xxxx大酒店商业计划书1.docx
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xxxx大酒店商业计划书1
xxxxx酒店商业计划书
目录
第一章项目摘要…………………………………………………………….6
一、项目概述……………………………………………………………….6
二、项目优势……………………………………………………………….6
三、项目背景……………………………………………………………….6
四、项目投资计划………………………………………………………….7
第二章环境评估……………………………………………………………8
一、区位优势………………………………………………………….…8
二、区域经济…………………………………………………………….11
三、旅游资源……………………………………………………13
第三章酒店行业分析……………………………………………………17
一、中国旅游饭店业概况………………………………………………17
二、国际饭店集团竞争中国市场………………………………………18
三、国际饭店管理模式比较……………………………………………20
四、高星级酒店的盈利分析……………………………………………21
五、天府王朝酒店管理公司………………………………………………26
第四章市场分析………………………………………………………….28
一、xxxx酒店概况………………………………………………………28
二、酒店经营指标分析…………………………………………………28
三、竞争对手及发展态势………………………………………………29
四、项目定位……………………………………………………………30
第五章项目公司…………………………………………………………….31
一、公司简介……………………………………………………………31
二、公司结构……….…………………………………………………31
三、股权结构……………………………………………………………31
四、管理团队……………………………………………………………31
五、项目其他背景………………………………………………………32
第六章项目规划……………………………………………………………33
一、项目位置……………………………………………………………33
二、法律明细……………………………………………………………34
三、项目详细规划………………………………………………………36
第七章项目实施计划…………………………………………………….40
一、项目建设规模………………………………………………………40
二、项目现状和建设期…………………………………………………41
第八章项目投资分析……………………………………………………42
一、投资估算……………………………………………………………42.
二、参数预测……………………………………………………………43
三、融资计划及还款方案………………………………………………44
第一章项目摘要
一、项目概述
Øxxxx天府王朝大酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮等多功能于一身，位于xxxx县CBD区域，购物、交通十分便利，濒临大海，与沂河遥遥相望，风光旖旎。
Ø总投资概为1000万元，酒店用地面积1867.917平方米，建筑面积为12318平方米，地下一层，地上九层，总高度为38.15米。
Ø酒店建成后，凭借维科利亚酒店管理公司的专业化管理，将成为xxxx档次最高的三星级酒店，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。
二、项目优势
Ø黄金地段、得天独厚
Øxxxx县政府重点支持项目
Ø国际著名酒店管理公司专业化管理
Ø办妥土地房产证、土建已经开工，正进行地基建设
Ø筹建单位成功开发过多个大型地产项目
三、项目背景
xxxx是山东省南部重要的旅游地区，拥有地下画廊、地下大峡谷等三个国家重点风景名胜区，每年的旅游接待人数超过270万人次。
xxxx旅游资源丰富，文物古迹荟萃，自然风光怡人，有“地下奇观、山水风光、沂蒙风情、红色之旅”的美誉。
近年来，县委县政府把旅游业作为促进经济社会发展的“三大亮点”之一重点培育，确立了“政府主导、科学规划、市场运作、集群发展”的旅游发展战略，构筑了“一大景区、三大产品体系、十大景点”的旅游发展框架。
目前已建成开放旅游区5处，为山东地下大峡谷、天然地下画廊、地下荧光湖、雪山彩虹谷、灵泉寺森林公园（其中4A级景区一处、3A级景区3处、2A级景区一处）。
天上王城景区、沂蒙山革命根据地、沂蒙山乡自驾车休闲渡假村等景区正在开发建设，东方温泉城、沂蒙母亲湖、沂蒙山古酒城正在规划中。
2005年8月，国家旅游协会、省旅游局、省旅游行业协会联合在xxxx召开了“xxxx旅游现象研讨会”，总结推广xxxx的旅游工作经验。
2006年，全县共接待游客270万人次，实现门票收入1亿元，旅游总收入14亿元。
2007年“五一”黄金周，县内五景区共接待游客69.2万人次，实现门票收入3447.19万元。
先后被评为“山东省十大（特色）产业集群”、“山东县域旅游品牌十强县”，在中国首届旅游营销年会上，被评为“中国优秀旅游目的地”。
