地票交易的金融市场分析.docx
《地票交易的金融市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地票交易的金融市场分析.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
地票交易的金融市场分析
地票交易的金融市场分析
地票出台背景
“十八亿亩红线”下的中国经济困局：
中国楼市的资产泡沫的原因并不是货币太多，而是资产太少，即土地供应太少！
例如2003年开始政府垄断土地供应，同时由于“十八亿亩红线”：
农村土地不可流转，等同于大量农村宅基地的估值为0，所以造成了少量的城市土地对应大量的货币，城市的资产价格才会那么高!
这就是为什么中国楼市从03－09年间形成一个超级大牛市的根源，同时由于农民宅基地估值为0，造成农村信贷困难，农村生产率低下，农民无法通过资产升值来增加财产性收入，造成了目前巨大的贫富差距。
十八亿亩红线下的恶性循环：
农村土地不可流转——农村信贷越少——农业生产率低下——农民进入城市——城市人口越多农村人口越少——城市土地供应紧张——城市资产泡沫，农村贫困加剧——全国范围内贫富差距扩大
重庆的地票交易最重要的意义在于，在满足十八亿亩红线要求，保证农业生产的同时，让农村土地可流转，进而增加土地供应量！
优化全社会土地资源配置，打破上述的恶性循环；其对土地市场，资本市场，金融市场的意义重大。
地票交易的作用
全国城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。
但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义居住了9亿农民，其中有2亿人口进了城，未来还会有4亿农民进城。
而地票交易有其三个重要作用。
一．改变农地的先征后补，地票“先造地，再用地”，保证十八亿亩红线要求，同时有利于农村土地的集约化生产，提高农业的生产效率。
二．地票交易的范围越大，其反哺农村的效果越明显，越是人口稀少，越是偏远地区其复垦的积极性越高，用偏远的农村宅基地复垦来交换城市用地供应量，其进城农民的宅基地“价值从无到有”，对进城农民的增收，减少贫富差距意义重大。
三．解放了宅基地流转，打破“十八亿亩红线”对中国城市化进程的用地限制，如果能够在更大范围内进行推广，未来城市土地供应量有可能大幅增长，对于抑制楼市泡沫，促进经济全面发展意义重大。
地票运行四个环节
（一）复垦。
将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地，进行专业复垦为耕地。
凡农户申请宅基地复垦，必须有其它稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源。
同时规定复垦整理新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营；自己不经营的，可再次流转，获得相应收入。
（二）验收。
经土地管理部门严格验收后，腾出的建设用地指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。
（三）交易。
在重庆市农村土地交易所开展“地票”交易。
所有法人和具有独立民事能力的自然人，均可通过公开竞价购买“地票”。
“地票”交易总量实行计划调控，原则上不超过当年国家下达的新增建设用地计划的10%。
（四）使用地票。
在城镇使用时，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，但要符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。
征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。
潜在问题与市场化改进可能
地票市场目前依然有很多潜在问题，按照自己认为的潜在问题的轻重缓急排序，如下：
一．复垦前期投入较大，必然牵涉宅基地信贷的“法律突破”。
由于地票属于“先造地，后用地”，前期投入较大。
据了解，对已有住房的宅基地进行复垦，其成本在5万元/亩左右，对于农民而言，这是一笔不小的投入，而进城的农民有2亿，未来还有4亿，所以宅基地复垦一定需要信贷的支持，否则无法大范围推广，而目前宅基地不允许进行抵押的法律“亟待突破”。
二．地票交易容易出现地方性限制覆盖面小的问题。
由于地票交易覆盖范围越大，其土地资源优化配置效果越好，就越是长距离财富转移；地方政府可能不乐意让本地区的土地出让收益拨出一部分给外地农村，可能会本能的收缩地票交易的覆盖范围，这样就限制了地票的作用。
重庆领先一步，与其作为人口最多，面积最大的直辖市是很有关系的。
其他地区推广至少应在省级以上统筹覆盖。
