房地产经营管理房地产开发基本知识.docx

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房地产经营管理房地产开发基本知识

　房地产开发基本知识

第一节房地产与房地产业

一、房地产

1、地产业的概念和分类

房地产是房产和地产的总称。

房地产也称不动产。

房地产在物质上有三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

房地产是房屋及其权利的总称。

地产是土地及其权利的总称。

房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：

居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。

2、房地产的特性

（一）地产位置的固定性

（二）房地产地域的差别性

（三）房地产的高值耐久性

（四）房地产的保值增值性

二、房地产业

1、房地产业的概念和内涵

房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。

房地产业的主要内容具体地说就是：

（1）土地开发和再开发；

（2）房屋开发和建设；

（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；

（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；

（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；

（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；

（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。

2、房地产业与建筑业的关系

房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。

建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。

房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。

三、我国住宅产业的发展前景

1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求

2、流动人口增长对住宅形成巨大需求

3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求

4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅

第二节房地产开发经营的程序

一、房地产开发经营的主要阶段和过程

根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。

1、建设工程项目设立和企业组建；

2、房地产建设工程项目规划与审批；

3、土地使用权的取得；

4、征地与拆迁；

5、工程建设与管理；

6、房地产的租售管理；

7、房地产的物业管理。

二、房地产开发经营的基本程序

虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本是相同的。

根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需要完成的工作，进行比较具体地说明。

厦门市房地产开发经营管理基本程序如下：

第三节房地产开发建设土地使用权的取得

一、国家土地公有制的形式

我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。

农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。

任何个人不能取得土地的所有权。

二、土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让

（一）土地所有权

土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。

这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

1、土地占有权。

土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。

它是行使土地所有权和使用权的基础。

2、土地使用权。

土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。

3、土地收益权。

土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。

土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。

4、土地处分权。

土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的种种最终归属。

（二）土地使用权

土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。

根据法律规定，土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。

土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。

（三）土地使用权出让

1、土地使用权出让的概念

土地使用权是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。

有偿出让的地块可以是待开发的（土地生地），也可以是完成市政设施（）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。

2、土地使用权出让形式

土地使用权出让采用协议、招标、拍卖和挂牌四种合同形式进行。

（1）协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。

（2）招标出让土地使用权，是指在规划规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。

（3）拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞标者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价高者获得土地使用权的土地出让方式。

（4）挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

3、土地使用权出让年限

（1）居住用地70年；

（2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

（3）商业、旅游、娱乐用地40年；

第四节房地产开发建设工程经营管理

一、房地产开发建设工程前期准备工作

工程前期准备工作主要包括以下一些内容：

1、勘察设计

2、工程设计

3、落实各项配套工程

4、搬迁拆除工程

二、房地产建设工程招标与承包

房地产开发建设工程项目涉及的内容很多，在社会化大生产的条件下，许多工作是通过招标投标、承包发包、委托专业部门进行的。

1、可行性研究招标

2、工程设计任务书招投标

3、勘察设计招投标

4、建筑工程设计招标

5、建筑材料设备供应招标投标

6、建设工程项目施工招标投标

7、工程总承包招标投标

三、房地产建设工程质量管理

建设工程项目的施工质量管理是房地产开发经营企业管理工作中最重要环节之一。

工程质量的主要任务是确保工程的施工质量达到设计要求，对施工全过程质量进行严格的检查监督。

建设工程管理的基本内容包括：

1、对施工所用的主要材料，在使用前对其质量及试验报告进行复核。

2、对施工企业集中加工或采购的成品、构件、配件、设备等进行质量检验。

3、对施工的建筑物，构筑物、地下网线路等开工前的定位进行测量复核；对沉降有要求的建筑物，做定期观察；对混凝土的浇注质量应指定有关的试块制作、养护、试压等管理制度，并有专人监督执行。

