投资商铺有何优势.docx
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投资商铺有何优势
投资商铺的优势
商业地产公司开发商用物业，首要的是若何收回投资，若配合实现利润最大化，而这有面对着众多的大大小小的投资者，在我司的开发模式下，投资者的地位尤为重要。
投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。
一、商铺热销的原因
1、市场环境因素：
社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展；
2、投资因素：
目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。
二、投资商铺的优势
1、稳定性：
相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益；
2、能长期升值：
从投资者的角度，认为物业是会长期升值的；
3、具有高回报率：
住宅回报率一般只有6％～8％，而商铺的回报率可达8％～12％，甚至15％，对投资者具有诱惑力；
4、具有投资潜力：
三、商铺投资者的类型
1、专业的商铺投资商：
拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资，购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商；
2、小型商铺投资商：
拥有一定的闲散资金，适宜个人。
四、商铺的主要类型
1、新建住宅底商：
目前已成过时趋势；
2、已经形成规模的大型商业街区：
3、大型人流集散地：
五、商铺投资的类型：
购买和租赁，购买又分初始购买和二手购买，租赁又分直接租赁和转租。
六、商铺选择的六大要素：
人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。
七、商铺价值的市场分析
1、是否处于核心商圈：
核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍；
2、市政规划如何：
市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；
3、掌握租金水平及未来走势：
这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要；
4、选择成熟地段：
地段的重要性是多数投资者所关注的；
5、注重长线收益：
投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为；
八、商铺投资收益率的计算
1、租金回报率分析法
公式：
（税后月租金－每月物业管理费）×１２/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：
考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：
没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
2、租金回报率法
公式：
（税后月租金－按揭月供款）×１２/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：
考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：
未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、ＩＲＲ法（内部收益率法）
公式：
ＩＲＲ＝累计总收益/累计总投入
优点：
考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
ＩＲＲ收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而ＩＲＲ则是按复利计算。
弊病：
通过计算ＩＲＲ判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。
而未来租金的涨跌是个未知数。
惟有一点是可以确定的：
市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
所以还要进行投资敏感性决策分析。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对ＩＲＲ的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。
由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
九、投资商铺的风险因素及防范
1、政策风险：