三．二级市场建设需要“地票落地细则”完善
地票目前只有一级市场，没有二级市场，造成一级市场投资者风险无法分散，存在流动性风险；目前投资者最担心的是“地票落地细则”不够完善，比如“落地时间”不定。
（在后面等价赎回权风险与设计缺陷有专门分析）
四．地票审批，验收，打包过程中，容易出现“权力寻租空间”。
由于地票施行交易总量控制，如果总量太少，地票容易形成稀缺性，尤其是贫困地区农民，获取地票交易资格的“审批，验收，打包”权力就变得很重要，其过程中容易出现“权力寻租空间”。
可以看到，笔者认为与地票市场化的最关键是农村宅基地抵押的法律突破，这也是农村土地流转的最核心的问题。
如果能借地票交易的东风，完成对农村土地流转金融和法律上的突破，其对中国经济的深远影响不亚于当年“小岗村大包干”。
除第一条外，均是市场建设的问题，无论是农民，城市居民，开发商，地方，中央，在利益上均是受益者，属于正和博弈，无论谁都会有积极性建设这个市场，所以只要耐心，并不是难啃的骨头。
地票交易的期权定价与风险
地票的期权定价分析
地票目前暂时将其当做“打包期权”，一般期权是一定时间一定价格的购买权。
目前地票实际上＝一项支付对价权+一项等价赎回权+一项未定时间也未定价格但可部分参与规划的一定面积土地的购买选择权。
支付对价权：
指标落地时，地票冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。
（重庆，北京的两费价格见附录）
等价赎回权：
如果竞拍土地时竞购失败，那么可以原价卖给购地成功者，但损失利息。
（也有说法是原额退款。
）
未定时间也未定价格但可部分参与规划的一定面积土地的购买选择权：
表面上是一定面积城镇建设用地购买权，实际上是一次地方政府征地权。
因为地票指标与其说是开发商购地指标，不如说是地方政府的计划外征地指标。
虽然《暂行办法》中规定地票指标与年度用地计划相关，但并没有强制一年内“地票落地”。
而且事实上08年12月第一单地票，时至今日也未正式落地。
所以该期权属于“未定时间”
所以该期权又可分解为：
持有者的一项固定面积下部分参与土地规划权+地方政府的一项未定时间未定价格征地拍卖权。
由以上分析可知，对于地票持有者，其价值＝两费+对于未来将拍卖土地的部分参与规划的权力价值。
所以目前地票交易价格都以两费为基准上浮，之所以出现溢价，最核心的是，开发商对土地的部分规划权。
因为如果拍卖的土地由地票持有者自己规划，那么该土地对于地票持有者能做到利益最大化，其他竞买者即使竞买成功也要更改规划，增加成本。
地票交易的风险与设计缺陷
两费定价风险
新增建设用地有偿使用费+耕地开垦费，是地票的定价的基础，但是两费的定价目前是以面积定价，而且因不同地区，不同经济情况，不同土地性质，定价不同。
例如：
如果地票购买后至未落地期间，欲购买的土地两费定价出现变动，就可能造成地票的损失。
而且由于两费与经济发达程度正相关，所以拿到指标后，开发商肯定优先选择优质地块的拍卖，而复垦最积极的肯定是最贫困地区。
就可能出现同等面积，优质土地的两费来补偿最贫困地区宅基地复垦。
但未必是最适合做农田的土地最先得到复垦。
其结果必然是，耕地总面积不变，但向贫困地区转移，而城市面积继续扩大，
等价赎回权风险与设计缺陷
由于存在等价赎回权，地票交易风险并不是在地票交易环节，交易环节只会出现落地时间过长导致利息损失增加，而主要风险在于落地时的土地拍卖环节中的成本转嫁。
在地票落地成功的情况下，由于地票只能冲抵两费，那么溢价部分将成为购地者购地费用之外的成本。
如果地票落地竞购失败，由于存在等价赎回权可以原价卖给竞购成功者，其溢价部分成本将转移给竞购成功者！
所以在未来的土地拍卖中，任何竞购成功者，必然要面对已经存在的地票溢价成本，在购地预算总量一定的情况下，土地拍卖的价格反而会折价。
地票溢价可能会影响地方土地收益，所以地方政府可能不太乐意见到地票溢价过高。
等价赎回权第二个影响，是限制了地票二级市场的建设，由于存在等价赎回权，二级市场完全失去意义，除流动性风险外，可在地票落地时主动竞价失败，将溢价风险转移出去，完全无需在二级市场进行出售。
未来，等价赎回权可能会修改成，如果竞价失败，可按土地成交时的两费进行赎回。
这样修改，地票的溢价就不会在土地交易时造成成本转移，二级市场的建设也可以顺利展开，一旦二级市场展开，市场流动性会大大提高。
附录
《重庆农村土地交易所管理暂行办法》
（渝府发[2008]127）
第三章指标交易
第十八条建设用地挂钩指标定义
本办法所指建设用地挂钩指标，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。
第十九条指标产生程序
指标严格按照以下程序产生：
