通和步行交通体系，完善规划区域内的道路网体系。
（4）绿化景观系统的落实
依据《惠安县惠西片区发展规划（2011-2030）》，规划片区处于中心商贸和山地公园风貌区，并处于中心城区主要景观轴线上，山体公园为主要景观节点。
规划将重点突出山体公园景观效应，预留景观视廊，并完善居住片区内绿地系统。
1.5规划内容
本次控制性详细规划的内容包括三个部分。
第一，制定发展策略，在分析地区发展条件的基础上确定地区的功能定位；第二，制定发展规划，包括空间结构、功能布局、用地规划、道路交通规划、绿地系统规划和市政工程系统规划等；第三，制定地块开发控制规定，包括土地使用和建筑管理的各项控制指标和规定，并制定总体城市设计导引。
1.6规划原则
（1）立足于现实原则
充分认识规划区域已有建筑情况、地形地貌、海岸线资源等现状。
在适应土地开发与建设实际的同时，正确处理规划中生态效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。
（2）近远期协调原则
正确处理规划区域近期建设与远期村庄拆迁改造的关系，保证各阶段的建设既适应该阶段的发展，又能满足远期发展的可能性，尽量避免重复建设。
（3）公共利益优先原则
规划区域现状基础设施、公共设施与公共空间缺乏，规划管理中应严格控制。
尤其是轨道交通等交通基础设施的建设、中小学等社区配套设施和公共绿地等的规划控制要充分予以重视并在实施中严格管理，为今后的各类城市建设项目创造良好的投资环境。
（4）规划管理导向原则
本规划编制以规划管理为导向，保证规划成果在规划管理中具有约束性和适度弹性。
1.7区域发展条件研判
（1）依托石化产业，发展高尚配套
规划区域位于交通便捷的惠安紫山镇，属于泉州北翼新城，惠安新城副中心，规划区域同时需要为周边地块提供生活与公共服务配套，同时吸引高端人才与企业进驻。
（2）依托周边基础，协调片区发展
规划区域西接惠安高铁站，聚龙小镇，商业发展条件优越，本次规划应充分发掘及利用周边现有资源，完善公共服务设施体系，推动整个惠安中心区的发展。
2.现状概况
2.1区位分析
惠安县位于福建中部沿海湄洲湾南岸，地处闽东南繁荣区域的中间地带。
北距上海港510海里，南望黄埔港540海里，东距台湾基隆港174海里，距高雄194海里，324国道、福厦高速公路贯穿全区，漳泉肖铁路直达港区，交通条件十分便捷，既是闽东南南北交通的重要通道，又是东南海上航道的辐射中心。
规划区域位处惠安县西部紫山镇，西接惠安高铁站，聚龙小镇，东连惠安旧城，北靠科山，南临黄塘试点镇。
区位良好，交通便利。
2.2规划范围
规划区域位处惠安县紫山镇，南面与东面临海；西至建设中的学府路；北至锦绣街。
总用地面积约444.13公顷。
2.3现状条件分析
2.3.1土地使用现状
规划区域总用地面积为444.13公顷，其中城市建设用地面积为194.88公顷，占总用地面积的43.88%。
城市建设用地中，以三类居住用地为主，占城市建设用地的67.96%。
而公共设施用地仅占城市建设用地的8.68%，主要是一些新建的行政办公设施以及医疗卫生设施。
同时，在片区的东北部，集中布置了一批工业用地，用地面积为9.48公顷，占城市建设用地的4.87%。
2.3.2道路交通设施现状
规划区域内现状道路主要分为城市道路与村镇道路。
城市道路包括主干路和次干路，其中，主干路为锦绣街、祥云南路、学府路、滨海东路、埭沙路、滨海南路，次干路为圭峰路；村镇道路主要为连接村庄的内部道路。
规划区域北侧为锦绣街与埭沙路，红线宽度均40米，道路断面为三块板，主要连接东部郭厝片区与西部行政中心区；中部建设中的祥云南路，红线宽度40米，道路断面为四块板，未来将作为城市中心区与滨海南路的主要联系通道；规划区域西侧建设中的学府路，红线宽度40米，道路断面为三块板，为行政中心区的主要道路，联系北部城市中心区与南部滨海南路；规划区域东部的滨海东路，红线宽度60米，主要联系郭厝片区与峰尾镇区；规划区域南部的滨海南路，红线宽度50米，道路断面为四块板，为区域内沿海主要道路，联系惠安县北部石化工业区与南部城市生活组团；现状已建成的连接锦绣街与峰尾镇区的圭峰路，红线宽度24米，道路断面为一块板。
规划区域内已建或在建主干路，路面质量均较好。
规划区域内部村镇道路，由于建设年代较久，路面质量较差，宽度较窄，周边村民自建房秩序混乱，道路崎岖，严重阻碍道路通行能力。
现状规划区域内有一个村落、两个安置房小区，基本没有服务配套。
规划需要结合周边已建或拟建公共服务设施，对本片区进行综合考虑。
同时，教育设施不足，尤其小学、幼儿园数量和服务半径严重不足。
片区内应着重增加文体设施，满足居民的文化娱乐需求。
医疗卫生设施按照社区级服务配套标准进行配置。
2.3.3市政设施现状
（1）电力电信工程
