博乐市老年公寓可行性研究报告111.docx

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博乐市老年公寓可行性研究报告111

博乐市银色港湾老年公寓建设项目

可行性研究报告

（代项目建议书）

第一章总论

1.1项目概况

1.2编制依据

1.3项目法人概况

1.4研究范围

第二章项目背景及项目建设的必要性

2.1项目背景

2.2项目概要

2.3项目建设的必要性

2.4结论

第三章老龄产业和项目建设规模分析

3.1中国老龄化现状及政策分析

3.2博乐市老龄现状及数据分析

3.3当地政府政策支持及措施

3.4发展情况

3.4.1指导思想

3.4.2发展思路

3.4.3发展目标

3.5项目选址分析

3.6项目建设规模

第四章项目建设条件

4.1地理位置与自然条件

4.1.1地理位置

4.1.2自然概况

4.2历史沿革

4.3社会经济状况

4.4项目建设配套条件

4.4.1物资供应及技术保障

4.4.2建设场地地质情况

4.4.3基础设施现状

4.4.4综合评价

4.5政策支持

第五章项目建设方案

5.1项目建设指导思想和目标

5.1.1指导思想

5.1.2建设原则

5.1.3建设目标

5.2项目建设方案

5.2.1设计依据

5.2.2设计说明

5.2.3设计要求

第六章环境保护措施

6.1项目区环境现状

6.2环境影响分析

6.3环境保护原则

6.4执行标准

6.5措施

6.5.1环境保护措施

6.5.2项目运营期环境保护措施

6.6环境影响评价结论

第七章节能、节水措施

7.1节能

7.1.1执行标准

7.1.2节能措施

7.2节水

7.2.1执行标准

7.2.2节水措施

7.3节能、节水管理

第八章项目管理和实施进度安排

8.1组织机构

8.2机构职责

8.3人员配置

8.4劳动安全

8.5招标方案

8.5.1方案编制依据

8.5.2评标原则

8.5.3招标范围

8.5.4招标方案

8.6管理工作流程

8.7项目运营期管理

8.8项目实施进度安排

第九章项目资金筹措与管理

9.1项目投资估算

9.1.1建设投资估算

9.1.2投资估算

9.2项目资金筹措

9.3资金管理

第十章效益评价

10.1财务评价依据

10.2财务评价基础数据选取

10.2.1财务价格

10.2.2计算期与运营负荷

10.2.3财务基准收益率设定

10.2.4其它计算参数

10.3利润分析

10.4国民经济分析

10.5盈亏平衡分析

10.6财务评价结论

10.7社会效益

10.8生态效益分析

第十一章结论与建议

11.1结论

11.2建议

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

博乐市银色港湾老年公寓建设项目

1.1.2项目承办单位：

法人代表：

1.1.3项目主管单位：

1.1.4建设地点：

1.1.5建设内容：

老年公寓（医疗保健中心、活动中心、公寓等配套设施）

1.1.6建设总投资：

万元

1.1.7建设期限：

年月-年月

1.2编制依据

1.2.1相关批复资料及文件

1.2.1.1《关于全面推进居家养老服务工作的意见》；

1.2.1.2《农村敬老院管理暂行办法》；

1.2.1.3《老年权益保障法》；

1.2.1.4《工程建筑设计规范》；

1.2.1.5《老年人建筑设计规范》；

1.2.1.6《无障碍设施设计规范》

1.2.1.7国家与地方政府公布的有关法规、条例等；

1.2.1.8博州州委、政府、博乐市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。

1.3项目法人概况（加入贵企业简介）

1.4研究范围

通过对项目建设背景必要性的分析论证，结合博州人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究。

第二章项目背景及项目建设的必要性

2.1项目背景

人口老龄化是人类面对21世纪的挑战。

目前，我国60岁以上的老人已达到1.4亿，超过总人口的10%，人口年龄结构已进入老年型阶段。

今后一个时期，我国老年人口还将以较快速度增长，到2015年60岁以上人口将超过2亿，约占总人数的14%。

随着人口老龄化、家庭小型化进程的加快，家庭养老功能在逐步弱化，“空巢老人”、高龄和生活不能自理的老人不断增多，对社会福利的需求日益加大。

全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。

博乐市位于新疆维吾尔自治区西北部，艾比湖西，天山西段北麓，准噶尔盆地西南部。

东部和东北部临精河县、托里县，西濒温泉县，南滨尼勒克县、霍城县，北以阿拉套山分水岭为界与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长150公里。

