江西环境工程职业学院校园土地转让评估报告书.docx

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江西环境工程职业学院校园土地转让评估报告书

江西环境工程职业学院

校园土地转让评估报告书

北中林评报字（2011）057号

班级　　０３７０９０１　　　

学号　　　２００９２７７８　　　　　

姓名　　刘福光

成绩　

评估单位：

北京中林资产评估有限公司江西办事处

报告日期：

一、注册资产评估师声明

二、评估报告摘要

三、评估报告正文

四、资产评估说明

五、评估报告书备查文件

1、委托方及资产占有方营业执照复印件

2、委托方及资产占有方组织机构代码复印件

3、委托方及资产占有方法人身份证复印件

4、资产评估委托方及资产占有方承诺函

5、注册资产评估师承诺函

6、资产评估机构营业执照复印件

7、评估机构资格证书复印件

8、资产评估机构人员资格证书复印件

9、资产清查评估明细表

10、委托方提供的产权证明复印件

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由资产占有方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当适用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估报告对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特定事项说明及其对评估结论的影响。

摘要

北京中林资产评估有限公司江西办事处接受江西环境工程职业学院的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对江西环境工程职业学院校园土地转让价格评估进行了评估工作。

本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估土地资产在评估基准日2011年11月1日所表现的市场价值作出了公允反映。

资产评估情况及评估结果如下：

一、评估目的：

本次评估是拟为江西环境工程职业学院校园土地转让价格评估提供公允价值参考依据。

二、评估范围与对象：

纳入本次评估范围的资产为江西环境工程职业学院提供土地使用权价值及建筑物的评估。

三、价值类型：

选择市场价值类型。

四、评估基准日：

2011年11月1日。

五、评估原则：

遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，以及贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则，在被评资产继续使用的假设前提下，对其进行客观、公正地评估。

六、评估方法：

假设开发法。

七、评估结论：

本次评估值为1710726260元。

八、报告提交日期：

2011年11月30日。

按照有关资产评估现行规定，本评估结论有效期一年（自二Ο一一年十一月三十日起，至二Ο一二年十一月二九日止有效）。

本评估报告依照资产评估法律法规的有关规定发生法律效力。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京中林资产评估有限公司江西办事处中国注册资产评估师

法定代表人：

肖忠优中国注册资产评估师

资产评估报告书

北中林评报字（2011）057号

江西环境工程职业学院：

北京中林资产评估有限公司江西办事处接受贵院的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则，资产评估原则，采用假设开发法，按照必要的评估程序，对江西环境工程职业学院校园土地转让价格评估在二O一一年十一月一日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者：

委托方：

江西环境工程职业学院。

注册号：

360800520001573。

住所：

赣州市章贡区湖边镇。

法定代表人：

肖忠优。

学校类型：

大专院校。

资产占有方：

国有资产，经过省市有关审批，允许转让，作为商业或生活小区建设用地。

其他评估报告使用者：

与本次土地转让有关的相关机构。

二、评估目的：

本次评估是为江西环境工程职业学院校园土地转让价格评估提供公允价值参考意见。

三、评估范围和对象：

纳入本次评估范围的资产为原江西环境工程职业学院校园土地（因学院迁新校区）。

详见后附的评估明细表。

四、价值类型：

本次评估选择市场价值类型。

市场价值是在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值。

五、评估基准日：

根据业务约定书确定本项目评估基准日为二O一一年十一月一日。

六、评估依据：

1、《资产评估准则-基本准则》；

2、《资产评估准则-执业道德基本准则》；

3、资产评估准则包括：

评估报告、评估程序、资产评估价值类型指导意见、业务约定书、机器设备、工作底稿、不动产等；

4、其他与资产评估有关的法律、法规；

5、委托方提供的产权证明复印件；

6、《资产评估常用数据与参数手册》；

7、《土地及房屋建筑报价大全》（2010）；

8、当地近期的价格资料和向厂家询价；

9、业务约定书、评估师现场勘察记录；

10、委托方提供的资产清查评估明细表。

七、评估方法：

本次评估土地使用权已得到省市有关审批、且符合合法原则为前题，由于本次可以根据预测开发或者规划设计，使得校园土地及建筑物达到最好最优的使用为前提，故采用假设开发法。

