物业管理状况分析.docx
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物业管理状况分析
济宁市物业管理状况分析
物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生的一个新兴行业，它对改善居民的生活环境、维护社区稳定、促进经济增长、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。
从全国宏观来看，物业服务行业作为新兴的服务行业进入中国30年的的时间，从沿海城市传入内陆，发展迅猛，发展空间大，需求多，但是也凸显出了问题和矛盾。
虽然我市的物业管理起步较晚，但是发展迅速，企业资产规模不断扩大，物业管理人员队伍更加强壮，物业管理覆盖面积逐年增加，这一新兴行业的兴起，提供了为数众多的就业岗位。
根据山东省的整体规划，济宁市作为经济重点发展城市，与全国的其他城市一样，城市发展速度快，外来居住人口增加，势必进行经济房产建设，济宁现在每年都有大量的房地产项目竣工，或者正在规划设计之中，这些项目建成后都会需要物业服务公司进行物业服务，这就为物业服务提供了发展空间。
济宁的物业服务公司一般提供的服务包括清洁、绿化、保安、市政工程、会议服务，餐饮服务、前台接待、工程维修（水、电、暖）、设施设备日常的养护管理等服务，近年由于《物权法》、《山东物业管理条例》的颁布，加上政府部门对物业行业的重视以及支持，物业服务在济宁市的发展趋于正规化。
济宁市物业管理的基本现状：
一、目前，济宁物业服务公司的模式有：
1、私营企业：
个人成立的物业管理服务公司。
一般资质为3级，但是存在规模小，服务单一，人力匮乏，管理模式不科学、发展后劲不足的缺点。
例如：
银都小区宏达物业，菱花小区等。
2、开发商自己建立的物业服务企业，特点是对物业情况熟悉，资金雄厚，但是建管一家，依赖性强，问题暴露明显，如房屋质量问题，这些物业公司中有的是只承包自己本公司的物业，有的则是内外兼包，这些物业公司有济宁九巨龙物业服务公司，济宁大地物业服务公司，济宁鲁兴物业服务公司，济宁艾家物业，济宁华园物业等。
3、专业化、新型的、符合现在济宁市队伍要求和需求的企业，这些企业的特点是制度较完善、正规，有一定的人力资源、经验、资金，成为济宁市场上物业服务行业的新生主力，有一定的竞争力，但这些企业数量不多，没有核心凝聚力，主要通过投标渠道为物业服务来源，如：
济宁香江物业服务有限公司，济宁田申物业服务有限公司，济宁彩通物业服务有限公司等。
4、外地进驻济宁的物业服务公司，这些公司具有一定的实力，可以扩展外地的物业服务项目，专业技术较纯熟，且具有很强专业针对性，比如济南明德物业服务的济宁医学院，北京普净物业服务公司服务的济宁附属医院等。
二、物业服务公司概况
1.济宁物业服务公司的服务内容一般有保洁、保安、绿化、工程维修、会议招待、前台接待、市政工程、餐饮服务、园林绿化等。
2.按照物业公司资质的划分：
济宁市注册的物业公司就有363家，合格的为319家，其中一级资质一家，二级资质8家，其中济宁市区内二级资质3家，其余为三级资质，可以看出济宁的物业管理服务公司以三级资质为主，
序号
资质
名称
主要项目
服务内容
备注
1
一级
济宁九巨龙物业管理有限公司
龙城、水景花园、碧水云天
保洁、保安、工程
属于开发商
2
二级
济宁鲁兴物业管理有限公司
洸河花园、鲁兴花园
保洁、保安、工程
属于开发商
3
济宁彩通物业管理有限公司
通信大厦、济宁妇幼保健院、中国联通济宁分公司、科苑小区
保洁、保安，工程、前台接待、会议服务
4
济宁市华园物业服务有限责任公司
银河大厦、运河城商业摩尔
保洁
属于开发商
5
三级资质
济宁圣泽物业服务公司
市政道路
保洁、
6
济宁田申物业服务有限公司
置城国际，置城中央公园
保洁、保安、工程
7
济宁大正物业服务有限公司
济宁市第二人民医院、伊顿液压有限公司、中国农业银行
保洁、保安、工程、电梯服务
8
济宁艾家物业管理有限公司
冠亚星城
保洁、保安，工程
属于开发商
9
济宁坤峰物业管理有限公司
邹城监狱办公楼、山东鲁抗辰欣药业有限公司办公楼及厂区
保洁、保安，工程
10
济宁兴唐物业管理有限公司
兴唐金茂大厦、兴唐囯翠城
保洁、保安，工程
属于开发商
11
济宁诚信物业管理有限公司
市委宿舍、中国移动总公司
保洁、保安，工程、前台接待、会议服务
3.按照物业类型划分：
（1）、写字楼、商场：
特别是政府及一些高档的写字楼，济宁香江物业管理有限公司凭借香港大厦的管理优势，将部分酒店的金钥匙服务注入物业管理，使其在济宁写字楼市场占据重要份额。
（2）、住宅：
