公园1872购房投资测评.docx

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公园1872购房投资测评

测评结果：

AA【均价偏高，适于经济实力强的自住型购房者，因地缘及环境较好，

也适合于获取权益资产升值收益的长期投资者】

公园1872西邻临于东四环红领巾公园，交通便捷，周边生活配套完善，园林环境优越，户型设计经典，市场定位精准，建筑技术含量高，投资企业具有很高的行业知名度。

在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，10月项目价格和测评价格差别不大，价格竞争力一般，但未来升值空间大，因此我们将公园1872评为AA级。

⏹

公园1872户型基本信息

主力户型

175平米

户型结构

3室2厅2卫

销售价格

40000元/㎡

单套总价

700万元

首付款（30%）

210万

按揭贷款

20年

按揭方式

等额本息

月均还款

32500元/月

目前项目价格和测评价格差别不大，价格竞争力居中。

基于中国房地产指数系统样本，我们选取同3个近似项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市场比较法、收益法进行测算。

1）市场比较法测算项目价格：

36363元/平方米

2）收益法（净收益不变模式）测算价格：

10263元/平方米

3）收益法（典型投资者收益模式）测算价格：

43339元/平方米

4）综合当前市场现状，确定公园1872在价值定

义和测评假设限制条件下的测评价格为39851元/平方米，每平米约低于项目销售价格149元，差别不大。

⏹主力户型套总约700万元，适合经济实力强的自住型购房者，及适于长期型投资者，获取可观的权益资产升值收益。

公园1872主力户型164平米，20年贷款计算，首付约210万元，月均还款约32500

元。

按照房贷占家庭收入30%比例计算，购买该户型家庭年收入≥100万左右。

另外，根据调查周边同类产品的月租金为7500元左右，按年空置率5%，年运营费用8%

计算，每年纯收益约7.87万元，静态现金回报率不到1%，但具备较大的权益资产价值升值空间。

⏹核心优势

交通：

该项目西面紧临东四环红领巾公园，距CBD核心距离约3公里，各条公交线路分布四周，交通便利，紧临在建中的地铁6号线星火站，能进一步提升项目附加值。

户型：

该项目主力户型集中于150-312平米大户型，采用国际的精装标准及现代化的技术装备，在建设过程中采用多项环保技术和安防设施，服务功能完善和居住条件舒适。

园林环境:

项目采用“山地+水体”的园林体系，设计手法上中西融合，也充分利用周边环境，，营造了较为优越的山水园林环境。

风险提示：

新政实施抑制了投资性及改善性需求，未来房地产税的出台暗藏巨大利空，在中央接二连三出台调控政策以后，高端住宅成交缩量明显，如政策持续影响，不排除项目价格松动的可能。

此外，由于项目总价偏高，变现能力相对弱于普通住宅。

一、项目基本情况……………………………………………………………3

1.1基本指标……………………………………………………………………3

1.2区域环境……………………………………………………………………3

二、测评技术报告……………………………………………………………4

2.1.1可比案例选择……………………………………………………………4

2.1.2比较因素条件说明………………………………………………………4

2.1.3编制比较因素条件指数标准……………………………………………5

2.1.4价格计算…………………………………………………………………8

2.2收益法测评价格……………………………………………………………8

2.2.1净收益每年不变模式测算………………………………………………8

2.2.2典型投资者收益模式测算………………………………………………9

2.3项目测评价格确定…………………………………………………………9

2.4项目主力户型测评…………………………………………………………9

2.4.1户型基本情况…………………………………………………………9

2.4.2主力户型分析……………………………………………………………10

2.4.3主力户型测评结果………………………………………………………12

2.5项目核心价值测评…………………………………………………………13

2.5.1地理位置…………………………………………………………………13

2.5.2产品设计…………………………………………………………………13

2.5.3企业背景…………………………………………………………………14

2.5.4核心价值测评结果………………………………………………………14

2.6测评结果确定………………………………………………………………14

一、项目基本情况

1.1基本指标

表：

公园1872基本指标说明

项目名称

公园1872

物业类型

住宅、公寓

开发企业

招商局地产（北京）有限公司

预售许可证

京房售字（2008）30号、京房售字（2008）139号、京房售字（2008）240号、京房售字（2009）371号、京房售字（2010）71号

地理位置

行政区

朝阳

方位

东

典型板块

朝青

环线

四至五环

具体位置

朝阳东四环红领巾公园湖畔，南临朝阳北路、西侧为朝园东路

物业规模

占地面积（万㎡）

12．7

建筑面积（万㎡）

绿化率

33.7%

总套数

1502

容积率

2.6

建筑单体

数量、层数

5号楼为32层塔楼，4梯6户，192户

户型

主力户型

98平米一居、150平米二居以及175-220平米三居

使用率

75%

装修

交房状况

精装修

装修标准

1．2区域环境

表：

公园1872区域环境说明

区域主要交通干道

公交线路：

306、682、486、126、858、440、640、126，红领巾公园站下车；未来地铁6号线星火站直达

商业网点

希尔顿、凯宾斯基、长城饭店、昆仑饭店、丽都饭店、京广新世界饭店、保利酒店、昆泰嘉华酒店、索菲特大酒店、JW万豪酒店、丽兹卡尔顿酒店,国贸商城、新光天地、万达新世界、燕莎友谊商城、太平洋百货,京城俱乐部、长安俱乐部

