中华中路金辉大厦建立大型健身俱乐部的可行性研究报告.docx
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中华中路金辉大厦建立大型健身俱乐部的可行性研究报告
中华中路金辉大厦建立大型健身俱乐部
可行性研究报告
概要说明
由于不具备前期市调、获取同类企业真实财务数据的条件，本可行性报告依据行业惯例、常规规范数据、政府官方数据为参考。
虽然数据来源不具备实时性，但行业分析数据来源与发达城市5年前数据，对比贵阳与发达城市的经济发展滞后性状况，作为我们现阶段参考数据完全可达到数据引用水平。
本报告仅供投资人作为投资决策参考，任何一个投资行为，最终都是管理、人才、营销策划等全方位的组合，可行性分析公能在初步评估投资行为方向性决策时起到参考作用。
健身行业惯例规范
教练人数配比：
平均5-8名会员由一名教练负责。
（中国国家室内运动协会）
单位面积最大随人数：
一般标准每百平方米29人（中国国家室内运动协会）
健身俱乐部严格意义上说不是一个高利润行业，一般的投资收回期为五年，利润率为10%-15%。
美国健身消费者APRU（每用户平均收入ARPU-AverageRevenuePerUser）值是人均500多人民币/平方，中国消费者为200人民币/平方米，贵阳的APRU将比这个数字还低。
市场需求情况之看上去很美
健身市场有效需求充足，体育产业商机无限
1、中国是世界上前景最光明的健身市场
在健身行业发展比较成熟的美国来看，2009年健身俱乐部有36830家，健身会员达到了24%，而在中国，即便发展最快的城市之一的北京，2008年有945家健身俱乐部（包括正在建设的），其中朝阳区最多有318个健身俱乐部，其从业人员为16021人，俱乐部总会员人数大约13万人，占北京人口比例大约0.1%，而根据国家体育总局统计，我国18岁到50岁之间对运动相关产品和服务有需求失数超过5亿，因此，具有广阔的健身人群的顾客需求以及中国经济发展带来的生活水平的提高，是中国健身市场发展的基础。
2、中国健身俱乐部在2008年仍然处于调整发展期
在2008年，健身人群的健身意识普遍提高。
根据某大型健身俱乐部连锁体系的统计数据可以了解到，开业2年以上的俱乐部2008年会员人数比2007年同比增加48%。
同时，健身俱乐部的数量也有了较大的增长，从几家全国知名的连锁加盟俱乐部统计得出，俱乐部的店址数量2008年比上年平均增长49.3%。
健身市场有效需求充足，体育产业商机无限
3、综合性健身俱乐部是健身业的发展趋势
中国健身俱乐部的前身始于20世纪80年代，那时，几台力量器械是健身房的主要特征，健身房的会员大都是男性。
简方达的健美操和马华的“健美5分钟”，使健身操在中国迅速流行，操房成了女性人埚最喜欢去的健身场所之一。
而国外健身俱乐部模式从21世纪进入中国，经过短短6年左右的发展，现已成为了健身业发展的主要模式。
虽然瑜伽馆，跆拳道馆等依然存在并发展，但从本的趋势来看，综合了有氧运动、力量训练、身体检测、私教服务等项目的综合健身俱乐部是健身业主要发展方向。
4、刚刚起步的行业与大城市到1%的健身人口，由此而预示着的美好前景。
数字显示，当人均GDP达到3000美元以上，人们就会对健身产生需求，而当像一线城市人均GDP达到5000美元以上，就会对健身的需求再上新台阶。
健身市场有效需求充足，体育产业商机无限
中国健身业经过近20年的积累和发展，产业结构和规模现出雏形。
改革开放后，随着好苹坞明星简.方达的有氧健身操在中国的流行，中国健身市场开始孕育，健身产业进入萌芽阶段。
1990年代中央电视台马华的“健美五分钟”在大江南北招手，掀起一股健身热潮，人们向往健康和形体美的意识、得到进一步的启蒙，健身消费市场形成，各类商业健身俱乐部孕育而生。