住宅建成以后，主要由开发商下属的物业公司管理。
如九巨龙、金城、鸿顺等。
（3）、医院、工厂：
一般通过公开招标、邀请招标等，产生物业服务公司，但是也有可能几家物业公司分区合作。
其中也可有关系运作。
三、物业管理费
济宁的住宅物业管理费主要为0.2—1.4元/㎡之间，多层在0.2-0.5元/㎡之间，小高层0.7-1.4元/㎡（含电梯）。
商业在0.8-3.6元/m2之间，济宁市优质的写字楼价格在1.4元/㎡左右，比如置城国际中心，甲级写字楼比如兴唐金茂大厦物业费用达到3.6元/㎡。
物业管理费用的构成：
1.管理服务人员的工资，社会保险和按规定提供的福利费的等，
2.物业共用部位，公用设施设备的日常运行，维护费用，
3.物业管理区域清洁卫生费用，
4.绿化养护费用，
5.秩序维护费用，
6.办公费用，
7.物业管理企业固定资产折旧，
8.物业共用部位，共用设施设别及公众责任保险费用，
9.税费、利润，
10.经业主同意的其他费用，
开发商与物业管理公司合作方式：
1.由开发商出资物业管理费用，物业公司进行物业服务；
开发商投资的物业建成后，有的开发商会请自己下属的物业公司进行物业服务，有的开发商会与物业公司进行接洽，外聘物业公司进行物业服务，对于开发商建成的物业内有拆迁户的或者为达到尽快销售的目的，有的开发商会与业主签订协议，3-5年内承担物业费用，3-5年后业主自行承担，另一种现象是开发商在前期引进物业服务公司，业主入住率达到50%或者达到成立业主委员会的条件后，可与物业服务公司接洽，自行确定物业公司，后期业主确定物业公司后，业主与物业公司签订合同，开发商脱离关系，有的开发商建成的物业进行自用的，自请物业公司进行物业服务，费用由物业公司提出，双方确定物业费用，费用根据实际情况按平方或者人员计算。
2.由业主出具物业费用，物业公司进行物业服务；
物业建成后，业主自行成立业主大会，选定物业服务公司进行物业服务，物业服务费用按照平方或者人员计算。
物业管理公司收取物业服务费用由2种方法：
1.包干制，给取物业公司一定的物业费用，费用包含所有物业服务费用以及物业公司利润，物业公司自主盈亏，
2.佣金制，给取物业公司额定的费用作为服务费，其余物业费用全部用于物业服务项目，结余或者不足均由业主承担。
济宁物业公司物业服务费用的计算与收取一般按第一种结算。
四、行业的薪酬
根据济宁经济的消费水平和人民的收入情况，以及济宁部分业主对物业管理认识不够，致使物业服务人员的工资水平处于中低水平，
高层管理干部：
2500-3500元；
中层干部：
月薪1800-2500元；
物业管理员及文员：
1000-1500元；
会议服务及前台接待人员：
1000-1500元，
工程人员：
1800元；
保安员：
1200元；
清洁员：
800元。
五、济宁市物业服务发展中存在的问题
1、物业服务费用收缴难，居民对物业服务认识不够
原因：
目前济宁市民的消费意识有待提高，物业费应作为现代城市人纳入自身消费体系的一个不可或却的重要消费环节，而这一观念的养成，仍然有待时日。
在物业服务中，尤其在住宅物业服务中，物业费用收缴率低，这其中有物业公司服务不到位外，业主不及时缴纳物业服务费，或者恶意不缴纳服务费也是原因之一，这种现象持续发生就会造成恶性循环，物业服务费用收缴不及时，造成物业公司负荷运行，成本增加，久而久之，物业公司无力承担就会造成物业服务质量下降，而作为业主，物业服务质量下降，享受不到相应的服务就会不支付或少支付物业服务费，且对物业服务公司不满，造成物业公司和业主关系不和谐。
解决方法：
改变人们的观念不是一蹴而就的，提高人们物业管理的认知度一方面加大宣传，有政府参与的正确引导，改变人们偏激的看法，另一方便物业公司本身也要树立品牌化的物业服务，为业主提供良好的物业服务质量，树立正确的服务意识，和业主做良好的沟通，想业主之所想，急业主之所需，树立良好的信誉及口碑。
2、物业服务人员质量参差不齐，缺少核心竞争力
原因：
优质的服务是增强物业服务企业的实力和市场竞争力的基础，因物业服务为服务行业，行业薪水较其他行业低，物业公司很难吸收到高素质人才，没有办法保证服务质量，高素质人才要进入物业服务公司必须从基层做起，要做好的物业管理者，就要有一线的服务经验，现在的高素质人才很难接受这个落差，一般不会从事这个行业，人才流失严重，这样就造成核心竞争力的下降，物业公司就要降低门槛吸收人员，保洁、保安等职位有些是下岗工人，她们缺少服务的意识和相应的知识，服务质量上不去，因此造成社会上有些业主认为物业就是低技术的行业，其日常工作就是打扫卫生，简单维修，看门而已的错误认识。
解决办法：
