可研报告一期625最终定稿.docx

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可研报告一期625最终定稿

上海成功－惠通房地产发展有限公司

东方万国产业园项目一期工程

可行性研究报告

上海成功－惠通房地产发展有限公司

上海市机电设计研究院有限公司

二○一○年六月

上海成功－惠通房地产发展有限公司

东方万国产业园项目一期工程

可行性研究报告

建设单位：

上海成功－惠通房地产发展有限公司

项目负责人：

杨啸

技术负责人：

韩靖宇

经济负责人：

赵丽

市场负责人：

杨浩云

上海成功－惠通房地产发展有限公司

东方万国产业园项目一期工程

可行性研究报告

制单位：

上海市机电设计研究院有限公司

副院长：

陶伟民

审核：

陈竹

主任设计师：

吴键、田文光

编制人员：

吴键、田文光、徐民、

潘少琴、陈国栋、杜越华、张静、

王元海、胥珏、丁昱

设计证书号：

甲级－090101－sj

项目档案号：

T145W（可）

～～～～～～～～

一、项目概况

（一）企业概况

上海成功－惠通房地产发展有限公司成立于1994年8月，原注册资本为8407432美元，经营范围为：

从事金桥出口加工区15号地块内房地产综合开发、经营、物业管理、配套设施的建设和服务。

2006年4月经上海市外经委和浦东工商管理局批准由中外合作企业变更为国内合资企业，现注册资本为人民币元。

（二）项目概况

上海成功－惠通房地产发展有限公司浦东金桥15#地块开发项目，建设地点位于上海浦东金桥出口加工区15#地块，处于金桥出口加工区的中心地带，距陆家嘴金融贸易区仅8公里，至外高桥港口及保税区、浦东芦潮港口、浦东机场、虹桥机场的距离适中，是浦东新区的中心地段，也是金桥现代科技园区的商业中心。

15#地块项目原立项批件约20万平方米“国际军转民技术交易中心和工业厂房”。

2001年8月13日经政府主管部门的核准同意该地块实施为期五年临时绿化的闲置土地处置方案，并按规定延长五年土地使用期。

2006年，公司取得方案批复，后因唐陆路拓宽，需要调整规划方案，现公司拟根据原立项要求，在完全满足现阶段政府有关规划、环保、消防、节能、卫生以及节约土地资源等各项法规的前提下，对该地块原立项方案作适当调整完善后，于今年9月份前后开始用约3年的时间，在15＃基地内新建约29万平方米的建筑及配套设施，其中综合办公约5万平方米，厂房（研发试制）及服务配套用房约14万平方米。

本项目在94年公司成立之初就以当时国际先进的理念以服务、贸易、研发等间于第二和第三产业之间的产业定位来制定设计、建筑的标准。

但当时的中国工业却以第一、第二产业为主的吸引国外先进技术为核心的高速发展，第三产业及相应的产业均刚刚进入起步阶段。

公司在基于物尽其用，土地利用的最高最优化发展理念的考虑下，暂缓了项目的开发，并按政府的要求投资数百万元对地块进行了临时绿化处置，于适当的时机再开发建设。

自2003年以来上海市政府将金桥工业区作为三大重点发展地区为浦东经济的发展贡献更大的GDP。

此时公司越来越感到所属项目面临的良好市场形势，拟重新启动本项目。

同时以彻底贯彻市政府有关提高金桥地区土地利用率，提高楼宇经济以此来提高单位土地面积的税收作为本项目新的开发原则，并力求在一定程度上将金桥地区原来的传统加工工业物业的模式转变为适应现代高产出、高税收、高技术和高附加值的新兴工业的多层运营服务物业。

无论从政府、市场和整个地区的格局变化的考虑，这种以研发、贸易、产品开发、交易服务等等的总部经济已经突现。

政府可以以总部经济带来的持久的、增长性的税收，有限土地资源将得到充分得利用，最终用户可以避免CBD高额的商务成本，同时又能整合现有资源，使一些不尽之处将在这个概念下得到良好的解决。

二、项目必要性分析

（一）宏观经济背景

近20年来，中国制造业经历了技术引进、推进国产化、兼并改组、民营企业兴起、专业园区建设、产业集群化发展，模块供货、研究开发等方面的变化，这对推动生产的发展和产业素质的提升起到良好作用。

