天河区文化艺术中心物业管理采购需求送审稿.docx

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天河区文化艺术中心物业管理采购需求送审稿

天河区文化艺术中心物业管理采购需求（送审稿）

一、物业概况

（一）物业概况

广州市天河区文化艺术中心，位于中山大道珠村村西地段汇彩北路8号（天河区珠村村西黄村大道路段），为1栋地上7层、地下2层的“L”型建筑，占地面积13956平方米，总建筑面积为23836平方米（地上建筑面积14713.4平方米，地下建筑面积9122.6平方米），由文化馆、博物馆组成。

（二）楼层分布

楼层

楼层面积（m2）

功能区域备注

负二层

4561.3

停车库、设备区，设有停车位89个

负一层

4561.3

停车库、设备区，设有停车位90个

首层

2967.4

博物馆，设有展览区，包括大小展览厅、公共区、业务管理区等

二层

2436.3

博物馆、文化馆，设有藏品区、库房区和陈列保管等业务管理用房

三层

1030

博物馆办公层、文化馆

四层

2241.4

文化馆，设有347平方米的小音乐厅，棋艺、美术培训室等

五层

1804.8

文化馆，设有音乐、舞蹈培训室等

六层

1808

文化馆，设有小剧场、话剧排练室、名家工作室等

七层

2241.8

文化馆办公层

地下负二层面积4561.3平方米，设计有停车位89个，负一层面积4561.3平方米，设计有停车位90个。

（？

）

（三）招标范围

确定一家中标供应商，为广州市天河区文化艺术中心提供物业管理服务，包括：

安全保卫；消防管理；交通、车辆及停车场管理；环境保洁；绿化养护；物业设施、设备的维护和管理；公共设施维护和管理；会务服务；展厅管理；博物馆讲解服务；信息网络服务；档案资料管理、文物仓库管理和策划与宣传管理等。

