市民服务中心建设项目可行性研究报告.docx
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市民服务中心建设项目可行性研究报告
市民服务中心建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目名称及概况
1.1.1项目名称
某某市民服务中心建设项目
1.1.2项目承办单位
某某市重点公共项目建设管理办公室
1.1.3项目建设性质
新建
1.1.4概况
某某市市民服务中心位于某某辽滨新城核心区，南为二十七号路，北为纬一路，西为经二路，东为北经五路，总用地面积72.68公顷。
区域规划有大型城市公园一座面积约18公顷，市民集会广场一个面积约6.8公顷，其它服务设施包括：
市民信访接待中心、市民健身中心、政审批中心、中心幼儿园、新闻大厦，总计建筑面积211,000平方米。
所有建筑围绕商务中心与市民广场东西两侧布置，单体建筑以统一的屋顶连接形成整体形象，塑造市民广场的完整界面。
总面积指标表
序号
内容
面积（M2）
备注
1
新闻大厦
40,000
2
市民信访接待中心
45,000
3
市民健身中心A
40,000
4
中心幼儿园
12,000
5
行政审批中心A
13,000
6
1号停车楼
22,000
498个停车位
7
行政审批中心B
12，000
8
2号停车楼
18,000
420个停车位
9
市民健身中心B
9,000
10
合计
211，000
11
绿地面积
152500
12
容积率
0.6
13
建筑基底面积
47800
14
建筑密度
11.70%
15
绿地率
37.33%
16
水面面积
41700
1.2可行性研究报告编制单位
某某市某某工程造价咨询有限公司
1.3关于新建项目的必要性
某某市缘油而建，因油而生，是一座新兴的石油化工城市，中国第三大油田----辽河油田坐落于此，“油城”成了某某的别名。
某某市位于某某省西南部，占地面积4071平方公里，总人口137.8万，下辖两县、两区。
某某有湿地面积3000平方公里，所以被誉为“湿地之都”，这里有世界罕见的红海滩奇观、生态系统保存最完整的世界第一大苇田，有“鹤乡”、“黑嘴鸥之乡”之美誉，自然景观优美、独特，是人与自然和谐共处的绿色家园。
新建某某市市民服务中心及道路等基础设施项目是某某市委市政府直接为全市群众办理各种民生事项的行政机关，是直接为自然人办事、为全社会每个群众零距离服务的办公场所。
共有市人力资源和社会保障局、社会养老保险事业管理局、民政局、教育文化体育局、卫生与计划生育局、信访中心、中心幼儿园等40多个行政单位现场办公及服务单位，为全市百姓办理求职、就业、社会养老保险、医疗保险、婚姻生育、户籍管理、扶贫助困、房产交易以及附带的银行个人存款信贷，水、电、暖、电视等交费、订购车票等便民服务。
同时，受理市民的咨询和投诉，设置了外来人员服务热线等，做到有求必应、有问必答。
建设市民服务中心，把为民服务事项统一纳入服务中心进行集中办理，办百姓所有的事，办所有百姓的事，是我们坚持把发展成果普遍惠及全市百姓，便民利民，打造幸福某某的一项重要举措，充分体现了某某市委、市政府在经济社会快速发展的同时，始终遵循“以人为本、服务于民”的理念，进一步转变政府职能，创新服务方式，打造文明公正、高效快捷政务环境的态度和决心。
市民服务中心的投入使用，对于辽滨新区进一步完善城市功能，优化发展环境，不断提升软实力，全面增强竞争力，必将产生积极而深远的影响。
进驻某某市市民服务中心的各窗口单位，切实加强管理，健全规章制度，广泛接受监督，努力把市民服务中心办成对外形象的窗口、文明服务的窗口和依法行政的窗口，真正成为“为民、惠民、便民、利民”的群众之家。
全体工作人员要切实增强大局意识、责任意识和服务意识，廉洁勤政，务实高效，以一流的精神状态，树一流的工作标准，创一流的工作业绩，为人民服务，让人民满意，为某某全面建设某某沿海经济带科学发展示范区作出新的更大的贡献。
1.4可行性研究报告编制依据及编制范围
1.4.1可行性研究报告编制依据
1、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
2、《公共建筑建设标准》；（建设部、国家计委建标【2002】529号）