近来，有一个新现象值得探索，那就是国际跨国企业都到中国来建厂合作，同时也把产品的研发工作向中国转移。

高度重视“自主创新”，将其致于全局的意义提升到战略层面，　　切实提高自主创新能力的意义，产业的优化、升级、创新将被视为支撑经济增长方式转变、支撑产业结构调整的支点。

高度重视产业结构的优化及创新，体现了政府对于整个产业发展的判断，表明下一步政策、资金和人力投入将会向这个方面加强。

这也指明了中国工业化的发展方向，通过自主创新提升整个国家的经济水平，提升整个制造业的制造水平。

只有技术创新、技术进步加快了，经济发展才能摆脱对于自然资源、环境的透支性依赖。

中国发展工业化要形成一个加工制造业的体系，而其核心就是形成若干方面的自主创新能力。

从过去对外开放“拿进来”，到“学会”，再到“创新”，这种变化表明中国产业发展的质的提高，也是工业化发展的新目标。

中国较弱的自主创新能力使中国在国际竞争中面临很大的挑战，不提高优化产业创新能力，就很难摆脱资源消耗区的粗放增长。

从区域位置看长三角已经面临了自主知识产权和产业升级、产业转型的挑战，长三角作为中国经济的“火车头”在中国工业发展道路上有着里程碑式的地位。

从目前的情况看，长三角外向区经济和民营经济发展迅速，跨国公司和国内大区企业云集，总部经济现象已经具备一定规模。

世界500强企业抢占中国市场的“桥头堡”首选长三角的上海，上海已成为跨国公司在中国最云集的地区。

总部园区经济是一个国家和地区社会经济发展到一定阶段所形成的一种特有的经济形态和经济现象，是在现代工业化、城市化、信息化和经济全球化进程中必然会出现的新区经济模式。

总部园区经济从体制上奠定了研发能力的基础，增强产业链上的整合及整体综效及效益,可以摆脱资源消耗的粗放经济并加快整体产业结构的优化。

如今，上海已经具备了发展总部经济的良好条件。

从人均GDP看，上海人均GDP已经达到了10529美元，其中浦东人均GDP已经超过了19670美元，大上海地区已经步入工业化的高级阶段。

（二）区域经济背景

上海金桥生产性服务业功能区位于上海市浦东新区中部，是1990年经国家批准的国家级经济技术开发区，金桥生产性服务业功能区区西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南临张江高科技园区。

距浦东国际机场15公里，距外高桥20万吨级新港区10公里。

该区主要以电子信息、汽车整体及零部件、现代家电、生物医疗与食品等产业为支柱。

截至2009年底，该区已引进全球500强企业有54家在该区投资90多个项目。

2008年，全区完成工业产值1608亿元。

本区优良的基础设施建设（水、电、通讯、道路）连同金桥过去享受的国家级开发区最优惠的两免三减税收政策，为本项目的定位奠定了基础，开发区通过环保ISO14000和异常便利的交通优势距港口、机场、市中心十分便利（外环以内少有的国家级开发区）为本项目确立了相应高端的要求和标准。