我国加入WTO后，境外品牌、资本的涌入加剧了产业内部的竞争，同时也加快了中国健身企业在数量、质量和规模的提升，优胜劣汰使资源配置逐渐优化。
就健身俱乐部发展来看，主要表现在：
（1）俱乐部的营业面积由原来几百平米发展到现在几千平米甚至上万平米的规模化经营；
（2）单店、局部地区扫展模式演变为全国乃一球连锁经营的发展模式
（3）俱乐部由原来揞珠酒店健身中心延伸到商业健身俱乐部、社区健身会所的多元化发展格局；
（4）从业人员素质不断提高，俱乐部的经营管理者由原来的教练转变为职业经理人；
（5）俱乐部器械、设施和项目档次及水准大幅度提升，培训体系和管理系统也更为系统全面。
历年国际财团注资健身产业情况
2004年6月美国健身连锁运营商LifetimeFitness（NYSE:
LTM）IPO融资1.83亿美元，后该公司与Intel、Google、Yahoo公司一道被评为美国移民企业十强。
2005年美国24小时健身被来自纽约的私人财国ForstmannLittle&Co以16亿美元收购。
2007年底深圳市中航健身康体有限公司获得来自深圳的松禾资本投资，2000万人民币第一期资金目前已经到位。
2007年11月上海一兆协宣布与新加坡谈马锡公司签订合作协议，后有消息称，谈马锡公司投资金额可能在千万美元级别。
2007年底上海威尔士健身获得Trust.BridgeCapital的2000万人民币投资，占公司股份的6.1%，而谈马锡同样为T.BCapital的有限责任合伙人，因此有人评价，谈马锡同时注资两家公司，于此前美国考虑基金对携程、E龙两家公司的同时注资。
看上去很美之痛并快乐着
产业投资误区与风险激化
健身行业能带给人阳光的感觉，但从生意的角主看，即使在资本最活跃的时候，健身行业也并不算最zhuos灸手可热的宠儿，在台湾有“健身航母”之称的亚历山大俱乐部的倒掉，更使得人们看到其中的风险。
市场规模分散、行业上槛不高，目前又正在面临价格战的贴身紧逼——似乎都让这个行业在体会与运动相的“痛并快乐”的感觉。
当前，大城市中健身俱乐部的发展开始进入激烈竞争阶段。
随着竞争的加剧，一些本已艰难维持的俱乐部只得关闭。
北京、上海、广州等城市都有几家规模很大的部关了门，给悠然乐部的会员造成了损失，对社会产生了不良影响，对尚处于发展初期的健身俱乐部行业也是一种打击。
在北京、上海、广州等一线城市，低于千元“年卡”的出现已经不足为奇，而走高端路线的青鸟年卡，在北京已经降到了5000元。
与降价成反比的，是不断上涨的租金与人力成本。
不过另一个“利好”数字是，根据《2007年健身俱乐部行业发展报告》提供的数字显示，开业2年以上的俱乐部2007年会员人数比2006年同比增加48%。
对此，青鸟健身总经理王成评价说，“目前只能说是到达了一个合理的水平，因为即使是在成熟的国家，健身行业也并非暴利行业，也才有3%-5%的利润率”。
虽然并不算暴利行业，但在投资人眼中，目前中国健身行业的利润率并不低，根据投资深圳中航健身会的松禾资本的董事长兼总经理罗飞对记者透露数字，健身行业的毛利率有30%-40%左右。
价格战的影响亦不可忽视，曾有业内人士担心，价格战可能会导致中国的健身行业重复此前“保龄球现象”。
此前，由于恶性价格战，曾被视为“贵族运动”的保龄球，价格由60元一局下滑到3元一局，而导致整个行业陷入死胡同。
随着会员人数增加，相应的投入不够，价格战导致服务质量下降的问题，也正在凸显出来，按惯例平均5-8名会员由一名教练负责，而现在一个教练可能会负责几十甚至上百名会员，而训练和淋浴都人满为患的现象也时常发生。
“降价也很可能影响到给员工的薪水，导致员工提供的服务质量差，也会影响公司收入，而最终缺乏行业投入，而且做完低价卡之后，再提价就很难为会员接受。
”“不仅如此，青鸟健身总经理王成认为，“恶性价格战，可能带来的是对整个行业的伤害”。
健身俱乐部消费群体的界定
