深圳房地产月度统计分析报告.docx

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深圳房地产月度统计分析报告

深圳房地产月度统计分析报告（2015年1月）

来源：

深圳房地产信息网新闻与研究部

作者：

吴上锦  张粉层  林上康

目录

第一部分：

2014年1-11月深圳主要宏观经济数据

第二部分：

土地市场

第三部分：

新房市场

一、供应分析

2、成交分析

2.1、1月份新房成交均价分析

2.2、1月份新房成交量分析

附：

深圳市各行政区14年1月～15年1月新房成交走势图

3、1月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、1月份各区二手住宅挂牌均价

附：

深圳市各行政区14年1月～15年1月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、1月份各区二手住宅租金均价

附：

深圳市各行政区14年1月～15年1月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

4、成交分析

1、1月份全市二手商品房成交概况

附：

深圳市14年1月～15年1月二手商品房成交走势图

4.2、1月份二手房、新房成交比较

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

附：

1月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

附：

1月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

1、出售部分

2、出租部分

3、二手商业成交分析

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

附：

1月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

附：

1月份一手写字楼成交TOP10

二、二手写字楼

1、出售部分

2、出租部分

3、二手写字楼成交分析

第六部分：

小结

第一部分：

2014年1-11月深圳主要宏观经济数据

2014年1-11月，深圳全市经济保持平稳运行态势，主要经济指标持续向好。

工业生产稳步增长，1-11月，全市规模以上工业增加值5787.96亿元，同比增长8.3%。

固定资产投资加速，1-11月，全市固定资产投资2393.17亿元，同比增长13.1%。

社会消费品零售总额平稳增加，1-11月，全市社会消费品零售总额4335.00亿元，同比增长8.6%。

外贸进出口降幅继续收窄，1-11月，全市进出口总额4319.53亿美元，同比下降11.9%，其中，出口总额2517.42亿美元，同比下降9.3%；进口总额1802.11亿美元，同比下降15.3%。

1-11月深圳全市居民消费价格总指数102.1，同比增长2.1%。

第二部分：

土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳全市成交1块商业用地和1块商业服务业用地，编号为T102-0255的商业用地位于前海深港合作区，该宗地属于定向转让，要求竞买主体的总资产不少于1000亿港币，该宗地用地面积32485.15平方米，建筑面积195000平方米，由嘉里置业（中国）有限公司以386000万元竟得，折合楼面地价19795元/平方米。

编号为A603-0387的宗地位于光明新区，用地面积4108.53平方米，建筑面积12320平方米，由明发集团（深圳）房地产开发有限公司以9900万元竟得，折合楼面地价8036元/平方米。

第三部分：

新房市场

一、供应分析

随着2015年农历春节长假的临近，深圳楼市步入传统淡季，虽然2015年1月份深圳楼市成交量仍高位运行，但楼市新增供应量明显回落。

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月份深圳楼市住宅预售面积381875平方米，环比减少45.3%，住宅预售套数3808套，环比减少46.9%。

2015年1月预售的项目以普通住宅为主，为刚需购房群体提供了多样化的置业空间。

2015年1月取得预售许可证的项目分布在南山、宝安、龙岗三个区域，南山区水映山岸公馆一个楼盘取得预售许可证，预售量为8329.51平方米/30套；宝安区2个楼盘取得预售许可证，预售量为145975.54平方米/1530套，其中悠山美地家园预售量为73820.55平方米/784套，同和凤凰花苑预售量为72154.99平方米/746套；龙岗区4个楼盘取得预售许可证，预售量为227569.84平方米/2248套，其中信义荔山御园预售量93120.16平方米/831套，中骏蓝湾翠岭花园一期预售量61098.25平方米/677套，是龙岗区预售量较大的两个楼盘。