产业政策、税收政策、信贷政策等，把握房地产政策周期是防范商铺投资政策风险的重要举措，把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的；
2、行业风险：
行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等，密切关注相关信息，规避风险；
3、操作风险的防范：
注意区域内商铺的总量和增量，把握投资时机，注意物业管理，考察商铺所在商业区的种类和规模，密切关注环境特征与自身特性。
十、投资商业地产重要的是前期策划，强调的是理性投资，应持谨慎性原则。
我们在开发商业地产时，可以有针对性地策划，有一些项目可以针对专业的商铺投资商，专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力，可以购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商，若其整体取得经营权，则我方可以此优质资产融资，达到预期目标；有一些项目可以针对小型商铺投资商，就应策划适宜的投资模式，给投资者一个较为理想的预期，以达到双赢或多赢。
开发商业地产，应有以投资者为主的思想，通过市场分析，评估商铺的价值，按投资者的需求选择适宜的地块，有针对地做好商铺的策划，体现商铺价值的最大化。
从10万到500万商铺投资案例分析
追随着商业地产的兴起之路，不难看出商业地产集中爆发的趋势。
商业的成功运营，会使商业地产的价值随着时间的积累而升高。
然而，面对汹涌的商业地产市场，我们应该怎样运用自己的优势“借钱生钱”……
50万投资返租商铺为首选
个人状况：
马先生,年薪20万，家中两房一车，其中一处110余平房产（价值60万元）用于三口之家自住，另有其名下70平方米住房（价值30万元）一套，由马先生的父母居住，每月家庭各项开销约为10000元。
每年节余的近14万元，均有马先生的太太打理。
除多数用于基本的储蓄和国债外，小部分用于基金和股票投资。
但是马先生一直想投资一些不动产，为了不影响家庭的正常生活与开销，马先生有意将部分存款即50万元用于不动产投资。
【投资计划A】
投资建议：
沈阳国际纺织服装城
首先推荐沈阳国际纺织服装城。
此商铺类型为40年产权商铺，主要经营纺织、服装、皮革类商品，服装城采取统一招商统一开业的经营模式进行管理。
以19.2平方米的商铺为例，商铺总价14.02万元，一次性支付返16%，即返21535元，那么实付总价为元。
服装城预计2009年底交付使用，保守估算将于2010年与2011年作为市场培育期。
2012年市场进入成熟期，按照每月租金2300元计算，每年租金收益27600元，约2015年收回成本，即项目投资回收周期为6年。
不考虑租金上涨的因素，10年投资总收益为元，20年投资收益元。
服装城商铺主要以19.2平方米和28.8平方米两种主力户型。
商铺价格也根据楼层和位置有所区别，总体区间在6000-10000平方米。
马先生可以根据自己的需要选择一个或几个铺面。
但是通常理财专家经常给出的建议是：
“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”，所以记者建议马先生可以综合考量几个项目，分散选择，合理分配。
【投资计划B】
投资建议：
亿丰时代广场
另外，还为马先生推荐亿丰时代广场商铺。
亿丰时代广场是浑南奥体商圈的超大型商业地产项目。
总占地面积16.8万平方米，总建筑面积80万平方米，其中商业面积45万平方米，是目前沈阳乃至东北地区为数不多的大规模的主题商业中心。
以20平方米商铺为例，单价为7200元/平，总价14.4万元。
每年固定按照税后8%的固定回报，购铺当时即返两年共计16%的回报，返23040元。
所以购铺时只需要花费元。
第三年回报仍旧是8%，第四年和第五年每年回报均为9%,也就是说截至第五年，一共可以获利42%。
到第六年开始可以选择几种方式，一种是选择开发商回购，也就是以14.4万的价格卖回给开发商，最终五年获利42%，即得60480元回报。
还可以选择继续投资，得到每年固定9%的收益率。
另外也可以选择实际收益，也就是当时店铺的实际租金作为投资回报，但是需要支付给开发商一成的管理费用，也就是将实际收益分为两份，纯收益为九成。
记者郑莹莹
100万稳健投资才是正道
个人状况：
张先生,一家广告公司的老总，手里有100万元的资产，准备投资商业地产。
随着张先生年纪的增加，家庭责任的担子也在加大，因而张先生并不追求有较高收益、风险较大的投资。
保守的稳健型投资才是最适合张先生的方案。
【投资计划A】
投资建议：
市中心的商住公寓
鉴于张先生的情况，定期收取租金的商业地产投资最为适合。
历来沈阳的投资者习惯于购买普通住宅后出租赚取租金，而记者建议张先生在沈阳市内五区的中心地段，购买1~2套商住两用的公寓产品，如太原街商圈内的万达新天地推出的精装修公寓，不但可以等待公寓升值，还可以赚取稳定的租金收益。