（四）最高限价

本项目最高限价为人民币940.172万元。

（此金额为两年总费用）

（五）服务期限

本项目管理服务期限为：

自合同签订约定之日起24个月。

重要提示：

请投标人充分考虑服务期（24个月）内物价水平及人员薪金的调整因素。

（六）部分设备、设施清单

设备名称

各种设备情况

一、电力系统

1、高压部分：

真空断路器（手车式）

VD4-1212-313个

电压互感器

LZZBJ9-128个

电压互感器

RZL-122个

接地开关

JMlS-122个

高压熔断器

XRNT-106个

避雷器

HYSWS-17/501组

零序电流互感器

LXK-1203组

智能电力仪表

PMAC720A3个

2、低压部分：

断路器

MT25N2-MICS.0/3P2000A1台

无功补偿

NH00-125A1套

低压开关

MT08N2-MIC2.0/3P+MX2套

低压开关

NSX630F-MIC2.0/3P+MX3套

低压开关

NSX2SOF-MIC2.0/3P+MX2套

低压开关

NSX16QF-MIC2.0/3P+MX4套

低压开关

NSX100F-MIC2.0/3P+MX23套

低压开关（发电）

QP-1600/3P1套

3、发电机

700KW1台

4、电力变压器

SCBll-1250/101250KVA2台

二、弱电系统

消防、安防系统，内、外电话、

网络线路，无线点，光纤、音响、视频设备、防雷设备

所有相关设备、设施、系统

三、主要设备

（一）空调系统

1、中央空调

1050KW1组

2、多联变频空调

935KW

3、多眠机室外机

RMXS160DC2C15.5KW1台

4、吸顶式空调

FXCP22MMVC2.2KW4台

5、吸顶式空调

FXCP22MMVC2.8KW1台

6、吸顶式空调

FXFP56KMVC5.6KW1台

7、1HP分体空调

RXD252.5KW7台

8、2HP分体空调

RXD505.0KW1台

（二）消防水系统

消防栓泵

Q=20L/SH=0.6mPaN=22kw一用一备

喷淋泵

Q=30L/SH=0.8mPaN=37kw一用一备

雨淋泵

Q=70L/SH=0.8mPaN=132kw一用一备

消防水池

642㎡

（三）消防报警系统

带联动气体灭火控制器

JB-QB-QM200l台

免维护备用电池

HZQT-12块

放气指示灯

HZQT-32个

压力发送器

JL24-62个

声光报警器

SG991K2个

感烟探测器

JTY-GD-930K3个

感温探测器

JTW-ZD-920K3个

电磁启动装置

XG20xl.22瓶／组

（四）水循环系统

配餐间污废水处理设备

移动式潜污泵SOWQlS-20-2.23台

雨水回收处理设备

无负压变频水泵650SOWQ15-20-2.21台

水景循环处理设备

潜水泵SOWQlS-20-2.21台

（五）电梯系统

1、客梯（西奥）

XO-REBO9/9/91.75m/s2台

2、货梯（西奥）

XO-HTVF7/7/7O.Sm/s1台

二、总体要求

（一）天河区文化艺术中心是集“文物展览、培训教学、活动拓展、交流展示、公共服务”等多项功能为一体的文化阵地，属半封闭管理项目，牵涉到安全性、保密性、防范性及控制性，是物业管理综合服务水平要求较高的特殊领域，要求物业管理服务高标准、高要求。

投标供应商要相应提出物业管理整体服务模式，包括但不限于以下内容：

1.投标供应商需要通过对项目物业建筑结构、设施设备情况、周边环境、业主结构等方面进行分析，综合其布局、功能上的特点，在其投标文件中列出管理上的重难点，并提出相应的解决措施；

2.要提出符合项目管理实际情况的整体服务思路，要体现超前性、创造性、全方位服务意识的策划；

3.根据该项目的管理特点，要求投标供应商尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质，各投标供应商阐述拟投入的信息化技术使用的总体设计，或是与之相关的软件开发的体系架构、功能模块、实现思路和关键技术路线等，提供针对本项目的物业管理信息化技术应用方案。

4、中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量，可在管理方面有创新举措，如物业管理运营系统、物业管理移动核查应用等信息化管理。

（二）中标供应商应从同行业服务人员工资待遇来分析员工工资的合理性，阐述员工工资设立的原则，突出员工除工资外其他福利待遇的构成。

（三）采购人对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理。

（四）中标供应商负责制订本项目的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等，中标供应商在实施前要报告采购人，采购人有最终审核权。

（五）中标供应商协助做好采购人每一次临时展览及其他重大活动的安全保障和服务工作，协助有关部门做好人流疏散等工作。

（六）中标供应商协助做好各类会务、参观与接待的服务和安全保障工作；负责公共团体的预约与现场服务解说工作。

（七）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策事项有直接参与权与审批权，如采购人认为有必要，可查阅中标供应商有关本项目的财务状况。

（八）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商的人员有直接指挥权。

（九）中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、有上岗资格证，所有录用的安保人员须在一个月内到属地公安机关办理信息备案和指纹采集。

中标供应商要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保。

（十）中标供应商应当自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

（十一）中标供应商应按采购人要求，对所录用的保安人员做到定人、定岗、定责，确保保安人员的相对稳定。

（十二）中标供应商各类管理、服务人员按岗位要求统一着装，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，对一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

（十三）中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（十四）中标供应商组建的管理机构需配置1名持“物业管理师证”的项目经理对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。

（十五）中标供应商应根据天河区文化艺术中心的特性，制定一套完善的保密措施。

（十六）中标供应商应严格做好对参观人员的文明服务和安全管理工作，利用访客系统对参观人员做好身份识别及门票的发放工作；同时在配置人数时应充分考虑馆区免费开放的游客人流量和管理难度。

（十七）中标供应商应针对本项目的展厅、库房制定专项的安全防范管理方案，科学、合理的安排安保人员岗位配置与布点，需要根据库房平面图及展厅布展图绘制安保防范巡检图，并制定详细的安保人员的岗位职责与任务分工。