金融机构

中国银行，中国银行，工商银行，中国农业银行，交通银行，中信实业银行，深圳发展银行广发银行，花旗银行

医疗机构

国际医疗中心，二九二医院，亚洲医疗紧急救援中心，朝阳医院，武警医院、朝阳区第三医院、朝阳中医医院、团结湖医院、华德眼科医院

教育机构

耀中国际学校、中国音乐学院附中、伊顿幼儿园、路德小学、东方德才学校、世青中学、IAB国际学校、德国使馆学校、青苗国际学校

邮局

朝阳公园南路8号附近邮局

周边公共建筑、设施

北京工人体育馆，朝阳公园、红领巾公园、万达影城、团结湖公园

二、测评技术报告

2.1市场比较法测评项目价格

2.1.1可比案例选择

通过调查分析，并结合项目自身情况，我们从中国房地产指数系统样本中选取了3个与公园1872条件类似的项目作为可比案例，具体选择原则及对比条件如下：

1、与项目同属一个区域

2、用途相同

3、项目全部正常交易

2.1.2比较因素条件说明

公园1872与可比案例比较因素条件详见下表：

表：

比较因素条件说明表

测评对象及对比案例

比较因素

测评对象

对比案例A

对比案例B

对比案例C

项目名称

公园1872

华纺易城

天鹅湾

东恒时代家园

销售均价

（元/平方米）

40000

32000

34000

37500

交易日期

2010年12月

2010年10月

交易情况

正常

尾盘

正常

区

域

因

素

区位

四环外

四五环之间

距区域中心距离

3.5公里

5公里

4公里

道路通达度

临主干路

（朝阳北路）

临主干路

（临青年路）

临主干路

（朝阳北路）

临主干路

（临东四环、朝阳路）

区域繁华度

较高

一般

较高

距公交地铁距离

200米

100米

住宅聚集度

一般

周边环境

较好

一般

区域配套

完善

一般

完善

特殊资源

红领巾公园

—

个

别

因

素

土地用途

住宅商业

住宅

土地使用年限

66年

63年

64年

66年

建筑形态

高层塔楼

高层板楼

板楼、高层

高层、小高层板楼

建筑结构

钢混结构

容积率

2．6

2.46

2.77

2.9

绿化率

33．7%

40%

30.2%

32%

装修情况

精装修

毛坯

精装修

社区配套

完善

测评对象及对比案例

比较因素

测评对象

对比案例A

对比案例B

对比案例C

主力户型

175平米

3室2厅2卫

164平米

3室2厅2卫

171平米

3室2厅3卫

139平米

3室2厅2卫

使用率

75%

78%

主朝向

四周

南北

电梯配置

1梯6户

1梯2户

2梯3户

车位配比

1.2

1.5:

社区智能化

好

（彩色可视对讲门禁系统消防：

自动报警系统）

好

（可视门禁、安防监控）

好

（可视门禁、安防监控）

好

（可视对讲系统、安防监控、红外报警）

环保节能

好（环保涂料、窗户采用了LOW-E镀膜节能中空玻璃、加湿功能的新风系统、室内地采暖）

一般

环保涂料

入住时间

2011.3

2010.10

20010.10

2010.5

开发企业

好（招商局）

一般（华纺房地产）

一般（北京博成房地产）

一般（北京方恒置业）

施工单位

—

物业管理

招商局物业管理公司

华纺正金物业

天鹅湾物业

华泰龙安物业

2．1．3编制比较因素条件指数标准

1、比较因素指数

1）交易时间：

按同质项目月度价格变化幅度，对交易日期进行修正；

2）交易情况：

是否为正常、公平、公开的交易，以测评对象为100，对比项目尾盘销售修正2%；

2、区域因素修正指数

1）区位，以测评对象为100，每相差1条环线修正1%；

2）距区域中心距离，以测评对象为100，每相差1公里修正1%，该项修正以3%为限；

3）道路通达，分临主干路、次干路、支路、街巷4个等级，以测评对象为100，每相差1级修正1%；

4）区域繁华度，分高、较高、一般、较低4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；

5）距公交地铁距离，分<200米，200-500米，>500米3个等级，每相差1级修正1%；

6）住宅聚集度，分高、较高、一般、较低4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级，相应修正1%；