附：

1月份预售的住宅项目

2、成交分析

2.1、1月份新房成交均价分析

2015年深圳楼市开局延续去年岁末的火爆行情，成绩令人振奋，勤诚达22世纪、星河传奇、华润城等高端楼盘成交活跃推动全市的新房成交均价再创新高。

根据深圳规划国土委网站数据，2015年1月深圳新房住宅成交均价环比上涨3.6%，为26691元/平方米，同比上涨22.7%。

各行政区方面，1月份全区六区新房住宅成交均价涨跌互现。

其中，福田的高端项目成交活跃，使得全区的成交均价有了上涨的动力，1月份全区的新房成交均价达44262元/平方米，环比上涨4.2%，同比上涨8.1%；宝安区的勤诚达22世纪1月份成交大增拉高全区成交均价，全区的新房成交均价达26795元/平方米，环比上涨3.5%，同比上涨17.4%；华润城是南山区成交的重要支柱，稳定了全区的成交均价，1月份南山区的成交均价为43629元/平方米，环比上涨0.4%，同比大涨六成多；实惠楼盘振业天峦的成交给力，稀释了龙岗区的整体均价，1月份全区的成交均价为19079元/平方米，环比下跌1个百分点，同比下跌3.8%；盐田的高价盘蓝郡西堤成交减弱，导致全区的均价继续下滑，为21784元/平方米，同比大跌44.0%；华润银湖蓝山1月份继续占据主导地位，由于新世界四季御园合理的价格优势凸显，综合起来全区的成交均价有所回落，为44739元/平方米，环比下跌6.1%，同比上涨32.6%。

2.2、1月份新房成交量分析

虽然农历春节将近，但元旦仍然出现了推盘小高峰，在良好的楼市氛围下，成交依旧活跃，成交量依旧巨大，深圳楼市呈现交投两旺的局面，温热之势渐现，1月份的成交量虽然略有减少，但仍然达到巨量水平。

根据深圳规划国土委网站数据，深圳楼市1月份共成交70.18万平方米/7288套，环比减少近一成，同比暴增3倍左右。

罗湖区的华润银湖蓝山和新世界四季御园1月份销售旺盛，但其他楼盘相对有所减弱，全区共成交287套新房住宅，环比减少11.1%，同比暴增4倍；成交面积环比减少31.0%，同比暴增六倍，为35762平方米。

1月份全区共有7个项目成交，其中，华润银湖蓝山和新世界四季御园是主要贡献者，共占全区六成多的成交量。

福田区1月份的高端楼盘严重萎缩，全区共成交155套新房住宅，环比大减37.8%，成交面积21840平方米，环比大减32.3%，两者同比都暴增七倍多。

栖棠映山、山语清晖、笔架山公馆和大康福盈门是福田区1月份的主力成交楼盘，共贡献七成多的成交量。

南山区的华润城1月份进入销售高峰，拉升全区的成交量，1月份南山区共成交738套新房住宅，环比大增六成，同比暴增11倍；成交面积72487平方米，环比大增近五成，同比暴增14倍；南山区1月份的主要成交项目是华润城、华晖云门、汉森吉祥龙和博林天瑞，共占全区七成的成交量。

盐田区的御景台雅园1月份成交亢奋，使得全区成交量创年内新高，共成交121套新房住宅，环比增加17.5%，同比暴增16倍；成交面积10769平方米，环比减少7.3%，同比暴增9倍多。

盐田区1月份的成交项目有御景台雅园、半山半海、蓝郡西堤和浩海明珠雅居。

宝安区的勤诚达22世纪和星河传奇在1月份成交井喷，全区成交量进入了年内的鼎盛时期，全区共成交2724套新房住宅，环比增加13.0%，成交面积267680平方米，环比增加6.2%，两者同比都暴增4倍。

