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仿古旅游开发及旅游地产的思考

■本刊编辑部

近年来，仿古旅游开发及旅游房地产在国内兴起了一股浪潮。

这都是国家经济增加，人们收入水平提高，消费观念开放所带来的结果。

反过来，仿古旅游开发及旅游房地产也越来越密切地影响着人们的生活，对社会经济起着巨大的作用。

它们对传承中国传统文化、城市特色的继承和发展意义重大，也为现代人提供了体验传统文化的场所。

然而，由于国内对仿古旅游开发的认识还不够深刻，在旅游地产的开发方面也才刚刚起步，因此可能会出现一些问题。

在此，我们就来探讨仿古旅游开发及旅游地产，以增加大家都它们认识，并避免实践中可能存在的错误。

一．仿古旅游开发及存在的问题

随着国家经济的发展，人们的思想观念、消费观念也随之发生了变化。

人们在认识、追求、吸纳西方文化之后，开始重新意识到中国传统文化的魅力，全国上下形成了多元文化的局面。

因此，在全国进行如火如荼的城市化建设时，千篇一律的几何形现代建筑，商业气息浓厚的现代商业模式，无法满足现代人物质、精神文化的需求。

保护传统物质及非物质文化遗产的呼声越来越强列，在这种需求与呼声之下，有一批古城镇、古老街区、古代建筑被保存了下来，并成功地转变成为宝贵的旅游资源。

然而，一些地方在利益的驱使下，盲目地进行仿古建设，不仅没有达到保护文化遗产，获得经济效益的目的，反而浪费了财产资源，甚至破坏了原有的文化生态。

其实，成功地保护开发古城镇、古街区、古代建筑，并规划成具有长远开发价值的旅游资源，是应该遵循一些原则的：

1.古城镇、古街区旅游开发的原则

（1）保护优先原则

古城镇、古街区的最宝贵之处在于，它们与地理环境相结合的历史、文化底蕴。

如果失去了文化的内涵，消失了原生态的文化氛围，那么所谓的“古”只是一件披在泥土雕像上的外衣，不会有独特的吸引力。

因此，对古城镇、古街区进行旅游开发，一定要首先遵循保护优先的原则。

在保护原生态的文化环境的基础上进行开发，才能获得长远的利益。

（2）独特性原则

唯一性是旅游资源的魅力所在。

丽江古城之所以大受欢迎，不仅仅是700多年历史的古建筑群，同时还有700多年积淀的历史文化和纳西族独有的生活方式，有小桥流水，有柳暗花明，有纳西古乐，还有雪山草地。

其实，由于历史、文化、环境的独特性，古城镇、古街区都应具有其独特之处。

因此，开发的重心应该是尽最大可能地突出旅游资源的特色，包括民族特色、地方特色，地方文化。

只有具有民族、地方文化特色的旅游资源，才能对全国乃至全世界产生吸引力。

（3）合理开发原则

北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍曾经说过：

“若要文化与旅游结合发展和双赢，就必须实现从文化旅游资源到文化旅游产业的嬗变。

一是要原点打造，原汁原味地展现当地的文化内涵；二是要符合时代观念和实际消费需求；三是拓展产业链，从吃、住、行、游、购、娱等方面，全方位地开发旅游资源。

”旅游资源开发过程中，要尊重历史原貌，立足于保护历史文化价值，同时还要遵循市场原则，进行准确定位，科学规划，合理开发。

（4）经济原则

经济利益是旅游资源开发的动力与目的之一。

因此，要对古城镇、古街区等旅游资源进行投资开发，必须从经济的角度，全面分析投入和产出，确保旅游开发活动能够带来经济效益。

2.仿古旅游开发中存在的问题

目前，传统文化的价值正越来越受到人们的喜爱与重视，传统文化的魅力又重新焕发光彩，全国各地有不少古城镇、古街区、古建筑的旅游价值得到了合理的挖掘、开发，并给地方形象和财政都带来了丰厚的利益。

在利益的驱使下，一些地方便开始盲目跟风，不科学地进行仿古旅游开发，造成全国仿古城镇、仿古街、仿古建筑泛滥的局面。

总体来讲，现在全国各处的仿古旅游建设存在以下一些问题：

（1）“仿古”仅仅仿的是“皮毛”

