自考资产评估真题第四章.docx
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自考资产评估真题第四章
0904
10.采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（）
A.材料价格没有大的波动
B.预算定额没有调整
C.建筑物原工程量是合理的
D.具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料
11.从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（）
A.市场法B.成本法
C.剩余法D.收益法
12.某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度,
每度电0.6元,该设备可使用10年,企业所在行业的平均投资收益率为10%,企业所得税率为25%O该设备的功能性贬值约为（）
A.18435元B.13825元
C.13586元D.2250元
13.企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（）
A.国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司
B.国有企业破产或出售
C.国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营
D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业
14.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为
10%,则该宗土地的评估值最接近于（）
A.127.70万元B.139.55万元
C.150.00万元D.175.00万元
15.标定地价是（）
A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
0907
11.交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（）
A.土地用途的多样性B.土地经济地理位置的可变性
C.土地价值影响因素的多样性D.土地的不可替代性
12.如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200
万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8%,则土地的资本化率最接近于（）
A.6.0%B.6.8%
C.7.5%D.8.0%
13.被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2%,2004年为-2%,2005年为2%,2006年为3%,该建筑物的重置成本最接近于
A.185万元B.186万元
C.187万元D.189万元
14.运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（）
A.经验判断法B.售价调整法
C.价格指数调整法D.环境成熟度修正法
15.对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（）
A.风景好坏B.交通设施条件
C.地段D.居民的职业构成
1004
12.下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是（）
A.居民收入水平B.交通便捷程度
C.公用设施完备程度D.地形地质因素
13.现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为290（）元/nA2800元/nA
2300元/m2.150（）%/m2,其容积率分别是3.0、2.5、2.（）、1.5。
如果四宗
土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是
（）
A.甲B.乙
C.丙D.丁
14.采用收益法评估土地时，收益额应该是（）
A.过去的实际收益额B.过去的客观收益额
C.将来的实际收益额D.将来的客观收益额
15.某宗土地取得费200（）万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000
万元，其中第一年投入2000万元，利息率为10%,则用成本法评估土地
时的利息为（）
A、20（）万元
C、700万元
15、标定地价是（）
A、土地使用权出让底价
C、政府出租土地的价格
1007
12、农村宅基地、自留地、自留山等属于（）
A、国家所有B、农户所有
C、集体所有D、乡镇企业所有
13、用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少于（）
••••
A、1个
C、3个
B、2个
D、5个
14、某宗土地取得费200（）万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000
万元，其中2000万元向银行借入，利息率为10%,则用成本法评估工地
B、400万元
D、1000万元
B、政府评估的具体地块的出让价格
D、政府评估的具体地块的价格
12、下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是（）
A、旅游业用地30年
C、居住用地50年
B、商业用地4（）年
D、教育用地70年
13、被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为4（）年，折现率为10%,则土地使用年限修正系数为（）
A、0.968
B.0.986
C、1.014
61.033
14、在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是（）
A、物理因素
C、经济地理
B、环境优劣
D、新旧程度
15、某宗土地，土地单价为3000元/nA该宗地容积率为2,建筑面积为150
平方米，则楼面地价为（
A、20元/n?
C、300元/n?
）
B、150元/n?
