日照市土地市场分析.docx
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日照市土地市场分析
日照市土地市场分析（2005）
一、2005年度土地市场分析
1、土地供应量分析
2005年日照市区公开出让且成交的土地有15宗，总的出让面积在35万平方米左右。
其中拍卖出让的有11.1万平方米，挂牌出让的有24.5万平方米。
以上数据是我们根据日照市国土资源局已公示的资料整理而来的。
日照市自2002年实行招拍挂以来、年供地计划约在600-800亩左右。
2005年度的供应计划已接近尾声，2006年度的尚未确定。
代码
位置
出让
方式
宗地总面积（平方米）
土地用途
出让权限
2004A-34
海曲中路北侧、日照路东
拍卖
4507
商业用地
40
2004A-35
海曲中路北侧、许家楼村前
拍卖
6128.8
商业用地
40
2005A-3
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
107.3
商住综合
50
2005A-4
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
181.4
商住综合
50
2005A-5
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
203.66
商住综合
50
2005A-6
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
199.2
商住综合
50
2005A-7
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
106.2
商住综合
50
2005A-8
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
159.1
商住综合
50
2005A-9
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
200.7
商住综合
50
2005A-15
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
105.9
商住综合
50
2005A-16
海曲东路以北、枣庄路以东
挂牌
201.2
商住综合
50
2005A-2
兴海路南侧、正阳路以西
挂牌
3552
商业用地
40
2005A-23
兴海路南侧、正阳路以西
挂牌
1836.7
商业用地
40
2005A-27
北京路东侧、滨州路南侧
拍卖
66666.7
商业居住
40
70
2005A-28
日照南路西侧、西环路东侧
拍卖
15708.2
商业居住
40
70
2005A-31
海曲西路以北、西环路西侧
挂牌
5821
商业居住
40
70
2005A-32
北京路西侧、铁路以南
挂牌
12662.6
商业居住
40
70
2005A-49
兴海路北侧，红都大酒店东
挂牌
3947.6
商业居住
40
70
2005A-46
海曲中路北侧，剧院西侧
拍卖
11848.9
商业居住
40/70
2005A-52
海滨二路以东，上海路北侧
拍卖
55468.3
居住
70
2005K-50
大连路南侧，太原路西侧
拍卖
80972.94
商业居住
40/70
2005A-48
天津路南、海滨四路以西
挂牌
37125.6
居住
70
2005K-51
秦皇岛路以南，太原路西侧
挂牌
37168.96
商业居住
40/70
2005A-62
兴海路北侧，艳阳路以西
挂牌
2146.2
居住
70
2005A-66
日照北路西侧，海曲西路北侧
拍卖
9273.9
商业居住
40/70
2005A-67
日照北路西侧，西海路以北
拍卖
1292
居住
70
2005A-70
黄海一路以南，东方小区北侧
挂牌
1253.3
居住
70
2005A-71
海滨二路以东，新港路南侧
挂牌
2528.5
商业居住
40/70
2005A-68
日照路以东，海曲中路南侧
拍卖
1075.1
商业
40
2005A-69
日照北路东侧
拍卖
5488.9
仓储
50
2005A-64
黄海一路南侧，海滨二路以西
挂牌
7953.9
商业居住
40/70
2005A-72
海曲西路南侧，丹阳路西侧
挂牌
24360.1
商业居住
40/70
2005A-74
包头路南侧，南昌路西侧，奎山204国道西侧）
挂牌
21336.86
商业
40
2005A-77
海曲西路南，丹阳路东侧
拍卖
19069.5
商业居住
40/70