收获现值法是将预计的估价对象选择最有效的方式开发利用该土地及建筑物，根据目前市场状况及将来趋势预计建成后房地产的价格，预测在开发后房地产过程中的各项费用，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的资产评估方法。

八、评估程序实施过程和情况：

评估工作自2011年11月1日开始至2011年11月30日结束，经过接受委托，资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程，具体如下：

（一）接受委托：

确定评估项目、评估目的、评估对象和范围；选定评估基准日，签定评估业务委托协议，拟定评估方案；

（二）资产清查：

指导资产占有方清查资产与收集准备资料、检查核实资产与验证资料；

（三）评定估算：

评估人员进入现场检测与鉴定、选择评估方法、收集市场信息、确定具体计算过程；

（四）评估汇总：

对评估结果进行汇总、评估结论分析、撰写说明与报告、进行内部复核；

（五）提交报告：

对评估结果进行复核分析、撰写评估报告、并提交本次资产评估报告书。

九、评估假设：

（一）国内经济会保持一直增长，不会出现剧烈、重大波动；

（二）未来年限，国家对土地及房地产的政策不发生重大变动；

（三）假定委估资产保持持续经营状态，委托方所提供的资料具有真实、合法、完整性

（四）遵循产权利益主体不变动的原则。

也就是以被评估资产的产权利益主体不变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的公允价值；

（五）以2011年11月1日为评估基准日，根据公开市场原则确定的现行公允市价，对影响的税率、银行贷款利率等国家宏观经济政策及相关因素均假设不变，也不考虑通货膨胀的影响；

（六）本次评估假设被评估资产现有用途不变且单位持续经营；

（七）本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；

（八）保持目前的资产规模按持续经营假设条件进行；

（九）本次评估以资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；

（十）本次评估假设资产占有方提供的基础资料和财务资料真实、可靠。

十、评估结论：

经本所评估，被评估资产评估值为1710726260元。

评估结论详细情况见评估明细表。

十一、特别事项说明：

（一）本报告所涉及的有关法律证明文件及相关资料由江西环境工程职业学院提供，其应对评估对象法律权属（所有权和与所有权相关的其他财产权利）资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

本所只对评估对象价值进行估算并发表专业意见，不对评估对象的法律权属提供保证。

（二）评估结果未考虑可能出现的经济环境明显波动而造成其价值的升、贬值。

（三）对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，委托方及资产占有方在委托评估时未作特别说明。

在评估人员根据专业经验一般无法获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

十二、评估报告使用限制说明：

（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，是对评估基准日资产公允价值的反映，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响，未考虑特殊交易方式对评估结论的影响，本评估报告受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。

（二）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容。

（三）评估报告书的使用权归委托方使用，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。

（四）评估结论的有效使用期限：

根据现行规定有效期为一年，即从2011年11月30日至2012年11月29日止有效。

超过一年，需重新进行资产评估。

十三、评估报告提出日期：

本评估报告提交委托方的时间为2011年11月20日。

北京中林资产评估有限公司江西办事处中国注册资产评估师

法人代表：

肖忠优中国注册资产评估师

评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、单位主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政、法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

土地及建筑物资产的评估说明

一、评估范围及概况：

根据委托方提供的江西环境工程职业学院土地及建筑物清查评估明细表，评估值为1710726260元。

二、评估程序：

清查核实，在委托方提供资料及有关凭证的基础上，深入现场，不符之处及时更正记录，对重点资源进行了仔细和勘察；

收集资料，搜集相关土地及房地产的价格资料，调查市场行情，了解相关价格信息；

三、评估方法：

江西环境工程职业学院用于工业和居住是“七通一平”熟地的面积分别为143950㎡和14547.5㎡，获知该宗土地的面积为总面积为158497.5㎡，,从开工之日算起，土地剩余使用年限为50年，容积率为4，适宜建造工业用地为电子制造业和员工住宿，容积率≤4，建筑覆盖率≤50％；