物业服务公司广纳人才，提高物业服务从业人员薪水待遇，提高物业从业人员门槛，在招聘人才时，要如实的介绍公司情况，选准合适企业需要的人，对于一线的工作人员，补充知识，定期开展培训，认真开展敬业、爱业教育，引导他们忠于职守，物业服务公司也要努力创造良好的工作环境、成才环境，从整体提高物业服务质量水平。
3、物业服务内容单一，缺少完整的市场机制及管理
原因：
物业服务传入后，缺少相应的人才，物业服务规模上不去，内容单一，高端物业服务缺乏，市场不成熟，社会认知度不高，政府缺少相应的扶持与管理，济宁市场上的物业服务公司各自为战，缺少系统的交流，无法进入良性竞争的局面。
解决方法：
学习先进的物业服务经验和模式，各物业公司之间可以以行业交流的方式互相学习，吸取优势和经验，引进高端物业和人才。
4、物业管理公司资产规模较小，发展后劲不足，企业经营困难。
原因：
前面也已经介绍到济宁市的一部分物业服务公司为私营小企业，物业等级为三级资质，承包的物业一般为小型物业，盈利少，成本高，物业费用难以快速回收，资金链过长，导致亏损。
解决办法：
扩大承包物业服务面积，提高物业服务质量，缩短物业费用收缴时间，但真正从根本上解决这个问题，是一个漫长的过程，要尽快使企业市场化，正规化。
5、物业管理公司资质等级偏低，优秀品牌企业较少。
原因：
我市物业管理公司有300多家，但达到一级资质以上的仅有1家，二级资质的8家，同其它先进城市的高科技含量相比较，劳动密集型依然是我市物业管理企业的特点。
例如深圳北京等地的物业管理企业，具备高学历的人员并不少见，而在我市，从事物业管理依然是层次和素质低下的代名词；另外，物业管理在市场中的地位也有着明显的差别。
例如对深圳等一些城市而言，物业已经成为公司的主要发展支柱，大名鼎鼎的万科地产就是从物业公司慢慢地发展起来的，在我市还说是很难比拟的。
解决办法：
我市物业公司发展自身企业的同时还要学习其他地区的先进技术，提高我市物业服务公司的含金量，使服务不仅停留于表面文章，找到物业服务发展的根本，提高竞争力，打出自己的品牌才是重中之重。
从此可以看出，济宁的物业管理企业没有形成成熟的管理机制及市场化运行，在管理中问题矛盾明显，有的物业公司没有进入良性运营，在资金短缺的情况下，物业服务下降，造成了业主和开发商的双重损失，和先进国家及国际化物业服务有很大的差距。
六、济宁物业服务的发展潜力
物业服务是具有长期发展潜力的行业，对于二、三线城市更是如此，因此济宁市的物业服务发展还是很有发展性的，目前随着人们对物业认识度的提高，政府对此也越来越重视济宁的物业发展，济宁市物业服务正在向专业化、产业化、规模化、品牌化发展的方向转变。
物业公司要寻求大的突破，一定要有大的管理规模。
只有达到一定的规模，物业服务公司才会有盈利，有了足够的资金支持，保证了物业服务质量，达到公司信誉与收益的双赢。
房地产开发业的健康发展，为我市物业管理业提供了广阔的发展空间。
物业管理业是随着房地产开发业的发展而发展的。
济宁市很多地块都在进行规划建设，城市化建设进程加快，房地产开发业迅猛发展，济宁市的居住环境发生了巨大变化，物业建成后，将产生大量的物业需求，尤其现在物业服务在济宁市场中已打下基础，这对济宁市的物业发展是一个很好的契机，对物业服务的成熟有很大的推动作用，政府在此时加以引导，对济宁物业有利好的发展。
济宁物业服务行业模式单一，济宁物业对高端的物业服务有很大需求，现在在济宁已出现很多高端的住宅、酒店，有的物业价格已达到1万元/㎡，一方面这种高档物业需要高档的物业服务，我们可以借鉴外来物业公司的优点与长处，结合实际情况，进行相对应的物业服务，一方面目前济宁市场的高端物业服务鲜有，高端物业服务在济宁会有很大的发挥潜力和市场，这对济宁物业服务市场也是一个改革性的变化，高端物业进入济宁市场后会被快速吸收，容易被济宁市场接受，可以引进先进的服务技术，比如管家式服务，保姆式服务，这些都能够快速的形成企业的品牌效应。
在这个信息化的时代，行业的发展也离不开信息化，物业公司信息化有利于提高工作效率，提供准确及时的信息，避免重复工作，在电脑管理系统中，不仅有物业服务公司的资料，还有物业的各种图纸、管线，以及业主的相关资料，比如房号，楼层都能及时查询，为做好物业服务工作提供有效的信息支撑，物业公司可以及时的掌握信息，了解项目运营情况，做出相关决策。
终上所述，济宁的物业服务离成熟的市场还有还有很长一段路要走，人们认知度的不断提高及政府的不断重视，使得济宁的物业服务企业还是有很好的发展空间，有发展有机遇，物业管理对于促进城市经济发展，加强社区管理，美化社会环境，创造文明城市，提高城市居民生活质量起着重要作用，从而通过优质的物业服务实现济宁物业的保值增值。
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