开发区生活配套小区成熟，国际学校、外资医院、卖场、别墅等生活资源丰富是本项目坚实的依托。

本项目作为金桥开发区稀有的土地资源的补充，首先在大背景下顺应金桥区域的规划要求。

其次以本身总部园区经济楼寓的新概念落实市府提出的金桥产业大转变。

为金桥地区将来的研发园区基地开创先河，作为区域经济转型的先驱从而更好地为本区经济发展服务。

（三）本区市场分析

金桥功能区将大力发展与先进制造业紧密相连的生产性服务业。

主要包括：

研发、BPO（含软件业）、现代物流、工业设备维护与工业循环利用产业、汽车及配件、IT、新能源、精密制造等几个方面。

力争到2015年，区内生产性服务业产业达到国际先进水平。

金桥大力发展生产性服务业，不仅是市委、市政府需要，同时也是金桥自身发展的需要。

1990年，金桥成为国务院批准设立的第一个以“出口加工区”命名的国家级开发区，规划面积是27.38平方公里。

资料显示，经过16年的发展，金桥现有国家级、市级和区级研发机构33家，企业级研发机构76家，46家世界500强企业先后入驻。

随着金桥出口加工区产业的不断增长与投资环境的成熟，大量区内企业正重新审视金桥在其战略定位中的意义，出现了将头脑机构、技术开发机构向金桥转移的趋势。

    目前，金桥生产性服务业规模已初具规模。

2009年，金桥生产性服务业营收约300亿元。

而2008年金桥出口加工区以1608亿元的工业总产值，占到超过浦东新区的1/3。

故此本区域将来的产业十分明确以生产服务为主。

具体而言，构建以金桥出口加工区为主的综合区生产性服务业功能区。

其中，将重点发展以软件业和金融信息服务产业为主的信息服务业以及文化与科技相结合的文化科技创意产业和研发中心、技术中心。

金桥的生产性服务业主要分布于两大基地，即北区的金桥现代产业服务园区（officepark）与南区的工业循环利用产业发展基地。

工业循环利用产业发展基地则是金桥生产性服务业不可或缺的一环。

鉴于本项目位于北区，因此以officepark为基调，以市府提出的都市区工业办公区为设计理念，完全配合金桥功能区生产性服务业的战略。

（四）项目定位

1．项目的建设目标

●四大产业及相关服务产业。

●吸引国内外相关产业入驻金桥,补充完善细化本区域巨大的产业链。

●服务于浦东地区的总部园区经济,作为总部配套的生产性服务基地。

●通过多种产业的集约发展提升第三产业对本地区的产业贡献。

●通过国际化的营运手段，建立产业互动平台，促进产品技术及服务的流通。

2．项目客户定位

●服务于浦东新区等四大产业链上的企业

●国内地区大区企业驻沪机构

●境外驻沪采购中心产品商检代理机构

●展示互动平台提供企业

●定位于金桥园区的相关产业的管理、服务企业

（五）本项目的社会效应

1．税收贡献效应：

企业经营活动中产生的流转税、增值税等,况且本项目又以产业互动平台为主要功能将为本地政府带来持久的不断增长的税收。

还有本项目在房地产销售，租赁有关的税收贡献。

2．产业乘数效应：

通过这种产业“乘数效应”扩大本区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。

3．消费带动效应：

第一方面是互动交易平台的商务活动、研发活动消费；第二方面是企业自身经营的消费，这种消费对于推动区域经济发展，提升土地价值具有重要的作用。

4．劳动就业效应：

本项目经济的发展本身会充分利用金桥的力人才优势，带来大量高智力就业岗位。

5．社会资本效应：

本项目聚集了大批的大、中型企业，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和地位，促使这个区域的地产升值。

6．产业链健康效应：

本项目以四大产业及配套相关产业的企业为主，由于更专业的细化了整个地区产业的供应、消费链。

7．节约土地资源效应：

本项目开发都是以高层形式为主，贯彻国家土地节约的基本国策，突破常规向空间发展，提高土地利用价值。

三、项目建设基地概况

（一）地块位置及周边环境

本项目建设地点位于上海浦东金桥出口加工区15#地块，处于金桥出口加工区的中心地带，距陆家嘴金融贸易区仅8公里，至外高桥港口及保税区、浦东芦潮港口、浦东机场、虹桥机场的距离适中，是浦东新区的中心地段，也是金桥现代科技园区的商业中心。

金桥加工出口区经过10多年的发展，已经形成以电子信息整机及零部件、汽车整车及零部件、现代家电、生物医药与食品为主要产业的园区，现为全国科技园区工业总产值之最。

1997年经国家科技部批准命名为“金桥现代科技园”。

气象条件：

本项目实施场地位于上海——这个我国东部沿海第一大城市，属于东南亚季风盛行地区，亚热带海洋性气候使得该地区四季分明，雨量充沛，阳光充足，温度适宜。

夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，年平均气温15.6摄氏度，平均降雨量1060毫米，平均日照为2109小时,平均雷暴日31.2天。

