房地产估价课程设计.docx

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房地产估价课程设计

答辩成绩

设计成果成绩

总成绩

山东建筑大学

课程设计成果报告

题目：

济南超声电子股份有限公司子厂区

转让价格评估

课程：

房地产价格评估

院（部）：

管理工程学院

专业：

班级：

学生姓名：

学号：

指导教师：

完成日期：

2011.6.25

超声电子股份有限公司子厂区

房地产估价报告

项目名称：

超声电子股份有限公司子厂区转让价格评估

委托人：

济南超声电子股份有限公司

估价机构：

山东建筑大学房地产估价事务所

注册房地产估价师：

估价作业日期：

2011年6月20日至2011年6月25日

估价报告编号：

山建大房估报字（2011）第1106001号

一、致委托方函---------------------------------------3

二、估价师声明---------------------------------------4

三、估价的假设和限制条件---------------------------------5

四、估价结果报--------------------------------------6

（一）委托方-----------------------------------------------------6

（二）估价方-----------------------------------------------------6

（三）估价对象---------------------------------------------------6

（四）估价目的---------------------------------------------------7

（五）估价时点---------------------------------------------------7

（六）价值定义---------------------------------------------------7

（七）估价依据---------------------------------------------------8

（八）估价原则---------------------------------------------------8

（九）估价方法---------------------------------------------------9

（十）估价结果---------------------------------------------------9

（十一）估价人员---------------------------------------------------9

（十二）估价作业日期-----------------------------------------------9

（十三）估价报告应用的有效期---------------------------------------9

五、估价技术报告------------------------------------10

（一）个别因素分析-------------------------------------------------10

（二）区域因素分析-------------------------------------------------11

（三）市场背景分析-------------------------------------------------11

（四）最高最佳使用原则---------------------------------------------11

（五）估价方法选用-------------------------------------------------11

（六）估价测算过程-------------------------------------------------11

（七）估价结果-----------------------------------------------------19

六、附件-------------------------------------------------20

七、课程设计心得体会------------------------------------24

致委托人函

济南超声电子股份有限公司：

受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产权的、位于济南市历城区临港开发区的厂区工业用地土地使用权现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年6月23日可能实现的市场价值为:

人民币3457.62万元。

人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。

单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）

法定代表人签字（盖章）：

2011年6月23日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6.本报告仅为委托方以位于济南市历城区临港开发区的厂区土地使用权进行转让，确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。

7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。

若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。

如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。

8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9.本估价报告估价结果为估价对象于2011年6月23日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。

10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。

12.根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。

13.参加本次估价的注册房地产估价师：

房地产估价师：

签名：

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1.委托方合法取得土地，并支付有关税费，并以所确认的土地用途（工业用地）评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点（2011.06.23）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。

3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。

5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。

6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。

7．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。

8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。

（二）估价的限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估价结果报告

（一）委托方

单位名称:

济南超声电子股份有限公司

注册地址:

济南市历城区临港开发区

法定代表人:

李俊基

（二）估价方

单位名称:

山东建筑大学房地产估价事务所

注册地址:

济南市历城区临港开发区

法定代表人:

估价资质：

建设部房地产价格评估壹级资质

联系人电话：

（三）估价对象

1.权属状况

济南超声电子股份有限公司厂区为济南超声电子股份有限公司所有。

2001年1月估价对象取得《国有土地使用证》，工业用地土地面积为79.35亩，工业用地土地使用者为济南超声电子股份有限公司。

名称：

济南超声电子股份有限公司厂区土地使用权；

2.查勘现状

坐落:

济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:

根据《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社;西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。

土地面积及使用年限:

该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积

率小于等于2.0。

出让年限自2001年1月1日至2050年12月30日，截止估价试点2011年6月23日，尚余38.5年；

建筑面积：

根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如表1所示：

车间厂房相关信息

表1：

层数及层高

3层，室内层高均约为4.0米

建筑结构

钢筋混凝土框架结构

建成年份

2001年

建筑面积

1587.07平方米

用地面积

2875.69平方米

外部装修

外墙装饰

白色玻璃马赛克

门窗

铝合金窗

内部

装修

楼地面

局部铺花岗岩石板，生产区域

均为防硫酸地坪

天花板

矿棉板吊顶

通风采光条件

良好

使用功能

生产车间及配套管理用房

其他条件

车间内部安装有一部运货电梯，水电设施

齐全，保养良好，成新率较高

产权性质及出让条件:

土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:

即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。

委托方持有《国有土地使用证》。

3.周边环境

估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。

估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。

估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学教授花园居住小区。

估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。

近期随着济南奥体中心的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。

（四）估价目的

本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

（五）估价时点

本报告的估价时点为2011年6月23日。

（六）价值定义

此次评估的价格是评估对象在2011年6月23日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。

根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指济南市历城区临港开发区济南某超声电子股份有限公司厂区工业用地土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值.根据委托方提供的资料,厂区的宗地面积为79.35亩,其中车间厂房的建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米.本报告设定估价对象在合法前提下,宗地面积为79.35亩,其中车间厂房的建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米。

基础设施开发程度设定为“五通一平”,总容积率小于等于2.0,用途为工业用地。

本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。

（七）估价依据

1.国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国房地产管理法》

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（5）山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件

（6）济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件

（7）国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）

（8）国家土地管理局颁发的《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）的通知》

（9）委托方与本估价机构签订的土地估价委托书

2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料

（1）《济南市国有土地使用权出让合同》

（2）《国有土地使用证》

（3）委托方企业法人营业执照副本；

（4）委托方提供的其他相关资料。

3.估价人员实地查勘所获取的资料

4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料

（八）估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

公平原则：

要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。

合法原则：

以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。

最高最佳使用原则：

以估价对象的最高最佳使用为前提。

替代原则：

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价时点原则：

估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。

（九）估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法。

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格.

