北京市土地供应形势及政策.docx
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北京市土地供应形势及政策
北京市土地供应形势及政策
一、2008年全市土地供应情况
2008年全市土地供应总量约4634公顷，完成全年计划的76％。
其中，基础设施用地供应约2780公顷，完成计划的111％；工业仓储及其他产业用地供应约677公顷，完成计划的56％；科教文卫体及行政办公用地供应约192公顷，完成计划的44％；住宅用地供应约863公顷，完成计划的51％；商服用地供应约122公顷，完成计划的47％。
总体来看，2008年全市土地供应呈现以下几个特点：
（一）土地实际供应量同比下降，但好于全国平均水平，确保了本市社会经济运行基本良好。
2008年土地供应比去年同期减少26％，但略好于全国土地供应的总体形势（2008年全国土地供应量165000公顷左右，同比2007年减少28.6%），也好于上海（同比减少49％）和重庆（同比减少42％）的形势。
（二）落实了国家和市委市政府关于着力保障和改善民生的重大部署，确保了保障性住房和限价商品房用地供应。
2008年虽然商品住宅用地仅完成计划的51%，但廉租住房、经济适用住房类用地限价商品房用地供应约占43%，保障了市委市政府确定的800万平方米保障性住房和限价商品房建设任务的土地供应。
（三）城市承载和服务能力显著提高。
确保奥运工程用地，完成84个奥运场馆及配套设施项目（含补办）、242个市政基础设施项目、5个安全保障项目、192个“城中村”及“边角地”环境整治项目的供地，奥运工程、轨道交通、市政设施、教育医疗等城市基础设施和公共服务设施用地供应占土地供应总量的56％左右。
（四）促进产业结构调整和经济发展方式的转变，高端产业用地所占比重进一步上升。
2008全市新供应的工矿仓储用地中，生产性服务业、文化创意产业和高新技术及现代制造业项目用地约占80%左右。
（五）落实城市功能定位，土地供应空间布局进一步优化。
2008年城市功能拓展区和城市发展新区土地供应量已达到全市土地供应总量的85％。
（六）土地市场化程度提高，土地的资产价值得到进一步显化。
全市新建经营性和工业项目用地中以招拍挂方式出让的比例达95％左右，政府土地收益达到312亿元。
二、当前土地供应面临的形势
当前，国际金融危机仍在蔓延，世界经济增长减速，经济负面影响日益加深。
金融危机对实本市经济影响进一步显现，经济增速放缓，消费者消费预期仍然较低，房地产市场整体需求紧缩。
受本市房地产市场持续低迷影响，开发企业拿地信心和能力明显不足，土地市场观望气氛浓厚。
（一）全球经济环境影响进一步显现，消费者信心降低，市场需求紧缩，粘滞现象仍在继续。
自2008年下半年开始全球金融危机对我国经济影响逐步显现，北京市地区生产总值增速放缓，全社会固定资产投资及房地产开发投资同比出现下降。
进入2009年后，全球经济环境恶化对北京市整体经济环境的影响进一步显现，1月北京市CPI指数同比上涨0.7%，环比连续六个月出现下降，创下2007年2月以来的新低。
可以看出，由于个人收入、消费市场等各项预期的降低，消费者信心仍然较低，消费需求尤其是对房地产市场的需求有所紧缩。
但就北京市近20年房地产市场数据表明，北京市巨大的人口红利尤其是外来人员的购房需求对市场形成的刚性需求，长远来看将成为市场稳定发展的基础保障，随着国家及北京市拉动内需政策效果显现，房地产市场的调整将逐步加快。
（二）企业的商品房投资需求受到一定程度抑制，土地市场降温。
从土地市场的竞争情况看，平均每宗地参与竞争的人数走低，由2007年中的超过7家降到了目前基本维持在3家，个别地块出现无人问津的现象。
从反映市场情况的成交价格来看，实际成交的溢价幅度大幅下降，由2007年的52%下降倒2008年的21％，2008年第4季度共成交的95宗地中（含工业用地），仅有9宗产生溢价。
截至3月15日，我市土地交易市场2009年已供应经营性用地16宗，土地面积约63公顷，建筑规模约84万平方米。
其中，已成交项目9宗，土地面积约45公顷，建筑规模约105万平米。
2009年度土地市场供应情况统计
用地类型
宗数
土地面积
（公顷）
建筑规模
（万平方米）
土地面积比例
住宅
9
30.91
35.62
49%
商服
7
32.57
48.02
51%
合计
16
63.48
83.64
100%
我们也对比、分析了全国主要城市同期的土地供应情况，各主要城市土地市场的供应量均呈现出下降趋势。
全国主要城市2009年一季度土地市场成交情况
城市
成交宗数
成交面积
成交价款
（万元）
用地面积
（公顷）
同比
环比
北京
9
45
-78.75%
-86.37%
12.17
上海
12
43
-52.22%
115%
15.28
天津
22
211
-27.34%
-71.59%
27.67
重庆
9
24
-85.45%