市区距乌鲁木齐市公路里程524公里。

全市总面积7956平方公里，辖三镇两乡两个国营牧场和四个街道，有蒙、汉、维、哈等31个民族，总人口25.77万人（2008年），地方人口15.9万人，城市人口10.12万人，少数民族人口6.2万人。

是博尔塔拉蒙古自治州首府、新疆生产建设兵团农五师师部所在地，　

根据在博乐市居民调查显示，目前有大约35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；而当前博乐市各类老年社会福利机构只有张养老床位，远远不能满足需要。

为此建设一处集医疗保健、老年活动、住宿疗养等功能齐全的老年公寓，是解决目前关于老年人的养老、安居日益形成的重要社会问题。

2.2项目概要

拟在博乐市位置建设一处布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院。

项目规划占地面积15.16ha，建筑面积848989㎡，绿化面积76890㎡，水体面积4280㎡

2.3项目建设的必要性

充分结合学习实践科学发展观活动，以构建和谐社会为目标，根据博乐市老龄工作报告的需求尽快解决目前博乐市养老服务机构缺乏、布局不合理、功能设施不健的现状已成为一种迫切的需求。

为此通过政策支持，充分发挥民营企业经济带动作用，修建一处功能齐备的高标准养老院对党的十七大报告中提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容”是非常必要的。

2.4结论

按照国家及自治区相关文件精神，制定有关规划和建设计划，积极落实新建项目的基本建设配套资金，争取各级财政的投资补助及政策扶持，推动博乐市银色港湾老年公寓项目建设。

项目的实施有利于构建和谐社会，体现中央制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，社会效益显著。

第三章老龄产业和项目建设规模分析

3.1中国老龄化现状及政策分析

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。

据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。

随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。

人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。

从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。

在这种情况下，各级政府都出台了相关优惠政策并都鼓励企事业单位、社会团体、其它组织和个人兴办养老福利机构，鼓励各类社会资本进入养老服务业，并出台了相关政策。

在财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（ 财税[2000]97号）中，提出“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”。

3.2博乐市老龄现状及数据分析

截止2010年底，博乐市总人口数位万人，而60岁以上老年人口达万人，占全市总人口的%；根据数据统计“十二五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过%。

而博乐市目前只有家养老服务机构，床位张，远远达不到老龄人口数的‰，为此急需大力发展老年福利服务，整合资源、扩大规模，完善服务功能，提高生活质量，形成以家庭为基础、社区为依托、机构为骨干、多种形式相结合的老年福利服务体系，基本满足老年人的养老需求，保障其合法权益。

解决目前博乐市严重缺乏的养老服务机构。

3.3当地政府政策支持及措施

就博州目前民政基础设施滞后，福利院、敬老院、光荣院等服务设施、设备不能满足民政对象的基本需求现象，通过提高民政事业费在自治州财政预算中的比例及积极争取上级资金支持力度，为民政事业发展提供经费保障，加快民政事业的发展。

博州“十一五”规划明确提出了关于加快加快综合性社会福利院、老年福利院、农村敬老院等民政基础设施的建设，加大对现有基础设施的更新改造力度，提高对各类民政对象的保障和服务能力。

同时鼓励和支持民间资本依法进入社会福利和社会服务领域，募集社会资金，完善社会互助的动员机制。

博乐市始终大力推进了社会福利社会化，强化了社会事务管理。

加强了社会福利企业的管理和服务，初步形成了以供养机构为载体，以老年人为重点的社会福利服务体系。

为全面推进养老服务工作，提高老年人生命生活质量，是博乐市委、政府保障构建和谐社会全面协调发展的重要举措，市委、政府始终把民政基础设施建设作为一项重要的任务，给予高度关注和支持，多次召开办公会，协调解决实际存在的问题，研究部署各阶段工作，并从财政拿出充分的建设资金投入民政基础设施建设，为博乐市民政基础设施建设项目的顺利实施提供了有效保证。