对于商住公寓产品，张先生要注意三点。
其一，投资的产品最好在中心区域，地段好的房子不仅更保值，增值也更快。
像记者调查了解的位于太原街商圈的嘉润东方香榭丽的公寓，50平的户型售价约在40万元，目前月租金可达到2500元，扣除物业费、采暖费等费用，产品的年回报率约为7%。
其二、精装修的商住两用公寓是最佳选择。
精装修的房子省心省力，张先生可节约不少时间，而商住两用的公寓产品最大的优势就是可作为写字间出租。
写字间的租金显然比住宅的更高，因而出租的回报率也更高。
其三、公寓的物业管理水平一定要高。
根据北京、上海、深圳等一线城市的经验，物业水平越高的公寓租金也越高。
投资者靠出租公寓即可得到约7%的年回报率，对北京、上海等城市来说几乎是不可能的，但是沈阳却可以。
如此稳健而低风险的投资，应该是张先生投资的首选。
【投资计划B】
投资建议：
二环大盘的商业网点
目前，新建小区的门市更是精明投资者的最爱。
张先生的100万元可以购买商业网点，仍是靠赚取租金进行投资。
社区的商业网点为什么这么受欢迎？
随着沈阳这座城市的不断扩大，沈阳人已经越住越远，以往二环外就是郊区的概念已经被打破。
而随着房子越盖越多，业主不断入住，其对各项生活配套的要求也越来越强烈。
而社区的商业网点离业主最近，并且可以辐射周围的其他小区。
记者建议张先生选择二环外大盘扎堆的地方，购买一套或几套中小面积的临街商业网点。
像沈城西北部的荷兰村区域、西南部的于洪新城、北部的道义大学城，开发项目不仅扎堆，而且开发体量大，未来的居住人口将以万计，消费客流也不会少。
最重要的是，几个区域已经有一些项目进入入住阶段，可以缩短投资产品的空置期。
一般来说，商业网点的年回报率在6%~10%，面积在50~70平方米的最容易入市。
而记者调查沈阳二环外的这类中小面积的临街商业网点并不少，售价在5000~10000元/平方米不等。
而许多新项目都打出了售后三年或五年包租，并承诺回报率在8%左右。
而好的社区商业网点随着入住人口的增加，租金也会水涨船高。
200万进军核心商圈
个人状况：
王先生,沈阳一家广告公司的总经理，公司从最初的三人组合发展到了现在二十多人的集体。
如今有房有车的他，绝不满足现在的生活状态，决定拿出200万元投资商业地产，让钱生钱。
【投资计划A】
投资建议：
新区商业为投资方向
新区商业也是投资的方向。
比如浑南新区奥体板块，入住人口的增多将为新区商业发展奠定基础。
以亿丰时代广场的一套较好位置的商铺为例，面积100平方米的商铺约120万，按照前5年固定42%的税后净租金收益，后5年可以选择9%固定回报或实际租金收益，投资者八年半的时间就能回本，而在这八年的时间内，商圈的氛围已经成熟，商铺还在不断升值，预计升值几十万不成问题，10年赚两铺不难实现。
剩下的80万可以挑个地铁商铺来出租，位于中街地铁口的大发广场，地下地铁口商铺20平方米约60万，随着地铁的开通，地铁商铺必然升值。
除了可以选择地铁商铺，80万可以买两套小公寓用来出租，比如太原街的万达新天地精装修公寓，每月稳收约5000元租金，年收入约6万元，随着租金的上涨，10年左右基本回本，净赚两套小公寓。
【投资计划B】
投资建议：
成熟社区门市
通常情况下，一座新城拔地而起的同时也要规划出商业的比例，特别是远离购物场所的郊区大盘，社区商业必可不少。
如新湖北国之春、保利花园等这种大盘，买一套100多平方米的门市或出租或自营都是一种赚钱的方式。
如果对做生意一窍不通最好租出去，当房东省时省力，一年租金在10-20万之间，已经非常不错了。
如果自己经营不妨试一试开一家连锁超市，例如每之购超市，百平以上，投资30万就能经营起来，房东轻松变老板。
【投资计划C】
投资建议：
选择普通住宅、写字间等稳定渠道
投资商业地产收益快，但同时也承担着高风险，所以投资普通住宅、写字间、公寓等属于比较稳定的投资渠道。
三好街商圈不缺乏客源，公寓的价格也相对较贵，房价6000-10000元之间。
位于三好街南端的华强广场，推出买公寓赠铺的活动，购买一套70多万的公寓赠送柜台三年的使用权，柜台每月能租上500-1000元不等，三年获益约3万，也可以自己经营。
而公寓在三好街一带也能租上高价，60多平方米租金在2000元左右，加上铺位年收益3万多。
同时还可以再买两套写字间，商务人士对写字间的要求只在于地段，好地段的写字间租期长达几年，房东定期获取租金，而且无论刮风下雨，收益十分稳定。
公寓、柜台、写字间同时出租，一年起码获益十几万。
500万高档商业和豪宅为首选
个人状况：
陈女士,2000年的时候开始投资，在商品房开发还没有现在这么火爆的时候，陈女士就把自己手中100万的积蓄全部买了房子。
当时陈女士投资主要以普通住宅和门市为主，中心地段，而且是短线投资。
2007年年末，其它城市房地产刚刚出现下滑迹象，但沈阳楼市还是红红火火一片，陈女士赶紧把自己手中的7套房子全部卖掉。
