法院判决解除房屋租赁合同执行中是否可以强制承租人腾退房屋.docx

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法院判决解除房屋租赁合同执行中是否可以强制承租人腾退房屋

法院判决解除房屋租赁合同执行中是否可以强制承租人腾退房屋

　　篇一：

租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行

　　租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行

　　王显彪高旭

　　一、基本案情

　　20XX年2月，周树君与李涵订立租房协议书，约定李涵从周树君处承租坐落在门头沟区大峪南路的楼房一套。

期间，李涵与第三人刘平共同居住此房屋。

后因承租人李涵未按约定给付周树君房屋租金，20XX年4月23日，周树君到法院提起诉讼，要求法院判令解除租房协议书，同时要求李涵腾退租赁的房屋，给付欠缴的租金，并返还电卡。

20XX年6月3日，周树君与李涵在法院主持下，达成调解协议，双方解除租赁合同，李涵承诺其将于20XX年6月29日前将其租赁的房屋腾退，将该房及房屋配套的电卡返还给周树君，并向周树君给付房屋租金及违约金。

李涵未及时履行调解书确定的义务，20XX年6月30日，周树君向法院申请执行，要求李涵腾退房屋，返还房屋钥匙和电卡。

　　二、执行情况

　　在受理该执行案件后，执行人员随即到李涵所在单位将传票发给其单位领导转交给李涵，并向其释明经法院传票传唤拒不到庭的法律后果，要求李涵务必尽快到法院，与申请人办理腾退房屋、交接设施的手续。

　　在此期间，申请人周树君来到法院，向法院提交了李涵的父亲李金明出具的承诺书，承诺书内容为：

“经双方认可，李金明同意房主从20XX年7月10日开启李涵所租之房屋，屋内物品请费心给予整理，暂存放周先生处。

如有丢失损坏由李方负责。

”周树君据此要求法院同意撬开房门锁，将李涵的物品清空，将房屋交还给申请人。

执行人员经审查后认为，李金明虽为

　　被执行人李涵的父亲，但其并非李涵的委托代理人，也非本案的当事人，其无权对李涵的物品进行处分，此事还须李涵亲自解决。

　　随后，在法院执行机制威慑下，李涵在第二次传唤后来到法院，执行人员立刻联系周树君，双方在法院主持下，研究腾房交接的方案。

李涵称该套房屋虽然是由其承租的，但是他是替第三人刘平租的，现在实际上是刘平在里面居住，房子里面有些什么东西他不清楚，哪些物品是刘平的也并不清楚。

房屋的钥匙和电卡在刘平处，自己现在无法腾退。

　　申请人周树君称，他是和李涵订立的租房协议，李涵所称其系替朋友租房的情况，自己始终不知情。

无论谁在租用房屋，申请人要求强制腾退房屋，锁和钥匙可以自己更换，电卡也可由自己重新办理。

李涵也表示，自己会承担一切责任，同意把撬锁腾房。

　　三、几种意见：

　　一种意见认为：

虽然房屋是由被执行人的朋友刘平实际居住，但其并非判决确定的被执行人，李涵才是房屋的租赁者，有权对腾房交接事宜进行处理。

而第三人占用被执行人应腾退的房屋，妨碍了生效法律文书的履行。

法院应当责令案外人立即腾退房屋，拒绝腾退的可予以强制执行。

本案中，双方当事人已经达成一致意见，都同意当天就将锁撬开，对房屋进行交接，法院应遵从当事人的意思表示进行处理。

而且，申请人已经同意自行更换新的门锁，考虑到申请人急于使用房屋的实际情况，法院应在尊重双方当事人一致意见的前提下，最大可能地对申请人的权利进行救济。

因此，法院应同意当事人双方的请求，强制进行搬迁。

　　另一种意见认为：

申请人应另案起诉。

由于被执行人已经搬出了判决确定的应腾退的房屋，被执行人的义务已经履行完毕，第三人并非调解书上确定的履行义务主体，执行第三人的判决依据不存在。

而且，房内放置的是第三人的物品，被执行人并不清楚第三人物品的具体情况。

　　而第三人对本案目前的争议情况及案件进展很可能并不知情，执行中应该对第三人的权益进行妥善的考虑，第三人刘平占用房屋，房内存有其物品，为了保证不侵犯第三人的权益，不能随意强制搬迁。

　　四、本案分析和处理结果

　　从生效文书的文意看，被告应履行的义务包含腾空房屋和向原告移交房屋两个行为。

从案件的诉讼目的看，原告起诉的本意是要求控制诉争的房屋。

因此，如果被告仅将房屋腾空而没有移交原告，或者将房屋腾空后交予案外人，致使原告不能控制房屋，不符合判决主文的要求，也不符合原告的诉讼目的，不能视为判决已经得到适当履行。

