旅游度假村开发项目计划.docx
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旅游度假村开发项目计划
旅游度假村开发项目计划书
【一、项目概况】
1.项目名称
岭南水乡风情度假村
2.项目简介
规划、设计和建造具有岭南水乡特色旅游度假村工程，该项目总投资18亿元，总建筑面积达3万平方米，规划、设计、建造总工期为23个月，从2013年8月1日开始，至2015年6月30日主体封顶。
项目内容包括主体房屋建筑、建筑物内部装饰装修、强弱电、供热通风、给排水、无动力污水处理、人工温泉设施、空调、园林绿化、休闲娱乐设施、道路等。
3.项目承包方
通过招标竞争方式，投标优胜者获得工程任务，与建设单位签订承包合同。
4.项目特点
（1）本项目旨在打造华南地区首家集商务会议、休闲、娱乐、水疗、按摩、海滩、泳池、岭南特色的主题公园和温泉别墅为一体的国际性大型休闲旅游度假村。
（2）施工工程主要包括房屋建筑、装饰装修、强弱电、供热通风、给排水、无动力污水处理、人工温泉设施、空调、园林绿化、休闲娱乐设施、泳池水池及道路等。
（3）项目完工后将会收到既具有创新型的活动设施和服务，又汇集全方位的多种设施及服务，做到“人无我有，人有我优”的效果。
岭南水乡风情度假村打造的一站式旅游，将满足消费者对多种类型旅游服务的渴求。
5.地理位置
南沙区是中国第三大城市广州市的城区之一，处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。
南沙地区是区域性水、陆交通枢纽，水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，海上距香港38海里，距澳门41海里。
航空方面，周围有广州、香港、澳门等国际机场。
6.项目规划设计依据、范围和目标
该项目总投资18亿元，总建筑面积3万平方米，邀请国际顶级设计师和广州本土传统建筑设计师共同设计，在国际化、现代化设施设备的基础上体现更多的岭南水乡特色，务求为游客带来原汁原味的水乡风情视觉享受。
项目建设旨在吸引省内外乃至国际游客，抢占广州各类型旅游休息度假村市场，成为岭南休闲旅游度假风向标。
7.项目建设意义
有利于加快南沙产业升级
有利于顺应市场发展需求
有利于提高南沙的知名度
有利于缓解南沙的就业压力
有利于带动南沙的经济发展
有利于为南沙创造良性的投资环境
有利于推动南沙旅游业的发展，并带动相关产业的发展
有利于带动南沙物质文明和精神文明的进步，共建和谐社会。
【二、发展定位与整体规划】
1.理念：
满足大众，打造一个综合型的丰富多样的特色休闲旅游度假之地；满足众多汇集于南沙新区的各界商务贸易企业和人士，提供一个集商务会议和休闲娱乐于一体的劳逸结合之地；满足有岭南情怀、喜欢或怀念岭南水乡风情的游客，提供一个充满岭南水乡特色的休身怡情之地。
2.发展定位：
会议休闲+岭南水乡特色
“南沙风情”作为新开发的旅游度假村，我们始终把它定位为：
具有“岭南水乡特色”的“会议休闲”场所。
与国内外大部分度假村相比，我们更加注重度假村的“主题化”，在保持岭南水乡特色的同时，我们又能体现“商务”气质，使我们开发的度假村在保证美丽的岭南文化的同时，又不失应有的档次。
此外，国内水乡文化的宣传大部分通过园林、字画文化、景点等途径提供，而我们采用的度假村形式由为新颖。
在度假村开发完成后，我们又将推出特色水乡文化之旅，传承岭南水乡文化。
如此一来，我们也填补了国内水乡度假村市场的空白。
3.规划功能结构布局
（1）功能结构组织和功能分区
功能结构组织：
