业主委员会相关事项.docx

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业主委员会相关事项

《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。

业主委员会章程

第一章总则

第一条组织名称、地址

名称：

地址：

所辖区域范围：

第二条性质和宗旨

业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。

其宗旨是：

代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。

第三条委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。

第四条本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。

第二章组织机构和职责

第五条第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。

以前建成的各类房屋或住宅区（包括公有住房出售后的住宅区），按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会。

业主委员会选举产生后，15日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。

第六条业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。

业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。

产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。

第七条第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开：

1．由大会筹备组介绍大会筹备情况；

2．由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；

3．业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。

第八条业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开7日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。

经10％以上业主（业主代表）提议，委员会应在接到提议后15天内，就其提议的内容召开临时业主大会（业主代表大会）。

大会对提出的议案已作出决定的，业主（业主代表）在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会（业主代表大会）。

业主大会（业主代表大会）应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。

第九条业主大会（业主代表大会）的决定，由出席会议的业主（业主代表）投票表决，过半数以上通过。

第十条委员会设委员名（根据实际情况设定，不得少于5人），其中主任一名，副主任名。

主任、副主任在全体委员会中选举产生。

第十一条委员会每届任期三年，委员可连选连任。

根据工作需要，委员会聘任专职或兼职执行秘书一名，负责处理委员会日常事务；街道办事处、公安派出所等有关部门也可以参加委员会管理工作。

第十二条委员会权利

1．召集和主持业主大会（业主代表大会）；

2．制定委员会章程，代表业主、使用人，维护其合法权益；

3．在房地产行政主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

4．审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划；

5．负责维修基金的筹集、使用和管理；

6．监督公共建筑、公共设施的合理使用；

7．组织换届改选业主委员会；

8．提出修订业主公约、委员会章程的议案；

9．监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况；

10．业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利。

第十三条委员会义务

1．向业主大会（业主代表大会）报告工作；

2．执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定；

3．接受业主和使用人的监督；

4．听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

5．协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用；

6．涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。

其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过；

7．建立业主委员会档案制度；

8．自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导；

9．委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。

第十四条经业主大会（业主代表大会）同意，委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴。

1．主任：

2．副主任：

3．执行秘书：

第十五条委员会会议每月召开一次，由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。

有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十六条委员会召集人应在会议召开7日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。

如会议讨论重大事项，可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席委员会会议，但没有表决权。

第十七条委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第十八条委员会会议必须做好记录，并由会议主持人签署后存档。

涉及重大问题应由与会全体委员签署。

第三章委员

第十九条业主委员会委员必须符合下列条件：

1．是本物业管理区域内业主；

2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；

3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；

4．品行端正无劣迹；

5．热心公益事业。

第二十条有下列情形之一的人员不得担任委员会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会（业主代表大会）确认：

1．已不是本物业管理区域的业主；

2．无故缺席委员会会议连续3次以上；

3．因健康原因丧失履行职责的能力；

4．有违法犯罪行为被司法部门认定的；

5．其他原因不适宜担任委员的。

第二十一条委员停任时，必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。

第二十二条委员会委员缺额时，应在下一次业主大会（业主代表大会）召开时予以补选；缺额人数较多时，可召开临时业主大会（业主代表大会）予以补选。

第二十三条业主委员会主任的职责

1．负责召开业主委员会会议；

2．负责召开业主大会（业主代表大会）；

3．代表业主委员会对外签约或签署文件；

4．核定维修基金帐目；

5．经业主大会（业主代表大会）或业主委员会授权的其他事项。

第二十四条委员的权利和义务

1．权利

（1）参加委员会组织的有关活动；

（2）参与委员会有关事项的决策；

（3）具有对委员会的建议和批评权。

2．义务

（1）遵守本会章程；

（2）执行本会的决议，完成本会交办的工作；

（3）参加本会组织的会议、活动和公益事业；

（4）向本会的工作提供有关资料和建议。

第二十五条业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告；离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。

第四章经费

第二十六条委员会经费由费用中支出。

第二十七条委员会的经费开支包括：

业主大会（业主代表大会）和委员会会议；有关人员津贴；必要的日常办公等费用。

经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向委员会汇报，每年度向业主公布。

第五章附则

第二十八条本章程或本章程的修订经业主大会（业主代表大会）通过后生效，本章程未尽事项由业主大会（业主代表大会）补充。

业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

第二十九条业主委员会制定和修订后的章程，应报当地房地产行政主管部门备案。

业主公约

为加强《天安人家家园》的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。

全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，物业管理公司不承担家庭人身财产安全。

七、业主和物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。

物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。

业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

⑴擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

⑵对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

⑶占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

⑷损坏、拆除或改造供电、供水、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

⑸随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

⑹违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

⑺践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；

⑻在公共场所、道路两侧乱设摊点；

⑼影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

⑽随意停放车辆；

⑾聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为；

⑿违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

⒀法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

十二、房屋的维修责任，按下列规定划分：

⑴、室内部分由业主负责维修。

⑵、房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水池、水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

住宅维修基金由业主按规定分摊、分期缴纳，由住宅区物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

⑶、住宅区的道路、路灯、沟渠、池井、绿化、停车场等住宅区内的公用设施由物业管理公司统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，应当赔偿损失。

⑷、凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定由业主修缮的，业主应及时修缮。

拒不进行的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。

十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。

十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。

十七、本公约一式贰份，业主及物业管理部各执壹份。

业主委员会成立程序

一、提出申请

　　物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主５人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

（一）物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上；

（二）物业已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用超过一年的。

　　二、成立筹备小组

　　街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。

　　三、筹备小组开展筹备工作

（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在１５日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后５日内将上述资料交予筹备小组。