估价要求：

需要评估该块土地于2012年11月出让时的正常购买价格。

估价过程：

（1）选择估价方法。

该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。

具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。

（2）选择最佳的开发利用方式。

通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：

①用途为工业与居住混合。

②容积率达到最大的允许程度，即为4，故总建筑面积为633990㎡。

③建筑覆盖率适宜为40％。

④建筑物层数确定为6层；其中，10#、11#、12#、13#宿舍用做员工宿舍，10#-11#的面积均为3634㎡；12#-13#的面积分别为4491㎡和5520㎡；故工业用途的建筑面积为575800㎡，居住用途的建筑面积为58190㎡。

（3）预计开发期。

预计共需1年时间才能完全建成投入使用，即2012年11月建成。

（4）预测开发完成后的房地产价值。

根据对市场的调查分析，预计工业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；工业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。

（5）测算有关税费和折现率。

建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来1年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：

年初需投入20％，年终需投入50％，年末投入余下的30％。

销售费用和销售税费预计为售价的9％，其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，两税一费和交易手续费等为售价的6％。

折现率选取14％。

据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。

（6）求取地价。

计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2004年10月。

建成后的总价值=4500×575800/（1+14%）^1+2500×58190×[30％/（1+14%）^1+50％/（1+14%）^1.5

+20％/（1+14%）^2]

＝239332.3983（万元）

开发建设费用总额=（1200+500）×633990X[20％+50％/（1+5%）^0.5+30％/（1+5%）^1]＝104939.8854（万元）

销售费用和销售税费总额＝建成后的总价值×9％

＝239332.3983×9％

＝21539.91585（万元）

购地税费总额＝总地价×3％

＝0.03总地价（万元）

总地价＝239332.3983－104939.8854－21539.91585－0.03总地价

总地价=（239332.3983－104939.8854－21539.91585）/（1+0.03）

＝109565.6282（万元）

估价结果：

以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为109565.6282万元。

对于房地产开发用地的估价，该块工业和住宿土地在2012年11月出让时的正常购买价格的测算结果为：

总地价109565.6282万元，单位地价6912元／㎡，楼面地价1728.2元／㎡。

江西环境工程职业学院用于对外出售和对外出租的土地面积面积分别为4046㎡和6921.66㎡，建筑物面积为24278㎡和41530㎡。

获知该宗土地的面积为总面积为10968㎡，,从开工之日算起，土地剩余使用年限为50年，容积率为6，适宜建造工业用地为电子制造业和员工住宿；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为1年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，年中需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，年末需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3000元。

所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2012年11月的总价、单价及楼面地价（折现率为12％）。

[解]设该宗土地的总价为V：

开发完成后的总价值＝3000×10968×6/（1+12%）^1

＝12627.1428（万元）

建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）X10968×6×[60％/（1+6%）0.5＋40%/（1+6%）^1]

＝5661.3075（万元）

建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.的情况。

销售费用和销售税费总额＝12627.1428×（2％+6％）

＝1010.1714（万元）

购买该宗土地的税费总额＝V×3％

＝0.03V（万元）

V＝12627.1428－5661.3075－1010.1714－0.03V

V=5782.1979（万元）

故：

土地总价＝5782.1979（万元）

土地单价＝5271.8（元／㎡）

楼面地价＝878.65（元／㎡）

剩余面积为=397204㎡

在建工程（足球场、篮球场一一保留）并且增加体育设施，竣工于2012年11月1日，总用地面积79440㎡，用途为体育设施建设和开发。

土地使用年限为50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为2500元／㎡。

该项目的正常开发期为1年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。

至2011年10月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。

但估计至建成尚需1年，还需投入60％的建设费用。

按照出租收入计算，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。

当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。

上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2012年11月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9％，折现率为13％）。

