土地估价师《土地估价相关知识》考试要点_精品文档.doc

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1、城市经济学概念

　　城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。

他是研究城市经济的产生、发展，在国民经济中的地位、作用，城市经济的本质特征、活动规律和城市内外部社会经济关系、发展趋势的科学。

　　2、城市经济增长

　　城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。

城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点：

　　第一、城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。

　　第二、城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加，而且还必然带来城市人口规模和用地规模的扩大。

　　第三、城市经济增长意味着城市经济结构的优化，即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特别是物质生产部门与基础结构部门结合方式的先进性与合理性;主导产业部门与整个城市经济部门的协调性等。

　　第四、城市经济增长意昧着城市物质财富和社会财富的增长。

　　第五、城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增强的同时，城市吸引力和辐射力的增强。

以及城市在整个国民经济中地位的提高。

供给与需求理论

　　1、需求曲线是一条表示在所有其他影响消费者需求的因素不变时，某物品需求量与其价格之间关系的曲线。

特点是：

（1）曲线方向是从左上方向右下方倾斜。

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（2）曲线形状可以是直线，也可以曲线。

　　（3）曲线具有连续性。

（实际上，曲线是不可能连续的，但为使分析不致复杂，假定曲线是连续的。

　　2、需求函数如果影响需求的其他各种因素不变，只考虑需求量与价格之间的关系，即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素，以户代表价格，就可以把需求函数写为：

D=f（P）

　　上式表明了某种商品的需求量D是价格P的函数。

需求函数是用模型法（或称代数表达法）来表述需求这个概念。

需求函数表明，价格上升，需求量减少，价格下降，需求量增加。

　　3.供给曲线供给曲线是表示在其他影响厂商供给的因素不变时，某种商品价格与供给量关系的曲线。

供给曲线的特点：

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（1）曲线的方向是从左下方向右上方倾斜。

（2）曲线的形状可以是直线，也可以是曲线。

　　（3）曲线的连续性。

（现实中，曲线不可能是连续的，但为了简便起见，假定曲线具有连续性。

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　　4.供给函数如果影响供给的其他因素不变，只考虑供给量与价格之间的关系，把商品本身的价格作为影响供给的惟一因素，以P代表价格，就可以把供给函数写为：

S=f（P）

　　供给函数就是用函数关系来表明某物品供给量与其价格之间的关系。

上式表明了某商品的供给量S是价格P的函数。

供给函数表明，价格上升，供给量增加，价格降低，供给量减少。

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　　5、商品均衡价格：

商品的均衡价格是在商品的市场需求和市场供给两种相反力量的相互作用下形成的。

一种商品的均衡价格是指该商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。

在均衡价格水平下的供求数量称为均衡数量。

从几何意义上说，一种商品市场的均衡出现在该商品的市场需求曲线和市场供给曲线相交的交点上，该交点即是均衡点。

6.需求价格弹性的变化：

需求价格弹性又称需求弹性，它是衡量一种物品的需求量对其价格变动的反应程度的指标。

当价格上升时，需求量是下降的，即正的价格变动会引起负的需求量变动，所以，价格弹性是负数。

　　7.需求收入弹性：

收入的变化会引起需求的变动，两者之间的数量关系可以用需求收入弹性来表示。

需求的收入弹性为正值的物品称为正常物品，需求的收入弹性为负值的物品称为低档生活必需品。

在正常物品中，需求的收入弹性大于1的物品为奢侈品，需求的收入弹性小于1的物品为必需品。

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　　8.供给价格弹性指某一商品供给量的变动对价格变动的反应程度。

一般而言，房地产产品生产周期长，所以供给弹性较小。

轻工业产品，尤其是食品、服装类产品，由于生产较为容易，并且生产周期短，所以供给弹性大。

　　9、市场出清：

是指在某一价格水平下，生产者愿意而且能够供应的产品或劳务的数量正好等于消费者愿意而且能够购买的数量，即在这个价格水平上，市场上的意愿供给等于意愿需求，市场达到均衡。

这种状态是一种理想状态，在现实生活中只能偶然存在。

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　　10、供求原理在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动，供给变动分别引起均衡价格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。

第一、需求的增加引起均衡价格上升，需求的减少引起均衡价格下降。

第二、需求的增加引起均衡数量增加，需求的减少引起均衡数量减少。

第三、供给的增加引起均衡价格下降，供给的减少引起均衡价格上升。

第四、供给的增加引起均衡数量增加，供给的减少引起均衡数量减少。

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（一）市场竞争理论

　　1.区分市场结构有利于企业决策作为商品的生产者与供给者，企业应选择多大的产量、制定多高的价格水平，除了取决于其技术条件及相应的成本条件之外，还非常重要地取决于市场的竞争状态。