规划区域内两条架空高压输电线路，规划建设为地下铺设。
2.3.4建筑物现状
（1）建筑质量
现状留存村落建筑整体质量较低，质量较差的建筑所占比例较高。
依据现状建筑质量不同，分为一类建筑、二类建筑、三类建筑和四类建筑。
其中一类建筑为新建的两个安置小区。
（2）建筑高度
现状建筑物高度依据建筑层数可以分为低层建筑（1-3层）、多层建筑（4-6层）和中高层建筑（7层以上）。
片区新建建筑安置小区均为18层。
片区东北部村庄用地内主要以低层建筑为主，局部地区有多层建筑。
2.4现状发展条件判断
（1）土地使用效率较低，公共服务设施匮乏
城市建设用地比例较低，规划需要从整体进行土地开发利用，合理提高土地利用效率。
规划需要结合周边已建或拟建公共服务设施，对本片区进行综合考虑。
（2）外围道路建设较好，内部道路体系不够健全
规划区域周边道路建设较好，地块内部城市道路相对缺乏，村镇道路通行能力较低。
规划需要完善道路体系，合理配置路网密度，提高道路通达效率。
（3）市政设施基础薄弱，未来需同步发展
规划区域内市政基础设施较为薄弱，居民基本生活质量不高，环境卫生状况较差。
规划需要完善市政管网体系，增加市政基础设施配置，提高老镇区居民生活质量。
3.规划定位与发展规模
3.1功能定位
规划区域作为惠安县城市行政文化服务片区，紧邻惠安高铁站，是未来城市商业服务、休闲居住、娱乐等功能集聚的次中心地区，本规划满足商业、娱乐等多元化产业配套服务功能的发展要求。
综上所述，将规划区域的功能定位为：
以综合商业配套，行政文化居住为主的城市生活服务片区。
3.2开发策略
规划借鉴发达城市的开发经验，通过公共服务设施带动、生态景观带动等开发模式，循序渐进，科学指引近远期的实际操作问题。
（1）通过规划控制，调整片区内功能区划，整理用地，明确用地结构，提高空间可识别性；
（2）由政府主导划拨土地用以基础设施配套和公共设施开发，完善教育、医疗、生活类配套设施支撑；
（3）根据用地的区位条件及现状，渐进式更新，因地制宜确定居住开发的类型，制定适当的容积率及开发策略，经营性开发及公益性开发相结合，盘活片区内土地资产。
3.3发展规模
人口规模——至2030年人口规模为2万人；
用地规模——人均建设用地120平方米。
总用地面积306.13公顷，其中水域和其它用地31.59公顷，城市建设用地面积273..54公顷。
4.土地使用规划
4.1规划构思
（1）加强配套设施，高强度土地开发
规划从整体进行土地开发利用，合理提高土地开发强度，加强商业休闲设施和公共服务设施的建设，提升区域综合性功能与整体居住品质。
（2）利用现有交通资源，优化交通体系同时提升片区功能
规划区域内部道路相对缺乏，通达率较低。
规划充分结合现状地形趋势，完善内部道路网络，同时利用高铁交通资源，优化区域内道路交通体系，结合地块功能，创造更多土地价值。
（3）利用山水优势资源，营造良好景观
规划区域两面临水。
规划充分利用环境资源优势资源，结合山体公园地形特色，打通山水景观廊道，同时结合绿地、居住、商业旅游开发等，营造良好城市景观。
4.2规划结构
本规划形成“一心、两轴、两带、四片区”的规划结构。
“一心”——政务中心。
以山体公园为片区衬景，打造富有当地文化风俗的特色政务公园，并结合周边商业开发，形成文化、景观、商业休闲区域。
“两轴”——行政文化轴、滨水景观轴。
依托锦绣街—埭沙路已有公共服务设施，形成对接西部行政中心区的公共服务轴线；深化总体规划功能结构要求，连接景观中心与东部滨海休闲中心，打造商业休闲轴线，同时作为主要的空间轴线进行控制；对未来规划的轨道交通沿线，主要发展以商业商务为主，轨道交通站点周边以大型公共服务设施为主，形成对接周边各区域的轨交商业联系轴；南部滨海地区未来主要发展休闲居住、商业服务等，与东部峰尾片区、西部行政中心区共同形成滨海开发功能轴。
“两带”——滨水空间渗透轴、山体运动公园轴。
通过滨水空间渗透轴将中部行政文化中心与南部滨水商业区域联系起来，利用建筑空间排序和景观廊道塑造等手法，打造“山—水”景观通廊；北部丘陵区域主要以居住和运动公园为主，形成山体运动公园。
“四片”——综合服务片区、运动公园片区和两个生活片区。
沿休闲政务文化轴，打造综合服务片区，布置片区的主要行政文化、商业办公、商住综合设施；围绕山体公园创造景观环境优越、交通便利、商业服务完善的运动公园片区；两个生活区域打造富有地方特色，兼顾休闲娱乐功能的生活片区。
图4-1功能结构规划图
4.3用地构成
本控规土地使用性质分类和代号执行国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定和新增商住混合用地（RB）。
本控规城市建设用地303.65公顷，非建设用地41.73公顷，详见表4-1：
城乡用地汇总表。
城市建设用地中各类用地指标详见4-2：