几年下来，陈女士已经由最初的100万元积攒了500万元资金。
但目前楼市还不是十分稳定，投资应该格外小心，像以前的投资策略肯定行不通了。
于是，她开始关注起高档住宅和商业地产项目。
【投资计划A】
投资建议：
投资城市豪宅
根据国外及其他城市经验判断，城市豪宅因其最大限度地占有资源，因此在保值、增值方面是很多投资者的首选。
2007年，美国发生了严重的次贷危机，普通住宅甚至标价1美元出售，但是纽约曼哈顿的城市豪宅价格仍然是不断上涨，平均每个月就达到5%左右。
据统计，2008年初至今，京沪等地城市豪宅的销售受市场调整影响最小。
在记者采访过程中，一些地产老总也表示，房地产投资，越贵越买。
记者建议，占据核心地段优势的世贸五里河及占据景观优势的金地长青湾，作为沈阳城市豪宅典型的代表，张女士可以重点考察一下。
【投资计划B】
投资建议：
投资高档商铺
地铁之上的商业地产项目相对来说风险较小。
地铁所经之处，无论是商业还是住宅，增值是肯定的，这是已经在其他城市得到多少次验证的事实，关键的问题就是在地铁商业中如何优中选优。
由于张女士资金比较充足，因此可供选择的空间就非常大。
比如位于青年大街双地铁交汇处的领先国际城，个人认为，其写字楼就很具有投资价值。
另外，其商业部分由百联来主导运营，目前已经初具规模，也有一些餐饮和娱乐项目正在招商中，张女士可重点考虑。
投资商业地产，依托已经成熟的商圈也可降低投资风险，基于此，目前市场中的热点项目华强电子广场和大发广场也可重点考察，前者依托三好街和开发企业深圳华强的成熟经验。
后者依托百年中街商圈和地铁出口，投资收益都是有一定保障的。
【投资计划C】
投资建议：
选择加盟连锁
众所周知，自己创业难，风险大。
像张女士这样只有在房地产领域投资经验的人而言，选择品牌连锁加盟就可以降低投资风险。
在餐饮方面，百盛餐饮旗下的肯德基和必胜客是热门项目，随着沈阳大型综合商业项目的不断面世，这些店也都在必须进驻的范围之列，因此选址不是难题。
再有，像如家酒店在沈阳经营也颇有特色，要求投资者资金在500万元左右，按此投资测算，公司给出的年投资收益率参考值大概在15%左右。
商铺投资的三种赢利模式大小商铺各有优势
商铺投资就象是养鸡，有三种赢利模式。
第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够兼赚蛋钱。
第二种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的；第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。
商铺投资的第一种赢利模式，就是在城镇的新区买进商铺，作长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。
这种模式的优点：
1、新区商铺买进价格很低，一般只有成熟旺区商铺价格的1/3-1/5，甚至更低，总价较低，每套约50万元，适合中小投资者；
2、新区商铺一般人不看好，开发商一般公开发售，有心的投资者容易买到位置好结构好的商铺，二手市场上往往也能碰到性价比很高的心水铺。
例如，2004年番禺钟村锦秀花园西区公开售卖翠屏苑商铺，一线街（路）可作饮食商铺，南向，均价只有4000元，相当于该区住宅的2倍价。
3、跌价风险很小。
新区的发展商定价比较保守，一般按照成本加上一个很合理的利润率来定价，只要市场上商铺的总成本（土地+建工+销售+财务+税等）没有明显降低，新区商铺跌价的可能性非常少。
这就好象鸡苗一般很少会跌价一样，因为鸡蛋价和孵化成本基本上是稳定并逐步上升的。
4、升值潜力大。
小鸡变成大肉鸡，升值20倍左右，新区商铺往往也有很大的升值空间。
例如，前面例子的商铺，2007年价格已升到12000元以上，3年多时间升了2倍以上。
这种模式的缺点：
1、由于配套未成型，商业气氛不浓，消费人口很少，新区的商铺往往不容易成功出租，即使能出租，租金也很低。
因此，新区商铺买进后，在头几年里（一般1-3年）不但没有净收益，而且还要继续投入（管理费等），就象买回的小鸡苗，开始不但不会下蛋，而且还要每天喂养。
投资者心里一定要清楚，这种模式的利润点是未来商铺增值，收租金不是主要目的，不要太看重租金。
2、新区的建设规划存在较大变数，碰到有利好的新规划，自然会刺激商铺价格快速上涨，如果碰上不利的规划项目，商铺的升值空间会受到压缩。
再以前面翠屏苑的商铺为例，2006年，公布规划建设广州-高明高速公路，正好在翠屏苑一侧通过，一些业主担心商铺受其影响会贬值，纷纷抛售，价格8000元/方左右。
到了07年，规划设计部门考虑将广明高速路在翠屏苑的这一段改为下穿式遂道，减少对翠屏苑商铺和住宅的影响，这才恢复了业主的信心，商铺价格回升至12000元以上。
商铺投资的第二种赢利模式，就是在城镇的成熟旺区买进商铺，以出租收租金为目的，长线投资。
这种模式的优点：
1、投资马上有较高回报。