3.4发展情况

3.4.1指导思想

按照科学发展观的要求，在保护好整合资源、扩大规模和完善功能的前提下，以供养机构为载体，以老年人为重点，合理拓展社会福利体系。

通过深度挖掘其服务内涵，完善相关设施，创新养老敬老产业，提升博乐市银色港湾老年公寓的整体品质，实现经济、社会、环境的协调和可持续发展。

3.4.2发展思路

在博乐市现有社会福利体系发展基础上，根据市场需求及企业自身的发展变化趋势，准确定位老年公寓形象，合理划分功能，科学布局，完善老年公寓基础服务设施，设计功能齐备、生态舒适、环境优美养老服务项目，创新经营管理体制，实现博乐市社会福利体系快速健康发展。

3.4.3发展目标

为贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》的任务目标，博乐市银色港湾老年公寓将充分利用现有地形地貌，合理安排用地、组织空间，在满足各项功能的前提下，使建筑、景观与自然环境形成完美的和谐，建成布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年人颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院，实现经济、社会、环境效益的全面和可持续发展。

3.5项目选址分析

依照老年人的特点和需求，适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，市政设施完善，有绿化带、公园等环境优美的地方。

占地面积不小于15ha。

3.6项目建设规模

博乐市银色港湾老年公寓布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院。

项目规划占地面积15.16ha，建筑面积848989㎡，绿化面积76890㎡，水体面积4280㎡。

从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。

老年公寓为低层和小院落平房建筑，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。

有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。

第四章项目建设条件

4.1地理位置与自然条件

4.1.1地理位置

4.1.2自然概况

4.1.2.1地形地貌

4.1.2.2水文地质

4.1.2.3气候

4.1.2.4水资源

4.1.2.5风力

4.2历史沿革

博乐市历史悠久，山水雄奇，早在公元658年，唐代中央政权就在博乐设置了双河都督府，与中原一直保持着密切的联系，是"丝绸之路"北道通往中亚和欧洲的重镇之一。

县名源于博尔塔拉河名。

博尔塔拉，为蒙古语，意为“银色的草原”。

1920年置博乐县。

1985年撤销博乐县，成立博乐市。

博乐一名历史久远，最早的记载是公元12世纪耶律大石建西辽后所建的“勃罗城”（在今博乐西南）。

元代有“不剌”、“普剌”、“孛罗”等。

旧为准噶尔策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈尔左营驻此，设领队大臣，俗称大营盘。

《西域图志》称博罗塔拉。

光绪十四年（1888年）属精河直隶厅。

1920年由精河县析置博乐县，博乐市1985年撤县建市。

1989年被国务院列为对外开放城市。

1990年境内的阿拉山口经批准对外开放，成为中国西部地区唯一的铁路、公路并举的国家一类口岸，中国与哈萨克斯坦共和国铁路在阿拉山口接轨，标志着第二座亚欧大陆桥的全线贯通。

1990年博乐市又被中国国务院批准为沿边进一步开放城市，1992年国务院批准成立博乐边境经济合作区。

博乐市是中国西部的一个重要沿边开放城市和第二座亚欧大陆桥的西桥头堡。

2000年，博乐市辖3个街道、3个镇、2个乡。

其中:

总人口为42.3万人，民族35个，其中蒙古族2.6万人，汉族27万人，维吾尔族5.2万人，哈萨克族3.98万人，回族1.4万人。

乡镇:

小营盘镇23510人、达勒特镇15457人、乌图布拉格镇14936人、青得里乡26067人、贝林哈日莫墩乡7663人、阿拉山口虚拟镇3010人、阿热勒托海牧场虚拟乡7263人、兵团81团场虚拟乡11557人、兵团84团场虚拟乡8530人、兵团85团场虚拟乡4437人、兵匝86团场虚拟乡10905人、兵团89团场虚拟乡14162人、兵团90团场虚拟乡10244人。