3、国家相关的政策、法规、文件；
4、建设单位提供的有关基础资料；
5、建设单位委托某某市某某工程造价咨询有限公司编制可行性研究报告的咨询合同。
1.4.2可行性研究报告编制范围
本报告主要对某某市市民服务中心及道路等基础设施的规模及建设方案进行研究。
1.5项目提出的背景
（1）自然概况
某某市简介：
某某市是1984年6月经国务院批准设立的省辖市。
地处渤海之滨、辽河三角洲的中心地带，是某某省西部沿海的一座新兴石油化工城市，也是我国沿海对外开放城市之一，辖双台子、兴隆台区和盘山、大洼县，区域总面积4071平方公里。
总人口137.8万。
某某地势平坦，多水无山，四季分明，气候宜人，有着丰富的自然资源。
地下蕴藏着石油和天然气，现已累计探明石油地质储量19.5亿吨，天然气储量1612亿立方米。
坐落在这里的全国第三大油田——辽河油田，2010年产原油1430万吨、天然气11亿立方米。
这里有充足的土地资源，现有耕地180万亩，其中水田150万亩，年产水稻8亿公斤左右，是某某省重要的商品粮基地和优质大米基地。
境内有绵延百余公里的苇田，资源面积120万亩，年产芦苇40万吨左右，是某某省主要的造纸原料基地。
区域海岸线长118公里，沿海滩涂达55万亩，具有发展水产养殖业的良好条件，海洋资源开发潜力很大。
地下还蕴藏着约16亿立方米的井盐，可为发展盐化工业提供丰富的原料。
新近勘探、查清地热资源具有较高的开发和利用价值。
境内河流纵横，坑塘星罗棋布，有适于淡水养殖的水面百万余亩，盛产河蟹、淡水鱼等水产品，境内辽阔的草场，适于发展畜牧业。
这里自然景观优美。
辖区西南部的双台子河口被列为国家级自然保护区，栖息着国家一、二类保护动物丹顶鹤、黑嘴鸥等在内的野生动物200多种。
距市区40公里有一处世界罕见的天下奇观——红地毯，景色十分壮观。
位于浅海的二界沟蛤蜊岗，涨潮为海，落潮为陆，被誉为“渤海金滩”以盛产“天下第一鲜”的文蛤驰名。
某某交通便利。
沈山、盘海营两条高速公路，秦沈高速、沟海两条铁路穿境而过。
区域公路密度为53.1公里/百平方公里，位居全省第一。
某某辽滨沿海经济区位于某某市最南部，辽东湾东北部，大辽河入海口右岸，南与东北第二大港口城市营口市隔河相望，是某某省“五点一线”沿海经济带中心区域，已纳入国家发展战略，规划面积110平方公里，起步区面积34.6平方公里。
发展定位是将其建设成资源节约型、环境友好型，具有北方湿地水城特色的生态型滨海新城区。
2006年6月，某某省政府将某某辽滨沿海经济区纳入“五点一线”沿海重点发展区域。
这里傍河临海，靠港接城，土地资源丰富，区域特色鲜明，生态环境极佳。
依托独特的资源和优越的区位，这里既有临海开发之便，又有傍河建设之利，还有依港发展之机，这里具有宏大的建设与发展空间。
经过三年多的开发建设和40多亿元的投入，水城的园区基础设施完善，可接纳各类项目的入驻。
作为某某沿海经济带“五点一线”建设重点发展区域的重要节点，辽滨水城依据自身优势与特点，确立以船舶制造产业为特色、以石油化工产业为支撑、以高科技光电产业为亮点、以现代物流产业为羽翼、以水城旅游产业为补充的产业发展格局。
五大主导产业，既撑起了水城建设的脊梁，又托起了辽滨水城的未来。
某某市政府认真贯彻实施《某某沿海经济带发展规划》，加快推进‘一城（辽滨水城）一港（某某港）四区（辽滨沿海经济区、辽河口生态经济区、红海滩湿地旅游度假区、大洼临港经济区）’协调互动发展，大力发展沿海临港经济，实现沿海重点区域率先崛起，使某某成为东北地区对外开放的平台。
”随着《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（建议稿）》的出炉，向海发展、全面转型，建设滨海新某某的思路愈加清晰。
水城建设：
树起滨海城市崭新形象“围绕建设滨海大城市的目标，坚持规划引领、产业牵动和城市功能支撑，坚持以港兴区（城）、港城联动，高标准、高水平规划建设辽滨水城……”规划纲要中，辽滨水城的建设方向得到进一步明确。
作为辽滨建设与发展的最高境界——辽滨水城不仅是实现某某“海之梦”的地方，更是树起滨海某某未来开放发展的新形象。
