住宿餐饮业建设项目可行性研究报告.docx
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住宿餐饮业建设项目可行性研究报告
住宿餐饮业建设项目可行性研究报告
第一部分项目总论
1.1.项目背景
1.1.1.项目名称
1.1.2.开发公司：
1.1.3.研究工作依据
1.1.4.项目的建筑规模和内容
1.2可行性研究结论
第二部分市场分析
2.1.项目投资环境和市场研究
2.1.1.项目投资环境分析
2.1.2市场研究
2.2.市场宏观背景
2.2.1.延安市2011年上半年经济分析
2.3.区域市场分析
2.3.1.项目所在区域市场分析
第三部分项目分析及评论
3.1.地块解析
3.1.1.项目技术建设指标
3.1.2.交通条件及周边配套分析
3.1.3.景观价值分析
3.2.风险与对策分析
3.2.1.风险
3.2.1.1.人力资源风险
3.2.1.2.市场竞争风险
3.2.1.3.客源影响带来的风险
3.2.1.4.行业特点决定的风险
3.2.2.对策
3.2.2.1.人力资源风险对策
3.2.2.2.市场竞争风险对策
3.2.2.3.客源影响对策
3.2.2.4.行业特点风险对策
3.3.项目评价
第四部分资金来源和建设进程
4.1.投资概算及资金筹措
4.1.1投资概算
4.1.2.融资金额
4.2.融资方式
4.3.融资资金用途
4.4.公司治理与投资者保护
4.5.年度投资计划
4.6.项目实施期限及进度安排
4.6.1.项目建设期限
4.6.2.项目建设进度安排
第五部分酒店推广
5.1推广模式
5.2.促销措施
5.2.1.传统手段的综合应用
5.2.2.运用现代促销手段
第六部分运营和管理
6.1.基本业务流程
6.2.营运管理初步计划
6.2.1.服务项目和基本设施安排
6.2.2.建立并实施完善的质量标准
6.2.3.建立并实施完善的财务内控制度
6.3.机构设置
6.4.人员配备
6.5.管理团队
6.6.遵循的标准
第七部分社会效益和影响分析
7.1.完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程
7.2.增加财政税收
第八部分结论
第一部分项目总论
“******酒店延安店”是（延安***贸易有限公司）投资的精品商务旅游酒店项目，主要功能为精品商务旅游酒店。
******酒店延安店按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目背景
延安市***有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟建******酒店延安店。
1.1.1项目名称
维亚纳酒店延安店
1.1.2开发公司
延安***贸易有限公司
1.1.3研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《延安市产业导向2010-2011》
《房地产评估规范》1999
《延安市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《延安市主要经济指标》
《延安房地产市场分析》2010
《延安市旅游统计月报年报》
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.4项目的建筑规模和内容
******酒店延安店属于精品商务旅游酒店，位于陕西省延安市柳林镇延安火车站旁。
总建筑面积：
20000㎡，配套面积：
7000㎡，客房面积：
10000㎡，会议室及其他：
3000㎡。
酒店按四星级标准设计，共有客房200套，主楼15层，总高49.5米，裙房2层，高9.0米，地上总建筑面积17000m2。
地下两层建筑面积3000m2。
主要技术经济指标如下：
总建筑面积：
20000m2
总建筑面积：
地上：
17000m2地下：
3000m2
其中酒店：
地上：
10000m2
配套设施：
10000m2
机动车停车数：
120辆
详细技术指标：
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
一
地上建筑面积
17000
1
地下
3000
2
酒店大堂
350
3
大堂吧
50
4
自助餐厅
132
厨房53m2
5
中餐厅
3154
厨房75m2
6
洗浴休闲中心
1800
7
行李房
18
8
电话机房
32
9
网络机房
38
10
前台办公
31
11
商务中心
18
12
办公
64
13
变配电间
122
14
消防中心及安保BA
29
15
冷库
91
16
采购部
25
17
营销部
26
18
培训中心
86
19
职工餐厅
72
厨房28m2
20
男更衣室
16
30人
21
女更衣室
25
45人
22
布草间
26
23
干货库
22
24
面包房
35
25
总库房
158
26
库房
89
27
工程部
36
29
客房
10000
30
会议室
260
31
停车场
1200
32
办公室
1215
33
设备房
780
合计
20000
1.2可行性研究结论
经过对全国和延安经济状况的研究分析，以及对2010-2011年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■项目的建设是必要的、可行的、合理的；
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内延安市产权式酒店市场是乐观的；
■产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；
■在2010-2011年将该项目投放市场的时机是可行的；
■考虑目前我司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
第二部分市场分析
2.1.项目投资环境和市场研究
2.1.1.项目投资环境分析