功能分区：
观赏平台区、别墅区、绿化园林区、休闲娱乐区、体育运动区、理疗区、餐饮服务区、舞台展示区、
（2）功能区规划构想和产品规划
【三、项目建设背景】
1.项目提出背景和项目建设的必要性
宏观因素：
（1）广州南沙区被列入国家“十二五”战略规划后，南沙今后将重塑定位、调整规划与战略布局，以推进自身的发展；南沙未来的发展也在吸引社会各界的关注。
（2）根据2011年广州南沙新区城市规划工作小组提出的南沙新区总体概念规划综合方案，南沙将打造一个体现高端功能集聚，以水为设计主题，形成丰富多彩、各具特色的滨水城市和岭南水乡之都风貌，构建稀有、精致、高品质的钻石水乡。
并以此来指导未来城市建设，打造独具特色的中国水乡之都和“东方威尼斯”。
（3）南沙政府规划中的四大城市组团之一——南部组团约260平方公里，由南沙国家保税港区、海洋高新技术区、岭南水乡示范区等功能区组成。
本项目的建设正好符合了南沙发展方向的分区定位需要。
（4）继广州成为国家中心城市后，南沙很可能承担着引领广州从临江城市转为临海城市的使命，由此将大力发展临港工业及物流，有“以南沙开发为突破口，打造一个新广州”的政府大开发目标；
（5）南沙刚刚成为粤港澳重点合作区及先行先试综合合作示范区，以其区位优势和后发优势，有望成为大珠三角一体化的新龙头。
微观因素：
1.自身自然条件
（1）南沙的自然条件得天独厚.当地水网密布，湖塘众多，有山有水，自然环境优美,土地资源丰富，是有待进一步开发的宝地。
（2）受亚热带海洋性气候影响，气候较为温和；阳光充足，雨量充沛，她建有全国首个湿地森林公园，这里也被称为“广州之肾”。
2.交通条件
（1）南沙雄踞珠江八大出海口的虎门，蕉门，洪奇门及横门，港口运输及航海交通发达。
（2）南沙周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场，
（3）南沙是广州，深圳，珠海“A”字型高速公路和轨道交通的横轴，得天独厚的海陆空位置使南沙成为连接珠三角两岸的交通枢纽。
由南沙港快速路、京珠高速公路和黄榄支线、江中高速公路等组成的骨干交通路网，使南沙与广州中心城区乃至珠江三角洲地区的路网形成快速便捷的联系，充分发挥南沙作为珠三角交通枢纽的优势。
3.历史因素
古老的海上丝绸之路，经南沙将东方文明传向远方。
南沙与虎门隔海相望，170年前的鸦片战争，在南沙打响了抵御外敌的第一炮。
曾经是中华民族抗击外来侵略的历史见证，掀开了中国近代历史的序章，拥有着深厚的历史底蕴。
4.旅游资源
南沙已经有了许多旅游景点了，一直吸引着大批游客前来参观。
南沙湿地公园，位于广州的最南端，地处珠江的出海口，是广州市面积最大的湿地，是候鸟的重要迁徒路线之一。
包括非常珍稀的黑面琵鹭、白琵鹭、黑翅长脚鹬等野鸭成群、苍鹭伫立。
南沙湿地的土地原始状态良好，生态环境也得到妥善保护。
远近闻名的百万葵园主题公园，位于广州市南沙区万顷沙镇，占地面积26万平方米，种植一百万株向日葵，它将为广州这座国际花园城市大大增光添彩，成为目前全国第一家、全部采用进口种子的观赏性向日葵乐园。
每年都吸引着来自各地的游客，在花的世界里沉醉。
在逛景点之余，游客还可品尝各色各样的海产，素有海鲜一条街之称的十九涌海鲜街可以为游客提供新鲜的食材。
在这里，游客可以体会一下“靠山吃山，靠海吃海”的滋味。
供奉着保佑渔民平安归来的天后妈祖的天后宫，坐落于大角山东南麓，依山傍水，景色秀美。
千百年来守护着这一方的朴实渔民……
此外南沙蕉门公园、余荫山房，还有独具特色的岭南特色水乡民俗----龙舟竞赛、水上拔河和唱咸水歌等都为南沙打造旅游之城作出了巨大贡献。