“十二五”期间，我市将紧紧围绕建设滨海大城市的目标，坚持规划引领、产业牵动和城市功能支撑，坚持以港兴区（城）、港城联动，高标准、高水平规划建设辽滨水城，推进基础设施和公共服务设施建设，进一步完善功能、树立形象，努力打造现代化、多功能、生态型滨海水城，加快实现由经济区向行政区的转变，建成全市的行政中心；以国家级开发区为标准，发展沿海临港产业，加快促进产业集聚，形成海洋工程装备、新材料电子信息、石油化工、临港物流业、现代服务业等六大主导产业，建成全市新型产业聚集区；以重大公益性项目建设为牵动，大力发展教育文化事业和产业，建成全市文化中心。
港口牵动：
提高沿海对外开放水平， 港口不仅是沿海城市的立市之本、发展之基，更是某某沿海临港产业带、城市带发展的重要引擎。
某某海港的建成通航，为某某沿海经济的开发建设提供了重要支撑，从根本上实现了从“内河时代”向“滨海时代”的历史性跨越。
围绕“一核、一带、一轴、多点”布局，实施更加积极主动的开放战略，坚持以沿海开发开放为牵动，以内陆转型发展为支撑，以招商引资为重点，着力构建由沿海到腹地、对外开放与国内合作并举、两个市场两种资源并用、全方位宽领域多层次的大开放格局。
某某港在加强泊位建设、扩大吞吐能力的同时，不断完善一类口岸基础设施和配套服务设施，力争港口通关效率和管理水平跻身全省先进行列。
“十二五”期间，我市将在加快港口建设的基础上，全面提升某某的沿海对外开放水平。
坚持引资引智并重，更加注重把引资引智与促进产业结构优化升级结合起来，重点吸引大外企、大央企、大民企落户某某，设立总部、生产工厂、研发中心等，加快开放型经济发展步伐。
不断策划包装推出一系列重大项目，开展主题招商、产业集群招商和专业招商，实现利用外资和对外开放的新突破。
围绕重点产业和龙头企业，加强出口产品基地建设，优化出口产品结构，鼓励自主品牌产品出口，形成出口竞争新优势。
着力实施“走出去”战略，充分利用“双百”工程政策，鼓励有实力的企业到海外并购和上市，增强跨国经营能力。
扩大腹地支撑，加强与某某沿海经济带、沈阳经济区和辽西北地区的区域经济合作和产业融合发展，在区域生产要素优化配置中实现沿海开发开放的率先隆起。
“十二五”期间，实际利用外资要达到150亿美元，引进域外资金5000亿元，进出口总额突破50亿美元。
“四区”发展：
协调互动打造开放平台， 按照规划纲要的要求，“十二五”期间，我市将加快推进辽滨沿海经济区建设，着力把国家战略机遇和省里的政策支持转化为发展优势，积极开展好省综合改革试验区建设，晋升为国家级经济开发区，加快经济区（园区）体制创新、科技创新、环境创新，不断提高试验区综合实力、创新能力、服务能力和国际竞争力，努力把辽滨沿海经济区建设成为科学发展的示范区、向海发展的先导区、改革创新的试验区，成为东北地区对外开放的平台。
把辽河口生态经济区作为某某西部向海发展的重要区域，按照空间—规划—产业—项目的路子，完善区域发展规划，加快三道沟港口等基础设施建设，整合资源，大力发展生态、环保和循环经济，以东郭造纸产业园、生态旅游区、三道沟临港产业区为依托，打造以纸制品、包装印刷、生态旅游为核心的具有特色和优势的产业集群，使西部地区成为新增长区。
加快规划建设经济区基础设施，形成城区功能，努力建设宜居宜游西部新城。
加快推进红海滩湿地旅游度假区建设，坚持开发与保护并重，依托世界最大的芦苇湿地和天下奇观红海滩，整合辽河、大辽河、大凌河三个入海口旅游资源，整体谋划全域旅游项目开发，重点加快建设集休闲、娱乐、运动等于一体的赵圈河生态旅游风情小镇和红海滩湿地温泉小镇，努力使某某成为全国重要旅游目的地、国际湿地休闲之都。
加快推进大洼临港经济区建设。
依托沿海临港区位优势，按照“核心企业—产业链—制造基地”的发展思路，按照高端化、特色化、国际化的要求，大力发展高新技术产业，加快发展重型装备、轻工医疗器械、专用汽车及汽车零部件等机械制造产业，建设某某重要的机械加工基地。
加快规划建设59平方公里大辽河生态新城。
这里是创造奇迹的热土，这里是演绎梦想的地方；在这里，你可以体会恢宏建设的激情，你可以感受最佳服务的温馨，你可以领略拼搏奋进的豪迈，你可以感悟水城发展的快乐。
愿天下有识之士，在这片充满真情与魅力的土地上，一显身手，大展宏图。
为了完善城市功能，进一步规范审批服务行为，方便市民办事，接受社会监督，按照便民利民原则设立的集中办理行政审批服务的场所，建立某某市市民服务中心及道路等基础设施工程。
1.6社会经济发展的必然要求