4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，进行检查验收，经检查合格后办理隐蔽工程验收手续。

5．参加给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证试验记录。

6．参加工程质量评定和竣工验收。

7．监督施工单位文明施工、安全施工、正确用料、按操作规程规定施工。

四．工程进度管理

建设施工工程进度管理，是建设单位为确保工程按合同规定时间完成、对施工生产的时间所进行的控制。

其具体工作内容主要包括：

1．参与承包企业编制工程施工组织设计，包括施工方法的确定、机械设备的选用、施工进度计划和材料供应计划的编制等。

2．熟悉掌握施工企业对承包工程的施工组织管理，包括对材料、劳力、机械、资金的协调控制和优化使用等。

3．根据施工进度计划表对照检查各具体作业的工期是否有延误并说明延误的原因。

4．分析施工进度偏差的原因，建议并协助施工企业做出调整或重新安排计划。

5．做好日常的工程进度记录，每周每日写出进度报告。

6．为保证正常的施工进度，开发企业管理人员要关注和督促物资采购部门和运输部门，使施工所需的各类材料和机器设备能按时到达施工现场。

7．随时注意施工过程出现的突发事件，对相关外部关系的事件，开发企业要代表施工单位出面协调处理。

五．工程预算管理

工程预算管理的主要内容是：

1．按施工图、施工清单、施工条件进行工程预算，确定工程定额。

2．按施工承包合同进度、核拨工程款。

3．工程结算。

六．竣工验收管理

竣工验收是国家为了保证工程质量，由法律规定的一个法定程序，也是开发企业对工程项目管理的最后一个环节。

竣工验收的目的和作用是通过验收检验工程设计和工程质量，及时发现并解决一些影响正常使用、正常生产的问题，保证项目能够达到设计要求的技术经济指标。

对验收合格的项目，发给工程质量合格证，并及时办理有关手续。

第五节房屋买卖经营管理

一、房屋买卖

房屋买卖，是房地产交易的一种形式。

房地产交易，是有偿取得或转让房地产所有权、使用权及其他项权利的经济过程与法律行为。

由于房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列权利关系的变化，即他项权利变化。

在我国目前的条件下，房地产交易中的权利关系，主要是指土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权等。

这些权利关系的变化，只有得到在国家房地产主管部门登记并得到确认，才具有法律效力。

（一）由于房地产商品和其他商品有着根本不同的性质，因此房地产商品的买卖有着以下一些特点：

1、房地产商品买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约束力的、买卖双方必须遵守的房地产买卖契约；

2、订立房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产行政管理部门的监督与管理；

3、房地产买卖成交后，必须按照规定到房地产行政部门，办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的相对性权属转移登记手续，领取房产的所有权和土地的使用权证书，以便取得国家法律的保护。

（二）房屋买卖条件及管理

在我国目前的条件下，不管是私房出售，还是已购公有住房、经济适用房的出售以及商品房出售，都必须符合以下的条件：

1、房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件；

2、经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易；

3、凡以优惠方式购买的公有住宅或以优惠方式建造的住宅，原产权单位或房地产管理部门有优先购买权；

4、出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买的权利；

5、出售共有的房屋，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。

在同等条件下，房屋共有人有优先购买权；

6、对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后才能投入房地产交易市场。

具有以下情况的房屋，不能投入房地产交易市场进行交易；

1、没有合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；

2、有产权争议的房屋；

3、已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋；

4、经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋；

5、未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋；

6、因其他特殊情况不能出售的房屋。

进入房地产市场的交易主体，必须符合国家的有关规定。

1、房地产开发经营企业出售新建的商品房，必须持有工商行政主管部门核发的营业执照；

2、居民个人购买城市房屋，必须符合当地政府的有关规定；

3、居民个人出售房屋必须符合国家的有关规定；

4、单位购买公房，必须有市级主管部门的或区、县有关政府的批准证明；

5、企业、事业单位购买私房，必须经过主管部门审批。

（三）房屋买卖契约管理

房地产商品与其他商品不同，房地产