【四、项目选址与资源条件】
1.项目选址
度假村拟选址在广州市南沙区万顷沙镇。
广州市南沙区位于广州的东南部，地处省港澳（大珠三角）几何中心，距离广州，香港，澳门三地市中心不超过70公里方圆150公里范围内共有6000万人，把整个珠三角及港澳的城市群都网络其中，水陆交通极为便利，地理位置十分优越，战略地位无可替代。
2012年10月11日，南沙新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区和兰州新区之后的第六个国家级新区。
南沙新区发展总的战略定位是：
立足广州、依托珠三角、连接港澳、服务内地、面向世界，建设成为粤港澳优质生活圈和新型城市化典范、以生产性服务业为主导的现代产业新高地、具有世界先进水平的综合服务枢纽、社会管理服务创新试验区，打造粤港澳全面合作示范区。
南沙将主打高端服务业、科技智慧产业、临港先进制造业、海洋产业、旅游休闲健康产业等五大主导产业群。
“一川蕉林绿，十里荷花香，千池鱼跳跃，万顷碧波流”。
这是万顷沙真实的写照。
万顷沙是海上托出的一块绿洲，是广州“南拓”的一个重要港口、南沙区临港工业、物流产业组团基地，也是广州市第16个省级中心镇。
2．项目周边环境与交通
周边环境：
万顷沙镇位于广州的最南端，地处穗、港、澳“金三角”的中心，北距广州市区52公里，东南至深圳75公里，西南至珠海69公里，沿水路东南距香港23海里，西南距澳门40海里，水陆交通极为便利，地理位置十分优越。
交通：
陆路交通便利状况，是珠三角地区的交通枢纽。
由南沙港快速路、京珠高速公路和黄榄支线、江中高速公路等组成的骨干交通路网，使南沙与广州中心城区乃至珠江三角洲地区的路网形成快速便捷的联系，充分发挥南沙作为珠三角交通枢纽的优势。
3．气候地貌
万顷沙由于围垦而成，镇境地势平坦，沃土万顷，水网纵横有序，土地深厚肥沃，空气清新怡人，是广州市首个省级生态环保示范镇。
走进万顷沙，犹如置身于美丽的水乡田园画卷里。
蔗基渔塘、蕉林掩映，荷香万顷，拥有美不胜收的田园风光，被誉为“当代桃园”、都市绿洲。
水产资源十分充足，由于三面环海，地处咸淡水交界，海产丰富。
气候：
气候较为温和；阳光充足，雨量充沛，年平均气温30.12摄氏度，平均年降雨量1647.5毫米。
地貌：
南沙水网密布，湖塘众多，自然环境优美，土地资源丰富。
南沙受亚热带海洋性气候影响，气候较为温和；阳光充足，雨量充沛，年平均气温21.9摄氏度，。
南沙建有全国首个湿地森林公园，这里也被称为“广州之肾”。
4.资源条件
南沙位于珠江三角洲冲积平原中部，倚山傍水，水网密布，河湖众多，自然环境优美。
既有黄山鲁等森林公园，又有广州仅存的湿地及红树林公园。
既有鸦片战争遗址金锁铜关，又有超前的高尔夫球场。
既有浩翰的伶仃洋，狮子洋，又有小桥流水人家。
目前南沙已拥有蒲洲公园，天后宫，水乡一条街，百万葵园，南沙大酒店，祈福酒店等一批旅游景点及服务设施。
【五、项目前景】
1产业发展前景
度假旅游是21世纪全球旅游业的发展趋势之一。
国外的度假村业已相当发达,度假村的开发发展也比较成熟。
而在我国,旅游度假村的发展却只有短短的几十年历史。
因而还有着相当大的市场前景和开发空间。
随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，度假旅游成了人们休闲生活中的首选，同时更是许多商业会议形式的首选。
2政策前景
围绕南沙新区的战略定位和发展目标，《规划》从金融、与港澳往来便利化、扩大对外开放、财税、土地管理、海洋管理、社会事业与管理服务等方面赋予南沙新区多项先行先试的政策措施，在规划当中直接赋予国家一级的扶持和优惠政策，这些政策主要有以下几方面：