某某市是一个人口约137万人的地级市，随着某某正进入向海发展、全面转型，建设滨海新某某的全新阶段，招商引资和各项建设项目的实施，把为民服务事项统一纳入服务中心进行集中办理，办百姓所有的事，办所有百姓的事，把发展成果普遍惠及全市百姓，便民利民，打造幸福某某的一项重要举措，充分体现了某某市委市政府在经济社会快速发展的同时，始终遵循“以人为本、服务于民”的理念，进一步转变政府职能，创新服务方式，打造文明公正、高效快捷政务环境的态度和决心。
市民服务中心的建设，对于某某市进一步完善城市功能，优化发展环境，不断提升软实力，全面增强竞争力，必将产生积极而深远的影响，是符合当代社会经济发展要求的。
因此，在辽滨新区建设某某市市民服务中心及道路等基础设施项目已成为社会经济发展的必然要求。
1.7项目建设的社会意义
在某某市辽滨新区选址建设某某市市民服务中心及道路等基础设施项目，对于进一步完善城市功能，优化发展环境，不断提升软实力，全面增强竞争力，必将产生积极而深远的影响。
入驻服务中心的各窗口单位，切实加强管理，健全规章制度，广泛接受监督，努力把市民服务中心办成对外形象的窗口、文明服务的窗口和依法行政的窗口，真正成为“为民、惠民、便民、利民”的群众之家。
全体工作人员要切实增强大局意识、责任意识和服务意识，廉洁勤政，务实高效，以一流的精神状态，树一流的工作标准，创一流的工作业绩，为人民服务，让人民满意，为某某市全面建设某某沿海经济带科学发展示范区作出新的更大的贡献，有着深远的社会意义。
1.8项目概况
1.8.1项目建设地址
根据《党政机关办公用房建设标准》“第三章‘选址与建设用地’，第十八条”的要求，建设场址选择在某某市辽滨新区。
建设地点交通便捷、环境适宜、有利于安全保卫和远离污染源，选址不在工业区、商业区、居民区范围内，符合党政机关办公用房建设选址要求。
1.8.2项目建设内容
某某市市民服务中心位于某某辽滨新城核心区，南为二十七号路，北为纬一路，西为经二路，东为北经五路，总用地面积72.684公顷。
区域规划有大型城市公园一座面积约18公顷，市民集会广场一个面积约6.8公顷，其它服务设施包括：
市民信访接待中心、市民健身中心、政审批中心、中心幼儿园、新闻大厦，总计建筑面积21.1公顷。
所有建筑围绕商务中心与市民广场东西两侧布置，单体建筑以统一的屋顶连接形成整体形象，塑造市民广场的完整界面。
1.8.3项目实施进度
项目实施进度确定为三年，即从2011年7月～2013年8月完工。
1.8.4项目总投资及融资方案
项目总投资219,782.6万元。
项目的资金来源由建设单位自筹解决。
1.7.5项目主要技术经济指标
序号
名称
单位
经济指标
备注
1
项目建设规模
1.1
项目占地面积
㎡
726783
1.2
项目建筑面积
㎡
211,000
1.3
绿化率
%
37.33
1.4
容积率
0.267
2
项目总投资
万元
219,782.6
2.1
建筑及安装工程费
万元
110090.9
2.3
工程建设其他费用
万元
89963
2.4
基本预备费
万元
16280.19
3
项目财务评价指标
3.1
单位使用效益投资
万元/m2
0.302
第二章建设规模
一、建设具体内容
本项目规划用地面积726，783平方米，建筑面积21.1万㎡，某某市市民服务中心位于某某辽滨新城核心区，南为二十七号路，北为纬一路，西为经二路，东为北经五路，其中服务设施包括：
市民信访接待中心、市民健身中心、政审批中心、中心幼儿园、新闻大厦，总计建筑面积21.1万平方米。
所有建筑围绕商务中心与市民广场东西两侧布置，单体建筑以统一的屋顶连接形成整体形象，塑造市民广场的完整界面。
具体见下列各表：
表一汇总面积指标
序号
内容
面积（M2）
备注
1
新闻大厦
40,000
2
市民信访接待中心
45,000
3
市民健身中心A
40,000
4
中心幼儿园
12,000
5
行政审批中心A
13,000
6
1号停车楼
22,000
498个停车位
7
行政审批中心B
12,000
8
2号停车楼
18,000
420个停车位
9
市民健身中心B
9,000
合计
211,000
表二新闻大厦
总建筑面积
40,000㎡
基地面积
20606.21㎡
基底面积
9191.72㎡
容积率
2.23
演播中心及业务制作区