成熟旺区的商铺一般是带租约出售，即使没带租约，也很容易出租，而且租期较长、年递增率高、租金回报率较高，一般是8-10%。
例如，天河北旺区商铺的售价约60000元/方，月租金高达500元左右。
海珠区前进路附近的临街商铺售价约45000元/方，月租金约300元左右。
这一回报率高于住宅租金回报率，后者一般是5%左右。
2、商铺稳步升值。
成熟旺区商铺的价值主要由租金回报率来衡量，由于“行规”租金每年都按一定比例（10%左右）增加，商铺也跟着逐年升值。
这种模式的缺点：
1、升值速度比较慢。
成熟旺区商铺的升值预期相对确定，主要还是按租金收益率来推算，也就是说，价格受到租金的限制。
2、当CPI上涨超过租金收益时，投资的实际回报大打折扣，甚至亏损。
3、由于商铺有一定的使用期限，成熟旺区的商铺剩余的使用时间比较短，一般只有20-30年，所以，其未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年时间，然后开始逐年降价。
就象母鸡过了下蛋年龄之后，越来越老，最终的价值不大。
因此，投资者一定不要忽略商铺折旧的因素，否则，整个投资可能会得不偿失。
试想一下这样的案例：
张先生07年在西关买了一个二线街铺，单价18000元/方，剩余使用年限18年，每年租金1500元/方，年增5%，大约10年收回投资（未计利息），最后8年收入总租金约20000元。
18年平均收益率计算如下：
20000÷18000÷18年X100%=6%
平均收益率与银行利息不相上下。
商铺投资的第三种赢利模式，就是在已逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面马上出租，一方面等待理想的升值价位出售，中短线投资。
目前的珠江新城就属于这样的区域。
商铺价大约40000元/方，月租金200元/方左右，租金回报率约6%。
这种模式的优点是：
基本上能保证即买即租，马上有租金回报；同时，有较高的升值空间。
象珠江新城现在40000元/方的价格，预期未来每年升值15%是比较现实的。
也就是说预期5年后价格为70000元，相当于现在天河北的商铺价。
缺点是：
与第一种模式比，这种模式的商铺总价比较高，每套总价将高达2-3百万元，比第一种模式高出多倍。
而且，今后出售相对困难些，只有资金实力足够的投资者才会考虑购买。
总而言之，三种投资赢利模式各有优缺点，投资者可根据自己的实际做出理性选择。
当前，国家和地方针对房地产业的调控越来越紧，商铺投资将面临更多的不确定性，但是，有一点可以肯定的是，“一铺养三代”依然是商铺投资最主要的理由。
商铺投资与其他投资产品发展空间比较优势明显
商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别，针对其发展空间笔者一一例举。
1、证券投资风险大，投资回报低
商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。
2001年～2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫"熊"途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至1357点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。
从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。
对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。
2、写字楼投资供需饱和，升值空间有限
写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。
对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。
3、住宅投资风险加大，收益小
商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。
近两年北京的住房涨幅较大，政府正在进行宏观调控阶段，投资住宅风险日益加大，一线城市房价出现松动现象，“拐点论”沸沸扬扬被炒热，市场仍处于观望氛围浓烈，投资住宅很容易被套劳。
但商铺价格相对稳定，按常规来讲北京区域性商铺应该在住房价格的2-3倍以上，但是目前北京多数商铺价格与住房价格持平或维持在1.5倍左右，而且有的区域性商业比住宅还低，因此以买住房的价格或者更低的价格买商铺，存在着不小的升值空间，另外能成气候的区域性商铺具有相当的唯一性和独特性，升值潜力会节节攀高。
不少中小投资者把目光转向投资回报稳定性较强的区域性商铺，这使得目前北京商铺普遍热销。
而作为离cbd最近的通
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