全市年末总人口（常住半年及以上）为396.79万人，比上年增加2.93万人，增长0.74%。
全年人口出生率11.06‰，人口死亡率6.17‰，人口自然增和率4.89‰；户籍人口为367.08万人。
全年城市居民人均可支配收入15041元，扣除价格因素，实际增长11.4%；农民人均纯收入5316元，扣除价格因素，实际增长10.3%。
全市年末在岗职工66.25万人，在岗职工年平均工资28026元，比上年增长6.2%，扣除价格因素，实际增长8.7%。
全年城乡统筹就业人数达81601人，比上年增长4.2%。
全年实现社会消费品零售总额412.72亿元，比上年增长20.1%。
分地域看，城市消费品零售额378.02亿元，增长20.1%；县及县以下消费品零售额34.70亿元，增长20.2%。
分行业看，批发业零售额38.76亿元，增长13.2%；零售业零售额279.80亿元，增长21.4%；食宿和餐饮业零售额87.84亿元，增长20.7%；其他行业零售额6.32亿元，增长5.2%。
根据2003年某健身俱乐部对北京、大连等健身俱乐部会员的调查情况，可以看出，健身俱乐部的消费群体从年龄上划分是从20-45岁的田女青年为主，其中女性为多数，占总体的60%；从职业上划分，主要以公务员、企事业单位的经营管理者等从事办公室工作的人群为主，占到大多数；从收入上划分，收入水平从3000元到8000元为主的人群，从时间上划分，主要是在下班以后到俱乐部锻炼的人群为主。
几乎都是大专教育程度。
这样的一个消费群体就是平时所说的白领阶层和中产阶层。
南在学社会学系主任周晓虹主持的“中国社会变迁与中国都市中等收入群体的成长”课题组，对北京、上海、广泛、南京和武汉5大城市的居民进行了抽样和电话访问，完成了3038份问卷调查。
根据这个调查的定义，中产阶层是指经济上月收入5000元；职业为事业单位管理人员或技术专业人员、党政机关公务员、企业技术人员、经理人员、私营企业主；接受过大学本科及以上教育。
目前中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9%。
社会阶层理论认为，一切人类社会都存在着社会阶层，在一个社会中具有相对的同质性和持久性的群体，他们是按照等级排列的，每一阶层成员具有类似的价值观、兴趣爱好和行为方式。
这些又决定了他们消费方式和消费行为。
在中国社会各阶层中，中产阶层的价值观、兴趣爱好使共成为了健身俱乐部的目标消费群体。
健身俱乐部消费群体的休闲消费特征
城市中产阶层是与中国经济发展伴随而产生的，因而具有很强的时代性，也是社会消费观念，消费趋势的引领者。
当前中产阶层消费群体的消费牲主要表现在以下几个方面：
1、中产阶层家庭的享受性消费、发展性消费明显增加，消费结构正从传统的以衣食为主的单一消费结构不断趋多元化。
这种消费结构上变化的一个重要意义就是中产阶层家庭在消费上人有了更多的空间与自由，从而在生活方式的选择上也有了趋于多校化的可能性；
2、对城市中产阶层家庭消费观念的调查显示，在对待超前消费的态度上，中产阶层与非中产阶层的认识不尽相同。
中产阶层基本已经接受了超前消费的观念，主张能挣会花、开源重于节流，同时对于品位也有了一定的追求。
同时，中产阶层又是理性的、现实的，他们的消费观念也主张合理消费，在力所能及的范围内超前消费。
中独特风格的个性化消费与获得愉悦、彰显地位身份的炫耀性消费也在这一群体之中率先产生出来。
3、随着新的生活方式的出现，城市生活的紧张与繁忙，使得休闲不仅成为必需，而且在休闲上的花费也日渐成为消费的内容之一。
健身作为一种休闲方式目前已经成为个人生活甚至是社会经济中的必要成分。
在对于中产阶层的一些形象描述中，健身总是他们的一个必不可少的“标志”，一种对生活品的追求象征。