2005D-82
滨州路南侧，兖州路西侧
拍卖
56587
商业居住
40/70
2005A-83
山东路北.菏泽路东侧
拍卖
66666.7
商业居住
40/70
2005A-85
海曲东路南，环湖路以西
拍卖
25744.9
商业
40
2005K-65
秦皇岛路北侧、北京路以西
拍卖
8929.9
商业居住
40/70
2005A-76
山海天路以东、太公二路北侧
拍卖
26749
商业
40
2005A-78
海滨三路西侧、连云港路以北
拍卖
32842.7
商业居住
40/70
2005A-79
海滨三路东侧、连云港路以北
拍卖
33637.4
商业居住
40/70
2005A-84
海滨三路东侧、连云港路以南
拍卖
56240.7
商业居住
40/70
数据来源：
日照市国土资源局
2、招拍挂方式出让面积汇总
资料来源：
日照市国土资源局
从上表中可以看出、2005年日照市出让土地最多的区域是经济技术开发区，有35万平方米的土地进入土地市场，新市区排在第二位，有25.7万平方米的土地进入市场，老城区最少，只有12.2万平方米进入市场。
造成上述结果的主要原因是经济技术开发区及新城区可利用面积较大；而老城区主要是旧城改造，可利用面积较小。
3、居住用地招拍挂面积分析
资料来源：
日照市国土资源局
日照市区2005年居住用地招拍挂面积大约在37万平方米左右，经济技术开发区2005年度居住用地招拍挂面积为18.4万平方米、新市区为12.2万平米、老城区为6.1万平方米；上述面积中包括了商住宗地部分，经过折合后为上述面积。
开发区及新市区的土地供应较大、因此居住用地招拍挂供应量也较大；老城区居住用地招拍挂供应较小，其中面积较大的宗地基本上都位于郊区。
二、招拍挂土地价格分析
1、土地成交价格分析
鉴于本案的具体情况及日照市招拍挂市场的现状以下我们将分区分析成交的居住性质用地以及面积在1万平方米以上且已成交的商住综合用地。
老城区：
代码
位置
面积（平方米）
土地用途
价格（万元/亩）
2005A-28
日照南路西侧，西环路东侧
15708.2
商业居住
67.1
2005A-46
海曲中路北侧，剧院西侧
11848.9
商业居住
281.5
2005A-67
日照北路西侧，西海路以北
1292
居住
76.8
宗地分布图：
从上中可以看出、老城区招拍挂居住用地价格约在70万元/亩左右，商业居住用地由于地理位置不同价格也有一定的差距，2005A-46宗地由于临近老城商业区，位置较好，因此成交价格较高，为281.5万元/亩。
新市区：
代码
位置
面积（平方米）
土地用途
价格（万元/亩）
2005A-27
北京路东侧，滨州路南侧
66666.7
商业居住
72.04
2005D-82
滨州路南侧，兖州路西侧
56587
商业居住
66.01
2005A-83
山东路北.菏泽路东侧
66667
商业居住
100.04
宗地分布图：
新市区05年度成交的招拍挂土地价格区间范围在66万-100万/亩之间；新市区内闲置土地较多，因此新市区也是日照市土地供应量较大的区域之一。
实行招拍挂政策之前新市区有大量的土地通过协议出让的方式被转让，经过几年的运作现已基本上进入市场，这也给土地市场带来了一定的冲击。
经济技术开发区：
代码
位置
面积（平方米）
土地用途
价格（万元/亩）
2005A-32
北京路西侧，铁路以南
12662.6
商业居住
116.3
2005A-48
天津路南、海滨四路以西
37125.6
居住
41.7
2005K-51
秦皇岛路以南，太原路西侧
37168.96
商业居住
41.5
2005A-70
黄海一路以南，东方小区北侧
1253.3
居住
69.2
2005A-85
海曲东路南，环湖路以西
25744.9
商住综合
106.2
宗地位置图：
经济技术开发区的各种配套不是很成熟，因此地价也稍低于其他的两个区域，05年度成交的招拍挂土地区间范围在40—110万之间。
开发区成立的时间较短，区域内空置土地较多，随着经济的发展、这些空置土地也已被列入供地计划中、开始慢慢的进入土地市场。
开发区也是土地供应量较大的区域之一。
2、综述
招拍挂政策在日照已经得到很好的贯彻和执行，但是在实行招拍挂之前有大量的土地经过协议出让进入土地市场，目前日照住宅市场上多数在售项目的用地基本上都属于存量土地；而大量的存量土地在经过几年的运作后也已慢慢的开始进入市场，据实地调研发现在新市区板块周边有大量的土地被囤积在某些企业手里。
这些存量土地进入市场后会给土地市场带来一定的冲击，同时会影响到招拍挂市场、从而导致一部分土地出让失败。
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