4.3社会经济状况

4.4项目建设配套条件

4.4.1物资供应及技术保障

目前，博州、博乐市现有多家具备国家资格认证的勘察、设计、施工、监理单位，以及多处产品齐全、物质供应充实的建材市场，可为项目建设的实施提供有力的保障。

4.4.2建设场地地质情况

经勘察设计单位现场勘察，项目建设场地地貌单一，地层较简单，为中硬场地（II类建筑场地），岩土层承载力达250KPa，属抗震有利地段。

4.4.3基础设施现状

博乐市通过争取国债项目、引进外国银行贷款、广泛招商引资、吸纳民间资金投入等途径，投入2.7亿元用于城市建设。

加大城市规划力度，投资271万元，先后完成了城市总体规划修编大纲、城市近期建设规划、南城区规划、商业网点规划、城市消防规划、万亩生态园区等12项规划的编制工作，为推进城市化进程奠定了基础。

城市道路建设步伐加快，完成了北环路、长城路、顾里木图路、文化路、建国路、前进路、沿河路、迎春路等16条道路的新建改建工程，新增城市道路18.6公里，市区已拥有道路38条65公里。

市政公用事业蓬勃发展，完成了三期供水、垃圾填埋处理厂、污水处理厂一期工程、3号热源建设项目，新增供排水和供热管网56.9公里，供水普及率、垃圾无害化处理率、污水处理率、集中供热普及率分别达到99.15%、100%、80%和41%。

公园广场建设迈出坚实步伐，新建改建了中心广场、滨河公园、人民公园、西部文化广场、赛马场、博尔塔拉纪念园、博物馆、体育馆。

重点招商引资建设工程完成总投资1.26亿元，亚中商城、商业步行街、东风商厦、家和精品街、西郊客运综合市场相继竣工并投入使用。

房地产开发达到历史最高水平，共完成房地产投资3.11亿元，开发建设住宅楼30余万平方米。

尤其是今年，还将投资1.56亿元建设市政道路、供水、排水、供热、绿化、垃圾处理等城市基础设施，安排195万元专项资金用于城市各类规划的编制，可以说是历年来城市建设和规划编制项目最多，投入最大的一年。

博乐市城市基础设施建设步伐的不断加快，使城市功能不断完善，人居环境不断改善，对经营城市、拉动消费、营造城市景观、提高城市品位、丰富群众文化生活等起到了极大的促进作用。

4.4.4综合评价

综合上述现状进行分析，该项目场地建设条件成熟，三通一平具备，电力、电讯、供暖、给排水等市政服务设施完善，项目可实施条件具备。

4.5政策支持

社会福利业作为博乐市委、政府全面构建和谐社会的战略决策之一，近年来，博乐市委、政府高度重视社会公共服务设施的发展，并在资金及政策给予较大的支持，加强民政基础设施建设，提升博乐市民政服务体系产业，推进民政事业持续、快速、健康发展，为全面建设小康社会和构建和谐社会而不懈努力。

第五章项目建设方案

5.1项目建设指导思想和目标

5.1.1指导思想

以《博州民政“十一五”发展规划》为指针，认真贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》文件精神，从博乐市老龄化现状实际出发，与当地生态建设和经济可持续发展战略相结合，充分利用国家、自治区赋予的各项优惠政策，以市场为导向，以增加当地居民收入和扩大再就业为目标，按照市场牵龙头，龙头带产业化发展思路，经过认真勘察，统一规划，合理设计，加强管理，提高服务质量，努力将博乐市银色港湾老年公寓打造成为全疆乃至全国最具特色的老年公寓，为博乐、博州、新疆社会福利事业做出贡献。

5.1.2建设原则

在项目建设规划中，坚持科学规划、统一安排的原则，确保项目建设按计划、分期实施，努力达到现代化经营管理的目的。

在项目生产规划中，坚持以高效、优质，综合经营、全面发展的方针，把项目区建成自治区民政服务设施的精品；在项目的开发建设过程中，要始终坚持以提高社会效益为中心，以完善博乐市银色港湾老年公寓服务设施建设为前提，以市场与资源相结合，综合发展的道路，从而带动整个区域福利事业的大发展。

5.1.3建设目标

通过博乐市银色港湾老年公寓项目的实施，提高的基础设施配套及社会福利开发水平，使的服务质量、环境质量和经济效益得到改观，使社会福利产业开发与民政设施建设相得益彰，形成良性循环。

通过项目的实施，实现中央制定的以“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则。

5.2项目建设方案（详见效果图）

5.2.1设计依据

5.2.1.1建设单位设计委托书.