xxxx县目前有三星级以上仅有一家，是由xxxx县政府投资兴建的沂河山庄，鉴于xxxx的高星级酒店数量相对偏少，该项目的建成将大大地推动xxxx高端旅游市场的发展，促进xxxx精品旅游品牌的提升，并将给投资商带来丰厚的投资回报。
四、项目投资计划
（一）投资总额
项目投资概算为1000万元，包括土地款、拆迁费用、土方工程、基桩及相关前期费用等已完成的投资200万元。
（二）融资计划
根据项目建设期计划，建设期为1年；
根据营运收支预估数据，预计项目营运3年，即可还清本息。
考虑项目的营运预算及还本付息年期，建议项目建设期免息。
年度经营结余可用于偿还利息、本金。
融资期限为4年（含建筑期）。
根据营运收支预估表，项目进入营运期后，第一年还200万元后，后两年每年还300万元，总共用3年还本付息。
第二章环境评估
一、xxxx概况
xxxx是一座美丽的内陆城市，位于鲁中南地区，现辖19个乡镇，1040个行政村，110.9万人，总面积2434.8平方公里，在山东省县级区划面积中居第二位。
xxxx县历史悠久，是著名的革命老区。
秦代即在此置县，隋开皇16年（公元596年）因沂河过境而定名，迄今已1400多年。
xxxx县是革命老根据地重心县之一，“红嫂”的故乡，《大众日报》创刊地，沂蒙精神发祥地之一。
战争年代，陈毅、罗荣桓、徐向前等老一辈革命家曾在这里指挥过战斗。
xxxx县境内资源丰富，开发潜力巨大。
水资源丰富，素有“百库千塘”之称，全县有水资源8.16亿立方米，人均占有量742立方米，是全省人均占有量的1.12倍。
其中山东省第一大河—沂河为过境最大河流，南北纵贯56公里，流域面积1437.7平方公里。
境内有大中小型水库151座，其中大型水库2座，跋山水库为山东省第三大水库，总库容5.085亿立方米。
矿产资源丰富，现已探明矿种43种，主要有金、铜、铁、水晶、钾长石、钠长石、石英、蛭石、玄武岩等，分布集中，质地优良，易于开采。
其中玄武岩储量近百亿吨，居华东地区首位；蛭石、钾长石、钠长石储量均居全省首位。
森林资源丰富，全县木材蓄积量达260余万立方米，森林覆盖率达31.2%。
随着经济建设和社会各项事业的不断发展，xxxx逐渐成为鲁中南的中心城市。
在经济保持高速发展的同时，xxxx的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。
基础设施建设
xxxx县基础设施完善，载体功能健全。
县城建成区面积达25平方公里，城市人口22万人，县城日供水能力5万吨、污水处理能力5万吨，供热面积90万平方米，气化率92%，城市水面5500亩，绿地面积350公顷，绿化覆盖率36.9%，道路硬化率达100%，全县城市化水平达到33%。
先后荣获“全国城市环境综合整治优胜县城”、“省级卫生城”等荣誉称号，被列为“全省城市化试点县”。
境内公路交通四通八达，横穿境内的东红、沂博、兖石、泰薛、沂邳、韩莱六条省道贯穿全境，可直通济南、青岛、临沂飞机场；东临青岛港、日照港、岚山港三大口岸，北靠胶济铁路、济青高速公路，南依兖石铁路、日东高速公路，西连京沪高速公路，东接同三高速公路。
胶（州）新（沂）铁路经过xxxx并设立县级站，青莱、天汕高速公路在xxxx境内交汇。
电网结构完善，电力充足，供电性能可靠，实现了电力调度自动化。
通讯快捷便利，电话总容量25万门，实现了村村通电话，移动通讯实现了无缝覆盖。
开通了“山东xxxx”综合网站、建设了电子政务专网和20个应用信息网站，宽带上网用户6000余户。
全县卫生医疗机构健全，县城内有卫生机构13处，其中市级医院1家，拥有先进的国内外医疗设备。
二、区域经济
xxxx县工业经济门类齐全，农业经济特色优势明显。
工业结构优势明显，已形成了食品、纺织服装、机械、矿产建材、轻工、电子、包装印刷七大主导行业及烟草、化工、木材加工、工艺美术、制革、鞋业、农副产品深加工等行业为主的工业体系。
特别是食品、制鞋、机械“三城”特色优势和规模优势明显，被中国地区开发促进会命名为“中国食品城”、“中国布鞋城”、“中国油顶城”。
目前，全县规模以上工业企业发展到195家，年销售收入过亿元的19家，省级以上高新技术企业8家，省级名牌产品11个、著名商标15个。
全县个体工商户累计10572户，私营企业1423家。
xxxx县是山东省重要的粮、棉、油产区之一，盛产小麦、玉米、地瓜、蚕茧、烤烟、苹果、山楂、板栗、核桃、柿子、桃、杏、雪枣、大樱桃、花椒、生姜、中药材等，是全国果品、油料生产百强县，全国商品粮基地县，全省优质烟叶生产基地县。
黄烟、蚕茧、油料产量居全省前列，全蝎、大樱桃、雪枣等驰名全国，有“蒙山龙雾”茶、“汇泉”葡萄等绿色食品和无公害农产品品牌发展到46个，年生产无公害农产品、绿色食品6亿公斤。
xxxx县经济实力不断增强，各项事业全面发展。
2006年，全县实现国内生产总值139.6亿元、地方财政收入4.4亿元。
各项存款余额达到76.5亿元，贷款余额37.2亿元。
全社会固定资产投资完成57.5亿元。
农民人均纯收入4112元，增长15.8%。
先后被评为“全省创建文明城市工作先进城市”、“全省普法先进县”、“全省农业产业化工作先进县”、“全省民营经济发展先进县”、“全省社会文化先进县”、“全国农村基层组织建设先进县”、“全国体育先进县”、“全国科技进步先进县”、“全省社会治安综合治理先进县”、“全省精神文明建设先进县”、“全省社会文化先进县”、“全省双拥模范县”、“全省计划生育三为主先进县”等荣誉称号。