4、由于中产阶层的职业性质、工作时间等，他们的平均工作时间要多于非中产，而睡眠时间则相对要少于非中产，这一现象说明了中产阶层的生活本身并不像人们想象的那样轻松，他们的休闲活动之一方面是消费、享受，但同时又是是对繁忙工作的一种暂时逃离，是紧张的工作压力与都市生活后的一种短暂的放松。
5、具备先进认知能力的中产阶层水槽地意识到休闲的重要性，明确自身的社会身份与地位，关注健康与生活质量，不仅仅生存还要学会享受生活，这已成为中产阶层的大多数生活方式的基本原则。
健身俱乐部的市场细分
市场细分是根据消费者的特性对不同消费者进行分类。
可以按消费者的身份、心理偏好、收入和社会阶层等来划分。
1、健身俱乐部市场细分的基本标准
健身俱乐部的市场细分可以按规模分为大、中、小型；按档次分为高、中、低型；按身份分为女子、男子、综合型；按项目分为力量、操课和综合，如瑜伽馆、健美俱乐部和综合俱乐部；按功能分为瘦身美体俱乐部，休闲健身俱乐部等。
前面我们分析了健身俱乐部的目标消费群体及其特征，也就是年轻的中产阶层。
但我们不能以阶层来代替市场细分，因为在同一阶层里人们的需求也是不一样的。
如有的入喜欢打高尔夫球，有的人喜欢网球，还有的人喜欢健身。
因此，对中产阶层的目标客户群体也要进行市场细分，以满足其不同的需要。
2、健身俱乐部的消费群体的需求细分
即便是同一个细分的消费群体其消费需求也不是完全一样的，不能只提供单一的或一种标准的服务，而要分为两部分：
一部分是基本的服务，为所有的成员提供的服务，一部分是自由选择性服务，只为某些细分的成员提供所需的服务。
例如，健身俱乐部里具有基础的设施和器材以及公开的各种健美操课程，为所有会员提供标准化的服务，同时，还为一些有需求和有支付能力的会员提供付费私人教练服务。
另外，还有的俱乐部在会员卡的设计上也采取细分的办法，分为单项卡和综合卡，如对只喜欢游泳的消费者出售单项卡、对其他人出售综合卡边种消费群体的细分为俱乐部带来了可观的收入。
根据中产阶层消费的功能化和个性化特征，健身俱乐部对不同类型的消费者采取不同的细分策略。
功能化的会员以及刚刚进入中产阶层的会员看重的不是俱乐部的高品质服务，而是其社交功能和便宜的价格，个性比的会员和比较富裕的中产阶层则注重俱乐部的环境和服务质量。
所以，选择功能化会员细分消费者群的俱乐部，往往和服务质量。
所以，选择功能化会员细分消费者群的俱乐部，往往采取低价格，具备基础健身功能即可，来吸引这部分消费者，一般采取低价格，具备基础健身功能即可，来吸引这部分消费者，一般人员比较拥挤，配套服务很少；选择个性化会员细分群体的俱乐部，往往注重相关的配套服务，俱乐部内的环境和会员的舒适程度，价格相对也比较高。
在健身俱乐部经营同质化越来越严重的今天，对消费者群体细分化，采取差异化经营方式越来越重要。
因此，有的俱乐部开始突出其瘦身美体功能，有的俱乐部注重私人教练服务，有的俱乐部结合休闲水疗、美容项目。
在市场细分化的同时，务必考虑细分市场的规模，只有在细分市场足够大到有利可图的前提下，才可确定俱乐部的细分市场，否则，由于需求不足，俱乐部无法长期经营。
总之，市场和消费群体的细分化是为了更好的满足消费者的需求，追求俱乐部利润的最大化。
健身俱乐部的市场定位
定位就是对俱乐部的服务和形象进行设计，从而使其能在目标顾客心目中占有一个独特位置的行为。
定位是建立在细分、目标市场之上，一家俱乐部在市场中发现不同的需要和群体，就把最适合自己的需要和群体作为目标市场，然后，对自己的服务产品进行定位，使消费者能够识别出俱乐部独特的产品和形象。
定位须符合消费群体的需求，健身消费者价值观一般分三种：
30岁以下的群体大多是时尚需求，追求青春、美丽、品位与希望；30-45岁的群体是健康需求，希望健康、活力、生命和快乐；还有一部分群体是休闲需求，需要放松、娱乐、空闲及消费。
考虑到俱乐部的有限资源，不可能在每个方面都做得好，而且，每一项需求都需要不同的理念和投资，有时它们还是相互矛盾的。
