合肥市房地产市场年报.docx

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合肥市房地产市场年报

第一部分宏观政策篇

纵观国内的宏观政策，上半年金融机构还在上调存款准备金率以及加息应对通货膨胀，下半年却采取了相反的政策，下调存款准备金率以及降息，这中间的转折点是9月份爆发的全球性金融危机。

随着全球性经济危机的不断恶化，股市、楼市的涨跌成为社会生活中谈论最多的话题。

全球性金融危机是由美国次贷危机引起的，而次贷危机又先从美国房地产业的衰退开始的。

中国目前也是处于这个风口浪尖上，股市的下跌，楼市的成交量严重下跌，一线城市的量价齐跌，都引起了全国范围内的大讨论。

随着房产新政的实施，给低迷的市场带来曙光；但是这些政策的收效暂时不大，整个房地产市场继续处于观望状态。

一、国内金融政策

1、六次上调准备金率

央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率。

（1）2008年1月25日由14.5%调至15%；

（2）2008年3月25日由15%调至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%调至16%；（4）2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。

（5）2008年6月15日和25日分别上调0.5%调至17.5%。

点评：

从2007年开始中国内地的货币流动性就一直存在着过剩的现象，由于国际原油价格的不断上涨，有色金属、农产品以及各种生产要素价格的不断上涨，消费价格指数CPI不断上涨，达到了8%以上的惊人程度。

因此，抑制通货膨胀成了2008年上半年政府部门的首要经济任务。

传统意义上控制CPI的方法就是回收过剩的货币，主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。

其中国债的发行早在2007年就已经排定计划，市场有心理预期，而提高准备金率和利率则具有突然性。

2008年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低，怕引起股票市场危机，同时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑，所以提高准备金率就成了主要的调控手段。

加息的手段一般都会提高企业贷款利率，加大房地产企业的财务成本，效果比较直接明显，而提高准备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，其影响作用比较隐性。

2、9月16日双率下调

央行通过人民银行网站宣布，从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%。

央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率，从9月25日起，降工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。

个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%.

点评：

这标志着从2003年9月以来，持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。

此次调整看做是政府从紧货币政策正式放松的信号,对宏观经济、工业企业及大部分上市公司形成整体性利好。

央行降低贷款利率，使得此前的加息预期大大降低。

对投资者而言，此次降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重，其观望情绪可能会不降反升。

对准购房者来说，降息幅度太小，不会影响其购买决策，其观望情绪是否改变主要受房价决定。

从总体来看，降息使得房贷者的还款压力减轻，提升了低迷楼市中购房者的入市信心，但降息额度太小，购房者得到的实惠相当有限。

3、两减一免与10月的两次降息政策

中国人民银行决定，从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

根据个人所得税法有关规定，国务院决定自2008年10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。

中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。

个人住房公积金贷款利率保持不变。

点评：

一个月之内2次下调存贷款基准利率，实属罕见。

虽然每次下调的幅度不大，但是这种高频率也会起到一定的效果。

此次调整表明了中国政府对待这次金融危机的积极态度，对防止国内经济的过快下滑有积极作用，是刺激经济较有力的手段，为保持经济增长起到一定的刺激作用。

同时这也表明从紧的货币政策正式淡出，宽松的货币政策在稳步实施，以支持企业资金需求，将有助于实体经济抵御下行的风险。

4、国家三部门联合救市

央行、财政部、税务总局等根据国务院的部署，发布以下政策：

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

点评：

国家系列政策意在刺激房地产消费，而非“保房价”。

此次财政部政策对消费型和投资型作出了区分，所有优惠政策都是作为民生问题，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上，这意味着政府将继续采取措施遏制房地产市场的泡沫。

此次调整对近期持币观望的购房者刺激最大，有利于恢复市场的交易量。

5、央行下调存贷款基准利率108基点，并降准备金率

中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：

从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

活期存款利率从0.72直接降到0.36。

点评：

一次降息108个基点，相当于以前降息幅度的4倍，此次降息实属罕见，为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。

说明政府已经发现经济处于危险的边缘，经济回落形势非常严峻，对外围经济和中国经济未来应该保持高度警惕。

此举是为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。

此次降息的目标很明确，一是提升投资者信心，降低上市公司的财务成本，同时对房地产市场也是一个很大的利好消息，另外，降息是在配合国务院的4万亿的计划，因为有一半的资金是出在银行系统。