15908.61㎡
广电行政办公区
9634.42㎡
日报大厦
13562.58㎡
附属服务区
1012.82㎡
地下一层
3434.46㎡
停车位
118个
表三市民信访接待中心
项目
数值
单位
规划用地面积
2.60
公顷
总建筑面积
45000
㎡
基底建筑面积
13200
㎡
容积率
1.71
/
餐饮部分（共6500㎡）
其中
大宴会厅
1150
㎡
中餐饮
900
㎡
西餐厅
350
㎡
厨房
一层面积
865
㎡
二层面积
865
㎡
三层面积
400
㎡
员工餐厅
465
㎡
包间
中包间（100㎡×8个）
共800
㎡
大包间（350㎡×2个）
共700
㎡
休闲娱乐（共6885㎡）
其中
健身（包括瑜伽室、健美操室、器械室等）
1200
㎡
洗浴中心
1200
㎡
按摩
1200
㎡
棋牌、球室
1200
㎡
底层商铺（酒吧、茶饮）
2085
㎡
住宿部分（共16600㎡）
其中
标准间（共约260间）260间×30㎡
7800
㎡
套房（共约70间）70间×48㎡
3360
㎡
交通面积及其他
5440
㎡
服务部分（共11380㎡）
其中
7
后勤部分
库房、设备
960
㎡
职工宿舍
1900
㎡
后勤办公部分
1270
㎡
商务部分
票务、银行、会客、上网
700
㎡
客服办公
会客室、会议、办公
700
㎡
公共部分
大堂
1000
㎡
商业街（精品店、名品店）
1300
㎡
交通面积及其他
3550
㎡
表四市民健身中心A
序号
内容
面积（㎡）
备注
1
规划用地面积
22100
2
室外停车位
80个
3
总建筑面积
40000
一层半室外停车场按50%计
其中
一层建筑面积（停车场、设备用房）
6910
半室外停车场，222个停车位
二层建筑面积（会议、办公）
13205
三层建筑面积（会议、办公）
11735
4
会议部分（11000㎡）
其中
大型会议厅（1个）
1600
1000座
其中
池座观众厅
865
楼座观众厅
231
VIP休息厅
200
中型会议厅单元A（8个）
8个×560
200座
其中
中型会议厅1个
420
接待休息厅1个
70
卫生间
45
中型会议厅单元B（2个）
2个×500
180座
其中
中型会议厅1个
350
接待休息厅1个
70
卫生间
45
小型会议单元（6个）
6个×420
120座
其中
小型会议厅1个
280
接待休息厅1个
70
卫生间
40
新闻发布会议厅（2个）
2个×700
可分别容纳500人
5
公共部分（8520㎡）
其中
入口大堂
560
休息厅、休息廊
4500
其他交通面积
3460
6
附属部分（9330㎡）
表五中心幼儿园
序号
内容
面积（m2）
备注
1
总用地面积
4300
2
总建筑面积
12000
餐饮部分
食堂
6376（可容纳1800人）
包间
550
合计
6926
后勤部分
管理办公
384
厨房
2254
库房
455
合计
3093
其它
交通
卫生间
附属设备
合计
3546
3
建筑高度（米）
15.6
表六行政审批中心A
序号
内容
面积（m2）
备注
1
总用地面积
4010
2
总建筑面积
13000
业务大厅
业务办理
5640
影音室
181
接待室
100
合计
5921
管理部分
办公室
756
档案室
640
合计
1396
后勤部分
管理办公
384
厨房
2254
库房
455
合计
3093
其它
卫生间
附属设备
合计
165
3
停车楼
4013（停车位100辆）
4
建筑高度（米）
15.6
表七1号停车楼
序号
内容
面积（m2）
备注
1
总用地面积
4900
2
总建筑面积
22000
停车部分
停车面积
5144
停车位（辆）
388
接待室
100
合计
5921
管理部分
管理室
220
其它
交通
卫生间
附属空间
合计
12282
3
建筑高度
15.6
表八行政审批中心B
序号
内容
面积（m2）
备注
1
总用地面积
3220
2
总建筑面积
12000
餐饮部分
食堂
3900（可容纳1100人）
后勤部分
管理办公
138
厨房
1440
库房
300
合计
1978
超市部分
卖场
1818
库房
931
合计
2749
其他商业服务部分
交通
卫生间
附属设备
合计
733
3
建筑高度
升级会员 