一是围绕打造粤港澳优质生活圈功能定位，赋予南沙新区多项与港澳密切人员往来的便利化政策。
二是围绕打造以生产性服务业为主导的现代产业新高地功能定位
三是围绕打造具有世界先进水平的综合服务枢纽功能定位，
四是围绕打造社会管理服务创新试验区功能定位，赋予南沙新区开展国家社会管理创新综合试点的政策。
五是围绕建设我国新型城市化典范，推进行政管理、土地管理和海洋管理等政策方面，支持南沙新区积极探索。
3项目所在地开发规划前景
南沙地处珠三角地区的心脏地带，毗邻港澳，基础条件优越，发展前景很好。
国家“十二五”规划明确将南沙新区开发列为粤港澳合作重大项目。
历届广东省委、省政府高度重视广州南沙的开发建设。
今年5月，广东省第十一次党代会又将广州南沙新区列为广东转型升级的六个重大平台之首，写入省党代会报告。
今年9月6日，国务院正式批复同意《规划》。
这是继《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》、《横琴总体发展规划》、《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》之后，国家为推动广东经济社会发展做出的又一重大战略部署，充分体现了党中央、国务院对我省特别是南沙改革发展的深切关怀和殷切希望，是广州南沙开发建设史上的重要里程碑，标志着南沙新区发展上升为国家战略。
此外，南沙区作为一个新开发的地域，资源充足，其开发过程也将带动当地服务产业发展，如：
运输业、餐饮业、旅游业、商业服务等，由于其地质条件优越，此地尤其适合发展岭南水乡风情度假村。
【六、客户细分与市场前景分析】
1.目标客户
商务会议，企业奖励旅游，高端商务人士
度假村根据设计的服务项目和功能,客源可分为:
商务会议人士.企业奖励员工旅游,疗养人员及外来游客4部分,具体如下:
商务会议人士:
会议策划组织一般选择位于理想的城市且设施功能齐全的酒店或度假村作为会议地点.广州作为广东省的经济中心,而南沙区作为广州市重点开发区域,交通较为便利,岭南风情度假村设有专门的会议厅及多功能会议厅,且设施齐备,适合商务会议的召开.
企业奖励员工旅游:
南沙区风景优美,有大量的旅游资源;岭南水乡风情度假村设有温泉,园林,娱乐设施等,适合旅游度假.
疗养人员:
南沙区的矿物资源十分丰富,尤其是矿泥资源,矿泥对人体皮肤具有消炎,杀菌,美白等功效,并有制品的作用,因此,度假村可作为广州市及周边地区的定点疗养基地,每年可接待8万以上的疗养人员
外来游客:
岭南水乡风情度假村位于交通要道上,周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门5大经济发达地区,客源丰富,开发潜力巨大,我们将按照规划要求使度假村各项和服务功能齐备,将市场着眼于周边城市和旅游景区,加大宣传力度,估计每年能吸引15万以上外地游客.
会议筹划者一般喜欢选择位于理想的城市里且设施和功能齐全的市中心酒店，这样与会者的随行家属便有很多活动可做。
有些酒店被公认为服务一流，良好的口碑常使酒店成为会议筹划者的首选会议场所。
2.目标市场的设定
3.市场前景分析
（1）影响旅游度假村产品市场需求的主要因素
1.价格。
从化,金山等周边地区的温泉度假村人均价格约为200-400元,岭南水乡风情度假村定位是中高端收入人士,人均价格定位在600-1000不等的水平.因此,相对于同类型的度假村,我们的度假村价格处于较为弱势地位.