城市建设用地平衡表。
（新增商住用地为便于引导居住区中主要商业设施布局而设置。
）
表3-1城乡用地汇总表
用地代码
用地名称
用地面积（ha）
占城乡用地比例
H
建设用地
303.65
87.92%
其中
H1
城乡居民点建设用地
303.65
87.92%
其中
H11
城市建设用地
303.65
87.92%
E
非建设用地
41.73
12.08%
其中
E1
水域
3.64
1.05%
E2
农林用地
38.09
11.03%
城乡用地
345.38
100.00%
表3-2城市建设用地平衡表
用地代码
用地名称
用地面积（hm²）
占城市建设用地比例
R
居住用地
35.98
11.85%
其中
R2
二类居住用地
35.98
11.85%
其中
R21
二类住宅用地
34.87
11.48%
R22
服务设施用地
1.11
0.37%
A
公共管理与公共服务设施用地
0.76
0.25%
其中
A2
文化设施用地
0.72
0.24%
其中
A22
文化活动用地
0.72
0.24%
A9
宗教用地
0.04
0.01%
B
商业服务业设施用地
7.90
2.60%
其中
B1
商业用地
5.24
1.73%
B2
商务用地
2.33
0.77%
B3
娱乐康体用地
B4
公共设施营业网点用地
0.33
0.11%
其中
B41
加油加气站用地
0.33
0.11%
RB
商住混合用地
S
道路与交通设施用地
48.30
15.91%
其中
S1
城市道路用地
48.30
15.91%
S4
交通场站用地
其中
S41
公共交通场站用地
S42
社会停车场用地
U
公用设施用地
6.15
2.03%
其中
U1
供应设施用地
5.35
1.76%
其中
U11
供水用地
3.44
1.13%
U12
供电用地
1.91
0.63%
U2
环境设施用地
0.08
0.03%
其中
U22
环卫用地
0.08
0.03%
U3
安全设施用地
0.72
0.24%
其中
U31
消防用地
0.72
0.24%
U9
其他公用设施用地
G
绿地与广场用地
73.52
24.21%
其中
G1
公园绿地
19.97
6.58%
G2
防护绿地
53.20
17.52%
G3
广场用地
0.35
0.12%
H11
城市建设用地
303.65
100.00%
表4-1规划用地汇总表
编号
用地性质
用地代号
面积（公顷）
比例（%）
1
居住用地
R
149.78
34.71
其中
二类居住用地
R2
149.78
34.71
其中
住宅用地
R21
133.96
31.04
公共服务设施用地
R22
15.82
3.67
2
公共设施用地
C
23.63
5.48
其中
行政办公用地
C1
7.22
1.67
商业金融业用地
C2
4.82
1.12
文化娱乐用地
C3
3.93
0.91
医疗卫生用地
C5
6.87
1.59
其它公共设施用地
C9
0.79
0.18
3
商住混合用地
RC
84.56
19.59
4
道路广场用地
S
93.19
21.59
其中
道路用地
S1
87.91
20.37
广场用地
S2
3.97
0.92
社会停车场库用地
S3
1.31
0.30
5
市政公用设施用地
U
2.98
0.69
其中
交通设施用地
U2
1.15
0.27
其中
公共交通用地
U21
0.39
0.09
其它交通设施用地
U29
0.76
0.18
邮电设施用地
U3
0.18
0.04
环境卫生设施用地
U4
1.00
0.23
其中
粪便垃圾处理用地
U42
1.00
0.23
其它市政公用设施用地
U9
0.65
0.15
6
绿地
G
77.40
17.94
其中
公共绿地
G1
61.86
14.33
其中
公园
G11
46.39
10.75
街头绿地
G12
15.47
3.58
生产防护绿地
G2
15.54
3.60
7
城市建设用地
431.54
100.00
8
水域和其它用地
E
12.59
其中
水域
E1
12.59
9
总用地面积
444.13
4.4用地布局
4.4.1居住用地
（1）规划原则
a.密度合理原则
居住人口密度对居住环境舒适度有重要影响。
规划区域将保持合理的开发强度，协调好节约城市用地和创造舒适人居环境之间的关系。
b.设施合理原则
居住区的各项公共服务设施配套应根据中心城区城市生活组团整体发展规划为依据，避免重复建设，合理配套，提高城市宜居性。
c.突显特色原则
居住区的规划建设应充分利用山水优势景观资源，建设环境优美、富有特色的现代居住区。
d.有序推进原则
依据现状发展情况和拆迁安置安排进行分期
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