　　从执行程序上看，为了保证不侵犯第三人的权益，可以指定一定的期间，要求李涵在此期间内通知其朋友把物品自行搬走，或者在法院主持下将房屋交接清楚。

如果逾期不履行，法院会张贴公告，强制进行搬迁，由被执行人一方负担搬迁费用，由此造成的一切法律后果由被执行人一方承担。

　　本案中，租赁合同签订后，被执行人李涵和第三人刘平曾共同居住此屋，刘平知道房屋租赁的情况。

在申请人与被执行人双方一致同意立即撬锁进行房屋交接，在承租人李涵告知其租赁合同已经解除，要求腾退房屋后，刘平应该及时搬迁。

刘平继续占有该房屋，致使申请人不能实际控制房屋，阻碍了申请人权利的实现。

法院应责令第三人将房屋交予申请人，但其合法权益仍受法律保护，法院应当依法将房屋须腾退的情况告知第三人，并给予其合理期间搬走物品。

如果在法院依法告知并指定合理期间要求其搬走物品的情况下，第三人仍拒绝履行，法院可以采取强制措施。

　　此后，在法院会张贴公告后，被执行人和第三人在法院的监督下，将屋内物品清理完毕，将钥匙、电卡提交法院，法院对房屋进行了交接。

该案的执行保证了法律程序的正当，取得了良好的法律效果和社会效果。

　　篇二：

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

　　北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

　　京高法发﹝20XX﹞462号

　　一、房屋租赁合同的效力

　　1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

　　当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

　　2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？

当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

　　3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

　　当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

　　租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

　　4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？

　　当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

　　5、集体土地租赁合同的效力如何认定？

　　当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。

但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

　　二、经营性房屋租赁

　　6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？

　　实践中应区分以下情形处理：

（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。

但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。

（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。

　　租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。

　　7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？

　　租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。

　　8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？

实践中应区分以下情形处理：

（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。

（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。

　　9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？

　　承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。

出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。

实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。

　　承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。

　　10、带照租赁合同纠纷如何处理？

　　出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。

但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

　　因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。

承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。

合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。

　　11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？

　　房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。

承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。

　　出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。

　　12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？

　　房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。

　　13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？

房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：

（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。

出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。

（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。

（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或

　　者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。

承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。

（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。

（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。

　　当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。

　　三、房屋装饰装修损失

　　14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？

　　租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。

　　15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？

房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。

法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。

　　16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？

　　当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。

　　四、房屋租赁与转租

　　17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？

　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。

出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

如果次承租

　　人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。

　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。

法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。

　　18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？

　　因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。

　　19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？

　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。

房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。

　　20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？

　　房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。

　　21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？

　　承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。

　　22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？

　　出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内（一般为三十日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。

　　五、房屋租赁合同的解除及民事责任

　　篇三：

房屋租赁合同纠纷处理办法

　　房屋租赁合同纠纷处理办法

　　摘要

　　《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《房地产管理法>>。

一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《房地产管理法>>。

　　二、房屋租赁合同效力的认定房屋租赁合同有效的条件是：

　　1、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。

　　2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。

因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。

　　3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。

　　三、有效房屋租赁合同纠纷的处理

（一）合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。

（二）合同解除时有关问题的实体处

　　1、关于解除合同的条件：

通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：

（1）承租人欠租超过合同约定期限;

（2）合同未约定期限的，欠租达三个月以上;

　　（3）承租人未经出租人同意擅自转租的;

　　（4）承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。

　　出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：

　　①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;

　　②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;

　　③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的;

　　④租赁物危及承租人的安全或健康的。

　　此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

　　2、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。

　　合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。

　　3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。

承租人应向出租人承担的违约责任是：

（1）所欠租金及其它费用的逾期付款违约金（即滞纳金）;

（2）签约时所交租赁定金由出租人没收;

　　（3）当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。

　　4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。

　　出租人应向承租人承担的违约责任是：

（1）向承租人双倍返还租赁定金;

（2）赔偿承租人的装修损失;

　　（3）当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。

四、无效房屋租赁合同纠纷的处理

（一）房屋使用费的处理。

合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。

当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：

1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2、其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。

（二）承租人装修物的处理。

房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

　　五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理

（一）转租合同有效的条件：

除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：

1、征得原出租人的同意;2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。

（二）出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人（即受转租人）。

出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。

　　（三）出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。

若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：

如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、