7）周边环境，分好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；

8）区域配套，分完善、较完善、一般、有待完善、不完善5个等级，每相差1级修正1%；

9）特殊资源，以测评对象为100，每增加1项特殊资源修正1%，该项修正以3%为限。

3、个别因素修正指标

1）土地用途，测评对象与比较案例均为住宅用途，故此项不做修正；

2）土地使用年限，以测评对象土地使用年限为100，每减少3年修正0.5%，该项修正以2%为限；

3）建筑形态，分板楼、板塔结合、塔楼3个等级，以测评对象为100，每相差1级修正1%；

4）建筑结构，分钢结构、钢混结构2个等级，测评对象与比较案例均为钢混结构，因此不做修正；

5）容积率，以测评对象为100，每增加0.5修正1%；

6）绿化率，以测评对象为100，每增加5%修正1%；

7）装修情况，户内分为毛坯房、简单装修、精装修3个等级，测评对象为精装修，以测评对象为100，毛坯房与简单装修修正1%，简单装修与精装修修正1%；

8）社区配套，分完善、较完善、一般、有待完善、不完善5个等级，每相差1级修正1%；

9）主力户型，通常大户型平均单价比小户型低，以测评对象为100，主力户型每相差30平方米修正1%；

10）使用率，高层塔楼的使用率通常在72%－75%，高层板楼的使用率是78%－80%，多层住宅的使用率是85%左右，每相差1级修正1%；

11）主朝向，分南北通透、东南（南）、西南、北4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；

12）电梯配置，以测评对象为100，每部电梯的平均使用户数每增加1户修正1%；

13）车位配比，按高、较高、一般、较低、低5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；

14）社区智能化，根据社区在社区智能化方面的应用（如可视对讲、门禁、社区网络、车库安保系统等），分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；

15）环保节能，根据社区在环保节能技术方面的应用（如生活垃圾分类收集处置、分池供水、双层通风玻璃等），分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；

16）入住时间，销售价格随工程进度递增，现房价值高于期房，以测评对象为100，每相差1年修正1%。

17）开发企业，从开发企业知名度及美誉度进行评价，分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1级修正2%；

18）施工单位，按施工单位的信用等级进行评价，分别好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1级修正1%；

19）物业管理，按物业管理公司等级资质进行评价，分为一级、二级、三级、无资质4个等级，以测评对象为100，相差1级修正1%。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表如下：

表：

比较因素条件指数表

测评对象及对比案例

比较因素

测评对象

对比案例A

对比案例B

对比案例C

项目名称

公园1872

华纺易城

天鹅湾

东恒时代家园

销售均价

（元/平方米）

40000

32000

34000

37500

交易日期

2010年12月

2010年10月

交易情况

正常

尾盘

正常

区

域

因

素

区位

100

距区域中心距离

100

道路通达度

100

区域繁华度

100

距公交地铁站距离

100

住宅聚集度

100

周边环境

100

区域配套

100

特殊资源

100

个

别

因

素

土地用途

100

土地使用年限

100

99.5

100

建筑形态

100

102

建筑结构

100

容积率

100

绿化率

100

101

100

装修情况

100

社区配套

100

主力户型

100

使用率

100

102

101

主朝向

100

101

电梯配置

100

104

车位配比

100

社区智能化

100

环保节能

100

入住时间

100

103

100

开发企业

100

施工单位

100

物业管理

100

2.1.4价格计算

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。

经过计算，三个可比案例的比准价格分别为：

34894元/平方米、35843元/平方米、38352元/平方米，取三个比准价格的算术平均值作为市场比较法求取项目楼面单价，为：

楼面单价=（34894+35843+38352）/3=36363（元/平方米）

2.2收益法测评项目价格

根据当前房地产市场现状，住宅租赁市场受市场交易的影响而不断发生变化，长期、稳定的收益难以形成。

对于目前投资者来说，关注的是所持有物业在整个投资期内的投资回报，而不仅仅只是当前租赁的收益。

当租金收益远高于房地产市场交易价格或预期价格变化所产生的收益时，投资者会选择置业投资，每年获取高额、稳定的收益；当现实房地产价格增速较快或预期价格水平会有较大幅度提升（如近几年快速拉升的住宅房地产价格），交易收益远高于于租金收益，投资者则会选择先持有，等待房地产市场价格上涨后再行出售，因此在运用收益法测评项目市场价值时，将分别运用两种方式进行测算。

一是采用通常做法，按在整个收益期内，净收益每年不变的模式测算项目价值；二是考虑当前房地产市场另一种是典型投资模式下的收益模式测算。

2.2.1净收益每年不变模式测算

根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，结合项目自身情况，确定主力户型（175平方米、3室2厅2卫）租金水平为7500元/月，空置率按正常水平取5%，每年按12个月计算，同时考虑个人出租房屋可能发生的税费、维修保养费等不可预见费，将房屋年运营费用比率确定为8%，则：