四川省文化厅文化产业处处长彭建康曾在文化演艺专业论坛上指出：

“目前，仿古建筑有一种泛滥趋势，好象一和古代建筑打交道就能身价百倍，有品位、有艺术。

继承传统并不只是修建仿古建筑，也要讲究品牌。

否则，当一座座仿古建筑拔地而起的时候，那多半是失败的决策，就如候鸟飞来了又走，落下的是一地鸡毛。

”

其实，现代人旅游更多的是对精神文化方面的需求。

人们到古城镇、古街区休闲旅游或者购物消费，为的是身临其境地感受与现代商业气息完全不同的民族风情、风俗习惯、地方特色，而不仅仅是表面的古代建筑元素的简单组合体。

如果没有了历史、文化内涵，古城、古镇就仅仅是一个建筑躯壳，不可能给旅客带来任何历史文化的氛围和体验。

一些地方忽视了历史文化的重要性，大量建设一些仿古建筑，使得古城、古镇、古街区遍地开花，而古建筑之下却洋溢着浓重的现代商业气息，一些超现代的生活方式、生活习惯、组织形式都在其中。

那些仿古建筑其实仅仅是传统的“皮毛”。

（2）以牺牲原生态为代价

纵观国内现在的仿古建筑，大多基本上仍停留在具象的模仿之上，简单地将古代建筑元素附加于现代建筑形式之上。

这些古建筑忽略了与历史文化环境相结合，与当地特有的民俗风貌相结合。

更让人心痛的是，很多仿古商业建筑其实是以牺牲当地原生态历史文化为代价的。

在全国各地，一些地方热衷于仿古建筑，却忽略了保护有历史文化价值的古建筑，甚至迫使古建筑为人造景观让路的现象并不鲜见。

比如在本世纪初，广东省佛山古镇就把松风路仿古商业街（简称仿古街）作为当地旧城改造的重点工程。

新建起来的仿古街既不是岭南建筑风格，也不是真正的古建筑，可以说是破坏了原生态。

结果，短短八年以后，这一仿古街再次被纳入佛山古镇拆迁范围。

当地声称，今后将建成五大历史文化街区，以“恢复原有风貌”——即恢复岭南特色的古韵。

但我们不得不说，这仍然是一种“仿古”。

很多古城、古镇、古街区本身具有独特的文化生态，是价值巨大的旅游资源，“严格保护”才是开发工作的重中之重。

以保护为基础，进行科学合理地开发，采用与现有资源相匹配的运作模式，发挥其可支配的功能，才是古城镇、古街区旅游开发的正途。

（3）功能被移位，文化被清空

许多古城、古镇、古街区在其的慢长历史进程中，与当地的经济发展水平、历史文化底蕴、交通条件、人口因素、消费习惯、商业业态分布、街区文化、经营与管理等综合因素融合在了一起，形成了独特的社会和经济功能。

对这些古城镇进行开发，如果不对所有的这些综合因素有全面的认识和考量，而进行简单的以新换旧的仿古建设，必然导致水土不服的局面。

旅游资源开发过程中，要尊重历史原貌，立足于保护历史文化价值，还要遵循市场原则，进行准确定位，科学规划，合理开发。

例如浙江的乌镇，四川的黄龙溪、五凤镇，云南的和顺古镇等，在历史上都是商品集贸重镇和交通枢纽。

正是依靠这些特殊地位和功能价值，这些古镇才能创造出辉煌的历史。

现在虽然随着时代的变迁，现代的贸易方式和交通路线发生很大变化，这些古镇已经退出了历史的舞台，但它们作为历史文化活的标本保存了下来。

我们今天进行旅游开发，就是要对其历史面貌进行保护和再现，使中外游客能真正走入历史文化的情境中。

然而一些地方的仿古旅游建设，却把原来的历史遗貌进行搬迁，建起了古香古色的商业地产和商铺，徒有古建筑的外表，使得古镇的功能被移位了，文化被清空了，自然不能长久地吸引游客。