[解]设该在建工程的正常购买总价为V

在建工程价值＝开发完成后的价值－续建开发成本－销售费用-销售税费-买方购置在建工程应负担的税费

续建完成后的总价值＝a/Y[1-1/（1+Y）n]×1/（1+rd）t

需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。

故续建完成后的总价值计算如下：

60×12×79440×85％×（1-25％）[1-1/（1+9%）50-2]×1/（1+13%）^1

＝3175.2519（万元）

续建总费用=2500×79440×60%/（1+13%）^0.5

＝1120.963（万元）

销售费用和销售税费总额＝3175.2519X8％

＝254.02（万元）

购买该在建工程的税费总额＝V×3％

＝0.03V（万元）

V＝3175.2519－1120.963－254.02－0.03V

V＝1747.834（万元）

故：

在建工程总价＝1747.834（万元）

在建工程单价＝1747.834/7.94*0.7

＝314.47（元／㎡）

江西环境工程职业学院用于对外出售和对外出租的土地面积面积分别为4046㎡和6921.66㎡，建筑物面积为24278㎡和41530㎡。

获知该宗土地的面积为总面积为10968㎡，,从开工之日算起，土地剩余使用年限为50年，容积率为6，适宜建造工业用地为电子制造业和员工住宿；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为1年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，年中需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，年末需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3000元。

所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2012年11月的总价、单价及楼面地价（折现率为12％）。

[解]设该宗土地的总价为V：

开发完成后的总价值＝3000×10968×6/（1+12%）^1

＝12627.1428（万元）

建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）X10968×6×[60％/（1+6%）0.5＋40%/（1+6%）^1]

＝5661.3075（万元）

建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.的情况。

销售费用和销售税费总额＝12627.1428×（2％+6％）

＝1010.1714（万元）

购买该宗土地的税费总额＝V×3％

＝0.03V（万元）

V＝12627.1428－5661.3075－1010.1714－0.03V

V=5782.1979（万元）

故：

土地总价＝5782.1979（万元）

土地单价＝5271.8（元／㎡）

楼面地价＝878.65（元／㎡）

江西环境工程职业学院其他建筑物的建筑面积为158881.6㎡。

根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡（按建筑面积计），同时取得50年的土地使用权。

预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。

试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现卒为12％）。

[解]设该旧厂房的正常购买总价为V

V=装修改造后的价值-装修改造费用-销售费用-销售税费-开发商购置土地应负担的税费－改造补交土地使用权出让金

装修改造后的总价值＝4000×158881.6/（1+12%）

＝56743.4285（万元）

装修改造总费用＝1000×158881.6/（1+12%）

＝14185.8571（万元）

销售费用和销售税费总额＝56743.4285X8％

＝4539.47（万元）

购买该旧厂房的税费总额＝VX4％

＝0.04V（万元）

需补交土地使用权出让金等的总额＝400X158881.6

＝6355.2640（万元）

V＝56743.4285—14185.8571—4539.47—6355.264—0.04V

V＝30445.04（万元）

故：

其他建筑物总价＝30445.04（万元）

其他建筑物单价＝1916.2（元／㎡）

剩余使用面积为147914.4㎡

剩余使用面积根据路线价法：

=147914.4×1200=17749.728（万元）

综合以上得到建筑物及土地的总的评估值为=1710726260（元）

委托方及资产占有方营业执照复印件

委托方及资产占有方营业执照（副本）复印件

委托方及资产占有方组织机构代码复印件

委托方及资产占有方法人身份证复印件

资产评估委托方及资产占有方承诺函

江西省森林资源资产评估实训中心：

因森林资源抵押贷款事宜而涉及的资产提供公允价值参考意见委托贵公司对该经济行为所涉及我方2011年10月30日的下高丽进行评估。

为确保资产评估机构客观公正合理地进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：

（1）资产评估所对应的经济行为符合国家规定并已获批准；

（2）委托资产评估范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重不漏；

（3）所提供的财务会计及其它资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示如实、充分（例如评估范围的资产是否存在对外作抵押或提供担保的情况，是否存在涉及上述资产产权的未结诉讼案等）；

（4）纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；

（5）所提供的企业生产经营管理资料是真实、合理的；

（6）已及时提供评估基准日至评估报告完成日期间所发生的涉及上述资产产权范围内的各类事项；

（7）不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；

（8）接受评估行政主管部门的监督检查；

（9）接受国资评估项目监管部门的监督检查；

（10）

承担办理国有资产评估核准或备案手续的相关责任、义务。

承诺人：

资产评估占有方法定代表人签字：

肖忠优

承诺日期：

2011年10月30日

注册资产评估师承诺函

江西环境工程职业学院:

受贵院的委托，我们对贵院拟实施校园土地转让价格评估，以二O一一年十一月一日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。

在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：

一、具备相