强烈推荐某市农民集中住房建设项目可行性研究报告.docx

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强烈推荐某市农民集中住房建设项目可行性研究报告

某市农民集中住房建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

**市农民集中住房建设项目

1.1.2项目承办单位、项目负责人

项目承办单位：

********投资有限公司

项目法人代表：

1.2项目可研报告编制单位及编制依据、范围

1.2.1可研编制单位

编制单位：

资格等级：

甲级

工程咨询资格证编号：

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

1.2.2可研编制依据

1、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年中央1号文件）；

2、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（国发〔2011〕32号）；

3、河南省委书记卢展工《深入贯彻落实科学发展观全面推进中原经济区建设为加快中原崛起河南振兴而努力奋斗》（2011年10月26日在中国共产党河南省第九次代表大会上的报告）；

4、《河南省2006—2020年建设社会主义新农村规划纲要》；

5、《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

6、**市人民政府《关于创建新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调发展示范市的总体方案》；

9、《城市居住区规划设计规范》；

10、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

11、《投资项目可行性研究指南》；

12、项目单位提供的有关基础资料及编制人员现场勘查所得有关技术资料、数据；

13、**市******有限公司关于编制《**市农民集中住房建设项目可行性研究报告》的委托书。

1.2.3研究范围

本项目可行性研究范围包括项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、环境影响评价、节能分析、投资估算、效益分析等。

1.3项目建设背景及必要性

随着《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》的出台，中原经济区建设已正式上升为国家战略。

2011年10月26日，河南省省委书记卢展工在中国共产党河南省第九次代表大会上所做的报告中，就新型农村社区建设专门指出：

今后五年，要强化新型城镇化引领，统筹城乡发展、推进城乡一体化；要着力增强新型农村社区战略基点作用，把新型农村社区建设作为统筹城乡发展的结合点、推进城乡一体化的切入点、促进农村发展的增长点，积极稳妥开展新型农村社区建设，推动土地集约利用，着力构建城乡一体化发展新格局。

**市人民政府在《关于创建新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调发展示范市的总体方案》中也提出，要加快城乡协调发展，构建“中心城区---重点镇---新型农村社区”现代城镇网络，要以“科学规划、合理布局，规模开发、集约用地，因地制宜、分类实施，强化统筹、量力而行，市场运作、多元投入”等为原则，通过撤村并居、集聚区合并、小城镇集聚区、社区服务引导、村庄整治改造等方式，对耕作半径在2公里以内、3个行政村以上的村庄进行合并，完成50个以上的、人口5000人以上的新型农村社区建设工作，最终形成产业特色突出、人口分布合理、城乡联系紧密的市域城镇布局结构。

近年来，随着**市国民经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据《**市国民经济和社会发展第十二个五十二五期间，**市将全面贯彻落实科学发展观，抓住全面实施促进中部崛起战略机遇，以高起点、高标准城市规划统领城市建设，通过多种资本运作方式，快速推进城市建设步伐，尽快建成一环、两区、三河、三湖、九纵九横的城市发展大格局，改善城市居民生活条件，增强城市人气集聚，全面提升城市形象，推进城市化进程，积极创建全国卫生城市、全国生态园林城市、全国旅游城市、全国文明城市，将**建设成为科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，全省一流的现代化的中等城市。

到“十二五”末，中心城区建成区面积将由“十一五”末的18.10平方公里达到35平方公里，城区人口将由13万人达到20万以上，城镇化率将由45%增长到59%以上。

但随着城市建设发展步伐的进一步加快，特别是沁南新区的提出与快速实施，如何通过农民集中住房建设具能够体现现代城市品位、功能配套设施完善的新型农村社区建设，尽快完成城市规划区内原有村庄的拆村并点工作，从而进一步**市拉大城市框架、加快**市城乡一体化发展水平、提高土地集约利用效率、提高农民生活水平、构建和谐小康社会，已成为**市当前社会经济发展迫切需要解决的问题。

**市农民集中住房建设项目拟通过**小区、**小区两个新型农民集中住房社区工程的建设，对城南新区规划范围内接马寺等11个村庄，1721户农民进行集中安置，涉及安置人口6020人，项目建成后，可有效改善农民的生活居住环境和就业条件，进一步提高农民生活质量。

同时，通过拆村并点，还将集约节约土地2198.05亩，为**市“三化”建设提供宝贵的土地资源。

因此，项目建设是必需也是必要的。

1.4项目概况

1.4.1项目建设地点

该项目拟建于**市市区，包括“**小区”和“**小区”两个新型农民集中住房社区工程。

其中“**小区”社区拟建于**市城南新区工业路以南，接马寺村西侧；“**小区”社区拟建于**市县东街廉租房东侧，滨河公园北侧。

两宗地块地势平坦，与周边交通联系方便，且周边城市配套完善，地理位置优越，环境景观良好，地理位置、自然环境、交通条件都非常优越，非常适合该项目建设。

1.4.2项目建设规模与主要建设内容

该项目总占地面积104607.2平方米，约合156.91亩，总建筑面积261398平方米，计划建设农民集中住房1721套，容纳人口6020人。

其中：

“**小区”农民集中住房社区工程占地面积52166.8平方米，约合78.25亩，计划新建19栋高档住宅楼以及商业配套设施，总建筑面积116530平方米，其中住宅建筑面积105221平方米，商业配套面积7352平方米，包括5栋17层高层住宅楼、4栋11层高层住宅楼和10栋6层多层住宅楼；另外配套建设2353平方米的幼儿园、867平方米的社区服务用房、671平方米的会所和66平方米的垃圾中转站各一座；规划建设农民集中住房720套，总居住人口2520余人。