在不同的市场结构中，企业间的竞争是不同的，而同样的竞争手段在不同的市场结构中也会产生不同的反应，获得不同的效果。

所以研究市场结构对于企业制定竞争战略至关重要。

　　2.区分市场结构可以便于政府对经济进行管理不同的市场结构对资源配置的效率不同，在某些市场结构下（如垄断）资源的配置效率很低，存在市场失灵，需要政府进行干预。

通过研究市场结构，可以为政府调控市场提供理论支持和技术帮助。

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（二）经济增长与土地市场的关系

　　经济增长会刺激土地市场的繁荣，经济衰退也会导致土地市场的萧条。

在经济增长的情况下。

土地需求一般会增加，如果土地供应量恒定，则土地价格会提高，反过来，地价的上升，可能部分抑制经济增长引起的土地需求。

　　在边际报酬递减规律的作用下，总量固定的土地供给是制约经济增长的根本因素。

在某种土地（如建设用地）总量固定的情况下，该种土地的价值或价格主要由需求决定而与供给无关，而由于土地利用结构的变化（如农地转为非农建设用地）以及土地流量（如每年的建设用地供应量）的变化，使某种用地的总量是变化的，在这种情况下，土地市场就可以对经济增长和经济波动产生影响。

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　　我国城市土地属于国家所有以及政府对农村集体土地的实际控制，使得中国政府控制着土地市场的供给，决定了全国的土地供给（总量）以及各年度、各地区、分用途的土地供给（结构），从而对土地市场及与之有密切关系的宏观经济产生重大影响。

中国的土地市场与宏观经济互为因果，地价的上涨能够带动GDP增长，宏观经济表现为长期增长和短期波动两方面特征。

土地政策参与宏观调控的问题，实质上也就是政府通过土地政策的制定和实施，对土地市场进行干预，以长的目标。

参与宏观调控的土地政策，大致包括土地规划、土地计划土地税收政策、土地价格政策和土地区域政策等。

当前我们用于宏观调控的土地政策工具主要是土地计划，即土地供应政策，此外，土地税收和土地价格政策也起一定作用。

土地供给的方式

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规确立了我国的国有土地供给制度的基本法律框架，也是我们对国有土地供给方式进行分析的基本法律依据。

归纳起来，我国国有土地的供给方式有以下7种：

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　　1.划拨土地划拨是指国家在符合土地划拨条件的前提下，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用，土地使用者无须为此支付土地出让金（农民补偿除外），但该土地只限于土地使用者自己使用，在改变土地用途或将土地转让他人时，应补交土地出让金。

　　2.出让土地出让念是指国家行使国有土地所有者的权利，将国有土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者要为此支付相应的土地出让金，土地使用者在足额交纳土地出让金后，取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。

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　　3.土地租赁是指国家作为土地所有者将土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。

　　4.作价出资（入股）

　　作价出资（人股）是指国家以一定年限期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企业。

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　　5.授权经营国家根据需要，可以一定年限期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

6.转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

7.出租是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。

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土地供需平衡原理

　　土地供需平衡是指土地经济供给与人们对特定用途土地的需求之间的均衡关系。

土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求形式。

土地供求平衡是相对的、暂时的，而不平衡是绝对的。

由于我国土地稀缺，人口众多，人地矛盾突出，所以导致地价总的趋势是上升的。

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　　1、耕地供求关系研究耕地的供求关系，其基点在于人口对粮食的需求及满足程度。

由于耕地买卖频率很低，对于耕地供求关系的研究，主要从实物形态人手。

耕地供求的变化主要受到人均占有粮食数量的影响。

如果人均占有粮食数量超过其需求，则耕地的供给就有可能减少。

要让农民自觉珍惜耕地，尽量提高土地生产率，利用耕地多生产粮食，就必须让农民从种粮中获得平均利润，这样才能缓解我国耕地的紧张供求关系。

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　　2、工业、商业和住宅用地的供求关系随着我国工业、商业和住宅用地制度改革的深化，这部分土地已经逐步进入商品的行列，遵循商品经济规律进行市场流转。

在一般情况下，土地交易也遵循一般商品的供求规律：

地价上升，则供给增加，而需求下降;地价下降，则供给减少，需求增加。

　　但是土地作为一种特殊的商品，在许多方面具有特殊性：

其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性有限，买卖双方不能自行决定土地位置和用途，土地价格受社会和政治局势以及经济繁荣程度影响大，所以工业、商业和住宅用地有时又表现出供给的特殊性。

特殊的土地供给是由于土地自然供给总量是有限度的，超过这个限度不管价格如何上涨，也不能再增加土地的供给。

特殊的土地需求是反映土地购买者把工业、商业和住宅用地作为投机对象，价格低廉的土地由于在短期内难以卖出好价格，所以买者很少;相反，价格高涨的土地容易卖得好价钱，尽管价格上涨幅度大于其他地区，只要经济稳定发展，定能获利，所以买者很多。

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　　随着我国城市化和经济发展，工业、商业和住宅用地的需求会不断增加，但这类土地供给非常有限，最终必然导致这类土地在高价位下的供求平衡。

要在减少占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，必须搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益;实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率;抓紧旧城区改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空间发展，实行立体利用，提高土地的经济供给能力。

土地需求

　　土地需求的种类人类对土地的需求不外两大类：

农业用地需求和非农业用地需求。

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　　农业用地需求包括人类对耕地、林地、草地等的需求。

影响耕地需求的因素主要有人口、消费水平、土地生产率、国民经济状况等。

人类对于林地的需求主要取决于对木材的需求和林木的生态功能。

对于草地的需求不只因为它能提供畜牧产品，更重要的还在于它能保护土地资源，维护生态平衡。

　　非农业用地需求包括人类发展工业、交通、科学教育、文化娱