（十八）中标供应商应针对本项目的参观接待绘制科学、合理的参观路线；讲解员应对馆内展陈变化了如指掌，对变化导致的客流引导、互动演示、问询说明等可作出迅速响应。

（十九）中标供应商应在《中标通知书》发出之日起五个工作日内按照采购人提供的广州市政府采购合同文本与采购人签订合同，合同签订后15个工作日内根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。

（二十）中标供应商就整个天河区文化艺术中心配置的总人数不得少于71人。

三、日常物业管理内容和要求

（一）安全保卫

1.负责天河区文化艺术中心内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，展厅管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。

2.组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍（保安队长、队员必须持证上岗，安防监控室、消防控制室人员必须持有建（构）筑物消防员证），配齐行业比较先进的安保设施设备，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保整个中心的安全、有序。

3.由采购人与中标供应商共同确定值勤岗位、人员（包括车辆、停车场管理的人员）、时间、路线、职责、应急预案及各种安全制度等，确保中心总体安全。

4.针对现场实际情况建立健全消防演练、电梯困人救援演练、突发事件应急处置演练等各类应急预案，并定期组织物业人员开展应急演练。

5.充分发挥访客系统、监控系统、红外线系统、门禁系统等安防设施的功能。

6.中标供应商需设置专岗负责天河区文化艺术中心内外的秩序维护工作，重点做好公共大厅、监控中心、展厅、库房、出入口的安全防范工作。

根据天河区文化艺术中心物业类型特点建立健全消防管理、监控管理、锁匙使用管理等安全防范制度。

7.在上班时间内对外来访问、办事人员，建立询问登记制度。

对公休日、节假日要求回办公大楼加班的采购人单位工作人员要登记进出时间、亲自签字确认。

8.负责凭有效证件登记、控制进馆参观公众、疏导展厅公众、维护参观秩序，为公众提供优质的向导服务。

9.未经采购人批准，禁止任何人在天河区文化艺术中心范围内从事商业性经营活动。

禁止中心内与参观、业务办理无关的一切活动。

禁止一切非法活动。

10.中标供应商在非开馆时间带领外来人员参观必须经采购人批准。

11.办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止破坏公共财物、攀爬、乱刻乱画，无闲杂人员随意流动。

在休息放假期间，做好进出馆人员的询问登记。

12.重要出入口（主、次入口等）24小时值班、24小时监控。

整个中心做到24小时有安全护卫人员巡查。

13.设立安全检查小组，定期（每月和重大节日）或不定期对管理范围的安全进行检查，发现安全隐患要及时整改，并将情况书面报告采购人。

14.设立义务消防组织，定期组织演练和培训，按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。

出现消防事故5分钟内应有10人（夜间应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。

15.设立防恐、防汛工作专责小组，定期实行防恐、防汛演练和培训。

16.加强对领导办公区域、保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范。

未经批准，不得允许任何人在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。

17.加强管理，预防重大火灾、刑事或交通事故的发生。

对突发事件有完善的应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人并妥善处置，防止事态进一步恶化，全力保护现场。

18.培训区、办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由采购人负责配置、补充。

19.消防监控中心人员禁止在总控室安装其他软件，禁止删改、刻录、复制原始影像等资料，并对安防系统等资料履行保密义务。

20.消防监控中心的值班人员要相对固定，值班时间工作情况应接受采购人“监看员”的监督，紧急情况下，采购人“监看员”有权制止中标供应商值班人员违反相关操作规范（程）的行为。

21.中标供应商可根据天河区文化艺术中心的建筑特点和需求提出更优方案，如有大型活动等需要适量增加相关人员。

22.禁止携带大件行李人员进入中心。

对携带大件行李或物品离开的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

23.积极做好采购人临时提出的收发报刊、杂志、信件、包裹、饮用水、监管施工安全、搬运档案等工作。

24.其它与安全保卫有关事项。

（二）消防管理

1.负责艺术中心辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防实施方案、管理制度及消防应急方案。

确保无火灾事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。

2.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。

全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、温式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