“**小区”农民集中住房社区工程占地面积52440.4平方米，约合78.66亩，计划新建11栋高档住宅楼以及商业配套设施，总建筑面积144868平方米，其中住宅建筑面积117805平方米，商业配套面积7702平方米，地下汽车库9610平方米，住宅下人防工程7375平方米，包括11栋18层高层住宅楼、3栋16层高层住宅楼和2栋11层高层住宅楼；另外配套建设1122平方米的幼儿园、798平方米的会所和456平方米的垃圾中转站各一座；规划建设农民集中住房1001套，总居住人口3500余人。

1.4.3项目建设期限

项目建设期限计划为24个月，即从2012年1月起至2013年12月。

1.4.4投资估算与资金来源

经估算，项目总投资52618.30万元，其中工程费用为44538.20万元，工程建设其他费用3733.32万元，预备费2413.58万元，建设期贷款利息1933.21万元。

项目总投资52618.30万元，资金来源为项目单位自筹27618.30万元，分两年申请银行中长期贷款25000万元。

1.5经济及社会效益分析

该项目将以构筑良好的城市景观为宗旨，以丰富城市职能为主导，立足于美化**市城市形象、优化小区环境、提升商业品味的目标，建设集居住、商业、休闲于一体的城市综合居住社区。

项目建成后，将为沁南新区范围内接马寺等11个村庄，1721户，6020余名农民提供舒适、优美、宜人的生活环境；同时，通过拆村并点，还可通过对空心村进行治理，节约宅基地2198.05亩，为**市加快“三化”协调发展示范市建设提供有益的宝贵经验，为城乡一体化发展、城市框架拉大提供宝贵的土地资源。

根据当前**市城市规划区内商住用地平均出让价格，按照55万元亩进行测算，项目所节约的2198.05亩土地出让后，可实现土地出让总收入120892.75万元，扣除各项土地出让税费及廉租住房保障基金、农田水利建设基金后，可实现土地出让净收入9.4亿元左右，扣除土地收储治理各项成本费用后，可实现土地出让净利润7.2亿元左右；如以土地出让收益作为贷款资金还款来源，完全可以覆盖项目贷款。

因此，项目不仅具有很好的社会效益，而且具备了很好的经济效益和很强的贷款偿还能力。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目建设背景

2.1.1社会主义新农村建设的政策背景

社会主义新农村建设是一个庞大的系统工程和一项艰巨而长期的任务，既包括了农田、水利、科技等农业基础设施建设，也包括了路、电、水、气等生活设施及能源建设以及教育、卫生、文化等社会事业建设，既包括了村容村貌环境治理，也包括了以村民自治为主要内容的制度创新等。

它体现了经济建设、政治建设，文化建设、社会建设的四位一体，是一个综合概念，不但涵盖了以往国家在处理城乡关系、解决“三农”问题等方面的政策内容，而且还赋予其新时期的建设内涵。

加快社会主义新农村建设有利于提高农业综合生产能力，增加农民收入；有利于发展农村社会事业，缩小城乡差距，有利于改善农民生活环境，是建设现代农业的重要保障；是繁荣农村经济的根本途径；是构建和谐社会的主要内容和全面建设小康社会的重大举措，具有深远的历史意义和现实意义。

党和国家高度重视社会主义新农村建设工作。

胡锦涛总书记在十七大报告中特别指出，“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。

解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重”。

《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年中央1号文件）又从统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设，推进现代农业建设和发展，强化社会主义新农村建设的产业支撑，增加农业和农村投入，促进农民持续增收，夯实社会主义新农村建设的经济基础；加强农村基础设施建设，改善社会主义新农村建设的物质条件和农村面貌，加快农村社会事业，培养社会主义新型农民；全面深化农村改革，健全社会主义新农村建设的体制保障，加强农村民主政治建设，完善社会主义新农村的乡村治理机制；加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新农村建设等8个方面对社会主义新农村建设作出了具体要求和部署。

2011年9月28日，随着《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》的出台，中原经济区建设已正式上升为国家战略。

2011年10月26日，河南省省委书记卢展工在中国共产党河南省第九次代表大会上所做的报告中，就新型农村社区建设专门指出：

今后五年，要强化新型城镇化引领，统筹城乡发展、推进城乡一体化；要着力增强新型农村社区战略基点作用，把新型农村社区建设作为统筹城乡发展的结合点、推进城乡一体化的切入点、促进农村发展的增长点，积极稳妥开展新型农村社区建设，推动土地集约利用，着力构建城乡一体化发展新格局。

**市人民政府在《关于创建新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调发展示范市的总体方案》中也提出，要加快城乡协调发展，构建“中心城区---重点镇---新型农村社区”现代城镇网络，要以“科学规划、合理布局，规模开发、集约用地，因地制宜、分类实施，强化统筹、量力而行，市场运作、多元投入”等为原则，通过撤村并居、集聚区合并、小城镇集聚区、社区服务引导、村庄整治改造等方式，对耕作半径在2公里以内、3个行政村以上的村庄进行合并，完成50个以上的、人口5000人以上的新型农村社区建设工作，最终形成产业特色突出、人口分布合理、城乡联系紧密的市域城镇布局结构。

2.1.2中国工业化与城市化的取向背景

工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。

中国人口众多，长期以来经济落后