（十）估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2011年6月23日可能实现的市场价值为:

3457.62万元,大写金额:

人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。

单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

（十一）估价人员

估价人员：

（十二）估价作业日期

2011年6月20日至2011年6月25日。

（十三）估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自2011年6月23日起原则上为一年。

本估价报告出具之日起至2012年6月23日止。

但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。

估价技术报告

（一）个别因素分析

济南超声电子股份有限公司厂区坐落于济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:

根据《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社;西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。

土地面积及使用年限:

该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积率小于等于2.0。

出让年限自2001年1月1日至2050年12月30日，截止2011年6月23日，尚余38.5年；

建筑面积：

根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如2表所示：

车间厂房相关信息表

表2：

层数及层高

3层，室内层高均约为4.0米

建筑结构

钢筋混凝土框架结构

建成年份

2001年

建筑面积

1587.07平方米

用地面积

2875.69平方米

外部装修

外墙装饰

白色玻璃马赛克

门窗

铝合金窗

内部

装修

楼地面

局部铺花岗岩石板，生产区域

均为防硫酸地坪

天花板

矿棉板吊顶

通风采光条件

良好

使用功能

生产车间及配套管理用房

其他条件

车间内部安装有一部运货电梯，

水电设施齐全，保养良好，

成新率较高

产权性质及出让条件:

土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:

即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。

委托方持有《国有土地使用证》。

（二）区域因素分析

估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。

估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。

估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学教授花园居住小区。

估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。

近期随着济南奥体中心的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。

（三）市场背景分析

随着2010年全国十一运会在济南的成功举办以及济南建设东部新城政策的实施,济南东部地区以及全运会场馆周围地区的交通条件得到了极大的改善，基础设施也得到了极大的完善。

十一运会的主场馆和分场馆都在经十路上,主场馆在本地块以西,分场馆在本地块以东,该评估地块的交通条件非常便利，周围的基础设施也比较完善。

（四）最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于济南东部产业带,东临凤岐路,南靠经十路,北依历城工业园。

根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为工业用途开发建设最为有效。

（五）估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法.

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值.

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。

房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。

（六）估价测算过程

1.市场比较法

具体估价思路为:

选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,并进而确定其熟地现值。

可比案例的选取可遵循如下原则:

a.与估价对象土地的用途相同；

b.与估价对象土地处于同一供求圈；

c.与估价对象土地价格类型相同；

d.与估价对象土地估价时点接近；

e.可比案例均为正常交易,即在公开市场,信息通畅,交易双方平等自愿,五利害关系的情况下的交易。

（1）选取比较实例

根据替代原则,调查济南市同类地区土地市场交易的情况,结合我所收集的地价资料,选取以下A（表3）B（表4）C（表5）三个实例:

实例A：

表3

地块编号

2011-工业G017

地块位置

高新孙村片区世纪大道以北，春暄路以西

土地用途

工业用地

土地面积（公顷）

6.6833

出让年限

50年

成交价（万元）

3420

成交日期

2011年6月

受让单位

斯凯孚（济南）轴承与精密技术产品有限公司

实例B:

表4

地块编号

2011-工业G019

地块位置

高新孙村片区春暄路西侧，科航路南侧

土地用途

工业用地

土地面积（公顷）

15.9304

出让年限

50年

成交价（万元）

8130

成交日期

2011年6月

受让单位

北车风电有限公司

实例C:

表5

地块编号

2011-工业G023

地块位置

高新新泺大街以南，舜风路以北，福瑞达项目以西

土地用途

工业用地

土地面积（公顷）

4.8025

出让年限

50年

成交价（万元）

5050

成交日期

2011年6月

受让单位

山东朝能福瑞达生物科技有限公司

已知土地成交实例：

表6

估价对象

实例A

实例B

实例C

单位

经十东路中段**地块

斯凯孚（济南）轴承与精密技术产品有限公司

北车风电有限公司

山东朝能福瑞达生物科技有限公司

交易日期

2011年6月

交易情况

正常

土地剩余

使用年限

38．5年

50年

土地用途

工业用地

面积

2875.69㎡

66833㎡

159304㎡

48025㎡

建筑容积率

≤2.0

交易价格

32.33万元/亩

34.04万元/亩

70.12万元/亩

（2）比较因素条件说明

将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表7。

表7因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易地价

（万元/亩）

待估

32.33

34.04

70.12

交易情况

正常

估价时点

2011.6

区域因素

基础设施状况

五通一平

位置

经十东路

中段

高新孙村片区世纪大道以北，春暄路以西

高新孙村片区春暄路西侧，科航路南侧

高新新泺大街以南，舜风路以北，福瑞达项目以西

距市中心距离

约18公里

约23公里

约10公里

交通设施状况

较优

一般

优

商服繁华程度

不繁华

很不繁华

不繁华

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

个别因素

建筑容积率

小于等于2.0

小于

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