（一）市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地挂钩专项规划，确定挂钩的规模和布局，经市人民政府批准后实施；
（二）土地权利人（包括农村集体经济组织、农民家庭及拥有土地权属的其他组织）向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地；
（三）在土地复垦完毕后，复垦方向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请；
（四）区县（自治县）国土资源行政主管部门按规定组织验收，验收合格后，按照重庆市土地复垦有关规定，向市国土资源行政主管部门申请确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证。
第二十条农村土地复垦坚持的原则
（一）农村土地复垦必须坚持规划控制、政府指导、农民自愿、统一管理、统一验收；
（二）农村宅基地及其附属设施用地复垦后，该农村家庭不得另行申请农村宅基地及其附属设施用地。
第二十一条农村土地申请复垦的条件
（一）申请农村建设用地复垦，必须提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表；
（二）凡农民家庭申请农村宅基地及其附属设施用地复垦，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定住所、稳定生活来源的证明和所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；
（三）凡法人或其他组织申请农村建设用地复垦，必须提交土地所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；
（四）凡农村集体经济组织申请农村建设用地土地复垦，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意复垦的书面材料。
第二十二条禁止复垦以下土地用于指标交易：
（一）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围以内的；
（二）使用权或承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；
（三）违反土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划的；
（四）司法机关依法查封或以其他形式限制土地权利的；
（五）以前签订的土地交易合同约定事项尚未完结的。
第二十三条农村土地复垦主体
（一）农村土地复垦责任主体是拥有该土地所有权的农村集体经济组织或拥有该土地使用权的自然人；
（二）农村土地复垦申请立项批准后，农村集体经济组织或自然人可以自行申请，也可以委托农村土地专业复垦机构复垦。
第二十四条指标交易规则
（一）凡城乡建设用地挂钩指标交易，必须在农村土地交易所内进行；
（二）申让方持土地指标凭证，向农村土地交易所提出交易申请，也可以委托代理机构代理申请；
（三）代理机构代理申让指标时，在出具土地指标凭证的同时，必须提交委托书；
（四）农村土地交易所对申让方进行资格条件审查后，将审查合格的待交易土地指标纳入信息库，并及时向社会公布；
（五）一切农村集体经济组织、法人或其他组织以及具有独立民事能力的自然人，均可在农村土地交易所公开竞购指标。
第二十五条交易价格指导
市人民政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标基准交易价格。
第二十六条交易调控管理
市人民政府对城乡建设用地挂钩指标交易总量实行计划调控，每年度交易指标量要根据年度用地计划、挂钩周转指标规模和经营性用地需求情况，合理确定。
第二十七条指标购买用途
（一）增加等量城镇建设用地；
（二）指标落地时，冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。
《重庆市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）》
2009-05-22
第一条为加强和规范农村建设用地复垦项目管理，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《重庆农村土地交易所管理暂行办法》，结合本市实际，特制定本规定。
第二条农村建设用地复垦，是指依据土地利用总体规划、土地整理复呈开发规划，对依法取得的利用．效益不高或废（放）弃的乡镇企业用地、农村公共设施用地、公益事业用地、农村村民住宅用地及特殊用地等，复垦为耕地或可转为耕地的园地及其他农用地的行为。
第三条本规定适用于本市行政区域农村建设用地复垦项目管理。