5.2.1.2规划局规划红线图.

5.2.1.3国家建设部及其他专业部委颁发的有关现行设计规范，规程和细则

《建筑制图标准》（GB/T50104-2001）

《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2001）

《建筑模数协调统一标准》（GBJ2-86）

《全国民用建筑工程设计技术措施》规划建筑部分（2003）

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）

《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）

《建筑地面设计规范》（GB500037-96）

《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）

《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2009）年版

《民用建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）

《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）

《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）

《工程建设标准强制性条文》（2002）年版

《建筑安全玻璃管理规定》发改运行[2003]2116号

民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）

《停车场设计规范》（公安部/建设部881003颁，890101实施）

《无障碍设计规范》

《老年建筑设计规范》

5.2.1.4建设场地的工程地质初勘报告。

5.2.1.5国家及地方现行的有关设计、施工、验收规范。

5.2.2设计说明

5.2.2.1设计中全面贯彻安全、适用、经济、美观的建筑方针和以人为本的设计原则，在满足建筑功能的前提下，做到美观、经济、实用。

5.2.2.2主体建筑风格有特色，效果突出，符合主题；建筑外观与周边景观相协调并形成相应缓冲区,景观与环境美化措施多样，环境氛围优良。

5.2.2.3该项目平面形式简单，使用功能齐全合理，内部空间组织有序，各功能空间互无干扰，交通流线简捷，采光通风良好等要素。

5.2.3设计要求

5.2.3.1结构要求

本工程为一般公用建筑，建筑结构安全等级为二级，计算结构可靠度采用设计基准基为50年，建筑使用年限为50年。

5.2.3.2建筑内外装修及设备要求

5.2.3.2.1建筑内部装修均为高档材质进行装修。

5.2.3.2.2建筑外部装修以现代建筑的理念进行设计。

5.2.3.2.3所有管线均以隐蔽方式进行铺设。

5.2.3.3项目设计（详见规划总平面图）

设计与配套设施。

老年公寓按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。

老年公寓宜为低层及带有小院落平房为主，综合服务建筑为带有电梯的小高层，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。

道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。

居室要阳光充分和通风。

老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。

第六章环境保护措施

6.1项目区环境现状

6.2环境影响分析

由于项目建设内容属基础设施工程，项目建设的不利于环境影响的主要在建设期，项目建成后，无工业污染源，项目运行本身的不利环境影响因素很少，主要解决好生活垃圾及污水处理的二次污染问题。

无其他社会环境、生态环境、声环境及空气环境影响因素。

6.3环境保护原则

项目的建设要以贯彻科学发展观为中心，以生态环境保护为重点，要将开发与保护相结合，逐步使环境与经济、社会发展相协调。

通过加强自然生态的保护，积极防治环境污染，确保环境的良性循环和资源的持续利用。

6.3.1项目建设及“三废”对环境影响

6.3.1.1土壤、植被、生态景观、水环境影响因素

6.3.1.1.1开发建设过程中对植被生态景观的影响。

6.3.1.1.2“三废”处置不当，对旅游区的水域、土壤产生的影响。

6.3.1.2主要污染源和污染物

本项目的主要污染源是项目建设和运营中，人员、机械产生的“三废”和噪声，主要污染物是建筑垃圾、生活垃圾、生活废水，施工机械和运行车辆产生的废气、噪声、污油等。

6.3.1.2.1废水：

源于砂石料冲洗，砼（砂浆）搅拌、养护等，车辆清洗产生的污水，施工及工作人员产生的生活污水。

6.3.1.2.2废渣：

主要是建筑垃圾和生活垃圾。

6.3.1.2.3废气：

工程机械和汽车尾气，主要为一氧化碳、未燃碳氢、氮氧化物和颗粒物。

6.4执行标准

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；

《中华人民共和国水土保持法》：

《建设项目环境保护管理条例》；

《国家机动车污染物排放标准第三阶段限值