-30.57%
7.41
（三）土地一级开发进度受到影响，土地供应节奏有所放缓。
目前，土地一级开发项目已成为土地市场供应的主要来源。
2004年以来，共有500余个项目约13000公顷土地通过联席会审议。
受国际金融危机和国内宏观形势的影响，土地一级开发的实施企业普遍存在利润下降、资金困难、征地拆迁成本高等多方面问题，土地供应的前期工作进展不快，土地供应节奏有所放缓。
经初步统计，已批项目中大部分进展缓慢，土地一级开发进度可控性较差，开发任务依然艰巨。
（四）受经济环境及商品房销售市场现状影响，经营性用地市场需求有所紧缩，地价出现一定波动；工业用地需求存在一定缺口，地价有所回升。
2009年第一季度平均地面熟地价环比下降约2.64%，环比上涨率较2008年第四季度回落4.37个百分点。
居住、商业用途地价分别环比下降3.02%、2.53%，工业用途地价环比上涨1.52%。
三、当前土地市场调控的主要政策措施
土地是房地产业发展的基础，加强土地供应调控是维护房地产市场健康稳定发展的一个重要手段。
面对当前的国内外的经济形势，国务院出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），明确提出了明确提出了促进房地产市场健康发展政策措施。
当前我们的主要任务抓好各项政策的落实，优化发展环境，促进房地产市场平稳健康发展。
（一）保障民生，调整结构，优化环境，促使房地产市场理性回归。
为应对当前房地产市场形势，按照党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，北京市政府积极落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），继出台《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》后，北京市建委、发展改革、财政、国土、规划等九个政府部门出台了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号），进一步加大普通商品住房和政策性住房建设力度，加大对购房者及房地产企业的信贷支持，优化行业环境，促进房地产市场平稳健康发展。
涉及土地政策的主要内容有：
（1）继续加大保障性住房建设力度，提出了年底前竣工200万平方米的目标，扩大了可享受保障性住房人群，并从信贷方面予以保障；
（2）在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例，建立“低端有保障，中端有调控，高端有市场”的市场结构，将高端消费群体的需求通过市场解决；（3）拓宽企业融资渠道，缓解房地产企业调整期内资金链紧张现状，招拍挂方式拿地企业因资金困难可申请延期6个月支付等；
近期出台的一系列政策旨在优化房地产交易市场环境，并通过加大保障性住房的建设力度解决低收入群体的住房困难问题，促进市场实现可持续发展。
（二）发挥土地供应与财政、金融手段的协调配合作用，落实市委市政府确定保障经济平稳较快增长的政策措施和目标。
2009年土地供应总量5700公顷，比2008年实际供应增长23％，确保全年4600亿元固定资产规模和9％经济增长速度。
今年计划通过土地交易市场供应经营性用地1300公顷，其中住宅用地1100公顷（含“限价商品用房”及政策性租赁房用地400公顷），商服用地200公顷。
在供应结构上，一是加大基础设施和以改善民生为重点的公共服务、环境建设的土地供应；二是调整和优化住宅用地供应结构，促进房地产市场的健康发展；三是优先保证高端、高效、高辐射力的优势产业的用地供应，支持重点产业集聚区和功能区的发展；四是支持重点新城、南城、西南地区和新农村建设的土地，促进城乡和区域协调发展。
在供应时序上，通过进一步落实土地供应计划地块公布制度，有效引导投资和消费，提振市场信心。
（三）确保保障性住房和限价商品房的供应，优化商品房用地供应，促进建立“高端需求有市场，中端需求有支撑，低端需求有保障”的住宅供应模式。
一是确保850万平方米政策性住房（廉租住房20万平方米，经济适用住房160万平方米，限价房650万平方米，政策性租赁房20万平方米）开工建设的土地供应,优先并确保安排用地600公顷，占住宅用地供应总量（1300公顷）的46％。
二是采取有效措施，保证限价房用地供应。
进一步加大商品房配建限价商品房比例，减少独立限价商品房项目，同时加快推进以“三定三限三结合”方式的定向安置房建设，多渠道提供限价商品房用地；试行土地招拍挂出让预申请制度（香港称“勾地”制度），出让前进一步摸清市场需求情况，确保限价房地块能被市场所接受；加大与市国资委的协调和沟通，鼓励国有企业积极参与限价房的建设。
三是合理确定商品房用地供应的地块规模、时序和空间布局。