xxxxGDP增长
近年xxxx县主要经济指标
项目
1999年度
2000年度
2001年度
2002年度
实绩
增长率
实绩
增长率
实绩
增长率
实绩
增长率
国内生产总值GDP（亿元）
440.54
10.63
501.87
13.92
561.36
11.85
648.37
15.50
规模以上工业总产值（亿元）
625
18.23
771
23.44
811
5.20
1025
26.40
港口货物吞吐量（万吨）
1773
18.21
1965
10.83
2098
6.82
2734
30.28
对外贸易进出口总额（亿美元）
79.69
16.78
100.49
26.10
110.79
10.25
151.87
37.08
财政总收入
（亿元）
66.24
19.57
91.50
38.13
110.51
20.78
126.31
14.30
三、旅游资源
xxxx县地处沂蒙山区腹地，是红嫂的故乡，沂蒙精神发祥地之一。
全县辖19个乡镇，1046个行政村，110.9万口人，总面积2434.8平方公里，在全省县级区划面积中列第二位。
xxxx是一个农业大县，工业主要以食品、布鞋、油顶为主，先后被评为全国食品城、布鞋城、油顶城。
在发展经济的同时，大力实施小城镇战略，城市建设和道路建设有了长足的发展。
近年来，xxxx县政府实施“政府主导、科学规划、市场运作、集群发展”的旅游发展战略，旅游业从无到有，迅速崛起，先后建成了3处AAA级景区，2处AA级景区，旅游接待人数和门票收入均实现了成倍甚至几倍的增长，居全省前列，成为山东省旅游发展最活跃的地区，被旅游界誉为山东国内旅游的一匹“黑马”。
xxxx旅游业资料简略（万人次）
20022003200420052006
国外旅客48.3950.0355.8857.367.16
国内旅客585.52638.61735.04851.45952.86
总访客人数633.91688.64790.92908.75270
从国外旅客赚处的收入2.392.6233.113.65
（以十亿美元计）
从国内旅客赚取的收入55.76107.5114.3132.6135.2
（以十亿人民币计）
从旅客赚取的总收入75.54129.1139.1158.1165.4
xxxx县在国外旅客的人数，逗留时间均分别排行于山东旅游城市列上的二、六位。
从以上分析可看到旅游业为xxxx县未来发展的重要支柱。
第三章酒店行业分析
一、中国旅游饭店业概况
旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域，目前在投资、管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化。
业内人士分析认为，当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低，正是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。
２００２年中国旅游饭店业达到新的高峰。
《２００２年中国旅游业统计公报》显示，全国共有星级饭店８８８０家，比２００１年末增加１５２２家；全国星级饭店的全年平均客房出租率达到６０．１５％，比２００１年提高１．７个百分点；全国星级饭店营业收入总额９１４．４３亿元，比２００１年增长１９．８％。
中国经济正步入快速增长周期的新上升通道，而旅游业的发展也进入了稳步发展期。
经济景气的持续上升，推动中外经贸、商务、科技、会议等交流活动的频繁举办，为中国旅游饭店业带来旺盛的客源。
经过２００３年下半年的休整，中国入境旅游业将全面步入发展振兴阶段。
２００４年中国内地入境旅游人数有望突破１亿人次。
旅游安全的有效保障，也为中国旅游饭店业提供旺盛的客源。
由于境外旅游行业不断受到各种恐怖事件、战事等影响，中国在国际上赢得了“旅游安全胜地，经济发展沃土”的良好形象。
尽管２００３年初突发“非典”疫情，给中国入境旅游造成了较大影响，但仅是暂时的，之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨道。
中国旅游业今年将围绕“中国，魅力永存”的促销主题，加大对中国旅游目的地形象的宣传，并联合北京奥组委，启动“２００８奥运旅游”的计划。
国家旅游局将全力争取入境旅游市场的恢复，通过落实内地与香港、澳门更紧密旅游合作协议，努力扩大港澳居民赴内地旅游的规模。
市场经济秩序的进一步完善，也将优化旅游饭店业发展的环境。
２００２年１月，中国下调了５０００多种商品的进口关税，使关税总水平降到１２％。
与饭店经营密切相关的牛肉、猪肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口关税都出现较大幅度的降低。
未来几年，关税水平还将进一步降低，这将大大节省旅游饭店的经营成本。
２００２年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定了《中国饭店业行业规范》，明确了饭店的义务与权利，对容易引起争议的问题进行了界定，政府有关部门正抓紧简政放权，清理和减少行政审批项目，依法行政，履行入世承诺，为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保证。