因此，定位最好从不同的需求中寻找一个成为最好，其他需求方面满足即可。
目前各健身俱乐部都是据此进行自身的定位，如中体倍满足即可。
目前各健身俱乐部都是据此进行自身的定位，如中体倍力俱乐部根据消费群体的健康需求，打出“您身边的健身专家”的评位；青岛悠然乐部打出“创造心与身的健康”；一兆协俱乐部打出“改变生活方向”等定位口号。
健身俱乐部选址摘圈分析
经过对健身俱乐部选址的经济环境、俱乐部发展战略以及所属行业类别的宏观分析之后，接下来通过对俱乐部选址的商圈分析来确定俱乐部应选择的商圈形态，以及各种商圈因素对健身俱乐部选址的影响。
商圈与健身俱乐部的关系就好像树与土的关系一样，如果健身俱乐部是一棵树，那商圈就好比树赖以维持生命的土地，土壤的良好好与否足以影响树的兴衰。
商圈指健身俱乐部以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引会员的辐射范围。
俱乐部的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。
不同的健身俱乐部由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。
同样一个俱乐部在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈并不是一成不变的。
商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角型。
为便于分析研究，一般将视为以俱乐部本身为中心的同心。
根据我市情况，仅考虑两城区为本俱乐部商圈。
健身俱乐部的核心商圈一般是在3-5公里半径范围内的消费群体，据测算，我国大城市中到俱乐部健身的人群占人口比例的2-3%，有些白领阶层聚集的地方比例要高一些。
根据本市实际情况，我们仅考虑两城区购买力情况。
根据贵阳市人口统计数据，2008年两城区人口共计1183723人。
即两城区健身消费人群约为2.3-3.5万人。
其中云岩区人口649018人，健身消费人群约为1.3-1.9万人。
行业条件分析
目前贵阳市健身市场决定性影响力企业有两家，分别是中体倍力与飞锐。
分布图如右图：
行业条件分析
中体倍力
中体倍力健身俱乐部有限公司是由上市公司中体产业股份有限公司和美国倍力公司（BALLYTOTALFITNESS）合作成立的一家高度专业化、规模化、高档次经营健身俱乐部的合资公司，中体产业股份有限公司）是国家体育总局近代股的唯一一家体育上市公司。
贵阳中天中体倍力，依托中天城投这个强有力后盾，使其在贵阳市场的扩张中拥有了比其他健身俱乐部更为优越的企业形象和市场环境。
在教练力量保障上，通过联合贵阳各大高校进行系统性计划性的培育获取相对稳定的教练员储备保障。
在课程方面，加入菜美体系，定期更新菜美最新健身课程。
环境条件分析
中体倍力
目前中天中体倍力旗舰店即将开业。
近万平方的面积更加剧了贵阳市健身市场的竞争。
中天广场店2000余平方
中天花园店7000余平方
中天瑞金店2000余平方
中天喷水池店2000余平方
价格水平
年卡2999一业5折销售促销期75折销售
行业条件分析
飞锐健身
飞锐健身是贵州飞锐体育发展公司打造的本土品牌，通过3年来的迅速发展，旗下拥有贵阳四家分店，地州一家加盟分店。
价格水平
年卡2500开业5折销售折后价1500-18003年卡2199
课程水平
未加入国际性健身课程联盟
健身俱乐部选址的商圈分析
两城区内中天+飞锐共计7家大型健身俱乐部。
按百平方配比40会员算，中天可消化健身消费人群约9000人，飞锐可消化健身消费人群约3500人，共计12500人。
两城区其他大型健身俱乐部目前也公剩大十字天泰健身汇、毅力、耀美等几家单体店。