D、1500元/m2
1107
12、下列选项中，不反映房地产使用强度的指标是（）
•••
A.容积率
C.得房率
B.覆盖率
D.绿地率
13、下列评估方法中，本质上属于市场法的评估方法是（）
A.基准地价修正系数法
C.残余估价法
B.假设开发法
D.割差法
14、越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了（）
A.土地的面积有限性B.土地的使用价值永续性
C.土地的空间位置固定性D.土地的经济地理位置的可变性
15、某建筑物经评估人员现场打分，结构部分得分为90分，装修部分得分为
60分，设备部分得分为70分。
修正系数为G=0.75,S二0.12,B=0.13,则该建筑物的实体性贬值率为
B.16.2%
D.88.8%
4、11.2%
C.83.8%
1204
11.土地可以分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地
和使用不当土地，其划分的依据是（）
A.土地的所有权归属B.土地的社会经济用途
C.土地的开发程度D.土地的利用程度
12.价格指数调整法一般仅限用于（）
A.大型、价高的建筑物重置成本的评估
B.原工程量是合理的建筑物重置成本的评估
C.单位价值小、结构简单的建筑物重置成本的评估
D构造较简单的建筑物重置成本的评估
13.在房地产评估中，运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为（）
A.评估基准日的价格B.正常交易的价格
C.待评估对象自身状态下的价格D.待评估对象区域因素下的价格
14.待估建筑物为砖混结构三层办公楼，占地面积为400平方米，建筑面积为600平方米，月租金36000X,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,评估时建筑物的剩余使用年限为40年，取得租金收入的年总费用129600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米4000元，运用建筑物残余估价法估算的建筑物评估值最有可能是（）
A.1382653元B.1630342元
C.1705466元D.2079652元
1207
H.土地价格具有明显的区域性特征，其原因主要是
A.土地价格的上涨性B.土地价格构成的复杂性
C.土地经济地理位置的可变性D.土地空间位置的固定性
12.能够贯彻最有效使用原则来评估土地资产的原因是
A.土地的非再生性B.土地位置的固定性
土地用途的多样性D.土地利用的永续性
13.如建筑物的综合造价为360万元,前期费用及其他费用为综合造价的10%,
建设周期为3年，按现行1〜3年期贷款利率5.40%,则建筑物重置成本中的建设期资金成本应最接近于
A.29.16万元B.32.（）8万元C.58.32万元D.64.15万元
14.运用建筑物残余估价法的前提是
A.房地产能够正常使用B.房地产具有客观收益
C.土地价格能够用市场法求得D.土地价格能够用成本逼近法求得
1304
11.土地资产价格的一个重要特点就是土地价格主要决定于土地的0
A.用途B.需求
C.权益D.区位
12.企业改革涉及的划拨土地使用权应当采取出让方式处置的情形是（）
A.国有企业破产或出售的
B.国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的
C.国有企业改造或改组为国有独资公司的
D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业
13.规划限制一般被归结为是影响土地价格的（）
A.一般因素B.区域因素
C.个别因素D.行政因素
14.成本法中，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是作为（）
A.土地的功能性贬值B.土地的经济性贬值
C.建筑物的功能性贬值D.建筑物的经济性贬值
多选题
0904
35.引起建筑物实体性贬值的原因有（）
A.建筑物自然老化B.建筑物的使用磨损
C.自然灾害引起的建筑物功能减弱D.人为破坏造成的建筑物功能减弱
E.建筑物存在设计上的缺陷
36.在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（
A.测算建筑物的更新重置成本
B.测算建筑物的复原重置成本
C.测算构造简单建筑物的重置成本
D.测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本
E.测算原工程量较台理建筑物的重置成本
0907
35.在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故,一般只限用于（）
A.单位价值量小的建筑物B.结构简单的建筑物
C.结构相同的建筑物D.用途相同的建筑物
E.运用其他方法估算有困难的建筑物
1004
1007
32、在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（）
A、行政因素
C、区域因素
E、经济因素
B、社会因素
D、个别因素
1104
1107
1204
32.土地的自然特性表现在（）
A.用途多样性B.面积的有限性
C.空间位置的固定性D.使用价值的永续性和增值性
E.不可替代性
33.引起建筑物功能性贬值的原因有（）
A.土地与建筑物用途不协调
B.建筑物的设计及结构上存在缺陷
C.有效使用面积与建筑面积不成比例
D建筑物的装修与其总体功能不协调
E.建筑物使用强度与其所占土地的最佳使用不一致
1207
34.土地不能仅根据供求均衡法则来决定价格的原因有
A.土地经济地理位置的可变性B.土地用途具有多样性
C.土地价格独占性较强D.土地规划的限制
E.土地替代性有限
35.土地估价中的替代原则可概括为
A.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定
B.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定
匚G土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定
D.土地价格不完全遵循供求均衡法则
E.土地价格伴随着构成价格的因素的变化而变化
1304
34.在我国，按所有权归属，土地可分为0
A.集体所有土地B.国家所有土地
C.个人所有土地D.法人所有土地
E.政府所有土地
名词解释
090442."七通一平”
090741.假设开发法
110736、基准地价
130436、容积率
简答题
090743.根据《股份有限公司土地使用权管理规定》和我国企业改革的实践,土地权属处置方式主要有哪几种？
计算题
0904
46.待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。
2006年底对该建筑物进行评估。
假定2000年的价格指数为100%,从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、_1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为9（）、80和80,其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%;
（3）估算该建筑物2006年底的价格。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
0907
46.有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限5（）年，容积率为4,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8%,建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。
预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3%,合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30%,税金和销售费用为楼价的8%。
要求：