3.按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。

中标供应商须委托具备专业资质的单位，按现行消防安全规范对楼字的消防系统、消防设施、消防器材进行全面的专业维护保养，相关委托事项应征求采购人意见并报采购人备案；负责联系、协调、监督大楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。

办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查、维修、补充。

4.消防中心安排24小时值班，每班至少安排2名保安员值班，对消防主机进行24小时监管。

出现消防报警时l分钟内辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

建立义务消防队伍，出现消防事故7分钟内应有10人（非工作时间及公休假期应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。

5.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

6.做好消防知识的培训和宣传，每年组织文化艺术中心综合消防应急演练不少于一次。

7.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）交通、车辆及停车场管理

1.交通、车辆、停车场管理要有专人负责，制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。

2.要有车辆行驶、停放识别标记。

3.自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。

每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆门窗是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

4.车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

5.对地下停车场、地面停车实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。

负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加秩序维护人员加强地面车辆停放管理。

6.车辆行驶有序，一律不准按鸣喇叭。

所有车辆停放一律不收费。

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7.严禁门前人行道、路面停车；严禁外围张贴、摆卖或闲坐等。

8.其它与交通、车辆、停车场有关的事项。

（四）环境保洁

1.负责天河区文化艺术中心内所有培训室、库房区域、博物馆、展厅、办公室、舞蹈室、书吧、化妆间、小音乐厅、休息厅、追光室、公共通道（电梯间、走火梯）、公共区域（茶水间、洗手间、更衣室、服装室、侧台）、停车场、大堂、建筑物外墙、门窗、道路等场所保洁工作。

办公室安排在非办公时间内保洁，其它场室安排在正常办公时间保洁（特殊部门除外）。

库房区域内保洁工作必须安排在办公时间进行，由库房管理人员负责监督。

2.由采购人和中标供应商共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。

3.房屋立面、公共楼梯、馆内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。

4.中标供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

5.中标供应商负责垃圾的收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清，费用由中标供应商承担。

6.中标供应商需根据设备设施的材料及工艺等特性，在确保不损害设备设施的前提下进行清洁。

7.建筑物自来水水池定期清洗、消毒，供水符合卫生标准，无二次污染及其它隐患。

定期清理馆内沟渠，确保雨水、废水、污水排放通畅，定期清理沙井、雨污水井及管道、化粪池、化油池。

8.办公时间室内（办公室）清洁工作要求

（1）每天一次日常保洁，每周一次全面清洁，具体时间由采购人确定。

（2）清洁时要选用合适的洗涤剂，防止对清洁对象产生腐蚀或破坏。

对装饰物本体、雕塑等清洁必须报告采购人同意后才能进行。

（3）清洁标准：

室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸篓洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。

办公大楼内所有办公室、会议室的窗帘一年清洗一次；保持地面、墙面、天花、物件表面无积水、无积油、无污渍、无积尘、无烟头、干净整洁；玻璃明亮洁净、无手印；室内无杂物，物品摆放整齐有致；室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物和污渍、无垃圾；各类标志（标识）清晰，设置合理、准确；设备设施表面无积尘、无明显锈渍；排水口无堵塞；卫生区域内无蜘蛛网,保持干爽清洁的环境。