在这一角度看市场仍有开设大型健身俱乐部的空间。
但受中再而三与飞锐的连锁化经营优势，开设大型健身俱乐部经营压力较大。
财务分析
案例一：
总投资1100万元健身会所
投资估算表单位：
万元
序号
投资项目
项目明细
总投资
备注
一
工程装修
监理费
10
设计费
20
装修费
400
配套材料费
70
小计
500
二
健身器材
350
小计
350
三
辅助设备
健身操辅助设施
3
音响设备
15
电视系统
10
桑拿设备
10
水吧设备
3
家具
35
办公设备
15
其他设备
4
小计
95
四
前期开办
人工及培训
8
开业典礼
14
低值易耗品准备
7
商品准备
5
预销售费用
15
小计
49
五
广告宣传
55
六
不可预见费
52.45
合计
1101.5
收入估算表单位：
万元
序号
项目
开业前
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0
一
会员人数
预销售
1
起始
0
400
1400
2200
2600
2800
2900
2950
2975
2988
2994
2
新添
400
1000
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
3
流失50%
0
0
700
1100
1300
1400
1450
1475
1488
1494
1497
4
剩余
400
1400
2200
2600
2800
2900
2950
2975
2988
2994
2997
5
续会人数
400
700
1100
1300
1400
1450
1475
1488
1494
1497
二
会员流水
价格（元/年）
4500
4500
4500
4500
4500
4500
4500
4500
4500
4500
4500
1
新会员流水小计
180
450
675
675
180
450
180
180
450
675
675
续卡（元/年）
3800
3800
3800
3800
3800
3800
3800
3800
3800
3800
3800
2
续会流水小计
0
152
266
418
0
152
0
0
152
266
418
3
会员流水总计
180
602
941
1093
180
602
180
180
602
941
1093
三
PT流水
0
130
130
130
0
130
0
0
130
130
130
四
其他流水
0
20
20
20
0
20
0
0
20
20
20
五
流水总计
180
752
1091
1243
180
752
180
180
752
1091
1243
成本估算表单位：
万元
序号
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
房租
80
140
140
140
140
140
2
工资、福利及提成
159
161
163
165
167
167
167
167
167
167
3
水电费
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
4
广告宣传
30
44
50
53
54
55
55
56
56
56
5
折旧与摊销
267
267
189
189
189
0
0
0
0
0
6
维修与维护
38
55
62
66
68
68
68
68
68
68
7
员工培训费
23
33
37
40
41
41
41
41
41
41
8
品牌费
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
9
办公费
5
5
6
6
6
6
6
6
6
6
10
接待费
5
5
6
6
6
6
6
6
6
6
1
升级会员 