2.偏好。
偏好既与消费者的个人爱好和个性有关，也与整个社会风俗、传统习惯、流行时尚有关。
一些时效性较强的商品的需求对社会偏好十分敏感，即使价格不变，由于社会时尚的改变，流行时髦的变迁，需求量也会有急剧的变化。
岭南水乡风情度假村作为新开发的休闲旅游度假场所,具有岭南风情特色,集各种娱乐于一体,定必成为度假村的一股新潮流.
3.收入。
2011年广东省全年人均可支配收入21574.72元且成增长趋势,大部分市民都将收入的20%-30%作为旅游资金,岭南水乡风情度假村将会成为市民旅游度假的又一选择.
（2）旅游度假村产品市场发展阶段
来自国家统计局数据，2002年以来城镇人均收入年均增长9.2%；2011年，广州户籍人口1020万，常住人口1346万，人均年收入84996元人民币。
人均收入的增长伴随着生活节奏的加快以及各种压力的增加，越来越多的人选择旅游方式释放压力。
因此，在可预见的未来数年内，旅游度假村产品市场的发展一定会呈现出上升期的冲劲与活力，呈现可喜的发展态势。
（3）旅游度假村产品市场趋势预测和市场机会
发展趋势：
1.生态环境的保护已成为一种发展趋势，并且形成一股不可阻挡的潮流。
而岭南水乡风情度假村用绿色观念选择了优越地理位置的同时，还致力保持和改善周围环境。
旅游业的生命在于对资源和环境的保护，度假村作为旅游产业链上的重要环节，只有通过创建绿色度假村，才能支持旅游业的持续发展，从而使企业本身获得持续发展。
南沙的岭南水乡风情度假村既树立起企业关注环境的良好形象，又有效利用自然资源降低成本，这是一条有利于客人、有利于企业、有利于社会，可持续发展的必由之路。
2.度假客源从以团体为主转向以散客为主:
岭南水乡风情度假村除了适合团体和参与会议的人士以外,还更多地吸引不同地区的散客,80后比起上一代人更加注重追求物质和感官的满足,追求享受,接受新事物比较快,因此,岭南水乡风情度假村将会成为他们所追求的新的生活方式.
2.消费者的度假模式逐渐升级
（1）近年来，消费者已经不满足于纯观光型度假村的秀色山水，观光型度假村逐渐让位于保健、康乐型度假村，岭南水乡风情度假村把握趋势脉搏，建立一站式主题度假村；
（2）传统的无主题度假旅游很难满足每位游客的特殊需求，无主题的度假旅游逐渐向有主题的度假旅游转化。
广东省大多数度假村为单一的模式,而岭南水乡风情度假村岭南水平风情度假村根据独家客人的特殊兴趣爱好、身体状况设计的度假旅游产品对于独家客人更具吸引力和号召力，既有温泉又有具有水乡作为主题,符合当今度假村的趋势.