（4）对“复古”的误解和滥用

建筑大师梁思成说：

“除非我们不知尊重这古国的灿烂文化，如果有复兴国家民族的决心，我们就不能忽略中国建筑的研究。

”中国的古建筑凝聚着中华民族博大精深的传统文化。

可是，现在全国各地修建的仿古建筑遍地开花，而这些仿古建筑大都是对“复古”的一种误解和滥用，甚至在建筑过中粗制滥造，使用伪劣材料，建筑艺术粗糙。

因此，在进行仿古建设时，必须在规划、设计、施工时认真推敲，精心从事，切不可粗制滥造，搞出一些造型丑陋，不堪入目的东西。

既糟蹋了环境，又玷污了祖先的智慧。

同时还要接合当地的历史文化环境，建设有地方特色的仿古建筑。

对于那些古代遗留下来的无法再生的古建筑，更应像珍惜生命一样去保护、维修它，给城市留些记忆，给民族留些根本。

二．旅游房地产开发及存在的问题

说到仿古旅游开展，就不得不说旅游房地产，因为这二者之间有着千丝万缕的联系。

目前，关于旅游房地的界定，业界有许多不同的说法。

我认为，青岛大学旅游学院徐翠蓉的观点比较正确：

“旅游房地产是以旅游物业为开发对象，以为旅游服务为主要功能，在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要，拥有灵活多样的销售方式的房地产项目……旅游房地产一般与旅游区高度密切关联，但并非与旅游区高度密切关联的房地产项目都是旅游房地产。

”从这一界出发，旅游房地产的各种项目中，就包括了仿古旅游建设项目。

为此，我们在这里谈论旅游房地产，也就是从全新的角度认识仿古旅游开发，并探讨其中的问题。

目前，全国旅游地产开发越来越热，它以多种类型出现在大中小城市和旅游景区，比如，主题公园群（迪斯尼世界EPCTO、深圳的华侨城社区PORTFOLIO）、主题社区（佛罗里达州的HeronBay、南卡罗来纳州的海格山庄）、度假酒店（拉斯维加斯）、高尔夫别墅，等等。

这些不同类型的旅游地产，都有各自独特的经营规律与理念。

然而，我国的旅游房地产开发才刚刚起步，对开发商来说，由于先前是以住宅导向型为主，现在要从事旅游地产的开发，缺乏经验。

因此，现在的旅游房地产开发还存在诸多的问题。

其中，最大的问题是差异化不够。

其实，旅游房地产究竟应该采用何种样式，必须根据当地经济水平、历史文化和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定。

由于中国幅员辽阔，气候差异较大，每一个旅游点和土地运营、地产开发之间都可以找出差异化的竞争。

下而，我们在这里具体谈几点旅游房地产开发中应该注意的问题：

1.全盘规划，分步实施，先做旅游，后做房产

根据旅游地产项目特征，开发建设的模式应该是高起点、大手笔、跨越式的，因此最好是聘请具有雄厚实力、过硬资质的国际国内知名景观设计公司进行精心设计和规划。

以全盘规划，分步实施的方式，合理运作。

旅游房产在开发在原则上应该先做旅游，后做房地产。

因此在开发过程中，应该把旅游项目放在前面，并当做非盈利性的精品来做，这样便可以提升人气，带动区域价值，增强政府和公众对项目的关注度和信心，为后续开发的顺利实施奠定基础。

由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。

因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。

2.综合开发、全面收益、合理衔接

一般情况下，旅游房地产项目的功能组合是极其丰富的，必须配套齐全。

它们的子项目往往很多，这些子项目可以起到相互支撑、降低风险的作用。

大多数情况下，旅游房地产项目都是由旅游、休闲度假、人居和配套项目四大部分组成，因此在开发过程中，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

在项目的开发过程中，要协调处理先期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的关系，使各子项目能够共同组成有机的整体，同时又具有相对的独立性，可以合理分担整个项目不同的功能诉求。

充分挖掘项目周边原来的旅游资源，使项目与当地整个大的区域景区环境相融合，并开展多种方式的合作经营，在尊重历史文化、保护生态环境的前提下，提升区域整体旅游资源的内涵和价值。

3.优先保护环境、实现可持续发展

旅游房地产的开发不能以牺牲自然生态资源为代价，任何项目的生存和可持续发展都是以保护环境为基础。

因此项目建设应遵守优先保护环境、实现可持续发展的原则，让开发建设与人文自然生态相融合，防止激化开发与生态之间的矛盾。