6、12月中国人民银行大幅下调利率和存款准备金率

中国央行今天宣布年内第五次降息：

从12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。

从本月二十五日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

此次降息距九月中旬本年度首次降息不足百日时间，央行如此频繁动用降息工具，全力保增长之心可见一斑。

点评：

央行此次降息幅度基本符合市场预期。

在央行宣布第五次降息之前，陆续出炉的各项经济指标显示，中国经济可能面临甚于预期的下行风险。

二、国内土地政策

1、《土地登记办法》颁布实施

2008年1月3日国土资源部正式公布了《土地登记办法》，这一办法将于2008年2月1日起施行。

全面实施土地登记办法后，每一块土地将领取统一的“身份证”。

点评：

《土地登记办法》的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。

《物权法》、《土地管理法》等一系列土地法律法规的接连实施，迫切要求对我国土地权利的主体进行界定，以有效保护土地权利人的合法权益。

2、严格集体建设用地管理

2008年1月9日国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：

（1）严格执行土地用途管制制度；

（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设；（3）严格控制农村集体建设用地规模；（4）严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5）严格土地执法监管。

点评：

严格执行土地用途监管制度强调地方政府需加大对土地用途的监管力度，这使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。

严格规范使用农民集体所有土地进行建设和严格控制农村集体建设用地规模是针对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进行非农业建设、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。

将来可能的政策是：

凡符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、各项税金情况下可以取得产权证，而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。

严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为以及严格土地执法监管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为以及一些地方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。

政策强调了“以租代征”的非法性，是对这一现象加以重点归制的体现，将起到明显的遏止作用。

3、《土地调查条例》公布

2008年2月14日国务院公开发布《土地调查条例》。

该条例自公布之日起施行。

条例指出，土地调查的内容包括土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。

同时，为了加强对基本农田的保护管理，条例还规定，进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况，以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。

国家根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查；根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。

点评：

条例规定，国家建立土地调查成果公布制度，土地调查成果应当向社会公布，并接受公开查询，但依法应当保密的除外。

可以看出国家的治理力度。

4、查处土地违法违纪

2008年5月29日国土资源部发布《违反土地管理规定行为处分办法》，该办法于2008年6月1日实施。

国土资源部发出通知，对《处分办法》的执行工作作出部署，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。

点评：

《处分办法》的颁布实施，对于落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，坚守18亿亩耕地“红线”具有重要意义，是促进土地资源合理开发利用的必然要求。

政府历来高度重视土地问题，特别是近年来采取了一系列重大举措，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。

该政策也表明了国家对土地管理力度逐步加大。

5、土地利用总体纲要

8月13日，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》（下称《纲要》）。

纲要规定，到2010年和2020年，全国耕地保有量，应分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。

据国土资源部数据，截至2007年底，中国耕地保有量为18.26亿亩。

以此计算，从2008年到2010年的三年中，能够用以“农转非”的耕地仅有800万亩，平均每年不足270万亩；而在未来12年里，仅有2100万亩，平均每年不足180万亩。

中国正在经历高速城市化和工业化。

如果上述耕地控制指标能严格执行，中国各级地方政府在耕地“农转非”问题上将受到更多的约束。

点评：

中国领导人早在2004年就提出，“实行世界上最严格的耕地保护制度”，调整了土地管理体制，实行“省以下土地垂直管理”，强化土地部门的独立性；后来中国政府要求工业用地由过去的非竞争性的“协议出让”，改为竞争性的“招拍挂出让”，同时强化省级政府保护耕地的责任，实行省长负责制；2008年，国务院发文要求“集约节约用地”，这都是保住18亿亩耕地红线的具体手段。

此次《规划》除了提出要集约节约用地，核心的举措是“紧缩耕地农转非指标”。

同时，强化耕地保护和集约节约用地目标责任制，强化对地方首长的约束。

即“地方政府主要负责人对本行政区域内土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。

”这实际上是强化了现有的土地用途管制。

也就是说，农地转为非农用地，必须符合规划用途。

6、金融促进集约用地

2008年8月27日央行银监会下发关于金融促进节约集约用地的通知。

对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

点评：

《通知》彻底取消了搁置多年土地的房地产开发商在银行获取贷款的可能性。

在资本市场低迷、融资手段严重匮乏的时下楼市，房产商对银行的依赖程度相当高，一旦这条路堵死，房产商的资金状况将越来越严峻。

这一条款是宏观调控以来对囤地开发商所实行的最严厉措施。

三、国内其他政策

1、经济适用房开发贷款优惠措施出台

2008年2月4日央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》：

（1）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；

（2）开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；（3）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。

点评：

2007年底到2008年初陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求，从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。

这两个转变意味着政府已经认识到房价再降，中低收入者也无能力购房，只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾，也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。

2、两会政府工作报告

2008年3月5日开幕的两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系”。

（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。

同时，要积极改善农民工居住条件；

（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。

依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

点评：

当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重，今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大，地方政府硬着头皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建设规划》中已反映出这一点。

国家将继续加强推进住宅供应结构调整，从各城市执行情况分析，2007年“90/70”政策效果有所显现，但远未达到政策要求，中大户型依然是供应主流，尤其是90-140平米，多数城市90平米以下户型所占比重仅有20-40%，2008年各地势必要明显提高这一比重。

