土地估价师开始必备材料二土地估价理论与方法_精品文档.doc

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制作人：

王海洋2009年全国土地估价师执业资格考试—土地估价理论与方法真题

2009年土地估价理论与方法真题

　一、判断题（10题，题号1一10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。

评分说明：

每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O）

　1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。

（）

　　2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。

因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。

（）

　　3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。

（）

　　4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。

（）

　　5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。

（）

　　6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。

当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。

（）

　　7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。

（）

　　8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧（价值减损）后的余额。

（）

　　9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。

（）

　　10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。

（）

　　二、单项选择题（45题，题号11—55，共45分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每题1分，选错不得分，不倒扣分）

　　11.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的（）进行的。

　　A.替代原则B.供需原则

　　C.变动原则D.预期收益原则

　　12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是（）。

　　A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租

　　13.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为（）。

　　A.40B.60C.62.5D.66.7

　　14.以下关于中心地职能的说法不正确的是（）。

　　A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能

　　B.中心地职能以商业、服务业为主

　　C.中心地职能包括社会、文化方面的内容

　　D.中心地职能包括制造业活动

　　15.路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的（）。

　　A.平均深度B.深度的中位数

　　C.深度的众数D.城市统一确定的某一深度

　　16.某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/平方米，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为（）万元。

　　A.250B.304C.324D.340

　　17.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括（）。

　　A.管理费B.土地税C.维护费D.保险费

　　18.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在（）。

　　A.相同区域或同一供需圈B.比较区域或同一供需圈

　　C.类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域

　　19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。

该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。

采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为（）万元。

　　A.2145B.2130C.2040D.2005

　　20.在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括（）。

　　A.土地取得费B.土地开发费C.利息D.税费

　　21.运用市场比较法的直接比较法是以（）为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。

　　A.待估宗地B.某交易案例C.类似宗地D.标准宗地

　　22.某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为（）年。

　　A.19.5B.20.5C.25D.27

　　23.某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元/亩，租期15年。

据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元/亩。

假设土地还原率为7%，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为（）万元/亩。

　　A.27.6B.41.4C.69.0D.71.4

　　24.市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括（）。

　　A.统一价格时点B.统一面积单位

　　C.统一付款方式D.统一货币种类和单位。

　　25.在某不动产总价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，土地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为（）%。

　　A.9.8B.10C.10.1D.10.5

　　26.标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为（）

　　A.里地和表地B.临街地和表地

　　C.里地和袋地D.临街地和袋地

　　27.下列各图中，（）正确地反映了土地的自然供给特征。

　　28.下表为某城市住宅用地2005-2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500元/平方米，该案例修正到2008年的价格为（）元/平方米。

年份

2005

2006

2007

2008

地价指数

108

106

110

109

　　A.1635B.1650C.1785D.1799

　　29.企业甲有住宅用地5000平方米，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。

预计该住宅项目容积率为1.6，住宅单位建筑面积的造价为1500元/平方米，税费为建筑造价的4%。

建成后，企业甲分得总建筑面积的60%，开发商乙获得总建筑面积的40%。

则相当于企业甲以（）元/平方米的地面价格出资。

　　A.1498B.2340C.3600D.3744

　　30.采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在（）的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。

　　A.建造时B.估价工作时间

　　C.估价期日D.未来某个时点

　　31.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为（）元/平方米。

　　A.820B.845C.850D.857

　　32.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是（）。

　　A.最佳用途B.最佳收益C.最佳集约度D.最佳规模

　　33.马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是（）产生的条件。

　　A.绝对地租B.级差地租C.垄断地租D.城市地租

　　34.下列（）条件发生时，将导致相应用途的地价上升。

　　A.住宅区内道路禁止货车通行

　　B.住宅区旁建设铁路线

　　C.写字楼旁建设大型娱乐场

　　D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降

　　35.某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元/平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为（）元/平方米。

临街深度

（米）

未满4

满4

未满8

满8

未满12

满12

未满16

满16

未满18

深度指数（%）

130

125

120

110

100

　　A.1100B.1200C.1250D.1300

　　36.对工业用地价格影响最大的两个因素是（）。

　　A.位置和环境B.位置和基础设施

　　C.交通条件和基础设施D.交通条件和环境

　　37.对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的（）。

　　A.重置价格B.重建价格C.市场价格D.收益价格

　　38.在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是（）。

　　A.送文函B.估价工作报告

　　C.土地估价报告D.土地估价技术报告

　　39.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是（）。

　　A.该宗土地规划许可的用途

　　B.该宗土地规划的容积率和建筑密度

　　C.该宗土地开发周期

　　D.该宗土地开发完成后房地产可能的售价

　　40.某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2%，该类地产的土地还原率为6%，则该宗地产无限年期的收益价格为（）万元。

　　A.312.5B.416.7C.625.0D.1250.0

　　41.下列土地估价中的技术处理不正确的是（）。

　　A.当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例

　　B.当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

　　C.收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

　　D.剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

　　42.受理估价委托时应明确估价基本事项，，其中不包括（）。

　　A.明确估价目的B.明确估价对象

　　C.明确估价时点D.明确估价收费具体数额

　　43.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为（）万元。

　　A.5333B.5277C.4804D.4754

　　44.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的（）对比较案例估价期日进行修正。

　　A.全国综合地价指数B.该市综合地价指数

　　C.全国写字楼地价指数D.该市写字楼地价指数

　　45.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对（）的修正。

　　A.建筑物成新状况B.土地开发程度

　　C.土地使用权年限D.容积率

　　46.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是（）。

　　A.面积、形状、土地使用年限B.防洪堤、供电容量、消防站

　　C.绿化、游憩设施、环境质量D.用途、容积率、建筑密度

　　47.某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。

若投保火灾险，其投保价值最高为（）万元。

　　A.30B.60C.70D.90

　　48.依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。

　　A.全部B.1/2C.1/3D.1/6

　　49.某公司以年租金540元/平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使