江樾府项目酒店式公寓营销策略方案+公寓市场分析+客户特征分析+p.pptx

江樾府项目酒店式公寓营销策略方案+公寓市场分析+客户特征分析+p.pptx

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地产全案,地段属性分析,经济开发区,奥体片区,高铁新区,知识星球：

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地产全案,经济优势人才优势,新旧动能转换重大工程暨“四个城市”建设的推进带来发展新起点。

加快新旧动能转换，是我市在决胜全面建成小康社会、走在全省前列的重要战略部署，既是重大机遇，也是重大责任，更是重大挑战。

综合分析各方面因素，我市有基础、有条件、有能力实施好新旧动能转换重大工程，奋力开创富裕文明充满活力的现代化强市建设新局面。

大力推动大众创业、万众创新，创新型城市建设步伐加快，科技进步对经济增长的贡献率达到58%，全社会研发投入占GDP比重达到2.61%，居全省第4位。

加大优化提升营商环境力度。

出台重点招商项目市级推进工作机制,大力推进程序变革和效率革命,对重特大项目一事一议、急事急办、特事特办,一对一、点对点服务。

对项目洽谈、签约、落地、开工、经营,实行全程服务。

对外来企业提供“店小二”“保姆式”服务。

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地产全案,地段属性分析,目前项目周边道路环境比较好，东临月河路，北望民主街；高铁北站、青银高速快速通达济南、青岛，畅享锋速交通体系。

是黄三角高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区三区叠加之地,知识星球：

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地产全案,距离白浪河一步之遥，近乎私家公园，沿河景观带，带来高负氧离子含量，是最具生态优势和最宜居社区,城市绿肺，市民活动休闲空间，附加优势资源,地段属性分析,知识星球：

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地产全案,项目位于经开区政务大厅南邻，毗邻总部基地、向阳综合体，锦城北辰医养健康城，临近规划轻轨3，4号线，周边政务、商务、教育、医疗、交通资源丰富，雄踞经开区最具价值核心地带。

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地产全案,通过对潍坊主城区10个主要在售公寓项目的调研，2018年，10个项目共计成交约1266套，成交价格多在6500-7500元左右，近几年公寓成交价格波动不大；目前主城区市场存量约17万方，去化周期在2年左右，去化周期较长。

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地产全案,销售情况：

2017年9月2日开盘，17年销售约380套，目前剩余350套左右，2019年以大客户销售为主，不再散售；,2#公寓楼,公寓市场分析,知识星球：

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地产全案,销售情况：

2017年12月9日开盘，5-9层为酒店返租（10年，7%/年），10-16层散售，17-23层作为写字楼整层出售，24、25层为开发商自留办公用，目前返租房源剩余约10套，自售房源剩余约20套；,公寓市场分析,知识星球：

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地产全案,销售情况：

二期现已售罄，三期4栋公寓楼，一栋17层，两栋9层，一栋8层，约780套，预计2019年6月推出，预计首先推出两栋9层公寓，约300套，以散售为主；,三期公寓楼,公寓市场分析,知识星球：

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地产全案,销售情况：

项目于2017年12月开盘，开盘后小蓄小开、频繁加推，至今销售220套，3-14层为非托管公寓，14-17层为酒店托管公寓，现剩余可售房源114套。

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地产全案,市场预判1：

潍坊整体市场下行，开发压力增大，开发商以价换量，价格不断探底，客户观望情绪严重。

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地产全案,市场预判2：

2019-2020年，潍坊公寓市场集中供应增多，且在售库存量居高不下，未来市场竞争将会尤为激烈。

市场预判3：

TOP系列品牌开发商进驻潍坊，品牌竞争将会更加激烈，品质客户将会更加挑剔。

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地产全案,客户特征分析,知识星球：

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地产全案,公寓客户|特性理解,本案客群,外来型小成本初级投资客户，利字当先主要由潍坊个体创业者和初级投资者两部分组成，敏感点即低门槛、高收益、升值潜力、产品性价比,外入性客群基本通过交通带动外区客群，特别是临近项目的番禺客为主；,占便宜心态关注低门槛、返租收益和低总价，希望花小钱办大事,前景明显更加关注区域地段及未来发展空间,初级炒家以30-40岁左右的微富私营商户为主,客户特征分析,知识星球：

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地产全案,潍城、经开、寒亭临界，地缘临近客户，生活习惯受两地交叉影响，了解并认可交界区域，看重低门槛及来往便捷,了解片区规划及片区未来配套规划，熟悉潍坊公寓市场价格及市场状态，看重低洼及核心潜力地段,城市主干线月河路、民主街两侧客群，未来可在沿线进行针对性推广,外地进入潍坊各大产业链如珠宝、汽贸等商务来往人员，资金实力较为充足，更关注项目配套成熟度,本土跟投力量，认可项目投资潜力，受楼市投资热度及低门槛吸引小试跟投,客户特征分析,知识星球：

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地产全案,经济开发区新区核心省级开发区管委会,繁华资源配套齐全学校商业公园医院酒店,锋速交通青银高速高铁北站月河路民主街,准现房呈现眼见为实,精工品质匠心筑福未来,现有价值梳理,知识星球：