合理分割地块规模，降低开发企业开发难度和门槛，增加每宗地的潜在竞买人；适度调高地块特别是限价房用地的容积率，提高土地开发利用价值，增强项目的盈利能力；依据国家的有关法律和政策，适度放宽招拍挂出让地块的地价款支付期限，缓解开发企业的资金压力；依据待建、在建住宅项目的相关情况，合理把握商品房用地的供应节奏。
截至3月15日，2009年已供应限价商品房用地19宗，可提供限价商品房面积约111.9万平方米，其中2008年结转地块16宗，可提供限价商品房面积约75.2万平方米。
（四）增加政府土地开发和收购储备力度，促进投资增长，扩大政府土地储备规模，增强政府住房保障和调控市场的能力。
一是充分发挥土地收购储备制度调控房地产市场的作用，根据土地市场及房地产市场的供求状况，科学制定土地收购储备计划，加大对存量土地的收购力度，积极开展储备土地的前期开发整理，增强政府土地供应能力。
2009年，全市土地储备开发投资总规模达到1000亿元。
计划年度新增储备开发土地4700公顷，计划年度完成开发土地3600公顷，计划年末结存土地9900公顷。
二是提高土地储备机构和国有专业公司为主体实施的土地储备开发项目比例。
2009年新增的土地开发项目中，以土地储备机构和国有专业公司为主体实施的项目不低于70％。
三是加大政府在土地储备开发中的投融资规模，积极带动社会投资，拓宽其他融资渠道，规范收购储备贷款，加强资金监管和风险防范。
2009土地开发项目所需资金的46％（370亿元）由市区土地储备机构投融资筹措。
四是全面建立国有土地收益基金，专项用于土地储备。
按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定，在市、区两级的土地出让收入中，划出一定比例资金（5％－10％），建立国有土地收益基金，专项用于土地储备。
五是加大政府收购储备力度，缓解土地一级开发企业的资金压力，优化土地资源配置。
对于已完成开成的及接近完成的（只剩程序性和交费性的任务）开发项目，根据其具体条件，由储备机构纳入政府储备，以备政府调控土地市场和保障公共项目的建设；对因企业自身原因造成超期开发的项目，可收回开发权，由政府土地储备机构接管；对因客观原因导致延期开发的，应主动协调，促进进展，争取形成有效供应。
六是进一步探索和完善市、区土地储备机构联合储备开发模式。
充分发挥市土地储备中心在融资和协调方面、区县政府在征地拆迁方面的优势，解决土地一级开发中融资难、征地难、拆迁难、进度慢的突出问题。
（五）创新机制、改善服务，推进一级开发项目前期开发和土地供应。
一是简化一级开发前期手续审批，改串联为并联集中审批，提高审批效率。
土地一级开发项目由规划主管部门先行划定开发范围，明确征地范围和需代拆迁的范围，在上市前再行确定具体的规划指标。
自4月1日起，本市将不再对土地一级开发项目进行环境影响评价文件审批，建设单位只需报送相关资料，由市环保出具是否同意土地一级开发的正式意见函即可。
二是改革征地审批方式，项目征地及农转用在规划部门确定用地范围后，按照分批次办理征地及农转用报批手续，待立项批复后再办理供地手续。
城市批次用地项目可以将国务院关于农用地转用和土地征收方案的批复作为用地批准文件，办理拆迁手续；其余批次用地可以将用地预审或征地批复作为用地批准文件办理拆迁手续”。
（六）建立项目推进联动机制、开辟审批绿色通道、明确责任加强监管等方式，加快推进拟入市项目进度。
进一步简化、下放、取消各类行政许可和服务类事项，缩短审批时限。
在立项、规划、预审、征地、供地、建设等各个环节衔接上下功夫，着力解决目前制约项目“落地”的各个具体步骤中存在的问题，减少不必要的审批层次。
提前介入，提前沟通，预先办理，并联程序，加强部门联动，积极推进项目“落地”，促进投资较快增长。
预计今年拟供应的经营性项目用地共184宗，土地面积约1990公顷。
上半年，土地交易市场还将推出经营性用地54宗，土地面积约406公顷，建筑规模约676万平方米，其中：
住宅用地23宗，土地面积约240公顷，建筑规模约344万平方米；商服用地31宗，土地面积约166公顷，建筑规模约332万平方米。
（七）加强对土地供应和城市地价动态的监测分析。
健全和完善土地市场动态监测制度，进一步加大对房地产开发土地供需、地价动态变化情况等重要市场信息的监测分析力度，及时判断和把握当地房地产市场运行状况，研究分析土地供需矛盾，为政府调控房地产市场提供科学决策依据。
同时，采取多种方式和渠道及时向社会发布土地供应计划、已供应、正在开发、待开发等土地供应数量、结构和分布情况，以及地价动态变化情况等基本信息，合理引导市场需求。
土地供应政策必须与财税、金融以及规划管制等相互配合，才能更好地发挥作用。
我们将紧密围绕市委、市政府保增长、扩内需、调结构、促发展的工作部署，配合相关部门，充分发挥好土地供应的调控作用，切实履行好职责，促进房地产市场的健康发展。
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