勤诚达22世纪、星河传奇、怀德公元和光明峰荟是1月份宝安区的主要成交楼盘，共占全区近四成的成交量。

龙岗区的振业天峦和信义嘉御山1月份行情火爆，但难以支撑全区总量锐减的局面，全区共成交293231平方米/3263套，环比减少两成多，同比暴增18倍。

龙岗区1月份的主要成交楼盘是振业天峦、信义嘉御山、珑禧和星河银湖谷，共贡献两成多的成交量。

附：

深圳市各行政区14年1月～15年1月新房成交走势图

3、1月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，华润城1月份共销售90㎡以下的小户型物业24566.55平方米/284套，取得小户型成交龙虎榜冠军；光明峰荟以20793.89平方米/249套位居亚军；勤诚达22世纪以18572.5平方米/214套位居季军。

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据房地产信息网的监测，勤诚达22世纪1月份共销售90-144㎡的改善型物业9769.58平方米/76套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军；星河传奇以9128.92平方米/78套位居亚军；怀德公元以6432.91平方米/49套位居季军。

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，华润银湖蓝山1月份共销售144㎡以上的大户型物业18467.19平方米/97套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；中海九號公馆以15648.09平方米/85套位居亚军；栖棠映山以6071.09平方米/33套位居季军。

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、1月份各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，新年伊始，深圳的二手住宅挂牌均价持续强势，环比上涨1.3%再创历史新高，达31373元/平方米，同比上涨8%。

各行政区方面，关内四区表现坚挺，关外两区有所回落。

南山区环比上涨3%突破4万大关，达40018元/平方米，同比上涨近15%；罗湖区环比上涨1%至28809元/平方米，同比上涨6.7%；福田区和盐田区环比都微涨0.7%，其中，福田区为38335元/平方米，同比上涨7.8%，盐田区为26680元/平方米，同比上涨0.8%；宝安区环比下跌1.2%至25438元/平方米，同比上涨3.1%；龙岗区环比下跌0.4%至18621元/平方米，同比下跌0.2%。

附：

深圳市各行政区14年1月～15年1月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、1月份各区二手住宅租金均价

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的住宅租金为64元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月，跌幅为4.5%，同比上涨6元/平方米/月，涨幅为10.3%。

各行政区方面，盐田区继续保持快速上涨态势，1月份环比上涨3元/平方米/月，涨幅为3.8%，住宅租金为55元/平方米/月，同比上涨两成多；宝安区环比下跌2元/平方米/月至45元/平方米/月，环比下跌4.3%，同比仍上涨近一成；罗湖区、南山区、龙岗区环比都下跌1元/平方米/月，其中，罗湖区为69元/平方米/月，环比下跌1.4%，同比上涨13.1%；南山区为74元/平方米/月，环比下跌1.3%，同比上涨8.8%；龙岗区为39元/平方米/月，环比下跌2.5%，同比上涨8.3%；福田区1月的住宅租金环比持平，为73元/平方米/月，同比上涨约一成。

附：

深圳市各行政区14年1月～15年1月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在15年1月监测的50个热点楼盘中，多数个盘挂牌均价上涨，涨幅约在1%-3%之间，部分个盘挂牌均价下跌。

罗湖金岸挂牌均价27280元/平方米，环比上涨9.2%，城市主场公寓挂牌均价31349元/平方米，环比上涨5.5%，是挂牌均价涨幅较大的两个楼盘，中信红树湾挂牌均价60639元/平方米，环比下跌3.7%，桂芳园挂牌均价21131元/平方米，环比下跌3.6%，是挂牌均价跌幅较大的两个楼盘。

租金水平方面，多数个盘租金水平上涨或持平，少量个盘租金水平下跌。

梅林一村租赁均价56元/平方米/月，环比上涨9.8%，春华四季园租赁均价46元/平方米/月，环比上涨9.5%，京基御景华城租赁均价83元/平方米/月，环比上涨9.2%，是租赁均价涨幅较大的几个楼盘，碧岭华庭租赁均价49元/平方米/月，环比下跌5.8%，风格名苑租赁均价84元/平方米/月，环比下跌5.6%，是租赁均价跌幅较大的两个楼盘。