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地产全案,打造智能化大堂LED屏：

大堂添加LED屏，提高项目品质感，后期也可作为合作商家互惠联盟撬动点；监控器、刷卡系统：

安全系统完善，充分展示项目以业主为本的服务理念；大堂WiFi覆盖：

充分彰显项目贴心服务，提升业主口碑同时影响业主业务周边；大堂音乐播放：

设置音乐播放系统，写字楼人流高峰期，轻松音乐播放，提升客户好感度；服务性完善：

擦鞋机、智能伞架等服务型设施，完善化。

附加值打造,知识星球：

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地产全案,即精装公寓，即买即利用,精心。

知心省心”,舒心安心放心,六心服务,客户增值服务精装修交付,增值服务,附加值打造精装交付标准,知识星球：

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地产全案,多功能会议中心，最有力的打动多功能会议中心打造：

打造成智能化公共会议室。

业主通过提前预约，仅需要支付少量人工清理费和电费便可使用。

充分影响业主业务周边客群，实现有效渗透；为各公司提供举办商业展示会、新品发布会、业务培训、召开行业信息交流会议、记者招待会、年终表彰会议等的场所。

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地产全案,附加值打造,知识星球：

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地产全案,附加值打造,个性化行政酒廊打造在高楼层设置行政酒廊。

它拥有相对私密的空间、更好的景观、以及相对更好的服务。

提供给客户一个更加安静的“专享”场所满足他们的商旅需求。

为潍城区政府部门及总部办公客户提供举办新闻发布会及会议等商务活动的场地。

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地产全案,项目卖点体验化玻璃幕墙：

除了外观美观外，采光效果可设置窗体悬挂遮光窗帘的对比室进行对比，获得更深刻的感触；新风系统：

固定房间开放新风系统，通过PMR、甲醛测试仪室内室外进行检测，感知效果；得房率、节能：

为业主算详细帐，折算成实际面积和金钱，打动客户；绿化率：

1#南面绿化和3层花园绿化打造，为客户展现品质绿色办公环境；大堂尊贵感：

1#大堂装饰进一步完善，总部级标准完美体现。

附加值打造,知识星球：

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地产全案,商务服务中心,为业主及员工提供日常商务如打印、复印、会议室租赁等基本功能服务，同时配以专业印务、设备租赁等增值服务，服务内容涵盖满足客户日常商务、大中小型会议等需求。

资产服务中心,引进品牌物业公司作为物业顾问，提供物业租赁、企业服务、投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位服务，达到所管物业的保值、增值效应，持久创造优质商务资产。

物业服务中心,提升物业服务资质，为业主打造“快速沟通、快速解决”的服务理念，提供个性化定制式服务，如商务用车、会议、会务安排、利礼仪策划的名片。

生活服务中心,以无盲点服务为出发点，兼顾员工工作与生活所需，打造生活服务体系，提升产品附加值；员工餐厅、健身房、医务室等便捷生活。

4C服务体系搭建,附加值打造,知识星球：

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地产全案,物业公司及服务定制化每日雍尚服务：

每天早上8:

008:

30由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主及客户的到来。

VIP服务：

针对重点业主建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现项目品质；互动服务：

记住每位业主（老总）的生日，由前台人员送上鲜花，表达心意；服务热线：

针对每位业主雨天雪天提供代叫出租车、帮忙撑伞、搬运箱包等服务；超值服务：

和项目周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主凭客户证可享受最大折扣优惠；,附加值打造,知识星球：

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地产全案,低首付，门槛优势高返租，收益优势品牌商户进驻，投资保障优势城市枢纽，尽享一城繁华，区位优势经济强市，经济优势产业生态链带动商务旅居人口增长，人口优势航母级市政配套，投资升值重地，配套优势,项目定位,知识星球：

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地产全案,价值羽翼已添至丰满,知识星球：

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地产全案,但如何形象快捷让客户一看就明白其潜在的巨大价值呢？

我们追求，一语定睛,重塑区位价值定位，让潍坊客户一目明了：

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地产全案,公园畔城市芯财富金寓,海联江樾府,挑明占位的景观资源表明中心属性,城市居住的核心价值占位城市中轴,彰显繁华生活及高品质建筑念,知识星球：

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地产全案,最好的产品就是最好的营销！

最好的服务就是最好的营销！

以爆点操盘系统为核心，打造潍坊新爆品！

营销思路,知识星球：

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地产全案,推广手法,营销推广总则,全渠道推广，短时间内集中爆破！

最易进入门槛方案一：

三月分期实现低首付，快速圈进客户首付时间延长至3个月进行，实行分期还款方案，在分期还款期限内正常还垫付款客户免息，超出分期还款期限客户收取惩罚性高息，约束客户正常归还垫付款。

享受低首付客户，不能享受购房优惠。

故建议正常购房客户给予点差优惠，避免所有客户都要求执行低首付方案。

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地产全案例：

60，0.7万元/，总房款42万，首月首付仅7万元低首付,销售策略,知识星球：

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地产全案,最可观即时回报,方案二：

部分楼层返租带租约出售，促进项目顺利入市,酒店返租房源的具体策略：

酒店公寓实行固定租金递增的方式，返租12年,12年回本的策略，根据面积区间划分具体策略为：

年返租额比例为7.25%,销售策略,知识星球：

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地产全案,整体均价,对于定价，我们坚持利润和销量兼顾的原则，平开高走，快速走量实现项目的整体利润需求和品牌打造要求。

首批入市房源以较合理的价格入市，中后期在不断的调价，微幅频涨，增强购房者信心，推动楼盘销售。

通过专业操盘团队进行项目整体营销推广包装炒作，可考虑进一步提升价格，增大利润。

随着工程进度及区域热度炒作，项目成型，虑逐步提价去化。

依靠产品力及和