（二）基地现状

基地呈不规则四边形，东西平均宽度约270米，南北平均长约350米。

基地东北侧为市政东陆路，西北侧为市政新金桥路，东南、西南均为已开发的其它工业用地。

基地面积95530平方米，约合143.29亩。

基地地势平坦，周边市政基础设施完善，具备良好的开发条件。

四、总体设计

（一）总图设计

1.设计依据

《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《上海市城乡规划管理技术规定》2003-11

《工业企业总平面设计规范》GB50187-93

《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006

2.总平面布置

（1）设计原则：

一次规划，分期建设的原则；

充分利用基地条件，合理的进行总体布置的原则；

充分考虑交通组织及装卸作业流程等安全、便捷、顺畅的原则；

各单元既相对独立，又紧密联系，便于中小型企业使用的原则。

（2）地块功能分区：

根据周边地形、市政公用配套条件、园区规划要求、建筑单体的布置等，将整个基地划分为二大功能区：

研发区――A区、B区、C区、D区共八栋标准厂房

综合区――E区二栋综合办公楼及配套用房、辅助设施等

（3）建设内容：

本项目分二期建设，建设内容包括厂房及配套的公建站房（两座10KV开关站、天然气调压站）等设施，项目总建筑面积约为288985.7平方米，其中地上建筑面积为186190.8平方米，地下室建筑面积为102794.9平方米。

实施内容主要包括：

一期：

A区标准厂房、E区综合办公楼及配套用房、天然气调压站、2#10KV开关站等相关配套辅助设施。

二期：

B区、C区、D区标准厂房、2#10KV开关站及相关配套辅助设施。

（4）总平面布置：

A区位于基地的西北侧，临新金桥路，由两幢标准厂房及裙房组成。

B区位于基地的西南侧，由三幢标准厂房及相应裙房组成。

C区位于基地东南侧，由二幢标准厂房及二层裙房组成。

D区位于基地的东南侧临唐陆路，由一幢标准厂房及相应的二层裙房组成。

E区位于D区的西北侧、A区的东南侧。

E区主要为1#、2#综合办公楼及裙房组成。

公用辅房：

消防泵房、生活水池、生活泵房、配电间、风机房等，按照要求布置在地下一层，便于通风及管线的衔接。

10KV开关站共2座，1#10KV开关站位于基地的东南角，2#10KV开关站位于基地的西北角，便于市政进线，同时符合总体布置，详见总平面布置图。

（5）分期面积表

一期工程:

A区1#、2#标准厂房:

42033.3平方米

E区1#、2#综合办公楼:

46313.8平方米

E区配套用房:

1967.7平方米

2#10KV开关站:

200.0平方米

小计:

90514.8平方米

二期工程:

B区1#、2#、3#标准厂房:

45337.9平方米

C区1#、2#标准厂房:

34057.6平方米

D区1#标准厂房:

15671.4平方米

1#10KV开关站等:

609.1平方米

小计:

95676.0平方米

（6）主要经济技术指标:

总用地面积：

95530平方米

建设用地面积:

93998.0平方米（一期:

49200.0平方米）

建筑占地面积：

24625.4平方米（一期:

13126.0平方米）

建筑总面积：

186190.8平方米（一期:

90514.8平方米）

算容积面积：

190706.0平方米（一期:

93413.8平方米）

建筑密度：

25.78%

容积率：

2.00

绿地面积：

26600.0平方米（一期:

11000.0平方米）

绿地率：

27.84%

地下建筑面积：

102794.9平方米（一期:

42148.9平方米）

五、投资估算和资金筹措

（一）固定投资估算

本项目为一期工程,项目投资约29960万元，建筑面积90514.8平方米。

1.固定投资估算

（1）本期开发投资约29960万元。

固定投资构成

单位:

万元

序号

工程名称

投资金额

投资比例

（％）

1

2

3

4

土建工程

设备及安装

工程间接投资

建设期利息

合计

24723

250

4827

160

29960

82.52

0.83

16.11

0.54

100.00

（2）投资估算编制说明

一般土建工程造价按同类建筑物、同类构筑物工程造价进行估算。

给水排水、电力照明、动力管道、暖通空调等工程及其设备安装工程，根据同类工程造价进行估算。

公用设备根据市场询价计列。

土地费用为2357.1万元

工程其它费用（包括勘察设计费、工程监理费、审图费、不可预见费等）按建安工程投资的10%计列。

（二）资金来源

本期开发投资约29960万元，由企业自筹资金解决。