租售比方面，2015年1月份多数热点个盘的挂牌均价和租赁均价同比上涨，故多数热点个盘的租售比变化不大，深业新岸线租售比1：

801，是租售比最大的楼盘，京基御景华城租售比1：

356，是租售比最小的楼盘。

4、成交分析

1、1月份全市二手商品房成交概况

■ 环比持平同比暴增，二手房成交量高位运行

降息、认贷不认房等多重利好刺激楼市，深圳二手房市场不断回暖，成交量保持高位运行。

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳二手房成交面积914945平方米，环比增加9.2%，同比增加85.2%，二手房成交套数9768套，环比微跌0.2%，同比增加83.0%。

■ 福田区成交量居于各区首位

各行政区方面，福田区以2063套居于各区首位，环比减少0.7%，同比增加88.4%，福田区二手房成交面积175475平方米，环比增加2.6%，同比增加93.1%。

龙岗区以2012套排名第二，环比增加1.9%，同比增加62.3%，龙岗区二手房成交面积270744平方米，环比增加44.8%，同比增加1.6倍。

宝安区排名第三，成交1989套二手房，环比减少5.2%，同比翻番，宝安区二手房成交面积181167平方米，环比减少7.5%，同比增加55.8%。

罗湖区排名第四，成交1786套二手房，环比增加3.3%，同比增加64.6%，罗湖区二手房成交面积112125平方米，环比增加2.9%，同比增加12.8%。

南山区排名第五，成交1703套二手房，环比增加1.2%，同比增加1.1倍，南山区二手房成交面积156966平方米，环比微增0.9%，同比增加1.1倍。

盐田区是二手房成交量最小的区域，成交215套二手房，环比减少6.9%，同比增加八成，盐田区二手房成交面积18468平方米，环比减少5.4%，同比增加1.1倍。

附：

深圳市14年1月～15年1月二手商品房成交走势图

4.2、1月份二手房、新房成交比较

2015年1月深圳二手房成交量环比微增，新房成交量环比减少，故1月新房与二手房的成交差距有所增大，全市二手房成交量是新房的1.3倍。

各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的6.2倍，福田区二手房成交量是新房的13.3倍，南山区二手房成交量是新房的2.3倍，盐田区二手房成交量是新房的1.8倍，宝安、龙岗两区以新房成交为主，宝安区二手房成交量是新房的0.7倍，龙岗区二手房成交量是新房的0.6倍。

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳商业预售面积54783平方米，环比减少77.5%，同比增加1.3倍，商业预售套数729套，环比减少72.8%，同比增加1.3倍。

1月份预售的商业项目分布在罗湖、宝安、龙岗三个区域，罗湖区龙园创展大厦1个项目取得预售许可证，预售量为38493.91平方米/650套，宝安区同和凤凰花苑1个项目取得预售许可证，预售量为7498.07平方米/32套，龙岗区2个楼盘取得商业预售许可证，预售量为8791.06平方米/47套，其中中骏蓝湾翠岭花园一期预售量为2871.66平方米/23套，仙岭居预售量为5919.4平方米/24套。

附：

1月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳商业成交面积75435平方米，环比增加4.2%，同比增加62.1%，商业成交套数1053套，环比增加31.3%，同比增加77.3%。

前海铂寓成交23448.42平方米/389套，是全市商业成交量最大的楼盘，市场参考价23000元/平方米。

附：

1月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

【注】：

由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的二手商业挂牌均价环比上涨2.7%，为59430元/平方米，同比下跌7.9%。

所监测的五个区的二手商业挂牌均价各有涨跌，罗湖区和宝安区环比上涨7%左右，其中，罗湖区接近80000元/平方米，同比上涨近一成；宝安区为63944元/平方米，同比上涨近14%；南山区环比下跌6.1%至66269元/平方米，同比下跌23%；福田区和龙岗区环比下跌4%左右，其中，福田区为62596元/平方米，同比下跌近3成；龙岗区为43112元/平方米，同比上涨5.9%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的商业租金环比下跌4.1%，为212元/平方米/月，同比大跌近26%。