评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
1004
41•待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50%,土地使用年限50年。
2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。
设计建筑面积为14000平方米，共14层，1〜2层为商用房，共2000平方米，3〜14层共1200（）平方米用于住宅。
预计共需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。
总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。
假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率1（）%。
要求：
⑴以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；
⑵计算该时点的总建筑费；
⑶计算该时点的专业费；
⑷计算该时点的税费；
⑸计算该时点的利润和地价。
（计算结果以“元”为单位，取整）（提示公式：
地价二楼价一建筑费一专业费一利润一税费）
1007
41、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。
评估基准日为2008年1O月1日。
经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：
表1：
比较实例情况表
项目
交易实例A
交易实例B
交易实例C
出让方式
招标
协议
拍卖
面积
1000（）平方米
11000平方米
13000平方米
成殳价
1800元/平方
米
1650元/平方
米
2509元/平方
米
交易日期
2008/4/1
2007/10/1
2008/09/30
使用期限
45年
40年
5（）年
容积率
3
2.5
3.5
评估人员经市场调查获得以下资料:
⑴评估人员判断分析认为：
A为招标出让，价格约低于正常价格4%;B为协议出让；价格约低于正常价格10%;C为拍卖，价格约高于正常价格5%o
（2）根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。
⑶由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100/100;交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：
表2:
区域因素比较表
待评估土地
交易实例A
交易实例B
合计得分
100
95
90
⑷经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：
A:
100/97B:
100/102C:
100/103
⑸待评估土地规划容积率为2.5,以其得分为100,容积率每上升（）.5,得分增加5分。
（6）折现率取10%。
要求：
采用市场法评估该地块的转让价格。
（计算结果以“元”为单位，取整）
1104
41、某企业占用一块土地，面积为15（）00平方米，土地使用权年限为50年，
已达到三通一平（通水、通路、通电和土地平整），由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。
相关资料如下：
⑴土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
⑵土地开发费为80元/平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；
⑶税费主要为耕地占用税，按5元/平方米计征，其他税费不计；
（4）二年期贷款利息为10%;
（5）利润率为20%;
（6）土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25%。
要求：
估算以下两种情况的土地单价和总价。
⑴无限年期土地使用权价格；
⑵50年期土地使用权价格（假设折现率为10%）。
（计算结果以“元”为单位，保留两位小数）
1107
41、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。
1999年10月取得土地使用权，年限50年。
假定空置率为10%,月租金为35元/平方米，月费用（含建筑物折旧费）为100000元；建筑物寿命60年。
办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12%,其他税费为租金收入的6%,土地还原利率为9%,建筑物的还原利率为10%,用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。
评估基准日为2009年10月。
要求：
⑴计算房地合一的房地产总年收入；
⑵计算年总费用；
⑶计算房地合一的房地产的年纯收益；
⑷计算建筑物的年纯收益；
⑸计算土地的年纯收益；
（6）计算土地的还原收益价值。
（计算结果以“元”为单位，取整数）
1204
41.某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。
经调查了解取得下列资料：
该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2%计算，土地开发费为300元/平方米，税费按15元/平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4%,土地开发投资回报率为15%,土地增值收益率为25%,土地还原利率为6%,土地使用权剩余年限为45年。
要求：
试评估该宗地的价格。
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
1207
46.某宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年,容积率为4,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4000元，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。
写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每天每建筑平方米2.5元,出租率为90%,年管理费为年租金的2%,年维修费为建筑费的1.5%,保险费为建筑费的0.2%,年税金为年租金的18%,贷款利率为6%,房地产还原利率为7%,台理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的20%。
要求：
试评估该宗地的价格。
（计算结果以“万元”为单位，保留两位小
数）
1304
46.某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积6000平方米。
该厂房所占的土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1200元，土地使用权年限为5（）年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为1500元，经济使用年限为60年。
经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8%;从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%,经评估人员现场勘察打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80,其修正系数分别为0.8、0.1和0.1,假定建筑物的残值为零。
要求：
评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。
（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
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