第四条市国土房管局负责令市农村建设用地复垦工作的行政管理。
区县（自治县）国土资源管理部门（以下简称“区县国土管理部门”）按照职责管理本行政区域农村建设用地复垦工作。
第五条区县国土管理部门所属土地整理机构为农村建设用地复垦项目的承担单位。
第六条农村建设用地复垦应当维护土地权利人（复垦项目区集体经济组织及原土地使用权人）的合法权益。
农村建设用地复垦应当征得土地权利人同意。
村、社集体使用的农村建设用地复垦，应经本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意。
第七条农村建设用地复垦实行项目管理，并遵循以下申报核查制度程序：
（一）项目承担单位应在每年10月30日前，向区县国土管理部门申报下年度的复垦计划。
（二）区县国土管理部门应在每年l2月30日前，会同农业等部门和有关专业技术人员对下年度复垦项目计划进行审查；组织项目踏勘，核实项目范围、权属、地类、面积、地上附着物、土地权利人意愿和周边土地利用等情况；向市国土房管局报送下年度复垦计划。
（三）区县国土管理部门应根据市国土房管局下达的年度复垦计划，在当年6月30日前向市国土房管局申请当年复垦项目入库核查备案，并办理通过核查备案项目的入库手续；监督承担单位组织实施并会同农业等相关部门验收复垦项目；申请市国土一房管局抽查确认项目复垦面积、新增耕地面积和新增耕地质量等级。
第八条农村建设用地复垦可纳入土地整理开发项目实施，并遵循项目管理办法和本规定。
第九条复垦项目投资由承担单位筹措。
第十条申报复垦项目应具备的条件：
（一）土地权利人自愿申请；
（二）项目所在地乡镇人民政府申报；
（三）符合士地利用总体规划、土地整理复垦开发规划；
（四）实施区域相对集中同一村社或乡镇范围内；
（五）复垦项目实施单个片块原则上不超过20个；
（六）复垦片块与周边农用地连为一体，有利于复垦后的生产经营管理：
（七）具备复垦后宜农用途的管护利用条件；
（八）实施年限原则上不超过一年。
第十一条申报复垦项目应提交的资料：
（一）项目所在地乡镇人民政府和承担单位提交的申请书；
（二）项目所在乡镇土地利用总体规划图、乡镇村建设规划图和农村建设用地复垦规划图；
（三）项目实施方案；
（四）项目区1：
1万最新土地利用现状图和土地统计台帐；
（五）项目片块l：
500规划图和项目单体工程设计图册（含项目区勘测报告）；
（六）项目实地现状照片（按单个区块提供具有明显参照物的远近景照片各l张）；
（七）项目片块集体土地使用证（复印件）；
（八）复垦协议。
复垦协议指项目承担单位与乡镇人民政府，乡镇人民政府与土地使用权人签订的契约。
复垦协议应明确项目位置、面积、土地权属、安置补偿方案、权属调整方案、违约责任等内容。
对依法确认无土地使用权人的废弃农村建设用地，由乡镇人民政府与集体土地所有权人签订复垦协议。
第十二条申请项目入库备案应提交的资料：
（一）项目入库备案申请表；
（二）项目入库申报资料和区县国土管理部门的审查意见。
第十三条项目实施方案主要内容
（一）项目概况：
项目区位置、地形、地貌、土壤等自然环境和周边土地利用、基础设施状况等；
（二）项目土地利用现状：
土地面积、复垦片块构成，原土地利用类型、数量、质量、土地权属等；
（三）项目分析：
适宜性、潜力、公众参与分析等。
（四）规划设计：
工程建设标准、工程布局、工程设计、工程量等；
（五）投资预算：
预算依据、预算说明和预算表格；
（六）实施管理：
组织、制度、进度计划、质量控制，土地权属调整和后期管护利用等；
（七）附件：
项目区位置及复垦片块构成应落实到图幅号、图斑号、村社及土地使用权人。
第十四条复垦项目严格实行项目法人制、施工招投标制、工程监理制、施工合同制、实施公告制和项目审计制等管理制度。
项目入库后，承担单位应通过公开招投标确定工程建设单位。
项目区土地使用权人三分之二以上有实施意愿并具备实施条件、项目单个片块田间道路和农田水利工程投资在20万元以下的，经县级人民政府批准，可由承担单位或委托乡镇人民政府组织项目区土地使用权人实施，工程施工费直接兑付给参与工程建设的土地使用权人。
第十五条项目竣工后的土地质量应达到以下标准：
（一）有效土层厚度不低于40厘米，砾石及瓦砾含量不超过15％；
（二）耕地平均台面坡度不超过15度，园地不超过25度；
（三）生产道路通达，排灌沟渠相连，相对集中连片：
（四）田埂、土石坎结构坚实美观。
第十六条项目验收按“初验一竣工验收一验收确认”的程序进行：
（一）项目承担单位组织初验。
（二）区县国土管理部门组织项目竣工验收。
申请项目竣工验收应提交的资料：
1、项目竣工验收申请书；
2、项目竣工报告及其相关附件；
3、l：
500复垦项目规划图和单体工程设计图；
4、l：
500复垦项目竣工图、现状图和l：
1万复垦前后的土地利用现状图及电子光盘；