延安市2010年全年实现生产总值885.42亿元，比上年增长13.6%，其中第一产业实现增加值71.19亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值635.49亿元，增长14.8%；第三产业实现增加值178.74亿元，增长11.0%。
三次产业结构：
8.0∶71.8∶20.2。
人均生产总值为41093元，折合6198美元。
2.1.2城市固定资产高速增长，投资规模持续扩大
2010年全社会完成固定资产投资724.53亿元，比上年增长30.0%，其中：
城镇固定资产投资527.23亿元，增长29.5%；农村非农户固定资产投资5.81亿元,增长7.4%。
在城镇投资中（不含跨地市项目），第一、二、三产业投资分别完成11.68亿元、330.36亿元和185.19亿元，分别比上年增长37.1%、35.3%和20.0%。
在第二产业中，工业投资297.11亿元，增长30.3%，其中，石油开采加工业222.99亿元，增长31.8%；煤炭工业34.27亿元，增长26.4%；电力、燃气及水的生产和供应业投资29.42亿元，增长35.3%。
在第三产业中，交通运输、邮政及仓储业投资54.37亿元，增长72.3%；信息传输、计算机服务和软件业投资2.22亿元，增长3.0倍。
全年共安排市级重点建设项目117个。
截止12月底，已开复工107个，开工率为93.9%，比上年提高4.3个百分点。
累计完成投资421.4亿元，比上年增长35.7%。
从行业看：
交通项目完成投资99.4亿元，增长41.6%；工业项目完成投资251.5亿元，增长33.4%；农林水利项目完成投资20.6亿元，增长2.7倍；城市基础设施项目完成投资40.5亿元，增长8.3%；社会事业及其它项目完成投资9.3亿元，同比下降10.6%。
2.1.3房地产业稳步发展
2010年全市房地产开发完成投资8.13亿元，比上年同期下降0.6%。
商品房销售建筑面积20.28万平方米，增长0.5%；商品房屋销售额5.78亿元，增长10.4%。
全年全社会建筑业实现增加值21.04亿元，按可比价计算比上年增长7.2%。
全市51个资质以上建筑业企业完成产值53.88亿元，比上年增长29.6%，其中：
国有及国有控股企业完成11.82亿元，增长8.2%。
全年共签订合同额77.04亿元，比上年增长32.7%。
房屋建筑施工面积346.84万平方米，增长10.5%。
2.2市场宏观背景
2010年全市实现社会消费品零售总额110.62亿元，增长18.4%，其中：
批发和零售业96.27亿元，增长18.0%；住宿和餐饮业14.35亿元，增长20.6%。
全年全市居民消费价格总水平比上年上涨3.8%。
从居民消费八大类看，呈现出“七升一持平”态势，食品类涨幅较高，上涨8.4%，拉动居民消费价格总水平上涨2.6个百分点，其中：
粮食类上涨8.8%、蛋类上涨9.2%，蔬菜涨幅高达19.0%。
医疗保健及个人用品、娱乐教育文化用品及服务、烟酒及用品、居住类也保持着较高的上涨态势，分别上涨3.4%、2.7%、2.3%、2.1%；衣着、家庭设备用品及维修服务类分别上涨0.2%；交通和通讯类与上年持平。
全年商品零售价格指数为103.4，上涨3.4%，其中城市上涨4.1%，农村上涨2.8%。
2.2.1旅游资源丰富，行业环境利好
全年接待旅游人数1450.83万人次，增长41.6%，其中：
海外旅游人数8.54万人次，增长69.1%。
实现旅游综合收入76.51亿元，增长42.0%，其中：
外汇收入658.9万美元，增长80.8%。
2.2.2地方财政收入再创新高，金融形势保持稳定
全年全市财政总收入336.51亿元，比上年增长27.9%，其中：
地方财政收入105.19亿元，增长16.3%。
2010年年末金融机构各项存款余额728.54亿元，比年初增加83.18亿元，增长12.9%，其中：
城乡居民储蓄存款余额365.73亿元，比年初增加44.93亿元，增长14.0%。
年末各项贷款余额360.97亿元，比年初增加58.92亿元，增长19.5%，其中：
短期贷款122.53亿元，增长10.8%；中长期贷款235.05亿元，增长27.1%。
2.2.3居民收入显著增加，人民生活质量不断改善
2010年全市城镇居民人均可支配收入17880元，比上年净增加2663元，增长17.5%。
在城镇居民家庭总收入中：
工资性收入12368元，增长13.5%；家庭经营性收入1962元，增长19.6%；财产性收入407元，增长33.0%；转移性收入4208元，增长30.6%。
农民人均纯收入5173元，比上年净增加915元，增长21.5%，其中：
工资性收入1434元，增长25.7%；家庭经营性收入2871元，增长21.3%；财产性收入276元，增长53.9%；转移性收入592元，增长3.7%。
2.3区域市场分析
延安市（不含县）目前有星級酒店19家，上规模的酒店近30家。
延安市的酒店存在以下特点：
随着延安红色旅游的大力发展，近年来延安市酒店业发展速度快，2009年以来新建酒店近10家，档次越来越高，规模也越来越大，其中以百米大道向北方向以及市中心尤甚；另一方面，随着竞争对手档次的提高，市中心部分2000年-2006年期间建的酒店也都进入重新装修。
2.3.1.项目所在区域市场分析
（一）延安火车站商圈酒店
酒店名称
天河国际酒店
盛唐商务酒店
金源宾馆
北龙商务酒店
地址
南十里铺
汽车南站对面
七里铺高苑桥
七里铺协和医院后
酒店级别
准四星
无
无
无
营业面积
1.2万平米
5000平米
5500平米
3000平米
房间价格（元/天）
标准间（280）
豪标（320）商务标（360）
标准间（150）豪标（170）
标准间（180）
标准间（200）
入住率
旺季
90%以上
90%以上
80%以上
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淡季
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