二、国际饭店集团竞争中国市场
1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场。
不久，假日集团于1984年管理北京丽都假日饭店后，五年之内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、大连、成都、重庆等城市形成网络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。
在八十年代进入中国市场的还有喜来登、天府王朝、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。
九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快，这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯基、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。
出现了群雄逐鹿的局面，根据国际饭店与餐馆协会的资料统计，2000年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、天府王朝、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店，中国已成为著名国际酒店集团的集聚地，国际酒店集团之所以看好中国市场，一是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力；二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环境日趋完善；三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。
国际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高，缩短了我国饭店业与国际水平的差距，使我国饭店业成为开放较早，市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一；国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才，其管理的饭店成为我国饭店管理人才的"提高班"，许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象；国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用，引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用，数字化、人性化饭店为客人营造了更加温馨、舒适、便捷的居住环境。
应该讲，目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业的领头羊，重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入。
目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化：
------由一线城市向二线城市扩展
国际饭店集团开始进入中国市场时，往往是选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，如香格里拉在中国开业的17家酒店基本分布于北京、上海、哈尔滨、长春、大连、青岛、南京、武汉、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉饭店、中国大饭店、国贸饭店、嘉里中心饭店）该集团认为迅猛发展的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要原因，不久将会让具有市场潜力的二线城市看到更多的香格里拉饭店，如2003年中山、郑州两家香格里拉新酒店即将开业，2004年福州香格里拉也将开门迎宾。
-------由单一品牌向多品牌发展
国际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉程度往往高于某一个国家制定的标准，因为品牌是这些集团根据市场需求而推出的，有非常明确的市场定位，体现了今后饭店业的竞争方向，代表着时尚的服务潮流，得到客人的认同和推崇。
几十年来，无论商务客人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店。
假日集团刚进入中国时，推出的品牌只有假日品牌饭店。
为了满足商务客人的需求，又陆续推出皇冠假日、洲际等品牌；马里奥特集团进入中国市场首推的是万豪品牌，目前他们集团推出全品牌发展战略，既有高档的丽嘉.卡尔顿、万豪、万丽，又有中高档的万怡、新世纪、华美达。
即使是马里奥特的同一档次品牌，各品牌间的差异体现了不同的风格，如万豪是体现欧美古典式风格，万丽是追求智能化的商务现代派风格，不同的风格适应不同的市场需求。