5、财务决算报告及批复文件；
6、审计报告；
7、新增耕地测算报告；
8、新增耕地分等报告；
9、工程监理总结或农民群众监督资料；
10、土地权属调整报告；
11、新增耕地符合补划基本农田条件的图件、表册、责任书；
12、复垦前后对比照片（按单个片块提供具有明显参照物的远近景照片各l张）和土地整治标志、标识牌照片；
13、。
招投标资料和相关合同、协议书；
14、工程质量检验资料；
15、工程移交及后期管护协议等资料：
16、申请项目验收的图、表、册及初验意见。
（三）市国土房管局组织对项目验收抽查，确认复垦面积、新增耕地面积和新增耕地质量等级。
申请项目验收抽查确认应提交的资料：
1、项目验收抽查确认申请表；
2、项目竣工验收资料和竣工验收意见。
第十七条农村建设用地复垦后，原土地使用权属不变。
复垦协议书中另有约定需调整土地使用权属的，区县国土管理部门应依法办理变更登记。
第十八条农村建设用地复垦为农用地的，经验收抽查确认后应将地类变化情况纳入年度土地变更调查。
第十九条国土管理部门应建立健全农村建设用地复垦管理台账，完善项目申报、入库、备案、实施、验收和复垦指标使用等登记统计工作。
第二十条农村建设用地复垦有弄虚作假、侵害农民群众利益的，市国土房管局将依照有关规定作出不予确认新增耕地面积或注销新增耕地合格证的处罚；有违法违纪行为的，将移交相关部门依法处理。
第二十一条国有建设用地复垦和挂钩项目实施可参照本规定管理。
第二十二条本规定由重庆市国土房管局负责解释。
第二十三条本规定自印发之日起施行。
重庆市目前的两费标准
新增建设用地土地有偿使用费征收标准（元/平方米）：
四等：
80
六等：
56
八等：
42
九等：
34
十等：
28
十一等：
24
十二等：
20
十三等：
16
十四等：
14
十五等：
10
耕地开垦费征收标准（元/平方米）：
一类：
20—30
二类：
15—25
三类：
10—20
北京市目前的两费标准
新增建设用地有偿使用费：
朝阳、海淀、丰台、石景山60元/平方米；通州区32元/平方米；昌平、大兴28元/平方米；房山区、门头沟区24元/平方米；怀柔21元/平方米；密云、延庆、平谷17元/平方米。
耕地开垦费：
朝阳、海淀、丰台、石景山一般耕地30万/公顷，基本农田37.5万/公顷；顺义、昌平、通州、大兴一般耕地27万/公顷，基本农田33万/公顷；房山、门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆一般耕地22.5万/公顷，基本农田27万/公顷。
北京两费合计：
（元/平米）
朝阳、海淀、丰台、石景山一般耕地：
90，基本农田：
97.5
通州一般耕地：
59；基本农田：
65
顺义，昌平，大兴一般耕地：
54基本农田：
61
房山，门头沟一般耕地：
46.5基本农田：
51
怀柔：
一般耕地：
43.5基本农田：
48
密云、延庆、平谷一般耕地：
39.5基本农田：
44
重庆农村土地交易所地票交易数据统计
公告时间
成交时间
交易方式
指标面积（亩）
起始价（万元/亩）
成交价（万元）
第一场（共两宗）
无公告
2008-12-5
300
2560
800
6420
第二场（共五宗）
2009-3-14
2009-3-17
时间优先、价格优先
300
8.03
不详
时间优先、价格优先
300
8.03
2009-3-17
2009-3-20
时间优先、价格优先
300
8.03
2009-3-17
拍卖方式
200
8.03
2009-3-20
拍卖方式
200
8.03
第三场（共四宗）
2009-5-7
2009-5-11
挂牌方式
100
8.05
不详
拍卖方式
200
8.05
1650
拍卖方式
300
8.05
2430
拍卖方式
500
8.05
4100
第四次（共一宗）
2009-6-20
2009-6-23
拍卖方式
1100
8.1
7470
1860
950
第五场
2009-8-17
2009-8-21
拍卖方式
1200
9.3
4690
2800
3740
第六场
2009-10-26
2009-10-30
拍卖方式
2500
9.3万元/亩、9.2万元/亩
不详
第七场
2009-11-28
2009-12-4
拍卖方式
4000
9.6
总金额38800
第八场
2009-12-21至2009-12-23
2009-12-27
1200
9.7
最高单价14.33万元/亩；平均单价13.58万元/亩
第九场
2009-1-27
2010-2-9
2000
10.5万元/亩、11万元/亩
拍卖成交单价最高12.70万元/亩；平均单价11.27万元/亩
第十场
2010-3-24至2010-3-26
2010-3-29
1200
12万元/亩
成交单价达到了1
升级会员 