9.库房区域清洁标准

（1）每周固定一天全面清洁，具体时间由采购人确定。

（2）清洁时主要用清水，必要时选用合适的洗涤剂。

（3）清洁范围：

通风口、地面、门窗、室内家具等。

10.培训室、休息室、办公室、卫生间要定期消毒。

11.协助采购人做好每季度的全面卫生清洁及省、市、区临时迎检的卫生工作。

12.遇到大型活动，须按采购人要求另外进行清洁卫生。

13.负责所有后勤用房的保洁。

14.中标供应商负责在清洁卫生中损耗的物料和工具。

15、保洁范围：

天河区文化艺术中心用地红线范围内一切建筑物、广场、道路等。

16、中标供应商须根据清洁需要和采购人的要求自行购置所需工具。

（五）绿化养护

1.负责天河区文化艺术中心范围内的室外各类绿化、园林设施、植物的日常养护和管理工作。

2.根据现场情况，中标供应商须在进场后提供室外植物改造方案。

外观风格与天河区文化艺术中心风格协调一致。

3.每周向采购人递交绿化养护计划及上阶段的工作小结。

4.绿篱和灌木养护管理

（1）保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。

（2）除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型12次以上。

（3）施肥：

每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。

每次施肥前须向采购人报备。

（4）淋水：

每年不少于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。

施肥和补植需加强淋水。

5.乔木养护管理

（1）要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。

（2）修剪：

每年修剪1-2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。

不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。

（3）施肥增加养份、改良土壤、增强树势。

（4）补植：

维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株（补种费用由采购人承担），并加强管理。

（5）每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。

（6）管理标准：

生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。

6.重要会议、活动等，应增加相关摆设，费用由采购人负责。

7.元旦、春节、国庆等节日应增加相关摆设的，费用自采购人负责。

8.中标供应商须根据养护需要和采购人的要求自行购置所需工具。

9.绿化养护所需肥料和杀虫、防病菌药的采购及费用由中标供应商负责。

10.采购人将按照以下所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，采购人向中标供应商发出整改通知，中标供应商必须在3天内整改完毕。

11.绿化植物养护质量标准

（1）所有备换植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。

（2）定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥1次（费用由中标供应商支付），每季度进行病害防治1-2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。

（3）室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春、冬季视天气情况每1-2天淋水一次。

（4）其它与绿化养护有关的事项。

12.绿化维护保养工作标准，原则上以《国家绿化二级保养标准》为准。

13.绿化管理服务工作人员应加强工作责任心，杜绝植物非正常死亡的事件，管理不善导致的植物死亡，由中标供应商负责补种，费用由中标供应商承担。

14.园林绿化维护范围：

天河区文化艺术中心用地红线范围内。

（六）物业设施、设备的维护和管理

1.服务期限内每天24小时设备维护值班服务，负责大楼内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。

建立对各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。

检测应当包括实验性的检测。

建立设备设施管理紧急事件处理规程（制度），全面规范设备发生紧急事件时各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。

当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。

2.建立维修报修制度，接到一般性维修申请，须在1小时内到达现场，3日内维修完毕；接到用电、空调、消防、电梯等紧急维修任务须在5分钟内到达现场处理，24小时内维修完毕，不能按上述要求到达现场或完成维修的，须及时向采购人解释原因。

3.费用承担

中标供应商在维修保养项目中属正常的维修、保养、使用中的消耗，单价材料费用在人民币贰佰元以内（含贰佰元）的，由中标供应商负责，超出贰佰元的单价材料费用及元器件费用报采购人审批后，由采购人支付零部件、物料及工程维修费用。

4.中标供应商应每隔2小时检查中央空调、消防、供水、燃气、供电、电梯等重要设备的运行情况，并做好记录，发现问题及时处理，并向采购人报备。

5配置艺术中心舞台技术人员4人，负责以下工作：

（1）负责大剧场和小剧场的基础保障（舞台灯光、音响、吊杆、电梯、空调、维修、保养等）工作;

（2）根据演出需要实施灯光调试与操作、实施音响调音与操作、舞台设备和通用设备操作，及时发现和纠正各种不安全因素;

（3）做好舞台设备的安全管理，加强对演出单位的服务和管理工作，严格装拆台的安全管理，主动向演出单位进行协调联络，做好服务;

（4）做好上通下达，协助演出团体做好舞台技术配合方案。

（5）负责大剧场和小剧场范围内的所有设备维护和消防、做好剧场维修保养计划;