1、年有效毛收入=7500*12*（1－5%）=85500元

2、年运营费用=85500*8%=6840元

3、年净运营收益=74100-5928=78660元

4、项目价值测算

项目2007年取得土地使用证，交房时间为2011年3月，故可取得收益年限为66年，由于房地产具有不可移动性特征,且会受经济发展周期影响，存在一定风险，因此在选取房地产还原利率时取中国人民银行2010年10月20日公布一年期存款利息率2.5%，并结合房地产投资风险情况，综合考虑确定房地产还原利率4.5%，则：

项目总价=85500/4.5%×[1－1/（1＋4.5%）^66]=1,795,994元

项目单价=1,795,994/175=10263元/平方米

2.2.2典型投资者收益模式测算

通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。

与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定报酬率为7%，计算该项目市场价值，并求复合报酬率。

（假设5年之后房地产市场价格上涨50%）

表：

典型投资者收益模式测算

年份

潜在毛收入

85500

空置和收租损5%

4275

有效毛收入

81225

运营费用8%

6840

净运营收入

78660

期末转售净收3%

　根据预测，5年后房价上涨50%，转售税费3%

10，185，000

各期净现金流

78660

10，263，660

各期NPV（7%）

73514

68705

64210

60009

7，317，848

房地产总价V

￥7,584,286

单价

￥43,339

通过测算，项目收益价格为43339元/平米（明显高于项目当前价格），这表明项目具备一定的长期投资价值，尤其是权益资产存在较大的升值空间，适于长期投资，在获得稳定现金回报的同时，获取资产的升值收益。

2.3项目测评价格确定

本次测评运用了市场比较法、收益法两种方法分别从不同角度测算测评对象的房地产价格，每种方法测算结果差异较大。

根据本次测评目的，经综合考虑，由于北京房地产交易市场基本稳定，市场比较法能反映出该项目的市场价格，故取其权重为1；另外，当前住宅房地产市场租金回报率较低，假设每年净收益不变模式测算的项目价格不能较准确地从房地产收益的角度反映出该项目的房地产价值水平，故取其权重为0，而典型投资者收益流模式测算能反映出该项目的市场价值，故取其权重为1；则最终测评对象的房地产评估单价为：

项目楼面单价=（36363*1+10263*0+43339*1）/2=39851（元/平方米）

项目最新价格约为40000元/平方米，与测评价格相比基本相同，根据测评体系，该项指标得分为：

【1分】

2.4项目主力户型测评

2.4.1户型基本情况

北京房地产交易管理网显示，截止2010年10月20日公园1872共批准5个预售许可证，为京房售字（2008）30号、京房售字（2008）139号、京房售字（2008）240号、京房售字（2009）371号、京房售字（2010）71号，根据预售许可证统计，项目主力户型如下：

2.4.2主力户型分析

1、北京160㎡以上户型分析

下表为2009年9月至2010年9月160㎡以上住宅供求情况

数据来源：

CREIS中指数据

据中国指数研究院、中国房地产指数系统北京典型指数办公室监测数据显示，北京160平米以上住宅月度新增供应波动较大，2009年9月至2010年9月，全市累计供应总量为8869套，全市累计销售总量为14742套，其中在今年4月至7月间供需发生逆转，主要原因是由于宏观调控政策抑制了改善性需求，大户型住宅成交出现明显下滑。

2009年9月至2010年9月160㎡以上供求对比情况

数据来源：

CREIS中指数据

从月度销供比来看，2009年9月以来，160平米以上大户型销供比基本维持在1以上，仅2010年5月受新政影响，市场成交量大幅下滑，导致销供比下降至0.39，而6月新增供应量加速下滑，160平米以上大户型销供比达到1.12。

与160平米以下住宅对比看出，160平米以上住宅市场需求相对较好，销供比略高于160平米以下住宅市场。

2、160平米以上可比项目去化率分析

数据来源：

CREIS中指数据

通过对比北京部分160平米以上住宅项目去化率指标可以看出，公园1872的去化速度与样本三个项目相比，在后期加速上行。

2.4.3主力户型测评结果

1）从全市160平米以上住宅供求关系看，2009年至今160平米以上户型销供比略高

于160平米以下，表明市场对该类产品需求较为旺盛。

公园1872户型基本上在160平方米以上，市场定位精准，主要面向于城市高端购房群体。

2）通过与同质项目去化率对比，公园1872项目去化速度较低，可以看出，公园1872

市场接受度明显低于其他同质项目。

3）公园1872主力户型为175平米三室两厅两卫，套总价约为700万元，适合经济实

力强的购房者。

根据以上对公园1872主力户型的分析结果，确定项目在指标测评得分为：

【1分】

2.5项目核心价值

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