（二）筹备小组自成立之日起３０日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。

　　筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

　　（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

　　（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

　　四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

　　筹备小组根据议程召开大会：

收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

　　会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

　　自产生之日起１５日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

（一）业主委员会登记申请表；

（二）街道办事处核准证明；

　　（三）业主委员会选票；

　　（四）业主代表选票；

　　（五）业主授权委托书；

　　（六）业主大会或业主代表大会签到表；

　　（七）业主委员会章程；

　　（八）业主公约；

　　（九）其他相关资料。

　　六、核准批复

　　区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。

业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

附：

成立业主委员会相关文书参考

　　1.选票设计

　　以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

亲爱的业主：

您好！

　　现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程（草案）第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！

　　谢谢！

　　____小区业主大会筹备组

　　____年__月__日

　　业主委员会委员候选人名单姓名业权单位姓名业权单位

　　我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

　　____小区____号楼门室

　　签名：

　　____年__月__日

　　注：

如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

　　2.收条设计

　　以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

　　收条

　　本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程（草案）、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

　　____小区____号楼__门_____室

　　签名:

　　____年__月__日

　　3.业主委员会章程

　　可以参考示范文本。

　　为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：

在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

　　4.备案申请书

　　以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

　　北京市____区（县）居住小区管理办公室：

　　____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。

　　____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程（草案）、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。

　　____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内（____年__月__日至____年__月__日）未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区（县）小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

　　____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

　　根据国务院《物业管理条例》，特此备案。

　　____小区业主委员会　　____年__月__日

业主大会议事规则（草案）

第一章业主大会的议事方式

第一条业主大会议事是指业主大会对议案的表决。

第二条业主大会的议事方式分为会议方式和书面方式两种。

会议方式即集体讨论的形式，书面方式即书面征求意见的形式。

第三条业主大会由小区内的全体业主组成，是小区内全体业主行使对共有财产的权利的最高权力机构。

第四条业主大会每年召开一次，于每年的10月份举行。

第五条业主大会由业主委员会负责召集和主持，业主委员会主任为业主大会主席。

第六条符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会递交下列文件：

1、提议召开业主大会的业主的签名文件

2、能够证明签名的业主符合法定比例的文件

3、有具体的需要业主大会表决的议案文件

缺少其中一项文件的，视为未提议。

第七条业主委员会召集业主大会时，应将业主大会举行的时间、地点和将付诸业主大会表决的议案在法定期限内通知小区全体业主。

第八条业主为自然人的，应本人出席业主大会。

举行业主大会时，业主未满十八周岁的，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人出席业主大会；业主为法人、合伙组织或其他组织的，法定代表人（或负责人）或其委托代理人出席业主大会。

第九条单座住宅楼为塔式或通廊式结构的，每层的业主可以共同委托至名代理人（即业主代表）出席业主大会；单座住宅楼为单元式结构的，每个单元的业主可以共同委托至名代理人出席业主大会。

业主代表大会等同于业主大会。

第十条业主委员会可以提出议案。

20%以上的业主联名，可以提出议案。

业主联名提出议案的，应在业主大会举行的15日以前向业主委员会提出；业主联名提出的议案，业主委员会应当受理并提交业主大会表决。

逾期向业主委员会提出议案的，业主委员会可以不予受理。

第十一条业主委员会或业主联名可以提出的议案包括：

（1）关于罢免业主委员会委员的议案

（2）关于业主代表的津贴、业主委员会委员报酬的议案

（3）关于本物业管理区域建设的议案

（4）关于解除业主委员会与物业管理企业签订的委托合同的议案

（5）关于物业管理费预算的议案

（6）关于修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的议案

（7）关于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案

（8）其他需要业主大会表决的议案

第二章表决程序

第十二条议案由业主委员会交付业主大会表决。

第十三条符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议、业主委员会没有召集，或者在自提议之日起三个月内没有形成业主大会决议的，或者20%以上的业主联名向业主委员会提出的议案、业主委员会无正当理由拒绝受理或未提交业主大会表决的，20%以上的业主联名可以将议案提交全体业主表决。

业主在书面文件上的签名达到形成业主大会决议的法定比例的，等同于业主大会决议。

业主联名未达到20%以上的，业主大会决议无效。

第三章业主投票权

第十四条业主按一户一票行使投票权。

一个房屋所有权人为一户。

房屋为两人以上共有的，共有人为一户。

第十五条代理人的投票权为其本人的投票权与其委托人的投票权之和。

第四章业主委员会

第十六条在业主大会闭会期间，业主委员会是物业管理区域内共有财产的管理者，在《业主公约》授予的职权范围内代表全体业主行使对共有财产的财产权利。

第十七条业主委员会委员人数为人，由业主委员会主任一人、副主任一人和委员人组成；业主委员会主任为业主委员会的负责人。

第十八条业主委员会每届任期三年；三年期满，重新选举。

第十九条业主委员会委员候选人产生程序：

1、5%以上的业主联名可以推荐一名候选人。

2、业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人。

3、业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法向业主委员会申请候选人登记。

业主推荐的候选人逾期申请登记的，业主委员会有权拒绝登记。

业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。

业主委员会受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。

第二十条业主委员会委员选举程序：

1、业主委员会应在选举日15日以前向全体业主送达选票；选票应当编号，没有编号的选票无效。

2、业主委员会应按每一位候选人申请候选人登记的时间顺序安排各候选人向业主大会作简短的的竞选演说。

3、各候选人作完竞选演说后，业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。

4、所得赞成票在前名的候选人当选为业主委员会委员。

5、因故不能举行业主大会的，业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请的公告。

公告期满，业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法和选票以公告或其它方法送达小区全体业主。

第二十一条业主委员会自选举产生之日成立。

第二十