-------由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展
过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白，九十年代末期仅有北京圣.瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽嘉.卡尔顿及金茂君悦酒店三家。
近年来随着我国旅游业的发展，世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的信心，他们纷纷推出超豪华品牌饭店，在中国打造自己的旗舰，如开业不久的上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣.瑞吉斯品牌酒店。
去年底开业的北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店，今年元月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集团在中国开业的第一家酒店，马里奥特的丽嘉.卡尔顿酒店不久也将在北京落户。
批量超豪华品牌饭店落户中国，标志着中国饭店业档次更加完备，一批品质卓越、服务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务。
从以上变化中，我们可以看出，国际饭店集团进入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展，实现了全方位发展的网络化布局，正在逐步加大网络的密度，实施多品牌发展，这既体现了国际饭店业发展的一种趋势，同时也给我国饭店业发展带来压力。
再过若干年，在中国市场形成规模的国际酒店集团将会更多，这既是国际饭店业发展的必然趋势，也是全球经济一体化的必然结果。
三、国际饭店管理模式比较
Ø带资管理
通过"买断"（绝对拥有），"控股"（相对拥有）或"参股"（部分拥有）等直接或间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。
此种模式一般出现在饭店集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店。
Ø委托管理
通过饭店业主与管理集团/公司签署《管理合同》来约定双方的权利，义务和责任，以确保管理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的饭店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理饭店收取一定比例的"基本管理费"（约占营业额的2%至5%）和"奖励管理费"（约占毛利润的3%至6%）的管理方式。
近年来，"奖励管理费"所占的比例正在逐年递增。
此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店。
xxxx天府王朝项目即采取该方式进行管理。
Ø特许经营
通过认购特许经营权的方式将所管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许饭店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费（包括：
公关广告费，网络预订费，员工培训费，顾问咨询费等）的管理方式。
此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段，和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店。
Ø联销经营
近年来，随着全球分销系统的（GDS）普及和互联网实时预订功能的实现，国外的"联销经营集团"应运而生并且发展迅猛。
饭店联销集团是由众多的单体经营管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购，联合促销，联合预订，联合培训，联合时常开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。
此种模式一般出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体，较适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店（如：
邮电系统的"信苑集团"，民航系统的"饭店委员会"，"中国名酒店"等）。
Ø顾问咨询
伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求上扬，国内的许多饭店管理集团/公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式。
其特点是：
管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业/日常管理，并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。
此种模式一般出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的
升级会员 