08年重点在于抑制房价，其手段主要调节供需。

2007年全国许多城市的房价都经历了一波快速增长，其幅度明显高于前两年。

3、成立“住房和城乡建设部”

2008年3月11日国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。

住房和城乡建设部的主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

点评：

3月召开的两会进行国务院部门的机构改革，其中国务院新设立住房和城乡建设部，不再保留建设部。

这一部门的新设意味着两点：

第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。

还意味着政府把住房保障放在首要关注的层面，作为民生的重要方面，住房问题成为当代社会关注的焦点。

未来住房保障将由政府供给和市场供给两方面组成，政府供给包括廉租房、经济适用房以及各种人才、创业公寓、满足中低收入者的需求，市场供给主要指商品房，满足中高收入者的需求。

4、清查住房公积金违规

2008年4月8日住房和城乡建设部表示，全面排查住房公积金违规放贷。

（1）重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理，对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置；

（2）加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题；（3）依法查处各类违纪违法行为。

重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。

对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任。

点评：

2007年全国房地产市场的火爆表现使得成交量大幅度上升，各个城市的公积金贷款几乎用完，公积金贷款出现了很大的缺口，政府相关部门也发现公积金管理中存在着一些漏洞和弊端。

同时，出现了公积金违规放贷的现象，使得缺口进一步加大。

两会后成立的住房和城乡建设部开始全面排查公积金违规贷款的现象，势必将使公积金快速回流，各个城市的公积金贷款开闸也将马上启动。

从而带来的自住需求也能够在一定程度上支撑房价。

5、国税总局严格开发企业所得税预缴问题

2008年4月16日国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。

对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

点评：

国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。

对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担并没有加大，对房地产企业影响有限。

从总体上看，开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。

6、规范开发时限

2008年6月1日《国有建设用地使用权出让合同》示范文本出台，2008年7月1日实施。

国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。

属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。

”

点评：

本《合同》范本规定的3年开发周期直接对开发商捂地现象给予一定约束，将导致开发商拿地更为谨慎。

新合同明确了商品住宅项目的开发年限，如果是大盘项目开发，会对一些开发商造成较大的资金压力；且3年开发周期并不会因为土地转让而有所改变，即使土地在合法情况下完成转让，下家依然要遵循土地出让时签订的竣工时间表，违约依然要交纳违约金。

7、房屋登记办法出台

2008年7月1日《房屋登记办法》出台。

住房和城乡建设部组织制定并发布了《房屋登记办法》。

根据《办法》，所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。

《办法》中明确规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

点评：

这一条规定赋予了房屋登记簿的决定性效力。

《办法》实施后，房产证的性质发生了巨大变化，它不再享有唯一性、绝对性，一旦房产证与房屋登记簿有分歧，除有证据证明房屋登记簿有错误的情况外，均以房屋登记簿为准。

房屋登记簿将取代房产证，成为房屋归属的最终证明，将会对权利人的物权进行更好的保护。

8、小产权房禁发贷款

2008年8月27日，中国人民银行和中国银监会联合发出通知，再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。

按照通知，今后四类贷款项目将受到严格控制。

这四类项目包括：

一、禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持；二、对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持；三、严格农村集体建设用地项目贷款管理；四、严格商业性房地产信贷管理。

点评：

这个政策的出台，使得房地产企业融资的门槛越来越高。

银行继续收缩房贷资金，也说明短期内放松房地产调控的可能性不大。

9、十项政策扩大内需，2010年底前投资4万亿

2008年11月5日，温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施：

一是加快建设保障性安居工程。

二是加快农村基础设施建设。

三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。

四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。

五是加强生态环境建设。

六是加快自主创新和结构调整。

七是加快地震灾区灾后重建各项工作。

八是提高城乡居民收入。

九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。

十是加大金融对经济增长的支持力度。

初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。

为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

点评：

加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

10、住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5方面工作

2008年11月13日住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5方面工作：

一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；二、加快市政基础设施和公用设施建设；三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；四、加快推进建筑节能工作；五、稳定房地产市场和规范市场秩序。

点评：

进一步保障房地产市场健康稳定发展，借机推动以往计划已久而久未实施的政策措施，特别是保障性用房和公用设施建设。

11、2008年中央经济工作会议提出明年经济工作的5项重点任务

2008年12月10日，2008年中央经济工作会议部署明年重点任务。

会议提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。

点评：

2008年的中央经济工作会议确立了2009年将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，可以预期，为提振内需以补足外需，在2009年金融机构贷款基准利率仍具有下行可能，从而有助于降低房地产开发企业的融资难度。

而在会议中，政府高层领导明确提出要保持房地产市场稳定健康发展，从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好预期。

四、国际经济形势

1、9月7日美国政府联邦金融局接管房利美和房地美

对持有房利美和房地美（下称“两