（3）后续教育将成为度假村经营中的一项重要内容，在这里度假的游客,可以看到原有的岭南特色:
ru骑楼,水乡歌舞,农家菜等等都极具特色.此外，岭南风情水乡度假村设有多个娱乐休闲区，在客人放松的同时又可以通过看电视、电影、上网等多种方式汲取知识的养分。
市场机会：
随着近年来的物价上涨，消费者的消费结构发生了一定程度的变化。
消费者的消费支出主要分为衣、食、住、行、医疗保健、家庭服务、交通通讯、教育、娱乐服务几大部分。
来自国家统计局有关数据《广州居民消费支出与物价指数的线性相关分析》，娱乐服务与物价上涨指数呈正相关，且系数为0.31，相关程度处于中低水平，即只有中低收入群体反应较为敏感。
且娱乐服务——旅游消费呈现高收入引领中低收入、城镇引领农村的排浪式增长特征。
由此可见，在可预见的未来数年内，市场度假村的发展机会充分。
【七、项目计划与范围确定】
1.项目目标与描述
项目目标：
打造华南地区首家集商务会议、休闲、娱乐、水疗、按摩、海滩、泳池、岭南特色的主题公园和温泉别墅为一体的国际性大型休闲旅游度假村。
项目描述：
岭南水乡风情度假村是耗资18亿，建筑面积3万余平方米的具有岭南水乡特色的主题旅游度假村工程。
2.里程碑计划
标识号
任务名称
2013
2014
2015
1
3
5
7
9
11
1
3
5
7
9
11
1
3
5
7
9
11
1
工程设计
2
基础工程
3
主体工程
4
安装工程
5
装修工程
6
验收工程
3.项目工作分解
3.项目的工作描述
表1-2施工图设计工作的描述
工作名称
施工图设计
工作交付物
施工图
验收标准
项目经理签字，确定施工方案
技术条件
施工图设计规范
工作描述
根据项目要求和设计规范，进行施工图设计并报批
假设条件
勘查和方案设计工作均正确无误
信息源
勘查、方案和初步设计所收集的信息
约束条件
初步设计所确定的大纲
其他需要描述的问题
风险：
初步设计大纲不准确
防范计划：
勘查工作要详细、准确，以保证初步设计大纲的正确性
签名
签名：
梁丽芬日期：
2013年9月
5.项目计划进度表（温泉旅游度假村项目甘特图）
标识号
任务名称
2013
2014
2015
1
3
5
7
9
11
1
3
5
7
9
11
1
3
5
7
9
11
1
1100工程设计
2
*1110勘察
3
*1120方案设计
4
*1130初步设计
5
*1140施工图设计
6
1210基础工程
7
*1211土方工程
8
*1212基础工程
9
1220主体工程
10
*1221群楼工程
11
*1222运动场工程
12
*1223休闲馆工程
13
1230安装工程
14
*1231给排水工程
15
*1232设备工程安装
16
*1233采暖通风工程
17
*1234电气安装
18
*1235消防设备安装
19
1240装修工程
20
*1250室外工程
21
*1251停车场及道路
22
*1252室外照明
23
*1253绿化
24
1260竣工验收
25
1300项目管理
【八、项目组织管理形式】
1项目组织结构形式
2.项目责任分配
项目责任分配
任务名称
项目办
技术部
计划部
购部采
质量部
财务部
建筑队
安装队
项目
经理
1100工程设计
○
○
○
★
1110勘察
○
▲
◆
1120方案设计
○
▲
1130初步设计
○
▲
1140施工图设计
○
▲
1210基础工程
○
○
★
1211土方
○
◆
▲
1212基础工程
○
◆
▲
1220主体工程
○
○
○
◆
▲
★
1222群楼工程
○
○
◆
▲
1230安装工程
○
○
▲
1231给排水工程安
○
○
○
▲
1232暖通工程安装
○
○
○
▲
1233设备安装
○
○
◆
○
▲
1234电器安装
○
○
◆
○
▲
1235消防系统安装
○
◆
○
1240装修工程
○
○
▲
★
1251停车场及道路
○
▲
1250户外工程
○
▲
★
1252室外照明
○
○
▲
○
1253绿外
○
▲
1260竣工验收
▲
○
◆
○
○
○
★
1300项目管理
▲
○
○
○
○
○
★
各岗位主要职责
1、项目经理
（1）、全面负责组织工程项目的施工，主管工程技术部、安全质量部、计划财务部、综合办公室、中心试验室，对项目全权负责。
（2）、制定项目管理目标和创优规划，建立完整的管理体系，保证既定目标的实现。
（3）、组建精干高效的项目管理班子和施工项目队，搞好项目机构的设置、人员选调及职责分工。
（4）、建立严格的经济责任制，强化管理、推动科技进步，搞好成本控制，提高综合经济效益。
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