所监测的五个区的商业租金走势各异，其中，罗湖区环比大涨近4成，商业租金为336元/平方米/月，同比上涨约13%；宝安区环比也大涨近26%，为180元/平方米/月，同比大涨一半以上；福田区环比则大跌近4成，仅177元/平方米/月，同比也大跌近3成；龙岗区环比下跌11.4%至140元/平方米/月，同比大涨6成多；南山区环比下跌7.5%至196元/平方米/月，同比大跌近4成。

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳二手商业成交面积37407平方米，环比减少0.7%，同比增加三成多，二手商业成交套数785套，环比减少7.5%，同比增加62.2%。

其中龙岗区成交11589.13平方米/199套，罗湖区成交7592.50平方米/363套，是二手商业成交量较大的两个区域，两区成交量之和占全市总量的51%。

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月份深圳市龙园创展大厦一个楼盘取得写字楼预售许可证，预售面积23337平方米，环比增加23.3%，预售套数427套，环比增加1.9倍。

附：

1月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳市写字楼成交面积29369平方米，环比减少58.8%，同比增加1.4倍，写字楼成交套数224套，环比减少43.0%，同比增加91.5%。

位于福田下沙的京基滨河时代广场热销7255.73平方米/22套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，市场参考价57000元/平方米。

附：

1月份一手写字楼成交TOP10

二、二手写字楼

【注】：

由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比下跌2.5%，为35715元/平方米，同比下跌1.1%。

所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价各有涨跌，罗湖区继续领涨，环比上涨7.2%至25283元/平方米，同比微跌0.5%；南山区环比下跌5.6%至35391元/平方米，同比上涨3.6%；福田区环比下跌1.7%至37740元/平方米，同比上涨1.6%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的写字楼租金环比下跌2.4%，为123元/平方米/月，同比下跌近16%。

所监测的三个区的写字楼租金全面下跌，福田区环比下跌4.2%，写字楼租金为138元/平方米/月，同比下跌8%；南山区环比下跌2.5%至115元/平方米/月，同比下跌7.3%；罗湖区环比下跌1.9%至104元/平方米/月，同比下跌26.2%。

2、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳二手房写字楼成交面积15022平方米，环比减少两成，同比增加54.1%，二手写字楼成交套数91套，环比减少2.2%，同比增加7.1%。

其中福田区成交7700.35平方米/51套，占全市总量的五成多。

第六部分：

小结

新年伊始，深圳楼市以崭新的面貌迎接2015年，随着农历春节长假的临近，楼市将步入1、2月份的传统淡季期，2015年1月深圳楼市淡季不淡，成交量虽有下滑，不过仍保持高位运行，根据深圳房地产信息网的监测，2015年1月深圳成交7288套新房住宅，环比减少6.0%，成交面积701769平方米，环比减少一成，成交均价上涨3.6%，为26691元/平方米，刚需持续入市，是楼市成交量高位运行的原动力。

1月份不少个盘表现出彩，位于新安片区的勤诚达22世纪热销29571.98平方米/297套，是全市成交量最大的楼盘，市场参考价34000元/平方米，位于龙华的星河传奇成交27184.59平方米/276套，居于第二位，市场参考价29000元/平方米，位于南山科技园片区的华润城成交24566.55平方米/284套，居于第三位，市场参考价46000元/平方米。

此外，位于福永的怀德公元、位于龙岗宝荷的振业天峦、位于光明新区的光明峰荟、位于龙华新区的特发和平里等均有不凡的表现，单盘成交量均超过2万平方米。

2015年1月深圳二手房成交9768套，环比微跌0.2%，成交面积914945平方米，环比增加9.2%。

随着2015年农历春节长假的到来，深圳楼市将步入传统的楼市淡季期，在农历春节长假过后，楼市将逐步回暖，展望2015年，在宽松的政策环境下，深圳楼市成交量有望继续高位运行。